«Восходящая звезда Европы» - так на «Русском завтраке» наш рынок представил Заместитель Министра окружающей среды и урбанизации Турции, Мехмет Чейлан. Для нас, людей, привыкших мыслить менее восторженными определениями и более приземленными категориями, такой отзыв показался скорее неуместным, нежели лестным. Тем не менее, спикеры и модераторы не раз к нему возвращались. А это позволяет надеяться, что излишний, на первый взгляд, оптимизм все же имеет под собой некоторые основания.
Как и обещалось, «формальная часть» 28-го «Русского завтрака» на MIPIM была оформлена как игра, где весь зал поделился на две команды – «черных» и «белых». Модераторы – Владимир Пинаев, CBRE, и Александр Шарапов, группа Becar - озвучивали тезисы, а командам предлагалось защитить или опровергнуть их, в зависимости от того, как жребий пал.
Но до игры естественным было напомнить реалии инвестиционного рынка России. Специально для этого небольшой доклад был подготовлен аналитиками JLL, а представил его региональный директор отдела финансовых рынков и инвестиций компании Евгений Семенов.
Эксперт отметил емкость инвестиционного рынка, для оценки которой аналитики сравнили отношение инвестиций в недвижимость к ВВП страны в России и Европе. Для отечественного рынка этот коэффициент составил 0,3%, что в 10 раз ниже, чем в Британии и в 3 раза ниже, чем в Польше. Также Семенов отметил рост иностранных инвестиций в 2017 г. по сравнению с 2016 г. Их доля составила 18%. Кроме того, несмотря на сохраняющуюся гегемонию Москвы, за год увеличилась доля инвестиций в Санкт-Петербург.
После этого слова взял модератор сессии Владимир Пинаев, CBRE, который рассказал о формате мероприятия, а также о составе жюри, в которое вошли: Станислав Бибик, Colliers International, Александр Ольховский, банк ВТБ, Андрей Постников, ГК «Ориентир», Владимир Кириенко, PPF Real Estate, Денис Колокольников, RRG, Ирина Дзюба, MR Group, Евгений Семенов, JLL.
Первый тезис, предложенный участникам игры, звучал следующим образом: «Офисная недвижимость останется в долгосрочной перспективе самым привлекательным сегментом для больших инвестиций». Команде «черных» досталось право защищать данный тезис, а команде «белых» - его опровергать. На подготовку команды получили 3 минуты.
Начала команда «черных», которая предложила следующие аргументы: 1) в Москве построили огромное количество ЖК, поэтому нужно трудоустраивать их жителей; 2) противопожарные системы и системы безопасности в офисных центрах лучше организованы, что даст им дополнительное преимущество в случае войны.
В свою очередь, команда «белых» напомнила залу о мировом тренде укрепления городов, что говорит в пользу жилого строительства. Вторым аргументом были автоматизация и роботизация всех процессов, а третьим – увеличение складских площадей по сравнению с ритейлом. Все эти тренды говорят о том, что есть более актуальные направления для инвестиций.
Далее ход снова перешел к «черным», которые напомнили о том, что в Москве большая доля бизнес-центров представляет собой здания, приспособленные под офисы. Эти объекты действительно будут перепрофилироваться, но для огромного числа компаний, которым модель с удаленной работой сотрудников не подходит, потребуются как раз современные качественные офисные помещения.
Команда «белых» согласилась с тем, что офисная недвижимость будет оставаться инвестиционно привлекательной, но с той оговоркой, что по темпам роста лучшие показатели будут у складов за счет e-commerce и ритейла за счет районных ТЦ.
Далее по теме высказались и другие участники команд. В пользу команды «черных» напомнили о слайде JLL, на котором было отображено, что доля инвестиций в офисы в мире составляет 49%, в то время как в России только 41%, а значит, есть куда расти. Кроме того, низкие ставки делают этот рынок привлекательным для входа именно сейчас. В качестве альтернативы классическим офисам оппоненты из команды «белых» привели новые форматы недвижимости, такие как коворкинги и коливинги.
В результате голосования победила команда «белых», а Александр Ольховский от лица жюри отметил, что «черным» почти удалось переломить ход дискуссии, хотя поначалу казалось, что победа «белых» будет безоговорочной.
Далее Александр Шарапов объявил второй вопрос игры, спонсором которого выступила компания CBRE: «Стоит ли начинать строительство и инвестировать в новые бизнес-центры?».
Команда «черных» в защиту строительства бизнес-центров предложила очень креативную версию, основанную на тренде к экономии времени. Офисные центры должны становиться многофункциональными и включать в себя в том числе и жилые площади, чтобы не было необходимости тратить лишнее время на дорогу. Именно такие БЦ сейчас необходимо строить, по мнению экспертов.
Ответ команды «белых» был предельно четким и лаконичным: на рынке много качественных проектов, предлагающих офисы по привлекательным ставкам. Нет смысла начинать новые проекты, пока не «пережеваны» старые.
Следующим аргументом «черных» стал тезис о том, что развитие экономики требует развития бизнеса. Кроме того, спикер напомнил, что строительство жилья сейчас требует создания рабочих мест даже на законодательном уровне.
«Белые» напомнили, в свою очередь, о переезде в Петербург «Газпрома» и Конституционного суда, что должно освободить большое количество помещений в Москве. Кроме того, спикер затронул тему реновации, сказав, что в новых районах можно было бы открывать коворкинги с целью снизить транспортную нагрузку и создать удобную инфраструктуру для жителей.
Стоит отметить, что конкретизация вопроса именно по строительству и инвестированию родила дополнительные обсуждения и вопросы аудитории. Ведь новое строительство практически невозможно без банковского финансирования, а банки относятся к проектам очень осторожно, потому что не хотят продолжать тренд получения активов в счет долга заемщика. Кроме того, простая, казалось бы, истина - нужно в первую очередь понимать, для кого строить. Возможно, для госсектора, - один из участников предположил, что крупные площади потребуются одному новому банковскому объединению. Наверное, здесь каждому нужно решать самостоятельно, строить или нет.
В результате же голосования жюри, оценивавшего аргументацию сторон, победа снова досталась «белым». За скобки тут можно вывести, что в зале присутствовали многие компании, анонсировавшие уже новые офисные проекты, консультанты, заинтересованные в новом строительстве… Возможно, дело в том, что обосновать бесполезность любого действия всегда проще, чем доказать его необходимость. Так или иначе, аргументация команды, которой выпал по жребию негативный взгляд, звучала четче и убедительней.
Третий вопрос: «Будут ли преобладать на рынке новые форматы?».
В этом вопросе на стороне новых форматов выступала «черная» команда, представитель которой в своем выступлении сделал акцент на потребностях миллениалов. В трендах у данного поколения, в частности, не владение, а использование, временное место для жизни и временное же – для работы, что отлично укладывается в концепцию коворкингов и коливингов в разных городах и по всему миру. Второй аргумент – большая доходность с квадратного метра.
«Белые» в своем выступлении начали издалека и припомнили, что человеку всегда нужно было «хлеба и зрелищ». Поэтому торговые центры, как бы они ни экспериментировали с форматом и долей развлечений, все равно останутся торговыми центрами. А в качестве второго аргумента опять была упомянута банковская сфера: проще привлечь финансирование на понятный и просчитываемый с точки зрения доходности формат.
Следующим аргументом «черных» стал тот факт, что все новое неизбежно растет, так как раньше его не было вообще. А контраргументом «белых» стал тезис о том, что новые форматы в любом сегменте не превысят доли в 30-40%, а следовательно, приверженность к старым форматам для бизнеса останется более актуальной.
Победителями в этом раунде стала команда «черных», а в общем победа со счетом 2:1 досталась команде «белых», среди которых и были разыграны призы - 4 билета категории «Бизнес» на конференцию Ицхака Адизеса в апреле 2018 г.
Традиционно «Русский завтрак» закончился неформальной частью с закусками и напитками, общением и новыми знакомствами. Мероприятие было организовано компанией Impress Media при поддержке генерального партнера Raven Russia.
Как и обещалось, «формальная часть» 28-го «Русского завтрака» на MIPIM была оформлена как игра, где весь зал поделился на две команды – «черных» и «белых». Модераторы – Владимир Пинаев, CBRE, и Александр Шарапов, группа Becar - озвучивали тезисы, а командам предлагалось защитить или опровергнуть их, в зависимости от того, как жребий пал.
Но до игры естественным было напомнить реалии инвестиционного рынка России. Специально для этого небольшой доклад был подготовлен аналитиками JLL, а представил его региональный директор отдела финансовых рынков и инвестиций компании Евгений Семенов.
Эксперт отметил емкость инвестиционного рынка, для оценки которой аналитики сравнили отношение инвестиций в недвижимость к ВВП страны в России и Европе. Для отечественного рынка этот коэффициент составил 0,3%, что в 10 раз ниже, чем в Британии и в 3 раза ниже, чем в Польше. Также Семенов отметил рост иностранных инвестиций в 2017 г. по сравнению с 2016 г. Их доля составила 18%. Кроме того, несмотря на сохраняющуюся гегемонию Москвы, за год увеличилась доля инвестиций в Санкт-Петербург.
После этого слова взял модератор сессии Владимир Пинаев, CBRE, который рассказал о формате мероприятия, а также о составе жюри, в которое вошли: Станислав Бибик, Colliers International, Александр Ольховский, банк ВТБ, Андрей Постников, ГК «Ориентир», Владимир Кириенко, PPF Real Estate, Денис Колокольников, RRG, Ирина Дзюба, MR Group, Евгений Семенов, JLL.
Первый тезис, предложенный участникам игры, звучал следующим образом: «Офисная недвижимость останется в долгосрочной перспективе самым привлекательным сегментом для больших инвестиций». Команде «черных» досталось право защищать данный тезис, а команде «белых» - его опровергать. На подготовку команды получили 3 минуты.
Начала команда «черных», которая предложила следующие аргументы: 1) в Москве построили огромное количество ЖК, поэтому нужно трудоустраивать их жителей; 2) противопожарные системы и системы безопасности в офисных центрах лучше организованы, что даст им дополнительное преимущество в случае войны.
В свою очередь, команда «белых» напомнила залу о мировом тренде укрепления городов, что говорит в пользу жилого строительства. Вторым аргументом были автоматизация и роботизация всех процессов, а третьим – увеличение складских площадей по сравнению с ритейлом. Все эти тренды говорят о том, что есть более актуальные направления для инвестиций.
Далее ход снова перешел к «черным», которые напомнили о том, что в Москве большая доля бизнес-центров представляет собой здания, приспособленные под офисы. Эти объекты действительно будут перепрофилироваться, но для огромного числа компаний, которым модель с удаленной работой сотрудников не подходит, потребуются как раз современные качественные офисные помещения.
Команда «белых» согласилась с тем, что офисная недвижимость будет оставаться инвестиционно привлекательной, но с той оговоркой, что по темпам роста лучшие показатели будут у складов за счет e-commerce и ритейла за счет районных ТЦ.
Далее по теме высказались и другие участники команд. В пользу команды «черных» напомнили о слайде JLL, на котором было отображено, что доля инвестиций в офисы в мире составляет 49%, в то время как в России только 41%, а значит, есть куда расти. Кроме того, низкие ставки делают этот рынок привлекательным для входа именно сейчас. В качестве альтернативы классическим офисам оппоненты из команды «белых» привели новые форматы недвижимости, такие как коворкинги и коливинги.
В результате голосования победила команда «белых», а Александр Ольховский от лица жюри отметил, что «черным» почти удалось переломить ход дискуссии, хотя поначалу казалось, что победа «белых» будет безоговорочной.
Далее Александр Шарапов объявил второй вопрос игры, спонсором которого выступила компания CBRE: «Стоит ли начинать строительство и инвестировать в новые бизнес-центры?».
Команда «черных» в защиту строительства бизнес-центров предложила очень креативную версию, основанную на тренде к экономии времени. Офисные центры должны становиться многофункциональными и включать в себя в том числе и жилые площади, чтобы не было необходимости тратить лишнее время на дорогу. Именно такие БЦ сейчас необходимо строить, по мнению экспертов.
Ответ команды «белых» был предельно четким и лаконичным: на рынке много качественных проектов, предлагающих офисы по привлекательным ставкам. Нет смысла начинать новые проекты, пока не «пережеваны» старые.
Следующим аргументом «черных» стал тезис о том, что развитие экономики требует развития бизнеса. Кроме того, спикер напомнил, что строительство жилья сейчас требует создания рабочих мест даже на законодательном уровне.
«Белые» напомнили, в свою очередь, о переезде в Петербург «Газпрома» и Конституционного суда, что должно освободить большое количество помещений в Москве. Кроме того, спикер затронул тему реновации, сказав, что в новых районах можно было бы открывать коворкинги с целью снизить транспортную нагрузку и создать удобную инфраструктуру для жителей.
Стоит отметить, что конкретизация вопроса именно по строительству и инвестированию родила дополнительные обсуждения и вопросы аудитории. Ведь новое строительство практически невозможно без банковского финансирования, а банки относятся к проектам очень осторожно, потому что не хотят продолжать тренд получения активов в счет долга заемщика. Кроме того, простая, казалось бы, истина - нужно в первую очередь понимать, для кого строить. Возможно, для госсектора, - один из участников предположил, что крупные площади потребуются одному новому банковскому объединению. Наверное, здесь каждому нужно решать самостоятельно, строить или нет.
В результате же голосования жюри, оценивавшего аргументацию сторон, победа снова досталась «белым». За скобки тут можно вывести, что в зале присутствовали многие компании, анонсировавшие уже новые офисные проекты, консультанты, заинтересованные в новом строительстве… Возможно, дело в том, что обосновать бесполезность любого действия всегда проще, чем доказать его необходимость. Так или иначе, аргументация команды, которой выпал по жребию негативный взгляд, звучала четче и убедительней.
Третий вопрос: «Будут ли преобладать на рынке новые форматы?».
В этом вопросе на стороне новых форматов выступала «черная» команда, представитель которой в своем выступлении сделал акцент на потребностях миллениалов. В трендах у данного поколения, в частности, не владение, а использование, временное место для жизни и временное же – для работы, что отлично укладывается в концепцию коворкингов и коливингов в разных городах и по всему миру. Второй аргумент – большая доходность с квадратного метра.
«Белые» в своем выступлении начали издалека и припомнили, что человеку всегда нужно было «хлеба и зрелищ». Поэтому торговые центры, как бы они ни экспериментировали с форматом и долей развлечений, все равно останутся торговыми центрами. А в качестве второго аргумента опять была упомянута банковская сфера: проще привлечь финансирование на понятный и просчитываемый с точки зрения доходности формат.
Следующим аргументом «черных» стал тот факт, что все новое неизбежно растет, так как раньше его не было вообще. А контраргументом «белых» стал тезис о том, что новые форматы в любом сегменте не превысят доли в 30-40%, а следовательно, приверженность к старым форматам для бизнеса останется более актуальной.
Победителями в этом раунде стала команда «черных», а в общем победа со счетом 2:1 досталась команде «белых», среди которых и были разыграны призы - 4 билета категории «Бизнес» на конференцию Ицхака Адизеса в апреле 2018 г.
Традиционно «Русский завтрак» закончился неформальной частью с закусками и напитками, общением и новыми знакомствами. Мероприятие было организовано компанией Impress Media при поддержке генерального партнера Raven Russia.
Павел Назаркин
