«Неделя с новым президентом. Как повлияет 6-летний экономический курс нового правительства на развитие рынка коммерческой недвижимости в 2018-2024 гг.» - пресс-завтрак от Cushman & Wakefield

Повышение участия государства в экономической деятельности приведет к тому, что через 6 лет рынок недвижимости будет значительно отличаться от сегодняшнего.
5636
В первую очередь речь идет о так называемом проектном подходе, когда целесообразность строительства того или иного объекта определяется не его экономической моделью, не устойчивостью и не рентабельностью, а его ролью в более крупном масштабном проекте или государственной программе. Основным узким местом будет доступ к кредитным ресурсам, и именно участие в государственном проекте будет открывать доступ к этим ресурсам для девелоперских компаний. Коммерческий девелопмент будет носить эпизодический характер, занимая нишевые позиции в рынки.

Мы полагаем, что в следующие 6 лет пройдут для рынка недвижимости в рамках восходящего цикла. Но это не означает, что мы увидим спекулятивный рост рынка. Это означает, что будет медленная и повышающая коррекция арендных ставок и показателей. В реальном исчислении к 2024 г. арендные ставки могут вырасти на 15-20% по отношению к сегодняшнему уровню. При этом старение и моральный износ объектов, построенных относительно недавно, станет проблемой. Новое предложение будет формироваться в меньшей степени за счет нового строительства и в большей степени за счет реконструкции и реабилитации проектов, построенных в ранней фазе существования коммерческого рынка в девяностые годы.

В целом же на рынке будут бороться две тенденции: с одной стороны, рынок будет становиться все более сложным благодаря внедрению новых технологий, с другой, будет наблюдаться организационное упрощение рынка, когда при принятии того или иного решения учитывается меньшее число факторов.

Основные фундаментальные тенденции, которые будут влиять на рынок недвижимости в следующие 6 лет:
 
1. Повышение налогового бремени. Масштаб и сроки налогового маневра пока неочевидные, однако, скорее всего, правительство не ограничится двумя процентными пунктами роста НДФЛ. Это означает, что требование к рентабельности и маржинальности бизнеса будет повышаться. Выживание низкомаржинального бизнеса и отраслей будет под вопросом.

2. Усиление контроля и регулирование. Растущий бюрократический аппарат будет стремиться к все более детальному и проникающего контролю за бизнесом. Это означает, с одной стороны, более высокий спрос на рабочие места в бюрократическом аппарате, а с другой стороны, большую потребность в людях в корпорациях, отвечающих за взаимодействие с регулятором. В целом это будет создавать дополнительные рабочие места, которые не увеличивают размер экономики. Именно поэтому потребуется перераспределение доходов и повышение налогов.

3. Опора на производство. Сегодня речь идет уже не о импортозамещении для отдельных товаров и услуг, а о самодостаточности российской экономики. Проектный характер управления будет означать, что преимущественно те проекты, которые укладываются в государственную концепцию, будут получать зеленую улицу и доступ к финансированию.

4. Цифровая экономика. На потребительском рынке по-прежнему будут доминировать западные цифровые платформы и инструменты, либо российские аналоги, адаптированные для нашего рынка. Однако в следующие шесть лет будут активно развиваться уникальные российские инструменты цифрового управления. Это не будет аналогом цифрового правительства, как в ряде европейских стран, скорее это будет  инструментом государственной интервенции в управлении экономикой. Уже сегодня мы видим такие примеры, как требования хранения информации о российских гражданах на территории России, внедрение онлайн касс, так называемый закон Яровой и так далее. Возможно, это составляющие государственной стратегии по консолидации больших данных и использованию их для ручного управления.

5. Кредитование. Бурный рост кредитования привел к тому, что сегодня кредиты домохозяйств являются уже не делом наиболее продвинутых слоев населения, которые используют дополнительные инструменты для повышения качества жизни, а способом существования для большой части населения России. Кредитование станет социальным фактором. Первыми признаками новой парадигмы является государственное субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам и для многодетных семей. Это означает, что государство рассматривает кредитование как инструмент социальной инженерии. Скорее всего, в будущем доступ к льготным кредитам будет рассматриваться работодателем-государством как дополнительный инструмент привлечения рабочей силы.

6. Снижение роли состава кабинета министров. При высокой централизации и фактическом единоначалии кабинет министров будет состоять из большого количества участников с разным масштабом полномочий. Возможно увеличение количества вице-премьеров и смещение власти от министров к отраслевым вице-премьерам.

7. Влияние вектора развития города. Городское развитие станет очень важным фактором на следующие шесть лет. Мы видим, как преобразилась столица за предыдущие пятилетие. Социальные и экономические последствия этих реформ только начнут проявляться в следующие годы. Уже сегодня можно констатировать смерть центрального делового района:  мы видим не децентрализацию офисов, а увеличение центра города. Если сегодня центр города фактически находится в пределах Третьего транспортного кольца, то через 6 лет, скорее всего, центром города станет территория в пределах второго кольца метро. Реформируя городское пространство, государство стимулирует людей больше времени посвящать развлечениям, прогулкам и внутреннему туризму. Это концепция вполне соответствует низким темпам роста экономики, ожидающимся в последующие годы.

ЦИФРЫ (прогнозы)

Макроэкономика
  1. 1,3% - среднегодовой рост ВВП на 2018-2024 гг.
  2. 60 долларов за баррель – цена нефти
  3. 40% - доля ипотеки в кредитах домохозяйств
Офисы
  1. 1,5 млн кв. м – объем сделок покупки и аренды на конец 2018 г. (классы А и В, Москва)
  2. 270 тыс. кв. м – объем нового строительства на конец 2018 г. (классы А и В, Москва)
  3. 18 652 р. ($317) – средняя ставка аренды на конец 2018 г. (классы А и В, Москва)
  4. 2,1 млн кв. м (12,5%) – вакансия на конец 2018 г. (классы А и В, Москва)
Ретейл
  1. Ввод площадей в торговых центрах на 2018 год:
около 500 тыс. кв. м - Россия
около 140 тыс. кв. м - Москва
  1. С 5-6% до 11-15% - рост доли операторов развлечений в торговых центрах за последние 10-15 лет
С 2-2,5% до 7-8% - рост доли операторов общественного питания в торговых центрах за последние 10-15 лет
До 40% может достигать доля операторов развлекательного профиля в крупных американских торговых центрах
  1. 17% - рост Prime ставки аренды с 2017 по 2019 год (со 150 000 до 175 000 руб. / кв. м/ год, Москва)
Склады
  1. 1,2 млн кв. м - объем сделок на конец 2018 г.
  2. 670 тыс. кв. м - объем нового строительства на конец 2018 г.
  3. 3 300 руб. - средняя ставка аренды на конец 2018 г.
  4. 9% - вакансия на конец 2018 г.
Гостиницы
  1. Более 90 тыс. номеров в коллективных средствах размещения в Москве в 2025 г.
  2. 17% - рост доходности на номер в 2017 г. (в среднем по РФ в сегменте качественных гостиниц)
  3. $32 млн получили владельцы квартир, сдававшие их через ресурс airbnb в России в 2017 г.
 


Материалы по теме

Экспертный анализ

Рынок МФК Москвы – тенденции и прогнозы

Ввод в эксплуатацию МФК в 4 квартале 2017 г. почти вдвое превысил общий объем ввода за 9 месяцев прошлого года, но говорить о росте интереса к МФК пока преждевременно, считают эксперты компании Key Capital.

08.02
Исследования рынка

2017-й: итоги и прогнозы на рынке коммерческой недвижимости Москвы

В сфере коммерческой недвижимости Москвы 2017-й год проявился продолжением вялотекущего кризиса. Эта сфера является, естественно, частью экономики страны и столицы, и общие проблемы «слабо положительного роста», конечно же, сказываются и на ней.

24.01
Исследования рынка

Офисный рынок Москвы: итоги и прогнозы от ILM

Рынок еще испытывает на себе последствия кризисных явлений, и темпы ввода в эксплуатацию новых объектов по-прежнему остаются низкими. По итогам 2017 г. в эксплуатацию введены 284 тыс. кв. м офисных площадей, что на 20% меньше объемов нового строительства прошлого года.

10.01

журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (7-13 июля)

Ребрендинг KravtGroup, новые назначения в Blank и Manufaqtury, крупная офисная сделка «Магнита», новые магазины в МЕГАХ, цифровые активы Aspace, эксклюзивы Invest 7 и Ricci, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю. 
13.07
Источник: Invest 7
Игроки рынка

Invest 7 зовет на «Завод»

Компания на эксклюзиве займется реализацией площадей формата Light Industrial в строящемся индустриальном парке «Завод» в Люберцах. К середине 2026 года запланирован ввод первой очереди площадью около 9 000 кв. м, а общая площадь проекта составит свыше 50 000 кв. м.
11.07
Источник: CRE
Проект

В Люберцах появится индустриальный парк

В Люберцах на участке 3 га появится индустриальный парк формата light industrial площадью 50 000 кв. м. Проект реализует компания «Завод», связанная с экс-владельцем группы «Стальмост».

 
11.07
Источник: CRE
Сделка

Особняк у Лубянки сменил владельца

Совкомбанк реализовал офисное здание площадью 6,7 тыс. кв. м в центре Москвы. Новый владелец — West Wind Group.
11.07
Источник: CRE
Рейтинг

Топ-5 исследований рынка за июнь 2025 года

Уже не первый год мы регулярно составляем Топ-10 новостей за неделю по одному единственному показателю - читаемости. Пришло время попробовать составить похожий рейтинг аналитических материалов, но с оговоркой - попадают туда только материалы из разделов "Исследования рынка" и "Экспертный анализ", а количество мы сократили до пяти - эти материалы лидируют по читаемости с заметным преимуществом.
14.07
Источник: CRE
Экспертный анализ

Кто не рискует: как защищены участники фондов коллективных инвестиций

Фонды коллективных инвестиций уже стали для российского рынка недвижимости массовым продуктом, однако управляются они пока преимущественно в ручном режиме. Практически нет и «упакованных» решений для минимизации профильных рисков, в том числе страховых. Это беспокоит как собственников, управляющие компании и инвесторов, так и соответствующие государственные ведомства, и может затормозить развитие сегмента.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.07
Источник: Пресс-служба ХСА
Сделка

«Альфа-Капитал» докупил «квадратов» в Industrial City

«Альфа-Капитал» увеличил портфель площадей в парках Industrial City до 40 000 кв. м.
 
 
11.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre