«Неделя с новым президентом. Как повлияет 6-летний экономический курс нового правительства на развитие рынка коммерческой недвижимости в 2018-2024 гг.» - пресс-завтрак от Cushman & Wakefield

Повышение участия государства в экономической деятельности приведет к тому, что через 6 лет рынок недвижимости будет значительно отличаться от сегодняшнего.
4128

В первую очередь речь идет о так называемом проектном подходе, когда целесообразность строительства того или иного объекта определяется не его экономической моделью, не устойчивостью и не рентабельностью, а его ролью в более крупном масштабном проекте или государственной программе. Основным узким местом будет доступ к кредитным ресурсам, и именно участие в государственном проекте будет открывать доступ к этим ресурсам для девелоперских компаний. Коммерческий девелопмент будет носить эпизодический характер, занимая нишевые позиции в рынки.

Мы полагаем, что в следующие 6 лет пройдут для рынка недвижимости в рамках восходящего цикла. Но это не означает, что мы увидим спекулятивный рост рынка. Это означает, что будет медленная и повышающая коррекция арендных ставок и показателей. В реальном исчислении к 2024 г. арендные ставки могут вырасти на 15-20% по отношению к сегодняшнему уровню. При этом старение и моральный износ объектов, построенных относительно недавно, станет проблемой. Новое предложение будет формироваться в меньшей степени за счет нового строительства и в большей степени за счет реконструкции и реабилитации проектов, построенных в ранней фазе существования коммерческого рынка в девяностые годы.

В целом же на рынке будут бороться две тенденции: с одной стороны, рынок будет становиться все более сложным благодаря внедрению новых технологий, с другой, будет наблюдаться организационное упрощение рынка, когда при принятии того или иного решения учитывается меньшее число факторов.

Основные фундаментальные тенденции, которые будут влиять на рынок недвижимости в следующие 6 лет:
 
1. Повышение налогового бремени. Масштаб и сроки налогового маневра пока неочевидные, однако, скорее всего, правительство не ограничится двумя процентными пунктами роста НДФЛ. Это означает, что требование к рентабельности и маржинальности бизнеса будет повышаться. Выживание низкомаржинального бизнеса и отраслей будет под вопросом.

2. Усиление контроля и регулирование. Растущий бюрократический аппарат будет стремиться к все более детальному и проникающего контролю за бизнесом. Это означает, с одной стороны, более высокий спрос на рабочие места в бюрократическом аппарате, а с другой стороны, большую потребность в людях в корпорациях, отвечающих за взаимодействие с регулятором. В целом это будет создавать дополнительные рабочие места, которые не увеличивают размер экономики. Именно поэтому потребуется перераспределение доходов и повышение налогов.

3. Опора на производство. Сегодня речь идет уже не о импортозамещении для отдельных товаров и услуг, а о самодостаточности российской экономики. Проектный характер управления будет означать, что преимущественно те проекты, которые укладываются в государственную концепцию, будут получать зеленую улицу и доступ к финансированию.

4. Цифровая экономика. На потребительском рынке по-прежнему будут доминировать западные цифровые платформы и инструменты, либо российские аналоги, адаптированные для нашего рынка. Однако в следующие шесть лет будут активно развиваться уникальные российские инструменты цифрового управления. Это не будет аналогом цифрового правительства, как в ряде европейских стран, скорее это будет  инструментом государственной интервенции в управлении экономикой. Уже сегодня мы видим такие примеры, как требования хранения информации о российских гражданах на территории России, внедрение онлайн касс, так называемый закон Яровой и так далее. Возможно, это составляющие государственной стратегии по консолидации больших данных и использованию их для ручного управления.

5. Кредитование. Бурный рост кредитования привел к тому, что сегодня кредиты домохозяйств являются уже не делом наиболее продвинутых слоев населения, которые используют дополнительные инструменты для повышения качества жизни, а способом существования для большой части населения России. Кредитование станет социальным фактором. Первыми признаками новой парадигмы является государственное субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам и для многодетных семей. Это означает, что государство рассматривает кредитование как инструмент социальной инженерии. Скорее всего, в будущем доступ к льготным кредитам будет рассматриваться работодателем-государством как дополнительный инструмент привлечения рабочей силы.

6. Снижение роли состава кабинета министров. При высокой централизации и фактическом единоначалии кабинет министров будет состоять из большого количества участников с разным масштабом полномочий. Возможно увеличение количества вице-премьеров и смещение власти от министров к отраслевым вице-премьерам.

7. Влияние вектора развития города. Городское развитие станет очень важным фактором на следующие шесть лет. Мы видим, как преобразилась столица за предыдущие пятилетие. Социальные и экономические последствия этих реформ только начнут проявляться в следующие годы. Уже сегодня можно констатировать смерть центрального делового района:  мы видим не децентрализацию офисов, а увеличение центра города. Если сегодня центр города фактически находится в пределах Третьего транспортного кольца, то через 6 лет, скорее всего, центром города станет территория в пределах второго кольца метро. Реформируя городское пространство, государство стимулирует людей больше времени посвящать развлечениям, прогулкам и внутреннему туризму. Это концепция вполне соответствует низким темпам роста экономики, ожидающимся в последующие годы.

ЦИФРЫ (прогнозы)

Макроэкономика
  1. 1,3% - среднегодовой рост ВВП на 2018-2024 гг.
  2. 60 долларов за баррель – цена нефти
  3. 40% - доля ипотеки в кредитах домохозяйств
Офисы
  1. 1,5 млн кв. м – объем сделок покупки и аренды на конец 2018 г. (классы А и В, Москва)
  2. 270 тыс. кв. м – объем нового строительства на конец 2018 г. (классы А и В, Москва)
  3. 18 652 р. ($317) – средняя ставка аренды на конец 2018 г. (классы А и В, Москва)
  4. 2,1 млн кв. м (12,5%) – вакансия на конец 2018 г. (классы А и В, Москва)
Ретейл
  1. Ввод площадей в торговых центрах на 2018 год:
около 500 тыс. кв. м - Россия
около 140 тыс. кв. м - Москва
  1. С 5-6% до 11-15% - рост доли операторов развлечений в торговых центрах за последние 10-15 лет
С 2-2,5% до 7-8% - рост доли операторов общественного питания в торговых центрах за последние 10-15 лет
До 40% может достигать доля операторов развлекательного профиля в крупных американских торговых центрах
  1. 17% - рост Prime ставки аренды с 2017 по 2019 год (со 150 000 до 175 000 руб. / кв. м/ год, Москва)
Склады
  1. 1,2 млн кв. м - объем сделок на конец 2018 г.
  2. 670 тыс. кв. м - объем нового строительства на конец 2018 г.
  3. 3 300 руб. - средняя ставка аренды на конец 2018 г.
  4. 9% - вакансия на конец 2018 г.
Гостиницы
  1. Более 90 тыс. номеров в коллективных средствах размещения в Москве в 2025 г.
  2. 17% - рост доходности на номер в 2017 г. (в среднем по РФ в сегменте качественных гостиниц)
  3. $32 млн получили владельцы квартир, сдававшие их через ресурс airbnb в России в 2017 г.
 


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Материалы по теме

Экспертный анализ

Рынок МФК Москвы – тенденции и прогнозы

Ввод в эксплуатацию МФК в 4 квартале 2017 г. почти вдвое превысил общий объем ввода за 9 месяцев прошлого года, но говорить о росте интереса к МФК пока преждевременно, считают эксперты компании Key Capital.

08.02
Исследования рынка

2017-й: итоги и прогнозы на рынке коммерческой недвижимости Москвы

В сфере коммерческой недвижимости Москвы 2017-й год проявился продолжением вялотекущего кризиса. Эта сфера является, естественно, частью экономики страны и столицы, и общие проблемы «слабо положительного роста», конечно же, сказываются и на ней.

24.01
Исследования рынка

Офисный рынок Москвы: итоги и прогнозы от ILM

Рынок еще испытывает на себе последствия кризисных явлений, и темпы ввода в эксплуатацию новых объектов по-прежнему остаются низкими. По итогам 2017 г. в эксплуатацию введены 284 тыс. кв. м офисных площадей, что на 20% меньше объемов нового строительства прошлого года.

10.01

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой недвижиммости?   Тема номера УПАЛ,...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (1 - 7 августа)

AFI Development завершила строительство офиса для «Тинькофф», ФНС хочет почти миллиарда от Zenden, на логопарк «Южные врата» претендует девелопер жилья, а CRE Federal Awards 2022 всё ближе. Об этом и многом другом – в нашей традиционной еженедельной подборке.
07.08
Источник: CRE
CRE Awards

Финалисты CRE Federal Awards 2022. Часть 2

Представляем финалистов ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards 2022. В этой части – результаты первого тура голосования в профессиональных номинациях – «Консультант года» и «Управляющая компания года». Также здесь представлены финалисты «Зелёного кирпича» в сегментах офисной и торговой недвижимости.

03.08
Источник: CRE
Открытие

В «Грозном Молле» открываются международные бренды

Ювелирный бренд Roberto Bravo открыл первый официальный магазин в СКФО.
03.08
Источник: Radius Group
Переговоры

Vesper претендует на «Южные врата»

Стоимость логопарка площадью 650 тыс. кв. м может составлять около 30 млрд рублей.
04.08
Источник: CRE
Аукцион

ТРЦ «Торговый квартал» продают с понижением

Торги по голландской схеме назначены на 9 сентября. Начальная цена составит 3,3 млрд рублей, минимальная – 2,1 млрд.

04.08
Источник: cre.ru
Экспертный анализ

Русские идут

Уже в мае представители российских марок заявили, что готовы занять места уходящих иностранных брендов в сегменте стрит-ретейла – правда, лишь в том случае, если собственники помещений «вернутся с другой планеты по ставкам». И хотя первые магазины некоторые игроки уже открыли или готовятся открыть, тотального импортозамещения на знаковых «тяжелолюксовых» улицах Москвы и Петербурга ждать не стоит.
 
05.08
Источник: Knight Frank
Проект

Воронежский Сити-парк «Град» приступил к реконцепции

Крупнейший торговый объект в ЦФО обновит общие зоны, фуд-корт и часть торговых галерей. Также в торговом центре происходит обновление арендаторов.
03.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre