В первую очередь речь идет о так называемом проектном подходе, когда целесообразность строительства того или иного объекта определяется не его экономической моделью, не устойчивостью и не рентабельностью, а его ролью в более крупном масштабном проекте или государственной программе. Основным узким местом будет доступ к кредитным ресурсам, и именно участие в государственном проекте будет открывать доступ к этим ресурсам для девелоперских компаний. Коммерческий девелопмент будет носить эпизодический характер, занимая нишевые позиции в рынки.
Мы полагаем, что в следующие 6 лет пройдут для рынка недвижимости в рамках восходящего цикла. Но это не означает, что мы увидим спекулятивный рост рынка. Это означает, что будет медленная и повышающая коррекция арендных ставок и показателей. В реальном исчислении к 2024 г. арендные ставки могут вырасти на 15-20% по отношению к сегодняшнему уровню. При этом старение и моральный износ объектов, построенных относительно недавно, станет проблемой. Новое предложение будет формироваться в меньшей степени за счет нового строительства и в большей степени за счет реконструкции и реабилитации проектов, построенных в ранней фазе существования коммерческого рынка в девяностые годы.
В целом же на рынке будут бороться две тенденции: с одной стороны, рынок будет становиться все более сложным благодаря внедрению новых технологий, с другой, будет наблюдаться организационное упрощение рынка, когда при принятии того или иного решения учитывается меньшее число факторов.
Основные фундаментальные тенденции, которые будут влиять на рынок недвижимости в следующие 6 лет:
1. Повышение налогового бремени. Масштаб и сроки налогового маневра пока неочевидные, однако, скорее всего, правительство не ограничится двумя процентными пунктами роста НДФЛ. Это означает, что требование к рентабельности и маржинальности бизнеса будет повышаться. Выживание низкомаржинального бизнеса и отраслей будет под вопросом.
2. Усиление контроля и регулирование. Растущий бюрократический аппарат будет стремиться к все более детальному и проникающего контролю за бизнесом. Это означает, с одной стороны, более высокий спрос на рабочие места в бюрократическом аппарате, а с другой стороны, большую потребность в людях в корпорациях, отвечающих за взаимодействие с регулятором. В целом это будет создавать дополнительные рабочие места, которые не увеличивают размер экономики. Именно поэтому потребуется перераспределение доходов и повышение налогов.
3. Опора на производство. Сегодня речь идет уже не о импортозамещении для отдельных товаров и услуг, а о самодостаточности российской экономики. Проектный характер управления будет означать, что преимущественно те проекты, которые укладываются в государственную концепцию, будут получать зеленую улицу и доступ к финансированию.
4. Цифровая экономика. На потребительском рынке по-прежнему будут доминировать западные цифровые платформы и инструменты, либо российские аналоги, адаптированные для нашего рынка. Однако в следующие шесть лет будут активно развиваться уникальные российские инструменты цифрового управления. Это не будет аналогом цифрового правительства, как в ряде европейских стран, скорее это будет инструментом государственной интервенции в управлении экономикой. Уже сегодня мы видим такие примеры, как требования хранения информации о российских гражданах на территории России, внедрение онлайн касс, так называемый закон Яровой и так далее. Возможно, это составляющие государственной стратегии по консолидации больших данных и использованию их для ручного управления.
5. Кредитование. Бурный рост кредитования привел к тому, что сегодня кредиты домохозяйств являются уже не делом наиболее продвинутых слоев населения, которые используют дополнительные инструменты для повышения качества жизни, а способом существования для большой части населения России. Кредитование станет социальным фактором. Первыми признаками новой парадигмы является государственное субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам и для многодетных семей. Это означает, что государство рассматривает кредитование как инструмент социальной инженерии. Скорее всего, в будущем доступ к льготным кредитам будет рассматриваться работодателем-государством как дополнительный инструмент привлечения рабочей силы.
6. Снижение роли состава кабинета министров. При высокой централизации и фактическом единоначалии кабинет министров будет состоять из большого количества участников с разным масштабом полномочий. Возможно увеличение количества вице-премьеров и смещение власти от министров к отраслевым вице-премьерам.
7. Влияние вектора развития города. Городское развитие станет очень важным фактором на следующие шесть лет. Мы видим, как преобразилась столица за предыдущие пятилетие. Социальные и экономические последствия этих реформ только начнут проявляться в следующие годы. Уже сегодня можно констатировать смерть центрального делового района: мы видим не децентрализацию офисов, а увеличение центра города. Если сегодня центр города фактически находится в пределах Третьего транспортного кольца, то через 6 лет, скорее всего, центром города станет территория в пределах второго кольца метро. Реформируя городское пространство, государство стимулирует людей больше времени посвящать развлечениям, прогулкам и внутреннему туризму. Это концепция вполне соответствует низким темпам роста экономики, ожидающимся в последующие годы.
ЦИФРЫ (прогнозы)
Макроэкономика
Мы полагаем, что в следующие 6 лет пройдут для рынка недвижимости в рамках восходящего цикла. Но это не означает, что мы увидим спекулятивный рост рынка. Это означает, что будет медленная и повышающая коррекция арендных ставок и показателей. В реальном исчислении к 2024 г. арендные ставки могут вырасти на 15-20% по отношению к сегодняшнему уровню. При этом старение и моральный износ объектов, построенных относительно недавно, станет проблемой. Новое предложение будет формироваться в меньшей степени за счет нового строительства и в большей степени за счет реконструкции и реабилитации проектов, построенных в ранней фазе существования коммерческого рынка в девяностые годы.
В целом же на рынке будут бороться две тенденции: с одной стороны, рынок будет становиться все более сложным благодаря внедрению новых технологий, с другой, будет наблюдаться организационное упрощение рынка, когда при принятии того или иного решения учитывается меньшее число факторов.
Основные фундаментальные тенденции, которые будут влиять на рынок недвижимости в следующие 6 лет:
1. Повышение налогового бремени. Масштаб и сроки налогового маневра пока неочевидные, однако, скорее всего, правительство не ограничится двумя процентными пунктами роста НДФЛ. Это означает, что требование к рентабельности и маржинальности бизнеса будет повышаться. Выживание низкомаржинального бизнеса и отраслей будет под вопросом.
2. Усиление контроля и регулирование. Растущий бюрократический аппарат будет стремиться к все более детальному и проникающего контролю за бизнесом. Это означает, с одной стороны, более высокий спрос на рабочие места в бюрократическом аппарате, а с другой стороны, большую потребность в людях в корпорациях, отвечающих за взаимодействие с регулятором. В целом это будет создавать дополнительные рабочие места, которые не увеличивают размер экономики. Именно поэтому потребуется перераспределение доходов и повышение налогов.
3. Опора на производство. Сегодня речь идет уже не о импортозамещении для отдельных товаров и услуг, а о самодостаточности российской экономики. Проектный характер управления будет означать, что преимущественно те проекты, которые укладываются в государственную концепцию, будут получать зеленую улицу и доступ к финансированию.
4. Цифровая экономика. На потребительском рынке по-прежнему будут доминировать западные цифровые платформы и инструменты, либо российские аналоги, адаптированные для нашего рынка. Однако в следующие шесть лет будут активно развиваться уникальные российские инструменты цифрового управления. Это не будет аналогом цифрового правительства, как в ряде европейских стран, скорее это будет инструментом государственной интервенции в управлении экономикой. Уже сегодня мы видим такие примеры, как требования хранения информации о российских гражданах на территории России, внедрение онлайн касс, так называемый закон Яровой и так далее. Возможно, это составляющие государственной стратегии по консолидации больших данных и использованию их для ручного управления.
5. Кредитование. Бурный рост кредитования привел к тому, что сегодня кредиты домохозяйств являются уже не делом наиболее продвинутых слоев населения, которые используют дополнительные инструменты для повышения качества жизни, а способом существования для большой части населения России. Кредитование станет социальным фактором. Первыми признаками новой парадигмы является государственное субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам и для многодетных семей. Это означает, что государство рассматривает кредитование как инструмент социальной инженерии. Скорее всего, в будущем доступ к льготным кредитам будет рассматриваться работодателем-государством как дополнительный инструмент привлечения рабочей силы.
6. Снижение роли состава кабинета министров. При высокой централизации и фактическом единоначалии кабинет министров будет состоять из большого количества участников с разным масштабом полномочий. Возможно увеличение количества вице-премьеров и смещение власти от министров к отраслевым вице-премьерам.
7. Влияние вектора развития города. Городское развитие станет очень важным фактором на следующие шесть лет. Мы видим, как преобразилась столица за предыдущие пятилетие. Социальные и экономические последствия этих реформ только начнут проявляться в следующие годы. Уже сегодня можно констатировать смерть центрального делового района: мы видим не децентрализацию офисов, а увеличение центра города. Если сегодня центр города фактически находится в пределах Третьего транспортного кольца, то через 6 лет, скорее всего, центром города станет территория в пределах второго кольца метро. Реформируя городское пространство, государство стимулирует людей больше времени посвящать развлечениям, прогулкам и внутреннему туризму. Это концепция вполне соответствует низким темпам роста экономики, ожидающимся в последующие годы.
ЦИФРЫ (прогнозы)
Макроэкономика
- 1,3% - среднегодовой рост ВВП на 2018-2024 гг.
- 60 долларов за баррель – цена нефти
- 40% - доля ипотеки в кредитах домохозяйств
Офисы
- 1,5 млн кв. м – объем сделок покупки и аренды на конец 2018 г. (классы А и В, Москва)
- 270 тыс. кв. м – объем нового строительства на конец 2018 г. (классы А и В, Москва)
- 18 652 р. ($317) – средняя ставка аренды на конец 2018 г. (классы А и В, Москва)
- 2,1 млн кв. м (12,5%) – вакансия на конец 2018 г. (классы А и В, Москва)
Ретейл
- Ввод площадей в торговых центрах на 2018 год:
около 500 тыс. кв. м - Россия
около 140 тыс. кв. м - Москва
около 140 тыс. кв. м - Москва
- С 5-6% до 11-15% - рост доли операторов развлечений в торговых центрах за последние 10-15 лет
С 2-2,5% до 7-8% - рост доли операторов общественного питания в торговых центрах за последние 10-15 лет
До 40% может достигать доля операторов развлекательного профиля в крупных американских торговых центрах
До 40% может достигать доля операторов развлекательного профиля в крупных американских торговых центрах
- 17% - рост Prime ставки аренды с 2017 по 2019 год (со 150 000 до 175 000 руб. / кв. м/ год, Москва)
Склады
- 1,2 млн кв. м - объем сделок на конец 2018 г.
- 670 тыс. кв. м - объем нового строительства на конец 2018 г.
- 3 300 руб. - средняя ставка аренды на конец 2018 г.
- 9% - вакансия на конец 2018 г.
Гостиницы
- Более 90 тыс. номеров в коллективных средствах размещения в Москве в 2025 г.
- 17% - рост доходности на номер в 2017 г. (в среднем по РФ в сегменте качественных гостиниц)
- $32 млн получили владельцы квартир, сдававшие их через ресурс airbnb в России в 2017 г.
