Сергей Рябокобылко, управляющий партнер и генеральный директор Cushman & Wakefield:
«Россия впервые за всю свою новейшую историю сегодня обеспечена достаточным количеством квадратных метров торговой, административной, логистической и производственной недвижимости. Теперь речь идет уже не о том, чтобы догнать и перегнать развитые страны, а о том, чтобы повысить качество и эффективность этой недвижимости, которая должна более полно удовлетворять потребности граждан.
С другой стороны, очевидно, что российский рынок в следующие годы будет развиваться вне контекста мировых финансовых потоков. Низкие темпы экономического роста не предполагают спекулятивного роста цен на недвижимость. Но такие факторы, как рост ставок аренды во всех секторах и падение стоимости финансирования означают, что экономика девелоперских проектов будет улучшаться, и интерес капитала к этому сектору будет расти.
Однако сохраняются высокие риски инвестиций в Россию. Сегодня для коммерческой недвижимости нашей страны самым высоким риском является не падение цены или арендной ставки - рынок все еще находится «на дне», и дальнейшее падение показателей маловероятно. Основное опасение сегодня вызывает ликвидность на рынке, то есть возможность продажи актива после нескольких лет владения. Дело в том, что список компаний, подвергающихся международным санкциям, все расширяется. Для иностранного инвестора это означает, что число его локальных покупателей будет ограничено, так как он не сможет напрямую продавать объект компаниям под санкциями. Именно поэтому сегодня российский инвестиционный рынок замкнут на себя. 85% всех сделок с коммерческой недвижимостью были заключены российскими покупателями. Для того чтобы наметилась тенденция к изменению, необходима всего лишь смена вектора экономического развития. Тогда для долгосрочных инвесторов будут более понятные правила игры и условия для входа и выхода на рынок».
Денис Соколов, партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield:
«Повышение участия государства в экономической деятельности приведет к тому, что через 6 лет рынок недвижимости будет значительно отличаться от сегодняшнего.
В первую очередь, речь идет о так называемом проектном подходе, когда целесообразность строительства того или иного объекта определяется не его экономической моделью, не устойчивостью и не рентабельностью, а его ролью в более крупном масштабном проекте или государственной программе. Основным узким местом будет доступ к кредитным ресурсам, и именно участие в государственном проекте будет открывать доступ к этим ресурсам для девелоперских компаний. Коммерческий девелопмент будет носить эпизодический характер, занимая нишевые позиции на рынке.
Мы полагаем, что следующие 6 лет пройдут для рынка недвижимости в рамках восходящего цикла. Но это не означает, что мы увидим спекулятивный рост рынка. Это означает, что будет медленная и повышающая коррекция арендных ставок и показателей. В реальном исчислении к 2024 г. арендные ставки могут вырасти на 15-20% по отношению к сегодняшнему уровню. При этом старение и моральный износ объектов, построенных относительно недавно, станет проблемой. Новое предложение будет формироваться в меньшей степени за счет нового строительства и в большей степени за счет реконструкции и реабилитации проектов, построенных в ранней фазе существования коммерческого рынка в девяностые годы.
В целом же на рынке будут бороться две тенденции: с одной стороны, рынок будет становиться все более сложным благодаря внедрению новых технологий, с другой стороны, будет наблюдаться организационное упрощение рынка, когда при принятии того или иного решения учитывается меньшее число факторов».
Ольга Ясько, директор по развитию бизнеса Cushman & Wakefield, про изменение портрета современного потребителя:
«Меняется социальная структура российского общества. Если ранее целевая аудитория определялась по социально-экономическим показателям: доходы, половозрастная структура и так далее, то после проведенных президентских выборов есть ощущение, что теперь целевую аудиторию надо определять иначе. Как же выглядит это «путинское большинство»? Можно говорить о том, что оно однородно с точки зрения возраста, места жительства (город/село, размер города), образования. Интересным для рынка недвижимости является то, что, например, большинство из них (около 60%) никогда не были за пределами СССР, а более 70% не имеют загранпаспорта, что развитие интернет-торговли актуально только для 50%, потому что вторая половина не пользуется интернетом вообще. По разным данным, 75-90% основным источником получения информации считают телевидение, причем государственные каналы. Таким образом получается, что основной потребитель – тот, кто проводит отпуск в пределах РФ, становится все более лояльным к российской продукции и российским брендам. Это дает определенный стимул как для развития инфраструктурных объектов, обслуживающих внутренний туризм, так и для активного развития российских производителей и брендов. При этом последним уже больше нет необходимости «прятаться» за иностранные названия».
Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield:
«Гостиницы показали устойчивость в кризисных условиях, гостиничный рынок быстрее других сегментов коммерческой недвижимости вернулся в стадию «рост», что делает его привлекательным для девелоперов и инвесторов, стремящихся диверсифицировать свою деятельность и снизить риски. Для девелоперов, которые рассматривают гостиничный проект в качестве альтернативы другим секторам коммерческой недвижимости, большую роль будет играть показатель доходности. За 2017 год доход на номер в качественных гостиницах России увеличился на 17% в долларовом выражении, это один из лучших результатов в Европе. При этом некоторые рынки, такие как Казань и Екатеринбург, дают прирост доходности в рублевом эквиваленте порядка 27-30% в год. Доходность гостиниц в текущих условиях не достигла своего пика, что делает интересными инвестиции в гостиничный бизнес на перспективу. С другой стороны, девелопера при принятии решения о вхождении в гостиничный проект будет останавливать достаточно высокая стоимость строительства: при цене 5 400 руб. строительный бюджет в расчете на номер должен быть на уровне 5,40 млн руб.
С точки зрения отельеров, на развитие бизнеса будут влиять преимущественно 2 фактора: рост конкуренции традиционных гостиниц с хостелами, апартаментами и жилым сектором: конкуренция из качественной плоскости переходит в ценовую или количественную, затрудняя рост выручки. А также операционные особенности гостиничного бизнеса: не секрет, что операционная маржа гостиниц за последние годы снизилась за счет увеличения расходной части (коммунальные тарифы, налоги, операционные расходы, в том числе, из-за высокой инфляции в период 2014-2016 гг.) и замедления роста доходной части. Конечно, это будет влиять как на действующий бизнес, так и на принятие решений о вхождении в бизнес профильных инвесторов».
Диана Мирзоян, партнер, департамент земельных отношений Cushman & Wakefield:
«Сегодня речь идет уже не об импортозамещении для отдельных товаров и услуг, а о самодостаточности российской экономики. Мы наблюдаем инвестиционную активность производственных компаний в стране. Об этом говорят увеличение количества сделок по покупке земельных участков под размещение производств и выход новых иностранных производителей на российский рынок независимо либо путем создания совместных предприятий с российскими производителями. Большинство сделок проходят в свободных экономических зонах, индустриальных парках. Государство развивает территории опережающего социально-экономического развития на базе моногородов.
Фокус правительства с целью выхода на траекторию устойчивого роста направлен на бюджетную, кредитную политику, структурные реформы и создание благоприятного инвестиционного климата. Подход власти к бизнесу поменялся. Структуры власти оказывают сильную поддержку компаниям, которые готовы инвестировать деньги в производство, создание рабочих мест и востребованного продукта. Взамен они получат налоговые льготы, инфраструктуру, упрощение административных процедур и, что особенно важно, статус российского производителя, следовательно, доступ к госконтрактам.
В России, по данным Минпромторга, 207 индустриальных парков, в которых 248 компаний из 27 стран локализовали свое производство (Германия, Италия, Франция, Южная Корея, Япония и др.). В России функционируют 26 особых экономических зон: десять промышленно-производственных, шесть технико-внедренческих, девять туристско-рекреационных и одна портовая. Промышленные ОЭЗ — бесспорные лидеры по эффективности. Их резидентами стали 624 компании, в том числе, 98 с иностранным капиталом. Объем заявленных частных инвестиций — 812 млрд руб., осуществленных — 244 млрд руб. Резиденты ОЭЗ уже возвратили в бюджет в виде налоговых и таможенных платежей 64 млрд руб., создано 25 тыс. новых рабочих мест, произведено продукции на 434 млрд руб. В ОЭЗ пришли такие международные гиганты, как Boeing, Yokohama, Bekaert, Ford, Armstrong, Kastamonu, ABB, 3M, Bettermann, Novartis, Viessmann, PPG».
Егор Дорофеев, партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield:
«В ближайшие несколько лет на сегмент будут оказывать влияние несколько факторов. Во-первых, мы наблюдаем новый виток в развитии рынка складской недвижимости. После падения в течение 3-х лет складской рынок стабилизировался в 2017 г., и мы видим все признаки того, что в 2018-2019 гг. начнется новый этап роста. Основные девелоперы уже запустили, либо готовят к запуску новые проекты, отмечается растущий спрос на современные складские площади от арендаторов и покупателей, спрос от инвесторов на складскую недвижимость также высок, что стимулирует активность девелоперов по запуску новых проектов. Во-вторых, мы наблюдаем возврат складской недвижимости в города. Во всем мире развитие онлайн торговли, трансформация центров городов в территории, свободные от автомобилей, либо с ограниченным движением, а также активное развитие convenience ретейла привело к резкому росту спроса на логистические площади внутри городов с целью сокращения сроков доставки и возможности оперативной доставки мелких отгрузок. Этот тренд приходит также на российский рынок. Мы отмечаем рост количества запросов на складские площади вдоль МКАД, а также внутри города. Причем онлайн-ретейлерам не нужны крупные склады. В Москве будут востребованы склады площадью от 500 кв. м до 10 тыс. кв. м в районе Третьего транспортного кольца (ТТК) или между ТТК или Садовым кольцом — в локациях, откуда возможна доставка заказов курьерами на метро, пешком или на велосипеде. В целом, наметившаяся тенденция не заменит существующую сеть складских помещений, расположенных на некотором отдалении от города, но создаст возможности для появления новых форматов в складском сегменте, таких, например, как light Industrial. И это еще один тренд, который будет определять развитие рынка в ближайшие несколько лет».
Ольга Ясько, директор по развитию бизнеса Cushman & Wakefield:
«C моей точки зрения, в ближайшем будущем мы станем свидетелями двум общим тенденциям развития сегмента торговых центров. С одной стороны, в связи с потребностями целевой аудитории и в силу ряда иных причин (отсутствия подходящих площадок, рисков, связанных с финансированием и спросом со стороны торговых операторов) будут появляться небольшие торговые центры, которые смогут обеспечить жителей близлежащих районов товарами и услугами для удовлетворения повседневных нужд. С другой – крупные объекты, ориентированные на длительное времяпрепровождение своих посетителей, будут идти по пути увеличения площади и разнообразия развлекательных пространств, а также зон общественного питания. При этом возникнет вопрос, что делать тем объектам, которые окажутся посередине? Стремиться к формату небольших и ориентироваться на каждодневные нужды посетителей? Это может работать для удобно расположенных торговых центров (на пути следования вечернего потока посетителей, например, у станций метро и прочих транспортных узлов). Другим сложно будет соревноваться с более крупными объектами. Тогда им придется или укрупняться (если есть такая возможность), или специализироваться».
«Россия впервые за всю свою новейшую историю сегодня обеспечена достаточным количеством квадратных метров торговой, административной, логистической и производственной недвижимости. Теперь речь идет уже не о том, чтобы догнать и перегнать развитые страны, а о том, чтобы повысить качество и эффективность этой недвижимости, которая должна более полно удовлетворять потребности граждан.
С другой стороны, очевидно, что российский рынок в следующие годы будет развиваться вне контекста мировых финансовых потоков. Низкие темпы экономического роста не предполагают спекулятивного роста цен на недвижимость. Но такие факторы, как рост ставок аренды во всех секторах и падение стоимости финансирования означают, что экономика девелоперских проектов будет улучшаться, и интерес капитала к этому сектору будет расти.
Однако сохраняются высокие риски инвестиций в Россию. Сегодня для коммерческой недвижимости нашей страны самым высоким риском является не падение цены или арендной ставки - рынок все еще находится «на дне», и дальнейшее падение показателей маловероятно. Основное опасение сегодня вызывает ликвидность на рынке, то есть возможность продажи актива после нескольких лет владения. Дело в том, что список компаний, подвергающихся международным санкциям, все расширяется. Для иностранного инвестора это означает, что число его локальных покупателей будет ограничено, так как он не сможет напрямую продавать объект компаниям под санкциями. Именно поэтому сегодня российский инвестиционный рынок замкнут на себя. 85% всех сделок с коммерческой недвижимостью были заключены российскими покупателями. Для того чтобы наметилась тенденция к изменению, необходима всего лишь смена вектора экономического развития. Тогда для долгосрочных инвесторов будут более понятные правила игры и условия для входа и выхода на рынок».
Денис Соколов, партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield:
«Повышение участия государства в экономической деятельности приведет к тому, что через 6 лет рынок недвижимости будет значительно отличаться от сегодняшнего.
В первую очередь, речь идет о так называемом проектном подходе, когда целесообразность строительства того или иного объекта определяется не его экономической моделью, не устойчивостью и не рентабельностью, а его ролью в более крупном масштабном проекте или государственной программе. Основным узким местом будет доступ к кредитным ресурсам, и именно участие в государственном проекте будет открывать доступ к этим ресурсам для девелоперских компаний. Коммерческий девелопмент будет носить эпизодический характер, занимая нишевые позиции на рынке.
Мы полагаем, что следующие 6 лет пройдут для рынка недвижимости в рамках восходящего цикла. Но это не означает, что мы увидим спекулятивный рост рынка. Это означает, что будет медленная и повышающая коррекция арендных ставок и показателей. В реальном исчислении к 2024 г. арендные ставки могут вырасти на 15-20% по отношению к сегодняшнему уровню. При этом старение и моральный износ объектов, построенных относительно недавно, станет проблемой. Новое предложение будет формироваться в меньшей степени за счет нового строительства и в большей степени за счет реконструкции и реабилитации проектов, построенных в ранней фазе существования коммерческого рынка в девяностые годы.
В целом же на рынке будут бороться две тенденции: с одной стороны, рынок будет становиться все более сложным благодаря внедрению новых технологий, с другой стороны, будет наблюдаться организационное упрощение рынка, когда при принятии того или иного решения учитывается меньшее число факторов».
Ольга Ясько, директор по развитию бизнеса Cushman & Wakefield, про изменение портрета современного потребителя:
«Меняется социальная структура российского общества. Если ранее целевая аудитория определялась по социально-экономическим показателям: доходы, половозрастная структура и так далее, то после проведенных президентских выборов есть ощущение, что теперь целевую аудиторию надо определять иначе. Как же выглядит это «путинское большинство»? Можно говорить о том, что оно однородно с точки зрения возраста, места жительства (город/село, размер города), образования. Интересным для рынка недвижимости является то, что, например, большинство из них (около 60%) никогда не были за пределами СССР, а более 70% не имеют загранпаспорта, что развитие интернет-торговли актуально только для 50%, потому что вторая половина не пользуется интернетом вообще. По разным данным, 75-90% основным источником получения информации считают телевидение, причем государственные каналы. Таким образом получается, что основной потребитель – тот, кто проводит отпуск в пределах РФ, становится все более лояльным к российской продукции и российским брендам. Это дает определенный стимул как для развития инфраструктурных объектов, обслуживающих внутренний туризм, так и для активного развития российских производителей и брендов. При этом последним уже больше нет необходимости «прятаться» за иностранные названия».
Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield:
«Гостиницы показали устойчивость в кризисных условиях, гостиничный рынок быстрее других сегментов коммерческой недвижимости вернулся в стадию «рост», что делает его привлекательным для девелоперов и инвесторов, стремящихся диверсифицировать свою деятельность и снизить риски. Для девелоперов, которые рассматривают гостиничный проект в качестве альтернативы другим секторам коммерческой недвижимости, большую роль будет играть показатель доходности. За 2017 год доход на номер в качественных гостиницах России увеличился на 17% в долларовом выражении, это один из лучших результатов в Европе. При этом некоторые рынки, такие как Казань и Екатеринбург, дают прирост доходности в рублевом эквиваленте порядка 27-30% в год. Доходность гостиниц в текущих условиях не достигла своего пика, что делает интересными инвестиции в гостиничный бизнес на перспективу. С другой стороны, девелопера при принятии решения о вхождении в гостиничный проект будет останавливать достаточно высокая стоимость строительства: при цене 5 400 руб. строительный бюджет в расчете на номер должен быть на уровне 5,40 млн руб.
С точки зрения отельеров, на развитие бизнеса будут влиять преимущественно 2 фактора: рост конкуренции традиционных гостиниц с хостелами, апартаментами и жилым сектором: конкуренция из качественной плоскости переходит в ценовую или количественную, затрудняя рост выручки. А также операционные особенности гостиничного бизнеса: не секрет, что операционная маржа гостиниц за последние годы снизилась за счет увеличения расходной части (коммунальные тарифы, налоги, операционные расходы, в том числе, из-за высокой инфляции в период 2014-2016 гг.) и замедления роста доходной части. Конечно, это будет влиять как на действующий бизнес, так и на принятие решений о вхождении в бизнес профильных инвесторов».
Диана Мирзоян, партнер, департамент земельных отношений Cushman & Wakefield:
«Сегодня речь идет уже не об импортозамещении для отдельных товаров и услуг, а о самодостаточности российской экономики. Мы наблюдаем инвестиционную активность производственных компаний в стране. Об этом говорят увеличение количества сделок по покупке земельных участков под размещение производств и выход новых иностранных производителей на российский рынок независимо либо путем создания совместных предприятий с российскими производителями. Большинство сделок проходят в свободных экономических зонах, индустриальных парках. Государство развивает территории опережающего социально-экономического развития на базе моногородов.
Фокус правительства с целью выхода на траекторию устойчивого роста направлен на бюджетную, кредитную политику, структурные реформы и создание благоприятного инвестиционного климата. Подход власти к бизнесу поменялся. Структуры власти оказывают сильную поддержку компаниям, которые готовы инвестировать деньги в производство, создание рабочих мест и востребованного продукта. Взамен они получат налоговые льготы, инфраструктуру, упрощение административных процедур и, что особенно важно, статус российского производителя, следовательно, доступ к госконтрактам.
В России, по данным Минпромторга, 207 индустриальных парков, в которых 248 компаний из 27 стран локализовали свое производство (Германия, Италия, Франция, Южная Корея, Япония и др.). В России функционируют 26 особых экономических зон: десять промышленно-производственных, шесть технико-внедренческих, девять туристско-рекреационных и одна портовая. Промышленные ОЭЗ — бесспорные лидеры по эффективности. Их резидентами стали 624 компании, в том числе, 98 с иностранным капиталом. Объем заявленных частных инвестиций — 812 млрд руб., осуществленных — 244 млрд руб. Резиденты ОЭЗ уже возвратили в бюджет в виде налоговых и таможенных платежей 64 млрд руб., создано 25 тыс. новых рабочих мест, произведено продукции на 434 млрд руб. В ОЭЗ пришли такие международные гиганты, как Boeing, Yokohama, Bekaert, Ford, Armstrong, Kastamonu, ABB, 3M, Bettermann, Novartis, Viessmann, PPG».
Егор Дорофеев, партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield:
«В ближайшие несколько лет на сегмент будут оказывать влияние несколько факторов. Во-первых, мы наблюдаем новый виток в развитии рынка складской недвижимости. После падения в течение 3-х лет складской рынок стабилизировался в 2017 г., и мы видим все признаки того, что в 2018-2019 гг. начнется новый этап роста. Основные девелоперы уже запустили, либо готовят к запуску новые проекты, отмечается растущий спрос на современные складские площади от арендаторов и покупателей, спрос от инвесторов на складскую недвижимость также высок, что стимулирует активность девелоперов по запуску новых проектов. Во-вторых, мы наблюдаем возврат складской недвижимости в города. Во всем мире развитие онлайн торговли, трансформация центров городов в территории, свободные от автомобилей, либо с ограниченным движением, а также активное развитие convenience ретейла привело к резкому росту спроса на логистические площади внутри городов с целью сокращения сроков доставки и возможности оперативной доставки мелких отгрузок. Этот тренд приходит также на российский рынок. Мы отмечаем рост количества запросов на складские площади вдоль МКАД, а также внутри города. Причем онлайн-ретейлерам не нужны крупные склады. В Москве будут востребованы склады площадью от 500 кв. м до 10 тыс. кв. м в районе Третьего транспортного кольца (ТТК) или между ТТК или Садовым кольцом — в локациях, откуда возможна доставка заказов курьерами на метро, пешком или на велосипеде. В целом, наметившаяся тенденция не заменит существующую сеть складских помещений, расположенных на некотором отдалении от города, но создаст возможности для появления новых форматов в складском сегменте, таких, например, как light Industrial. И это еще один тренд, который будет определять развитие рынка в ближайшие несколько лет».
Ольга Ясько, директор по развитию бизнеса Cushman & Wakefield:
«C моей точки зрения, в ближайшем будущем мы станем свидетелями двум общим тенденциям развития сегмента торговых центров. С одной стороны, в связи с потребностями целевой аудитории и в силу ряда иных причин (отсутствия подходящих площадок, рисков, связанных с финансированием и спросом со стороны торговых операторов) будут появляться небольшие торговые центры, которые смогут обеспечить жителей близлежащих районов товарами и услугами для удовлетворения повседневных нужд. С другой – крупные объекты, ориентированные на длительное времяпрепровождение своих посетителей, будут идти по пути увеличения площади и разнообразия развлекательных пространств, а также зон общественного питания. При этом возникнет вопрос, что делать тем объектам, которые окажутся посередине? Стремиться к формату небольших и ориентироваться на каждодневные нужды посетителей? Это может работать для удобно расположенных торговых центров (на пути следования вечернего потока посетителей, например, у станций метро и прочих транспортных узлов). Другим сложно будет соревноваться с более крупными объектами. Тогда им придется или укрупняться (если есть такая возможность), или специализироваться».
