Предложение
По итогам 1 квартала 2018 г. совокупный объем рынка качественных офисных площадей в Москве составляет 20,4 млн кв. м, из которых офисы класса А составляют 22% (это 4,5 млн кв. м), офисы класса Б+ - 37% (7,6 млн кв. м), оставшиеся 41% (8,3 млн кв. м) относятся к объектам класса Б-.
Объем ввода новых площадей за 1 квартал показал, что рынок все еще находится под влиянием последствий кризиса, и темпы прироста предложения являются минимальными. За первые три месяца в эксплуатацию было введено всего 48 тыс. кв. м офисных площадей. На рынок вышли следующие объекты: бизнес центры «ЛА-5» и «РТС Земляной Вал», а также МФЦ «Лица» (офисной площадью 13 тыс. кв. м).
В 2018 г. девелоперская активность останется низкой. Объем прироста нового предложения будет на 10-20% меньше, чем в 2017 г. Согласно анонсированию собственников объектов, будет введено около 300-350 тыс. кв. м нового предложения. Это может вновь оказаться минимальным значением за последние десять лет. Собственники переносят сроки ввода по уже строящимся объектам, дожидаясь якорных арендаторов. Практика built-to-suite постепенно возвращается на рынок офисной недвижимости. Строительство новых объектов, ожидаемых к вводу в эксплуатацию, может быть завершено под конкретного клиента.
Однако ряд крупных девелоперов анонсируют рынку о начале новых проектов, которые ранее были придержаны. При этом стоит учитывать, что цикл реализации объекта составляет около 3-х лет.
Децентрализованный характер территориального распределения нового предложения только усиливается. При условии осуществления планов девелоперов, 80% офисных площадей, ожидаемых к вводу до конца 2018 г., будет расположено за пределами ЦАО.
В ближайшее время большее значение будет иметь сочетание качественного предложения, удобного расположения и профессионального управления/обслуживания офисных зданий, что позволит собственникам привлечь новых арендаторов. С развитием Московского центрального кольца будет наблюдаться увеличение популярности объектов, которые ранее находились в отдалении от метро.
Спрос
Мы продолжаем наблюдать положительную динамику в плане роста чистого поглощения. Потребность арендаторов в дополнительных офисных площадях по-прежнему растет. По итогам 1 квартала 2018 г. суммарный объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, составил 201 тыс. кв. м. Это более чем на 36% превышает аналогичный показатель прошлого года.
Пользуясь условиями пока еще низких ставок, компании продолжают переезжать в высококачественные помещения и улучшать качество размещения. Благодаря выросшему количеству сделок, самый большой объем чистого поглощения был достигнут в классе Б+, который по сравнению с классом А наиболее доступен по коммерческим условиям. По итогам трех месяцев значение показателя в таких объектах составило 114 тыс. кв. м, что составило более 50% от общего объема. В классе А показатель по итогам марта равен 43 тыс. кв. м.
В классе Б-, после замедления темпов высвобождения площадей в конце 2016 г., объемы чистого поглощения приобрели в 2017 г. положительное значение. Эта тенденция продолжилась и в нынешнем году. За 1 квартал 2018 г. значение показателя достигло 44 тыс. кв. м. Это говорит о том, что компании, занимающие офисы в классе Б- и сокращающие свои занимаемые площади во время кризиса, постепенно восстанавливают свою деловую активность и начинают арендовать дополнительные офисные пространства.
С учетом дефицита крупных площадей и недостатка новых предложений, активность арендаторов в офисном сегменте будет возрастать. При этом, переезд большинства компаний по-прежнему будет обусловлен желанием оптимизировать расходы на аренду и улучшением эргономики офисного пространства.
В 1 квартале 2018 г., как и в прошлом году, большинство новых сделок по аренде офисов не превышали 2 тыс. кв. м. Это говорит о том, что маленькие и средние компании готовы переезжать в новые офисы, когда как крупные чаще принимают решение о продлении договора аренды на новый срок в существующем здании.
В свою очередь, ввиду ограниченного предложения готовых офисов, мы прогнозируем постепенное возвращение к аренде помещений в состоянии «под отделку», с учетом последующей отделки офиса по техническому заданию арендатора.
Рассматривая распределение спроса по профилю компании, по итогам I квартала 2018 г. можно увидеть, что количество поступающих запросов распределено более-менее равномерно среди разных отраслей. Самое высокое значение по-прежнему приходится на компании сферы потребительских услуг. На их долю приходится около 17% от всех запросов, что на 3 п.п. больше, чем по итогам 1 квартала 2017 г. Также по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось количество обращений от торговых компаний, на 3 п.п. - до 15%. Уверенный спрос продолжают демонстрировать компании IT отрасли и производственного сектора. В течение 1 квартала увеличилась активность со стороны компаний профессиональных услуг. По сравнению с началом 2017 г. показатель увеличился на 2 п.п. и составил 8% от всех запросов.
Вакантные площади
Чистое поглощение превысило объемы нового строительства более чем в 4 раза, что привело к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей. По сравнению с началом года уровень вакантных площадей снизился на 0,9 п.п. и составил 11,4% в среднем по рынку. Если говорить о годовой динамике, то показатель планомерно снижался каждый квартал и по сравнению с концом I квартала прошлого года сократился на 3,4 п.п. В абсолютном выражении на данный момент незанятыми остаются 2,3 млн кв. м офисных площадей.
В течение I квартала уменьшение объема свободных помещений произошло во всех классах. Наибольшее снижение показателя зафиксировано в объектах класса Б+. За счет увеличения объемов чистого поглощения и низкого ввода доля свободных помещений здесь уменьшилась на 1,3 п.п. и на конец марта составила 13,2%.
В объектах класса А показатель также продемонстрировал понижательную динамику. Здесь уровень вакантных площадей в течение трех месяцев снизился на 0,7 п.п. до 15,9%, что в абсолютном выражении - 716 тыс. кв. м. На рынке возникает все больший дефицит высококачественных помещений крупного объема, что в скором времени приведет к удорожанию отдельных бизнес-центров или локаций, а также даст старт новому строительству и разморозке площадок под офисные объекты.
На фоне положительного чистого поглощения площадей в классе Б- за квартал показатель продолжил свое снижение. По сравнению с началом года доля незанятых помещений здесь снизилась на 0,6 п.п. и на конец марта составила 7,4%.
Мы постепенно входим в цикл дефицита качественных офисных площадей. Крупным компаниям становится все сложнее подобрать себе высококачественный офис:
По итогам 1 квартала 2018 г. совокупный объем рынка качественных офисных площадей в Москве составляет 20,4 млн кв. м, из которых офисы класса А составляют 22% (это 4,5 млн кв. м), офисы класса Б+ - 37% (7,6 млн кв. м), оставшиеся 41% (8,3 млн кв. м) относятся к объектам класса Б-.
Объем ввода новых площадей за 1 квартал показал, что рынок все еще находится под влиянием последствий кризиса, и темпы прироста предложения являются минимальными. За первые три месяца в эксплуатацию было введено всего 48 тыс. кв. м офисных площадей. На рынок вышли следующие объекты: бизнес центры «ЛА-5» и «РТС Земляной Вал», а также МФЦ «Лица» (офисной площадью 13 тыс. кв. м).
В 2018 г. девелоперская активность останется низкой. Объем прироста нового предложения будет на 10-20% меньше, чем в 2017 г. Согласно анонсированию собственников объектов, будет введено около 300-350 тыс. кв. м нового предложения. Это может вновь оказаться минимальным значением за последние десять лет. Собственники переносят сроки ввода по уже строящимся объектам, дожидаясь якорных арендаторов. Практика built-to-suite постепенно возвращается на рынок офисной недвижимости. Строительство новых объектов, ожидаемых к вводу в эксплуатацию, может быть завершено под конкретного клиента.
Однако ряд крупных девелоперов анонсируют рынку о начале новых проектов, которые ранее были придержаны. При этом стоит учитывать, что цикл реализации объекта составляет около 3-х лет.
Децентрализованный характер территориального распределения нового предложения только усиливается. При условии осуществления планов девелоперов, 80% офисных площадей, ожидаемых к вводу до конца 2018 г., будет расположено за пределами ЦАО.
В ближайшее время большее значение будет иметь сочетание качественного предложения, удобного расположения и профессионального управления/обслуживания офисных зданий, что позволит собственникам привлечь новых арендаторов. С развитием Московского центрального кольца будет наблюдаться увеличение популярности объектов, которые ранее находились в отдалении от метро.
Спрос
Мы продолжаем наблюдать положительную динамику в плане роста чистого поглощения. Потребность арендаторов в дополнительных офисных площадях по-прежнему растет. По итогам 1 квартала 2018 г. суммарный объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, составил 201 тыс. кв. м. Это более чем на 36% превышает аналогичный показатель прошлого года.
Пользуясь условиями пока еще низких ставок, компании продолжают переезжать в высококачественные помещения и улучшать качество размещения. Благодаря выросшему количеству сделок, самый большой объем чистого поглощения был достигнут в классе Б+, который по сравнению с классом А наиболее доступен по коммерческим условиям. По итогам трех месяцев значение показателя в таких объектах составило 114 тыс. кв. м, что составило более 50% от общего объема. В классе А показатель по итогам марта равен 43 тыс. кв. м.
В классе Б-, после замедления темпов высвобождения площадей в конце 2016 г., объемы чистого поглощения приобрели в 2017 г. положительное значение. Эта тенденция продолжилась и в нынешнем году. За 1 квартал 2018 г. значение показателя достигло 44 тыс. кв. м. Это говорит о том, что компании, занимающие офисы в классе Б- и сокращающие свои занимаемые площади во время кризиса, постепенно восстанавливают свою деловую активность и начинают арендовать дополнительные офисные пространства.
С учетом дефицита крупных площадей и недостатка новых предложений, активность арендаторов в офисном сегменте будет возрастать. При этом, переезд большинства компаний по-прежнему будет обусловлен желанием оптимизировать расходы на аренду и улучшением эргономики офисного пространства.
В 1 квартале 2018 г., как и в прошлом году, большинство новых сделок по аренде офисов не превышали 2 тыс. кв. м. Это говорит о том, что маленькие и средние компании готовы переезжать в новые офисы, когда как крупные чаще принимают решение о продлении договора аренды на новый срок в существующем здании.
В свою очередь, ввиду ограниченного предложения готовых офисов, мы прогнозируем постепенное возвращение к аренде помещений в состоянии «под отделку», с учетом последующей отделки офиса по техническому заданию арендатора.
Рассматривая распределение спроса по профилю компании, по итогам I квартала 2018 г. можно увидеть, что количество поступающих запросов распределено более-менее равномерно среди разных отраслей. Самое высокое значение по-прежнему приходится на компании сферы потребительских услуг. На их долю приходится около 17% от всех запросов, что на 3 п.п. больше, чем по итогам 1 квартала 2017 г. Также по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось количество обращений от торговых компаний, на 3 п.п. - до 15%. Уверенный спрос продолжают демонстрировать компании IT отрасли и производственного сектора. В течение 1 квартала увеличилась активность со стороны компаний профессиональных услуг. По сравнению с началом 2017 г. показатель увеличился на 2 п.п. и составил 8% от всех запросов.
Вакантные площади
Чистое поглощение превысило объемы нового строительства более чем в 4 раза, что привело к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей. По сравнению с началом года уровень вакантных площадей снизился на 0,9 п.п. и составил 11,4% в среднем по рынку. Если говорить о годовой динамике, то показатель планомерно снижался каждый квартал и по сравнению с концом I квартала прошлого года сократился на 3,4 п.п. В абсолютном выражении на данный момент незанятыми остаются 2,3 млн кв. м офисных площадей.
В течение I квартала уменьшение объема свободных помещений произошло во всех классах. Наибольшее снижение показателя зафиксировано в объектах класса Б+. За счет увеличения объемов чистого поглощения и низкого ввода доля свободных помещений здесь уменьшилась на 1,3 п.п. и на конец марта составила 13,2%.
В объектах класса А показатель также продемонстрировал понижательную динамику. Здесь уровень вакантных площадей в течение трех месяцев снизился на 0,7 п.п. до 15,9%, что в абсолютном выражении - 716 тыс. кв. м. На рынке возникает все больший дефицит высококачественных помещений крупного объема, что в скором времени приведет к удорожанию отдельных бизнес-центров или локаций, а также даст старт новому строительству и разморозке площадок под офисные объекты.
На фоне положительного чистого поглощения площадей в классе Б- за квартал показатель продолжил свое снижение. По сравнению с началом года доля незанятых помещений здесь снизилась на 0,6 п.п. и на конец марта составила 7,4%.
Мы постепенно входим в цикл дефицита качественных офисных площадей. Крупным компаниям становится все сложнее подобрать себе высококачественный офис:
- из-за сокращения ликвидных площадей, готовых к въезду, при выборе нового офиса придется останавливать свой выбор на объектах в состоянии «под отделку»;
- арендаторам придется расширять географию поиска, так как исторически востребованные районы центра, северо-запада, запада и юго-запада уже не могут удовлетворить текущий спрос;
- по итогам I квартала 2018 г. единые офисные блоки площадью более 15 тыс. кв. м доступны лишь в 17 введенных офисных зданиях класса А/Б+.
Свободные качественные офисы в настоящее время есть практически во всех районах Москвы. Однако объем вакантных площадей имеет неравномерное распределение по географии города и в некоторых районах очень отличается от среднерыночных показателей.
В ЦАО уровень свободных площадей является одним из самых низких. В течение квартала показатель снизился на 0,5 п.п. и по итогам марта составил 7,3% в среднем по всем классам. Принимая во внимание, что равновесное значение доли свободных площадей, когда достигается баланс спроса и предложения, находится близко к 10%, такая невысокая доля вакантных площадей в ЦАО говорит о превосходстве спроса над предложением в данном субрынке. Однако в абсолютном выражении здесь сосредоточено самое наибольшее количество вакантных площадей, а именно - 480 тыс. кв. м. Это является 1/5 частью от всего объема незанятых офисных помещений всей Москвы.
В ММДЦ «Москва-Сити» совокупная площадь незанятых офисов на конец марта составила около 189 тыс. кв. м. За счет высвобождения небольшого объема площадей, в течение последнего квартала уровень вакантных помещений вырос на 0,3 п.п. и достиг 16,2%.
Среди всех районов Москвы самыми востребованными районами оказались южное и юго-западное направления. Так, в ЮАО до ЧТК и ЮАО после ЧТК снижение уровня свободных площадей за три месяца года составило 2,4 п.п. и 4 п.п. соответственно. На 2,6 п.п. уменьшилась доля незанятых помещений в районе ЗАО после ЧТК. В районах ЗАО до ЧТК количество свободных площадей также уменьшилось на 2,6 п.п.
Ставки аренды
Низкий ввод нового строительства стимулирует уменьшение доли вакантных площадей. Это привело к постепенному восстановлению ставок аренды.
В классе А средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды в течение квартала вырос на 2% и по итогам марта составил 25 500 руб. за кв. м с год. В классе Б+ рублевые ставки аренды остались на прежнем уровне, 16 000 руб. за кв. м с год. В классе Б- ставки выросли на 3% до 14 500 руб. за кв. м в год.
Динамика ставок аренды в текущем году будет по-прежнему находиться под влиянием экономических и политических условий. При этом, средний уровень может колебаться в зависимости от корректив структуры предложения и ухода с рынка дешевых предложений, а также от поведения отдельных собственников, часть из которых на фоне стабилизации будет постепенно повышать стоимость аренды. В свою очередь, дефицит крупных офисных блоков в востребованных районах тоже может повлиять на рост арендных ставок в отдельных субрынках.
Дальнейшее снижение темпов прироста в 2018 г. на фоне растущего спроса приведет к постепенному росту ставок аренды. В 2019-2020 гг. ставки аренды на офисы в востребованных районах могут вырасти на 15-20%.
Александр Брылов, Заместитель директора Департамента офисной недвижимости ILM:
В ЦАО уровень свободных площадей является одним из самых низких. В течение квартала показатель снизился на 0,5 п.п. и по итогам марта составил 7,3% в среднем по всем классам. Принимая во внимание, что равновесное значение доли свободных площадей, когда достигается баланс спроса и предложения, находится близко к 10%, такая невысокая доля вакантных площадей в ЦАО говорит о превосходстве спроса над предложением в данном субрынке. Однако в абсолютном выражении здесь сосредоточено самое наибольшее количество вакантных площадей, а именно - 480 тыс. кв. м. Это является 1/5 частью от всего объема незанятых офисных помещений всей Москвы.
В ММДЦ «Москва-Сити» совокупная площадь незанятых офисов на конец марта составила около 189 тыс. кв. м. За счет высвобождения небольшого объема площадей, в течение последнего квартала уровень вакантных помещений вырос на 0,3 п.п. и достиг 16,2%.
Среди всех районов Москвы самыми востребованными районами оказались южное и юго-западное направления. Так, в ЮАО до ЧТК и ЮАО после ЧТК снижение уровня свободных площадей за три месяца года составило 2,4 п.п. и 4 п.п. соответственно. На 2,6 п.п. уменьшилась доля незанятых помещений в районе ЗАО после ЧТК. В районах ЗАО до ЧТК количество свободных площадей также уменьшилось на 2,6 п.п.
Ставки аренды
Низкий ввод нового строительства стимулирует уменьшение доли вакантных площадей. Это привело к постепенному восстановлению ставок аренды.
В классе А средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды в течение квартала вырос на 2% и по итогам марта составил 25 500 руб. за кв. м с год. В классе Б+ рублевые ставки аренды остались на прежнем уровне, 16 000 руб. за кв. м с год. В классе Б- ставки выросли на 3% до 14 500 руб. за кв. м в год.
Динамика ставок аренды в текущем году будет по-прежнему находиться под влиянием экономических и политических условий. При этом, средний уровень может колебаться в зависимости от корректив структуры предложения и ухода с рынка дешевых предложений, а также от поведения отдельных собственников, часть из которых на фоне стабилизации будет постепенно повышать стоимость аренды. В свою очередь, дефицит крупных офисных блоков в востребованных районах тоже может повлиять на рост арендных ставок в отдельных субрынках.
Дальнейшее снижение темпов прироста в 2018 г. на фоне растущего спроса приведет к постепенному росту ставок аренды. В 2019-2020 гг. ставки аренды на офисы в востребованных районах могут вырасти на 15-20%.
Александр Брылов, Заместитель директора Департамента офисной недвижимости ILM:
«Первый квартал 2018 г. можно охарактеризовать увеличением активности девелоперских компаний в поиске новых площадок для жилищного строительства в Московском регионе. В связи с перспективой нехватки качественных офисных зданий через 2-3 года, крупные девелоперы начинают рассматривать площадки с хорошим расположением для строительства бизнес-центров класса А.
С учетом изменений законодательства, вступающих в силу с 01 июля 2018 г., ожидается как укрупнение портфелей крупных девелоперских компаний благодаря поглощению отдельных проектов или компаний с единичными объектами, так и существенная нехватка новых площадок и временная пауза с получением разрешительной документации, которая может затянуться на период от 6 месяцев до года. На девелоперский рынок Московского региона стали активнее выходить компании из других регионов и рассматривать приобретение крупных площадок для нового строительства.
Активность инвесторов начинает восстанавливаться в сегменте приобретений качественных проектов с хорошим расположением и составом арендаторов, а также в классических форматах торговой недвижимости и стрит-ретейла.
В связи с сокращением предложения качественных офисов стал увеличивается спрос крупных компаний к строительству собственных офисных зданий формата Build-to-Suit».
Ксения Харкевич, Директор Департамента офисной недвижимости ILM:
«Первый квартал года был отмечен знаковой сделкой на рынке коммерческой недвижимости Москвы - продажей доли Бориса Минца в O1 Properties компании «Лайса» (до настоящего времени «Лайса» не проявляла интереса к коммерческой недвижимости). O1 Properties является одним из крупнейших собственников премиальных бизнес-центров в Москве. Пул арендаторов данных объектов включает в себя PwC, Baker & McKinsey, Group M, Phillip Morris, Boston Consulting Group, McDonalds и множество других известных иностранных и российских компаний. И хотя рынок не ожидает существенных изменений в стратегии O1 Properties, эта сделка знаменует собой новый тренд: смену собственников многих известных объектов коммерческой недвижимости вследствие непростой ситуации в банковском секторе (санации банков «Открытия» и «Промсвязьбанка», входящих в ТОП-10 крупнейших банков России).
В целом, принимая во внимание непростую внешнеполитическую ситуацию (введение новых санкций, ограничения на финансовых рынках), рынок коммерческой недвижимости Москвы ожидает интересный год».
Юрий Юдаков, Директор Департамента офисной недвижимости ILM:
«На рынке продолжается волна оптимизаций расходов, которая выражается в сокращении расходов по аренде и продажи непрофильных активов. Возможно, это связано с политическими и санкционными событиями. Возможно, с отложенными последствиями экономического кризиса и давлением на бизнес. В любом случае ситуация на офисном рынке пока еще не устаканилась, и арендаторы будут еще внимательнее смотреть на свои бюджеты по аренде и планировать переезды или продление договоров аренды, в первую очередь, исходя из ограничений по бюджету».
