Гостиничный девелопмент и строительство отеля
Петербуржцы предвкушают, что сдадут все! Обладатели квартир у стадиона и в центре города готовы покинуть насиженные гнезда в пользу длинного рубля. Сейчас смельчаки выложили на booking.com 1404 предложения апартаметов (на 15 июня и выходные, в день первого петербургского матча - Марокко – Иран), однако предложение несильно отличается от других дней. По словам отельеров, контролирующие органы пресекли факты завышения цен, выявленные в 26 отелях, в том числе в Hilton, в «Невский Экспресс Отель», в Soul Kitchen Hostel. По данным «Петростата», в Петербурге в квартирах посуточно — около 15 тыс. мест, для данной категории ценовые ограничения не предусмотрены, и собственники вольны поднимать цены в десятки раз, найдут ли эти предложения спрос – покажет ЧМ.
Для создания мест размещения на базе имеющегося жилья, не учитывая затрат на рекламу и колоссальные риски наткнуться на недобросовестного арендатора и контролирующие органы, рантье нужно потратиться на строительство дополнительных койко-мест, покупку постельного белья, установку и смену замков, регистрацию и оформление деятельности, прием, регистрацию и сопровождение гостей, уборку и косметический ремонт помещения. Затраты предпринимателей составят от 10 тыс. руб. на одно койко-место.
По мнению опытного отельера Юниса Теймурханлы, владельца комфортабельного отеля «Гельвеция», основной костяк гостей, футбольных фанатов, остановится в отелях ниже четырех звезд. И к чемпионату этот сегмент гостевого размещения был увеличен: прирост городского номерного фонда составил порядка 5%. А именно, за 2017 и первый квартал 2018 г. начало функционировать 19 новых отелей на 1834 номера: 9 отелей в самой востребованной категории – 3*, на 1106 номеров; 6 отелей – 4* (324 номера); 2 отеля -2* (223 номера); 2 - 5* (181 номер).
«Строительство отеля 3* под управлением международного оператора в среднем составляет 3,5-4 млн руб. за номер, - сообщает эксперт рынка гостиничного девелопмента Анна Панова, управляющий партнер Urban Hotels. Так как в отеле ряд затратных статей является мало масштабируемым, наиболее оптимальным вариант для отеля под управлением международного оператора является фонд от 100 номеров. Наиболее востребованным является сегмент 3* с качественным брендовым управлением, данный формат будет пользоваться спросом как во время проведения ЧМ, так и после него. Тем не менее, если входить на рынок гостиничной недвижимости до ЧМ, то наиболее оптимальным вариантом является покупка готового бизнеса».
По словам брокеров купли-продажи готового бизнеса, в 2018 г. предложение отельных объектов упало на 65% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и сейчас в продаже не более 20 объектов в ценовом диапазоне от 20 до 500 млн руб., однако спрос стабилен. Прирост предложения можно ожидать только по окончанию туристического сезона. Большинство предложений в сегменте гостиничного бизнеса не выдерживает конкуренции и находится в жилом фонде. На их фоне контрастно отличается отель «Питер» на пр. Добролюбова, д. 5, это видно уже по техническому и визуальному оформлению номеров, состоянию помещения и оборудования, качественным планировочным решениям, системности документооборота. Отель «Питер» можно считать образцовым по многим показателям, стоимость продажи бизнеса вместе с занимаемой недвижимостью – 68,5 млн руб. Фактически отель является пассивным доходом - внешняя управляющая компания ведет операционную деятельность объекта, обеспечивая собственникам 11 млн руб. чистой прибыли ежегодно. Инвестор может рассчитывать на шестилетнюю окупаемость покупки, что для отельного рынка является отличным показателем.
Предприятие существует и развивается 15 лет, в 2017 г. был проведен капремонт и обновление номерного фонда, сейчас собственники приняли решение прекратить совместную работу, продать актив и разойтись. На коммерческой площади 297 кв. м функционируют 13 комфортабельных номеров на 26 гостевых мест, средний уровень загрузки отеля до конца августа 2018 г. - 97%. Мини-отель «Питер» работает в легальном правовом поле, имеет все сертификаты и лицензии: прошел государственную систему классификации гостиниц (категория 3*), проверку Роспотребнадзора, входит в перечень средств размещения для туристов и болельщиков в российских городах на период проведения матчей чемпионата мира по футболу 2018 г.
Татьяна Зубенко, генеральный директор петербургского филиала управляющей компании «ВПитереОтдыхать», обслуживающей отель «Питер», комментирует: «На юридическом лице отеля – более 60 действующих договоров с поставщиками и контрагентами, внутренний штат – три администратора и уборщица, все остальные функции (бухгалтерия, финансовый контроль, продажи, маркетинг, администрирование, развитие) реализованы на базе нашей УК, что дает возможность обеспечивать уровень загрузки, превышающий среднерыночный. УК – это полномасштабный бек офис, с применением всех инструментов, доступных крупным отельным сетям, - работаем и с группами, и с системами бронирования, и с корпоративным размещением, и с индивидуальными туристами - локация отеля «Питер» очень привлекательная для категории 3*, отель – в топе рейтингов. Для собственника мы выстроили систему удаленного контроля и управления финансовыми результатами».
Профессиональный брокер купли-продажи гостиничных объектов, Денис Корсуков, отмечает, что отель «Питер» выделяется из всего портфеля продаваемых объектов системностью финансового учета, подготовленностью активов к сделке, а главное - ценой. Стоимость продажи действующего бизнеса в пересчете на кв. м составляет 230 тыс. руб., что проходит по нижней границе стоимости коммерческой недвижимости в Петербурге.
Создание аналогичного отеля на 10 номеров потребует значительных временных (порядка полугода) и капитальных финансовых затрат (выкуп от 250 кв. м пригодной, коммерческой недвижимости - от 200 до 500 тыс. руб. за кв. метр; проект, ремонт и технические согласования – от 15 млн руб.). Значительное время (порядка 1,5-2 лет), по мнению специалистов, уйдет на вхождение в рынок, наработку постоянных связей и клиентов, выход предприятия на рентабельную работу без авралов. Как и в предпринимательстве на базе имеющейся жилой собственности, риски несоблюдения предписаний надзорных органов при строительстве нового объекта - велики и множатся пропорционально увеличению номерного фонда.
Другой объект, который продается в преддверии ЧМ по сопоставимой цене за кв. метр, – отель «Вера» на Суворовском проспекте, д. 25. Площадь и номерной фонд объекта гораздо больше (2156 кв. м, 70 номеров), что резко увеличивает объем капиталовложений для входа в бизнес.
Вадим Прасов, управляющий партнер УК «Альянс Отель Менеджмент», на прошедшей Большом Петербургском форуме рестораторов и отельеров отметил, что «европейский инвестор рассматривает вложения в отельный бизнес, как низко рискованные инвестиции среднего уровня доходности, что вытекает из самой структуры бизнеса, и это же свойственно инвестициям в гостиничный бизнес в РФ». Сейчас норма окупаемости по инвестициям в гостиничном бизнесе - 10-12 лет. Основные направления развития рынка – увеличение туристической привлекательности регионов и снижение сезонности. Так для привлечения туристов городская администрация выделила бюджет 4,3 млрд руб. на финансирование госпрограммы по развитию туризма в Петербург до 2023 г., что вселяет оправданные ожидания роста турпотока, а значит роста спроса на отели и гостиницы. По официальным данным, в 2017 г. город посетило порядка 7,5 млн человек. Для этих гостей в Петербурге было около 32 тыс. гостиничных номеров в примерно 800 отелях (из них: 2910 номеров – в 5*, 10115 – в 4*, 4720 – в 3*, остальную массу составляют хостелы, отели 2* и апартаменты – 14 тыс. номеров). Комитет по развитию туризма Санкт-Петербурга рассчитывает в 2018 г. на приезд 8,1 млн человек.
Чемпионат мира по футболу точно станет городским событием, основные финансовые ставки на него уже сделаны, инвесторы ждут дивиденды. Строительство малого отеля под ЧМ – смелое и амбициозное предприятие, которое, скорее всего, принесет больше волнений, чем выгоды. Покупка отеля «Питер» - удивительный шанс для эффективного вложения для обладателя 68,5 млн руб. Но хотелось бы, чтобы на ЧМ смог заработать каждый петербуржец, рост туристической привлекательности города – всем на руку. Ведь 10% от сектора туризма для «ведущего европейского направления» (по мнению туристического конкурса World Travel Awards) в структуре доходов города совсем недостаточно.
