Как оптимизировать проект реконструкции офиса

Руслан Кубрава, директор  S.A.Ricci Project Management
 
Самая распространенная причина для реновации офиса - это его устаревание: несоответствие актуальным бизнес-процессам внутри компании, изношенность оборудования и обветшалая отделка. Структурные изменения бизнес-процессов в компании требуют новых схем взаимодействия в офисе, а устаревшие планировки затрудняют выстроенную по-новому коммуникацию - такой офис требует перепланирования. В свою очередь, несвежая отделка и «уставшее» оборудование создают дискомфорт, снижают производительность труда.

Чтобы адекватно оценить стоимость реконструкции, необходимо спрогнозировать объем предстоящих изменений. Зачастую компании, основываясь на поверхностной оценке предполагаемых преобразований, не укладываются в зарезервированные «непредвиденные расходы» и запланированные сроки в безуспешных попытках оптимизации того и другого. Ошибка в планировании может увеличить стоимость даже небольшого и несложного проекта в полтора-два раза, а то и больше. К примеру, одна из инвестиционных компаний, желая сэкономить на вложениях в отделку, подобрала себе офис, на первый взгляд, не требующий значительных изменений. Изначальное задание заключалось в создании лишь одного кабинета. Однако по итогам взаимодействия с заказчиком и изучения корпоративных стандартов компании стала очевидной необходимость переустройства всего пространства и перераспределения всех имеющихся инженерных систем, что вполне сравнимо со стоимостью обустройства нового офиса в shell&core, а нередко оказывается даже дороже.

Наша практика управления проектами fit-out показывает, что корректно оценить объем инвестиции в предстоящую реконструкцию рабочего пространства позволяет лишь четкое определение горизонта планирования, в рамках которого обозначаются минимальные и желаемые уровни требований к организации рабочего пространства. Ключевая задача на этом этапе - правильно сформулировать блок-факторы – то, без чего офис не сможет реализовать требования бизнеса к планировкам, инженерному обеспечению и минимальному уровню отделки. Очевидно, что для бэк-офиса банка и шоу-рума премиального часового бренда требования к отделке помещений будут совершенно разными. Это касается в том числе таких параметров, как акустический комфорт, размещение рабочих и неформальных зон в проекте. К примеру, требования к акустике в бэк-офисе могут быть разноуровневыми: организация шумопоглощения в мебельных решениях при создании индивидуальных рабочих мест может быть обязательным фактором, а общий акустический комфорт офиса – опциональным.

Также, например, если в офисе предполагается периодическое переустройство рабочих мест, изменение структуры их размещения, то организация фальшпола будет обязательным условием комфортных перестановок, а в случае стабильности планировок от нее можно отказаться. Объективная необходимость наличия зон коллаборации для сотрудников также должна быть обоснована спецификой деятельности бизнеса. Любой из этих аспектов нужно подвергнуть детальной оценке, прежде чем внедрять в качестве конкретного решения.

Следующий шаг - анализ потенциала офиса. Оценив работоспособность инженерного оборудования, гибкость или возможность адаптации планировочных решений под требования бизнеса, можно будет говорить о целесообразности тех или иных изменений. Дать оценку помещению поможет выбранный компанией подрядчик, обладающий опытом и достаточными компетенциями в вопросах создания офисных пространств.

Бюджетирование вариантов на основании сценарных подходов позволит принять взвешенное решение об оптимальном объеме затрат на улучшение офиса. Иногда может оказаться, что лучшее решение – поиск другого объекта, потому что достижение требуемых параметров в имеющемся офисе бессмысленно дорого. Или наоборот, косметических изменений вполне достаточно для эффективной работы компании в рассматриваемой перспективе. Именно на этом этапе должно приниматься решение об оптимальном объеме или отказе от инвестиций в модернизацию имеющегося пространства.

Дальнейший алгоритм программирования проекта прост. Необходимо определить процедуру отбора участников проекта – лучше простого тендера может быть только тендер в несколько этапов.

В результате тендера необходимо выбрать участников соответствующей (а не избыточной) квалификации: странно (и очень дорого) привлекать крупные строительные компании, если в офисе требуется поменять только напольное покрытие (такую работу, например, могут выполнить поставщики покрытия) или заменить устаревшее освещение на диодное.

И финальный - один из ключевых этапов - организация контроля за качеством, стоимостью и сроками: у заказчика будет значительно больше уверенности в успешной реализации проекта, в качестве строительства или ремонта, если исполнители будут знать, что результаты их труда ждет независимая строительная экспертиза.
 


иГРОКИ РЫНКА

Kubrava Project Management

Кубрава Руслан

Управление строительством

S.A.Ricci Project Management

Материалы по теме

Экспертный анализ

Молодежь заинтересовалась офисами

Специалисты ГК «Экоофис» проанализировали статистику обращений со стороны арендаторов офисных помещений на объектах компании за последние пять лет. Согласно полученным данным, доля обращений со стороны арендаторов возрастной группы 20-25 лет с начала 2013 г. выросла в три раза.
19.03
Точка зрения

О перспективах «гибких» офисов

Ирина Баева, управляющий директор компании Regus в России

26.02
Экспертный анализ

У кого в Москве самые комфортные офисы?

Самыми комфортабельными офисами в Москве располагают американские компании, интерьеры которых предусматривают в среднем 12 кв. м на каждого сотрудника. Данный показатель на 13% выше среднего уровня плотности рассадки сотрудников – 10,5 кв. м на человека. 

21.02

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Читать журнал: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15935269088019.pdf Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестера...

Популярное

Аукцион

Москва ищет инвестора для строительства ТЦ

Под многофункциональный торговый центр площадью 18,4 тыс. кв. м власти выделили участок на Варшавском шоссе.

29.06
Сделка

Дом.РФ нашел покупателя на бывший офис Минпромторга

Административное здание площадью 42 тыс. кв. м в Китайгородском проезде выкупила структура Росатома. Сумма сделки составила 4,8 млрд рублей.

29.06
Назначения

Новые партнеры в Cushman & Wakefield

Дмитрий Тарасов и Александр Кулаков стали новыми европейскими партнерами компании.

29.06
Власть

ТЦ могут не открыться

Такие опасения высказали в РСТЦ в связи с окончанием 1 июля моратория на взыскание задолженности. В организации просят продлить мораторий как минимум до 1 октября, иначе счета до 25% торговых объектов могут быть заблокированы, потому что денег у них нет.

29.06
Назначения

Новый президент РСТЦ — Дмитрий Москаленко

На данный момент в Президиум РСТЦ входит девять человек: Дмитрий Москаленко - АО «Корпорация А.Н.Д.», Николай Артёменко - ООО «Моллтек», Ольга Антонова - АО «Крокус Интернешнл», Сергей Вадяев - ООО «Молл Менеджмент Групп», Виктор Григорян - ООО «Ташир М», Мартин Шаффер - ООО «ППФ Риэл Истейт Раша», Сергей Рябокобылко - ООО «Кушман энд Вейкфилд», Павел Чекрыжов - ООО «Атриум Менеджмент», Олег Войцеховский – Управляющий директор РСТЦ.

 

30.06
Игроки рынка

Свежий номер CRE на всех экранах

Вышел свежий номер журнала CRE. 
30.06
Игроки рынка

P&G достроила дистрибьюторский центр в Новомосковске

PROCTER & GAMBLE завершила строительство дистрибьюторского центра в Тульской области, крупнейшего в Европе.

30.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre