О тренде на смену градостроительной парадигмы

GVA Sawyer подготовила мини-исследование основных трендов рынка недвижимости как проявление смены градостроительной парадигмы. 
6131
Согласно исследованию, новое поколение российских девелоперов стоит перед необходимостью самостоятельно менять градостроительную парадигму российских городов вслед за изменившимися запросами потребителей-миленниалов, в то время как большинство действующих градостроительных нормы и генпланов в России фактически наследуют советские подходы.

В начале 20 века в СССР на фоне резкого роста городского населения и под действием коммунистической идеологии сформировалась микрорайонная урбанистическая парадигма. В ее рамках стали строится многоэтажные жилые микрорайоны с минимально необходимым количеством социальной и коммерческой инфраструктуры в пешей доступности. В середине 20 века микрорайонная парадигма захватила многие развитые страны, в первую очередь идеологически связанные с СССР.  В 70-х годах начался процесс отказа от подобной модели застройки и снос микрорайонов в западной Европе, однако в восточной Европе микрорайоны активно строились до развала СССР.

После развала СССР и банкротства коммунистической идеологии перед новыми властями России встал вопрос поиска новой градостроительной парадигмы, однако заниматься поиском ответа никто не торопился. Задача загрузить разваливающийся советский стройкомплекс представлялась более важной, в итоге микрорайоны продолжали и продолжают строить в России и по сей день. Частные девелоперы в 90-х гг. шли по легкому пути и занимались «точечной» застройкой в наиболее доходных локациях, что только усугубило проблемы микрорайонов. 

К началу 21 века в России сформировалась тенденция к движению в сторону американской градостроительной парадигмы, которая включает в себя центральное общественно-деловое ядро города – «сити» и малоэтажные «спальные» микрорайоны – «субурбии». Вокруг городов-миллионников стали появляться «коттеджные» поселки, а в центре города начали строится небоскребы-бизнес-центры. Самый главный проект России в этом направлении – Москва-Сити.

Однако кризис 2008 г., от которого Россия так и не оправилась, привел к невостребованности дорогих площадей в небоскребах. Часть офисных площадей (по мере технической и юридической возможности) стали переводить в гостиничные или апартаменты. Рынок статусной «загородки» стал все больше переходить на продажу участков без подряда. В итоге, за 20 лет после развала СССР в России установилась некая смесь из советских и американских урбанистических понятий 20-го века.
Выделим основные тренды, наблюдаемые на рынке в России, являющиеся, по мнению GVA Sawyer, следствием начала процесса смены градостроительной парадигмы.

Рынок офисной недвижимости

На офисном рынке наблюдается тренд на сокращение среднего лота, связанный с сокращением офисного персонала, числа новых рабочих мест, переходом бизнесов на дистанционный тип работы. Многие профессии в ближайшие несколько десятилетий будут автоматизированы, персонал будет заменен программными продуктами. Большие сокращения ожидаются в бухгалтерии, управленческом персонале среднего и низшего звена. Таким образом снижается спрос на классические офисные площади.

Наблюдаются тренды:

• уход от гигантомании офисного строительства;
• увеличение доли объектов смешанного использования (добавление к офисам иных функционалов для более полной реализации ресурсного потенциала территории);
• развитие коворкингов.

Рынок гостиничной недвижимости

На гостиничном рынке наблюдается тренд на размывание граней, включая  удаление «демаркационных линий» между отелями разной звездности (формальная обязательная классификация является вопросом административным, а не коммерческим), появление отелей смешанных форматов, например «поштел» как коммерчески эффективный гибрид хостеловской примитивности с разумной долей люксовости антуража.

Идет очевидная смена акцентов: общественные пространства становятся для гостя важнее самого номера, в котором он проводит все меньше времени.

Изменения планировочных и технологических решений гостиницы в некотором смысле приближают ее к жилому формату. В частности:

• совмещение лобби, холла и зоны питания;
• отказ от классических ресторанов с четко фиксированными временными слотами для завтрака-обеда-ужина;
• совмещение в одном здании отеля с апартаментами длительного/краткосрочного проживания.
 
Рынок торговой недвижимости

• Новые торгово-досуговые пространства (фуд-маркеты, фуд-парки, креативные пространства и пр.);
• увеличение доли развлекательной недвижимости: спрос на концертные площадки, выставочные и общественные пространства;
• достижение насыщения в сегменте классических региональных и супер-региональных ТРЦ.

ТРЦ будущего – это торгово-развлекательно-обучающе-досуговый парк, который может быть интегрирован в жилую среду и быть более-менее распределенным по пространству квартала. Однозначно, окупаемость такого объекта - не чета люксовой торговой галереи одежды и обуви.

Рынок жилой недвижимости

В жилой недвижимости набирает популярность квартальная застройка «европейского» типа. Основные черты такой застройки:

• малая или средняя этажность;
• уменьшение средней площади квартиры, евро-квартиры, студии;
• закрытые дворы без автомобилей, собственные участки земли у жителей первых этажей;
• совмещение различных форматов жилья в одном квартале: квартиры и таунхаусы;
• со стороны улицы первые этажи заняты под коммерческую функцию.

Общий вывод

Суммируя выделенные тенденции из разных секторов недвижимости, можно выделить общие тенденции по смене градостроительной парадигмы:

• квартальное планирование. На первом месте пешеход, а не автомобиль.
• Общественные пространства вместо «зеленых зон».
• Снижение средней высотности до 5-7 этажей (высота дерева).
• Децентрализация коммерческой недвижимости: многофункциональность как ответ на многозадачность.

Во многом выделенные тенденции перекликаются с концепцией «Нового урбанизма», возникшего в 80-х гг. в США как альтернатива спальной субурбии. Однако, если присмотреться повнимательнее, то становится очевидным, что эта концепция не совсем нова, а является усовершенствованной репликой парадигмы европейского градостроения 18-19 веков.

Выделенные тенденции являются пока слабо выраженными на рынке. По-прежнему массовая застройка российских городов, за редким исключением, представляет собой мрачное советское наследие, генпланы городов имеют четкое функционально разделение. Однако новые тенденции в градостроительстве, по мнению GVA Sawyer, являются прогрессивными и отвечающими тенденциям общечеловеческого развития и перехода к постиндустриальному обществу. Таким образом, переход России на новую градостроительную парадигму представляется неотвратимым, однако длительность «переходного» периода в текущей геополитической ситуации трудно прогнозируема.
 


Материалы по теме

KnowHow

Последние тренды e-commerce для онлайн-торговли

Одну десятую часть времени в интернете россияне проводят за онлайн-шопингом. Объемы интернет-торговли стабильно растут. 24 млн жителей страны регулярно совершают покупки в сети. В 2018 г. это число увеличится, а объемы интернет-торговли могут превысить 1 трлн руб. Вот 7 главных тенденций развития рынка электронной торговли.
07.05
Точка зрения

Программы лояльности в недвижимости: тренды и векторы развития

Aндрей Цирер, управляющий партнер российско-британского проекта Zirer, о клубах и программах лояльности в разных видах realty estate.

18.09
Экспертный анализ

10 трендов 2017 г. на рынке street-retail Санкт-Петербурга

Эксперты инвестиционно-управляющей компании STEIT рассказали об итогах 8 месяцев 2017 г. на рынке street-retail Санкт-Петербурга и выделили 10 ключевых тенденций, определяющих развитие сегмента.

31.08

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438). Ознакомиться с ним можно ЗДЕСЬ   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством ...

Популярное

Источник: CRE
Сделка

Ozon получит около 150 тыс. кв. м складов в Нижнем Новгороде

Комплекс построит девелопер МБМ. Инвестором выступит компания Central Properties. Консультант сделки - NF Group.
13.05
Источник: NF Group
Открытие

Иркутский ТРК «Модный Квартал» ждут обновления

C начала 2024 года в ТРК уже отрылись магазины Lamoda Sport и Love Republic, ресторан Torro Grill и фитнес-клуб DDX Fitness. До конца текущего года ожидается запуск еще пяти магазинов – «Стокманн», BORK, IDOL, Putin team Russia и Natura Siberica, а также обновленного кинотеатра и ресторана «Вкусно — и точка». Управлением ТРК занимается NF Property Management.
13.05
Источник: CRE
Аукцион

Бизнес-центр ПАО «Россети» выставлен на торги

Площадь бизнес-центра - 8,88 тыс. кв. м. Начальная цена - 768 млн рублей.
14.05
Источник: ГК «Риотэкс»
Сделка

ГК «Риотэкс» купила БЦ у Capital Group

«РТС «Партизанская» площадью 14 000 кв. м станет юбилейным 15-м объектом сети РТС.
14.05
Источник: АТ Инвест
Открытие

В «Логопарке Софьино» построили еще один корпус

Компания АТ Инвест получила ЗОС на Корпус 8 площадью более 40 тыс. кв. м. Склад класса А расположен в 35 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Общая площадь логопарка - 500 тыс. кв. м. 
14.05
Источник: Instone Development
Сделка

Китайский поставщик хозтоваров обосновался в Южных вратах

Компания Daris Group арендовала блок площадью 6000 кв. м с ленточным остеклением. 
14.05
Источник: Archkon
Проект

ГНИВЦ получил Power Bank

Интерьеры для нового пространства научно-исследовательского вычислительного центра разработало бюро Archkon. Площадь пространства - порядка 935 кв. м.
13.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre