Как вдохнуть в объект новую жизнь?

Светлана Малышкина, ведущий консультант RealJet
 
Сегодня, особенно в регионах, существует огромное количество недвижимости, построенной еще в прошлом веке — старые фабрики, заводские цеха, городские склады и т. д. Часто девелоперы стремятся реализовать в подобных объектах торговую концепцию. Впрочем, назвать их торговыми центрами редко поворачивается язык — как правило, у них сомнительная экономика, они небезопасны для посетителей, ими проблематично управлять. Однако такие постройки есть и от них никуда не деться. Будут ли девелоперы в условиях нехватки инвестиций и сложностей с привлечением банковских кредитов адаптировать эти объекты под что-то более актуальное?

Рынку, в том числе региональному, известно множество примеров, когда старые заброшенные фабрики были перепрофилированы в подобие классических торговых центров. Из-за весьма своеобразных исходных данных сейчас мы имеем много объектов, где преобладают тупиковые галереи, где шаг колонн не дает возможности разместиться ретейлерам в их обычном формате, где не получилось создать полноценный атриум. Собственно, по этой причине, да еще и при наличии конкурентов, построенных позже, ретейлеры рассматривают такие объекты неохотно. Особенно если мы говорим о международных сетях: их стандарты просто не позволяют им становиться частью таких объектов.

Превращение «чего бы то ни было» в торговый объект — не самая простая и правильная тактика для девелопера, поговорка «семь раз отрежь» тут придется как нельзя кстати. О каком бы объекте ни шла речь, на этапе реконструкции/реновации необходимо проведение комплекса работ, начиная от анализа наилучшего использования объекта и разработки коммерческой концепции проекта и заканчивая предброкериджем с подписанием предварительных договоров аренды.

С точки зрения реновации/реконструкции, мне импонируют проекты, которые выбрали собственный путь развития, а не сценарий создания классических торговых галерей. Старые производственные здания чаще трансформируют в апартаменты, коворкинги и офисы, но известны и успешные торговые лофтовые пространства. Последние требуют дополнительной проработки концепции. Это очень тонкая искусная работа, нельзя недооценивать тот факт, что «культовость» места впоследствии будет создавать его трафик и интерес со стороны арендаторов. Про предброкеридж тоже забывать не стоит, ведь сетевые ретейлеры с опаской относятся к таким объектам, потому что это не их ниша.

Наученные горьким опытом, сегодня некоторые девелоперы стремятся еще на стадии инициирования и проектирования проекта давать такое ТЗ архитекторам, в котором будет предусмотрено несколько вариантов использования и трансформации будущего объекта. Это касается не только ТЦ, но и другой коммерческой недвижимости. Девелопер всегда должен иметь план B, особенно в кризис, и если первоначальная идея не сработала, то нужно быстро и с наименьшими потерями перестроить и перепрофилировать свой проект, пусть и с меньшей экономикой, но оставаясь «в плюсе».

Стоит отметить, что многие советские универмаги и исторически сложившиеся «охотные ряды» в небольших городах были вовремя переосмыслены девелоперами: грамотная реконцепция, стремление УК сделать объект актуальным, может, и не спасает объект физически, но точно продлевает его жизнь с точки зрения экономики.  У таких объектов всегда есть трафик, как минимум в силу привычки горожан и удобной локации, поэтому и ретейлеры там готовы открываться, хотя объекты и не имеют  ничего общего с современными концепциями ТРЦ.

Вообще, устаревшие торговые объекты часто чувствуют себя вполне сносно - они просто занимают свою нишу: именно в них развивается ИП-торговля, работают неформатные оригинальные арендаторы, несетевые концепции, множество различных услуг. Часто подобные объекты посещают те, кто устал от сетевого fashion и ищет каких-то новых идей. Для арендаторов же подобных ТЦ привлекательной является ставка аренды, которую сложно получить в современном торговом объекте. К слову сказать, небольшие арендаторы, частные предприниматели не всегда могут войти в проект современного ТЦ, даже если их финансовые возможности это позволяют, поэтому ниша старых ретейл-центров все еще очень активно работает в России. 

Но что делать с объектом, не приносящим собственнику желаемого уровня прибыли? Здесь надо смотреть по экономике каждого конкретного актива. Не стоит сгоряча ввязываться в стройку, которая вернет средства через десятилетия. Если проект совсем не приносит денег или даже убыточный, то следует рассмотреть несколько вариантов «развития событий».

Можно просчитать все варианты реновирования объекта — за исключением переделки основного конструктива (ротация арендаторов, маркетинг, репозиционирование). Полную реконструкцию предпочитают редко, но есть примеры, когда девелопер делал это и выигрывал. Например, Enka не прогадала - она снесла «Капитолий» и построила новый современный ТЦ большей площади. С помощью новых арендаторов им удастся привлечь дополнительный трафик и аудиторию ТЦ. Затраты на строительство и отсутствие аренды на время работ вернется за счет большей GLA проекта.

Также можно рассмотреть вопрос о смене профиля ТЦ (например, сделать его специализированным, нишевым). В любом случае, прежде чем приступить к кардинальным действиям, нужно провести маркетинговые исследования и сделать инвест-анализ будущего проекта.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

RealJet

Материалы по теме

Экспертный анализ

Каким торговым центрам Москвы нужна реновация?

Компания Colliers International проанализировала возрастную структуру рынка профессиональных торговых центров в России. Согласно результатам исследования, в Москве сосредоточена четверть всех качественных торговых площадей России, при этом больше трети рынка (36%) торговой недвижимости столицы испытывает очевидную потребность в качественных переменах. 
12.01
Экспертный анализ

Как реновация повлияла на рынок коммерческих помещений?

Переселение первых жителей домов, сносимых в рамках программы реновации, начнется уже в ноябре-декабре 2017 г. Эксперты ГК «ЭКООФИС» проанализировали, как программа повлияла на спрос со стороны арендаторов коммерческих помещений.

27.11
Исследования рынка

О перспективах реновации промзон в Москве

Москва характеризуется дефицитом земельных участков, поэтому девелоперам приходится рассматривать территории, уже занятые различными строениями. На месте бывших пустырей реализуется лишь 11% проектов. Основная часть первичного жилья, расположенного в старых границах Москвы, строится на месте бывших промышленных зон. 

07.07

журнал CRE 20 (377)

Ноябрь 2
Ознакомиться с PDF-версией можно  ЗДЕСЬ При поддержке: Raven Russia  В НОМЕРЕ Актуально ОЧЕНЬ ОГРАНИЧЕННЫЙ ДОСТУП Из-за продолжающегося увеличения больных коронавирусом в Санкт-Петербурге полностью закрылись фуд-корты, а в Москве вводятся новые меры, которые будут действовать два месяца – с 13 ноября 2020 года до 15 января 2021 года.   Тренд ЦЕННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ Обесценивание рубля, сокращение бюджетов во всех сегментах, закрытие бизнесов и безработица стали причиной начал...

Популярное

Открытие

Вторая башня Neva Towers введена

Госстройнадзор выдал разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, включающего офисную и жилую части, а также торговую галерею.

24.11
Законодательство

Застройщикам поменяли правила

Мэр Москвы подписал постановление, увеличивающее тарифы при смене ВРИ и размеры аренды земельного участка.

24.11
Игроки рынка

X5 стало тесно в «Оазисе»

X5 Retail Group намерена сменить штаб-квартиру.
 
23.11
Игроки рынка

Москве добавят гибкости

Apollax Group откроет в Москве новую сеть «гибких офисов».

25.11
Назначения

Елена Бушмина возглавила складской департамент ILM

Ранее Елена представляла интересы таких компаний, как JLL, FM Logistic, Ghelamco, Cushman & Wakefield.

24.11
Игроки рынка

«Ключ» идет на «Форум»

«Ключ» откроет гибкие офисы на Проспекте Вернадского.
 
26.11
Открытие

Stone Hedge ввел в эксплуатацию PLAY

Площадь дома с апартаментами у станции метро «Тульская» составляет около 16 тыс. кв. м.

24.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre