Как вдохнуть в объект новую жизнь?

Светлана Малышкина, ведущий консультант RealJet
 
Сегодня, особенно в регионах, существует огромное количество недвижимости, построенной еще в прошлом веке — старые фабрики, заводские цеха, городские склады и т. д. Часто девелоперы стремятся реализовать в подобных объектах торговую концепцию. Впрочем, назвать их торговыми центрами редко поворачивается язык — как правило, у них сомнительная экономика, они небезопасны для посетителей, ими проблематично управлять. Однако такие постройки есть и от них никуда не деться. Будут ли девелоперы в условиях нехватки инвестиций и сложностей с привлечением банковских кредитов адаптировать эти объекты под что-то более актуальное?

Рынку, в том числе региональному, известно множество примеров, когда старые заброшенные фабрики были перепрофилированы в подобие классических торговых центров. Из-за весьма своеобразных исходных данных сейчас мы имеем много объектов, где преобладают тупиковые галереи, где шаг колонн не дает возможности разместиться ретейлерам в их обычном формате, где не получилось создать полноценный атриум. Собственно, по этой причине, да еще и при наличии конкурентов, построенных позже, ретейлеры рассматривают такие объекты неохотно. Особенно если мы говорим о международных сетях: их стандарты просто не позволяют им становиться частью таких объектов.

Превращение «чего бы то ни было» в торговый объект — не самая простая и правильная тактика для девелопера, поговорка «семь раз отрежь» тут придется как нельзя кстати. О каком бы объекте ни шла речь, на этапе реконструкции/реновации необходимо проведение комплекса работ, начиная от анализа наилучшего использования объекта и разработки коммерческой концепции проекта и заканчивая предброкериджем с подписанием предварительных договоров аренды.

С точки зрения реновации/реконструкции, мне импонируют проекты, которые выбрали собственный путь развития, а не сценарий создания классических торговых галерей. Старые производственные здания чаще трансформируют в апартаменты, коворкинги и офисы, но известны и успешные торговые лофтовые пространства. Последние требуют дополнительной проработки концепции. Это очень тонкая искусная работа, нельзя недооценивать тот факт, что «культовость» места впоследствии будет создавать его трафик и интерес со стороны арендаторов. Про предброкеридж тоже забывать не стоит, ведь сетевые ретейлеры с опаской относятся к таким объектам, потому что это не их ниша.

Наученные горьким опытом, сегодня некоторые девелоперы стремятся еще на стадии инициирования и проектирования проекта давать такое ТЗ архитекторам, в котором будет предусмотрено несколько вариантов использования и трансформации будущего объекта. Это касается не только ТЦ, но и другой коммерческой недвижимости. Девелопер всегда должен иметь план B, особенно в кризис, и если первоначальная идея не сработала, то нужно быстро и с наименьшими потерями перестроить и перепрофилировать свой проект, пусть и с меньшей экономикой, но оставаясь «в плюсе».

Стоит отметить, что многие советские универмаги и исторически сложившиеся «охотные ряды» в небольших городах были вовремя переосмыслены девелоперами: грамотная реконцепция, стремление УК сделать объект актуальным, может, и не спасает объект физически, но точно продлевает его жизнь с точки зрения экономики.  У таких объектов всегда есть трафик, как минимум в силу привычки горожан и удобной локации, поэтому и ретейлеры там готовы открываться, хотя объекты и не имеют  ничего общего с современными концепциями ТРЦ.

Вообще, устаревшие торговые объекты часто чувствуют себя вполне сносно - они просто занимают свою нишу: именно в них развивается ИП-торговля, работают неформатные оригинальные арендаторы, несетевые концепции, множество различных услуг. Часто подобные объекты посещают те, кто устал от сетевого fashion и ищет каких-то новых идей. Для арендаторов же подобных ТЦ привлекательной является ставка аренды, которую сложно получить в современном торговом объекте. К слову сказать, небольшие арендаторы, частные предприниматели не всегда могут войти в проект современного ТЦ, даже если их финансовые возможности это позволяют, поэтому ниша старых ретейл-центров все еще очень активно работает в России. 

Но что делать с объектом, не приносящим собственнику желаемого уровня прибыли? Здесь надо смотреть по экономике каждого конкретного актива. Не стоит сгоряча ввязываться в стройку, которая вернет средства через десятилетия. Если проект совсем не приносит денег или даже убыточный, то следует рассмотреть несколько вариантов «развития событий».

Можно просчитать все варианты реновирования объекта — за исключением переделки основного конструктива (ротация арендаторов, маркетинг, репозиционирование). Полную реконструкцию предпочитают редко, но есть примеры, когда девелопер делал это и выигрывал. Например, Enka не прогадала - она снесла «Капитолий» и построила новый современный ТЦ большей площади. С помощью новых арендаторов им удастся привлечь дополнительный трафик и аудиторию ТЦ. Затраты на строительство и отсутствие аренды на время работ вернется за счет большей GLA проекта.

Также можно рассмотреть вопрос о смене профиля ТЦ (например, сделать его специализированным, нишевым). В любом случае, прежде чем приступить к кардинальным действиям, нужно провести маркетинговые исследования и сделать инвест-анализ будущего проекта.
Поделиться


Статьи по теме

Каким торговым центрам Москвы нужна реновация?

Компания Colliers International проанализировала возрастную структуру рынка профессиональных торговых центров в России. Согласно результатам исследования, в Москве сосредоточена четверть всех качественных торговых площадей России, при этом больше трети рынка (36%) торговой недвижимости столицы испытывает очевидную потребность в качественных переменах. 

Как реновация повлияла на рынок коммерческих помещений?

Переселение первых жителей домов, сносимых в рамках программы реновации, начнется уже в ноябре-декабре 2017 г. Эксперты ГК «ЭКООФИС» проанализировали, как программа повлияла на спрос со стороны арендаторов коммерческих помещений.

О перспективах реновации промзон в Москве

Москва характеризуется дефицитом земельных участков, поэтому девелоперам приходится рассматривать территории, уже занятые различными строениями. На месте бывших пустырей реализуется лишь 11% проектов. Основная часть первичного жилья, расположенного в старых границах Москвы, строится на месте бывших промышленных зон. 

Популярное

Как перевести помещение в нежилое? Новые правила

Правительство одобрило новый порядок перевода помещений в нежилые.
 

Иностранные компании покидают «Сити»

Доля иностранных компаний, занимающих офисы в ММДЦ «Москва-Сити», продолжает сокращаться – сейчас она составляет 22%, подсчитала в Colliers International.

Вторые дома как способ заработать

Международный рынок вторых домов кардинально изменился за последние 10 лет. 
Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail
Email *
Ваше имя
Другие проекты издательского дома
© 1998—2018  Impress Media