Согласно данным компании JLL, объем строительства складских площадей в Московском регионе во 2-м квартале 2018 г. составил 148 тыс. кв. м, что сопоставимо с результатом аналогичного периода прошлого года, когда на рынок вышло 142 тыс. кв. м.
Стоит отметить, что 74% введенных во 2-м квартале площадей изначально строились компаниями для собственных нужд, включая здание Major в складском комплексе «Павловская Слобода» (57,3 тыс. кв. м), выставочно-логистический центр компании «ОнЛайн Трейд» (23,3 тыс. кв. м) и очередные блоки в складском комплексе «Лакония Логистик» (15,6 тыс. кв. м).
В целом за 1-е полугодие в Московском регионе было введено 216 тыс. кв. м, что составляет лишь 16% заявленного на 2018 год строительства и на 8% выше показателя января-июня прошлого года. 56% введенных в 1-м полугодии площадей были законтрактованы до ввода в эксплуатацию, что является сравнительно высоким показателем: так, в 2017 г. он составил только 33%.
Стоит отметить, что 74% введенных во 2-м квартале площадей изначально строились компаниями для собственных нужд, включая здание Major в складском комплексе «Павловская Слобода» (57,3 тыс. кв. м), выставочно-логистический центр компании «ОнЛайн Трейд» (23,3 тыс. кв. м) и очередные блоки в складском комплексе «Лакония Логистик» (15,6 тыс. кв. м).
В целом за 1-е полугодие в Московском регионе было введено 216 тыс. кв. м, что составляет лишь 16% заявленного на 2018 год строительства и на 8% выше показателя января-июня прошлого года. 56% введенных в 1-м полугодии площадей были законтрактованы до ввода в эксплуатацию, что является сравнительно высоким показателем: так, в 2017 г. он составил только 33%.
«Низкий объем ввода в 1-м полугодии будет компенсирован активным завершением строительства в 3-м и 4-м кварталах: до конца года заявлено почти 1,1 млн кв. м новых площадей, что в три раза превышает аналогичный показатель предыдущего года, – отмечает Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL. – Такой сдвиг ввода в сторону 2-го полугодия обусловлен началом нового девелоперского цикла, который стал столь выраженным впервые в истории рынка. В случае реализации всех запланированных проектов годовой показатель составит более 1,3 млн кв. м против 0,5 млн кв. м в 2017 г.».
Для проектов, заявленных на 2-ю половину года, также характерна высокая доля законтрактованных площадей: 45% потенциального ввода строятся под конечного пользователя, еще 7% уже арендованы. В числе значимых новых объектов – распределительные центры ретейлеров федерального значения, а именно: комплекс компании Wildberries.ru (146 тыс. кв. м), здание Auchan (138 тыс. кв. м) в индустриальном парке «Южные Врата» и высотный склад IKEA площадью 90 тыс. кв. м в Солнечногорском районе.
«Крупнейшие проекты этого года отличает поэтапность в подходе к их реализации со стороны конечного пользователя склада: изначально выбирался и покупался земельный участок, подводились сети, а затем в результате тендера определялся генеральный подрядчик или девелопер, который предоставлял наиболее эффективные решения. Такой подход, безусловно, позволяет диверсифицировать риски собственника объекта за счет увеличения количества опций на каждом этапе, в отличие от, к примеру, варианта стройки под заказ в индустриальном парке, когда клиент, выбирая локацию, таким образом выбирает и девелопера», – поясняет Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.
Объем сделок по аренде и покупке складских площадей в Московском регионе за 2-й квартал 2018 г. составил 288 тыс. кв. м, таким образом, совокупный спрос за 1-е полугодие вышел на отметку 657 тыс. кв. м. Это в 1,3 раза больше аналогичного показателя за прошлый год. На сегмент ритейла в структуре закрытых во 2-м квартале сделок пришлось 33% из расчета площади, еще 28% сформировано дистрибьюторами.
«Основываясь на текущей ситуации и актуальных проектах в работе, мы ожидаем, что активность спроса на складском рынке до конца года будет как минимум не ниже 1-го полугодия. Ритейл сохраняет довольно агрессивные планы по наращиванию складской платформы, в том числе за счет консолидации площадок. Таким образом, по итогам года объем сделок в Московском регионе может превысить 1,4 млн кв. м, что на 17% выше результата 2017 г.», – подчеркивает Евгений Бумагин.
Ограниченный объем ввода, значительная доля занятых площадей в нем и высокий спрос способствовали дальнейшему снижению вакантности. Объем свободных площадей на складском рынке Московского региона по итогам 1-го полугодия составил 1,03 млн кв. м в абсолютном значении и 6,1% в относительном. За 2-й квартал 2018 г. показатель сократился на 0,3 п.п. Плавное снижение уровня вакантности происходит на фоне активного изменения структуры свободных площадей: за квартал было поглощено около 0,4 млн кв. м – примерно поровну как первичного, так и вторичного сегментов. При этом на рынок вышло столько же вакантных помещений, преимущественно со вторичного рынка.
До конца 2018 г. аналитики JLL ожидают небольшого роста доли вакантных площадей до отметки 6,8%, но этот скачок будет краткосрочным и обусловлен вводом в эксплуатацию 0,5 млн. кв. м свободных площадей, часть которых может быть арендована или куплена еще до конца года.
В целом будущие проекты, анонсированные в 2018 г., отличает взвешенная консервативность подхода к реализации и фокус на требования клиента. Среди значимых проектов, заявленных на 2019-2020 гг., стоит выделить «Ориентир Запад» (400 тыс. кв. м) и «Ориентир Север 3, 4» (226 тыс. кв. м) группы компаний «Ориентир», два объекта PNK Group – «PNK Парк Жуковский» (500 тыс. кв. м) и «PNK Парк Новая Рига» (300 тыс. кв. м), а также две новых площадки на северном направлении в районе деревни Белый Раст. Первый – ТЛЦ «Белый Раст», территория будущего совместного «сухого порта» ОАО «РЖД» и China Yingkou Port Group Corporation, где до 2022 г. анонсировано 375 тыс. кв. м. Второй – МЛК «Белый Раст» компании Saint Gothard Investments, с потенциалом застройки до 400 тыс. кв. м; его реализация будет идти поэтапно под клиентов.
