Рынок управления торговой недвижимостью делят сегодня, по оценкам УК «Мультимекс», порядка 100-120 заметных на рынке компаний.
Сегодня на долю примерно 120 крупных компаний на рынке управления торговой и коммерческой недвижимостью приходится порядка 55% всего рынка. Оставшиеся 45% делят между собой небольшие, часто аффилированные с объектом и возникшие вместе с ним управляющие компании. Рынок управления коммерческой недвижимостью (как офисной, так и торговой) Петербурга оценивается примерно в 8,5 млрд руб. в год. «Основной передел рынка управления торговой и коммерческой недвижимостью пришелся на оба кризиса. В 2009 и в 2014 гг. большинство собственников крупных объектов обратились в профессиональные УК в надежде сэкономить. Получилось так, что большинство качественных торговых площадей оказались в управлении нескольких крупных компаний. Впрочем, 2017-2018 гг. показывают, что объем ввода торговой недвижимости в год совсем небольшой, рынок ТРК Петербурга близок к насыщению, и рынок управления торговой недвижимостью растет всего лишь на 2-3% в год», - считает Андрей Пригульный, руководитель УК «Мультимекс».
Стоимость услуг управляющей компании будет зависеть от их объема и состава. Так, профессиональная управляющая компания может оказывать услуги эксплуатации объекта, включая ремонт, клининг и т.п., услуги брокериджа (заполнение объекта арендаторами), юридические, коналтинговые, маркетинговые услуги по привлечению посетителей в ТК или ТРК, услуги по реконцепции и проч. Затраты на эксплуатацию объекта ТРК в Петербурге составляют 10-16% от валового дохода, расходы на услуги управляющей компании – 5-10% от дохода, коммунальные затраты составят порядка 6-8%.
«Сегодня рынок управления недвижимостью укрупняется. Владельцы торговых центров понимают, что управление объектом – это не только охрана, клининг и своевременный сбор денег с арендаторов. Это еще и маркетинговые исследования, проведение мероприятий для привлечения потока покупателей, и лучше все это отдать одной компании. Более того, часто в крупных ТРК несколько собственников, и передача управления комплексом на аутсорсинг – единственный безконфликтный путь. Легче выбрать один раз УК, чем 10 раз вести переговоры по поводу брокериджа, клининга, маркетинга и так далее», - говорит Андрей Пригульный.
Впрочем, в определенный момент, когда и денежные, и покупательские потоки в ТРК налажены, собственники зачастую хотят взять управление объектом снова в свои руки. Но получается не у всех.
Собственникам некуда бежать, но их спасет франшиза
«Психология владельцев объектов коммерческой недвижимости такова, что в определенный момент, когда дела идут хорошо, они думают, что могут сэкономить на управлении объектом без сторонней УК. Тогда они начинают либо организовывать собственную небольшую компанию, либо набирать услуги отдельно на аутсорсинге. В итоге экономия перерастает в затраты. Как правило, итоговая сумма затрат на 20-30% выше, чем при работе с профессиональной УК», - считает Пригульный.
Говоря о перспективах управления торговыми комплексами, аналитики УК «Мультимекс» прогнозируют, что будут успешны те управляющие компании, которые либо смогут предложить рынку уникальные форматы и концепции, либо будут предоставлять услуги по типу франшизы, разъясняя владельцам торговых комплексов, как правильно и эффективно управлять имеющимися площадями и осуществляя иногда что-то вроде авторского надзора в этой сфере.
«Такая услуга может быть очень востребована в регионах России, где пока что есть дефицит и качественных торговых площадей, и управляющих», - резюмирует Андрей Пригульный.
