Как превратить устаревший БЦ в современный офис

Каждый третий бизнес-центр Москвы морально устарел – в течение 8-10 лет любой объект коммерческой недвижимости, если собственник не предпринимает никаких действий, теряет один уровень классности: переходит из А класса в В+, из В+ в В или даже С.
По оценкам аналитиков, к 2020 г. в столице устаревших бизнес- и торговых центров будет более 40%. А это значит, что даже при восстановлении экономики повышать арендные ставки в данных объектах не получится. Управляющая компания City&Malls PFM использует ряд приемов, позволяющих замедлить процесс физического износа и морального устаревания офисного здания.

Модернизация инженерных и телекоммуникационных систем

Модернизация инженерных систем и внедрение энергоэффективных технологий позволяет если не повысить, то сохранить на прежнем уровне класс объекта, а также снизить потребление энергии в среднем на 20-30%, а в отдельных случаях - на 50%. Это ведет к уменьшению OPEX. Только замена некачественных труб на объекте свыше 20 тыс. кв. м. экономит в год более 1 млн руб. на коммунальных платежах. 

Использование энергоэффективных систем освещения оптимизирует потребление электричества на 25-30%. Одно из наименее капиталоемких и быстроокупаемых мероприятий при проведении модернизации инженерии - установка светодиодного освещения.

Приточно-вытяжные установки с рекуперацией тепла, датчики движения, использование экологичных решений, таких как раздельный сбор мусора, – все это работает на имидж бизнес-центра любой классности.

Уровень БЦ определяют стандарты используемых информационно-телекоммуникационных технологий. Высокоскоростные услуги связи, доступ к облачным технологиям, наличие как минимум двух провайдеров, работающих на объекте, - стандартные требования к современным бизнес-центрам.

Реконструкция БЦ

Реконструкция БЦ с изменением планировки и функционального назначения помещений проводится преимущественно в объектах класса В (объекты класса А нуждаются со временем в реконструкции интерьеров и фасадов, но не перепланировках, в объекты класса С собственники, как правило, не стремятся инвестировать существенные средства). На время реконструкции БЦ не закрываются, работы выполняются поэтапно, в соответствии с графиком. Наиболее типичные примеры реконструкции офисных объектов с изменением функционального назначения площадей – это открытие на первых этажах БЦ бутиков, на верхних - видовых ресторанов. В БЦ открываются коворкинги, конференц-залы и даже спортзалы, создаются agile-офисы. По этому примеру пошли многие БЦ класса В+ и В. Изменение планировки, появление новых функциональных зон может повысить классность объекта.



Средняя стоимость реконструкции объекта – 20-30 тыс. руб. на 1 кв. м. В Москве за последние пять лет реконструкция проводилась в 60% объектов класса В и В+.

Улучшение имеющейся инфраструктуры

Чтобы БЦ всегда был интересен арендаторам и оставался конкурентоспособным, необходимо не только проводить реконструкцию, но и улучшать инфраструктуру объекта: облагораживать территорию, увеличивать количество парковочных мест, в соответствии с пожеланиями арендаторов открывать велопарковки или спортцентр и т.д. Важную роль в создании атмосферы офисного центра играют инфраструктурные арендаторы. 

Когда офисный рынок Москвы только зарождался, в БЦ к инфраструктурным арендаторам можно было отнести только продуктовые магазины, которые арендовали площади на первых этажах учреждений и производственных помещений, переделанных в офисные центры. К 2005-2007 гг. было построено несколько млн кв. м новых деловых площадей. В новых БЦ открывались столовые, кафе, рестораны, арендаторы, оказывающие бизнес-услуги: нотариальные конторы, отделения банков, копировальные центры, курьерские службы и т.д. Следующий этап появления новых инфраструктурных арендаторов приходится на 2008-2013 гг. В это время на территории БЦ стали появляться салоны красоты, спортивные центры, химчистки и т.д. Параллельно в ряде случаев происходила ротация несетевых арендаторов на сетевые и более качественные концепции. Офисные объекты постепенно становятся lifestyle-центрами.

Поколение миллениалов и поколение Z, которых к 2025 г. будет более 70%, ценят баланс между работой и отдыхом – соответственно, необходимо создавать условия, при которых сотрудники БЦ имели бы возможность на территории офисного центра не просто комфортно работать, но и с пользой проводить время, отдыхать. Улучшение инфраструктуры значительно менее затратно по сравнению с реконструкцией и модернизацией БЦ и окупается, как правило, в течение года. Изменение инфраструктуры проводится в БЦ всех классов, за последние 5 лет те или иные изменения происходили в 90% всех БЦ Москвы.



Организация мероприятий на территории БЦ

Например, проведение фестивалей, ярмарок, выставок картин современных художников, организация лекториев, просмотров модных кинофильмов, то есть создание коммуникационных площадок, лаундж-зон. Как правило, мероприятия на территории БЦ проводятся либо в объектах класса А, либо в лофтах, позиционирующих себя как кластерные зоны, ориентированные на арендаторов творческой направленности. Каждый фестиваль, выставка, бизнес-конференция может привести к заключению до 1-5 новых договоров аренды. Мероприятия на территории БЦ проводят не более 10% управляющих компаний московских БЦ.

Редевелопмент

Одна из наиболее затратных мер. Подразумевает не просто изменение планировки, но и новое строительство дополнительных площадей, новых корпусов БЦ.  В этом случае новые корпуса БЦ можно спроектировать таким образом, чтобы класс строящегося объекта изначально был выше, чем первая очередь БЦ. В течение последних пяти лет редевелопмент БЦ заключался в том, что офисные площади перестраивались в апартаменты. В Москве было перепрофилировано в апартаменты более 20 бизнес-центров.
 
Генеральный директор УК City&Malls PFM Алексей Емельянов: «У любого здания, и офисного центра в том числе, есть жизненный цикл, после которого собственнику выгоднее снести объект и на его месте построить новый современный комплекс. Однако при проведении своевременной реконструкции здания, модернизации инженерных и телекоммуникационных систем, взвешенной арендной и маркетинговой политике, БЦ может быть востребован в течение многих десятков лет».


иГРОКИ РЫНКА

City&Malls PFM

Емельянов Алексей

Управление и эксплуатация недвижимости

City&Malls PFM

Бизнес-центр класса B

Семеновский

Материалы по теме

KnowHow

5 принципов успешного менеджмента проектов офисов

Любой проект по созданию офисной недвижимости – это не только идея и ее воплощение, но и четкий менеджмент, без которого невозможно достижение идеального результата. О пяти ключевых этапах проекта строительства офиса и задачах на каждом из них рассказывает Руслан Кубрава, генеральный директор S.A. Ricci Project Management. 
30.07
KnowHow

Как улучшить жизнь сотрудников в open space?

Последнее десятилетие главенствующее место в офисном пространстве занял open space. Так, согласно исследованию, проведенному компанией PRIDEX, в 2017 г. доля сотрудников, располагающихся в open space, составила 92%.
02.07
KnowHow

Как оптимизировать проект реконструкции офиса

Руслан Кубрава, директор  S.A.Ricci Project Management
 
04.06

журнал CRE 11-12 (347-348)

1-30.06.2019
Бедность и порог Для иностранных туристов в Санкт-Петербурге введут туристический сбор, который составит пока 100 рублей в сутки. В перспективе налог предполагается распространить и на российских путешественников.  Отходное место С 1 января 2019 года в России началась «великая мусорная реформа», которая предполагает строительство новых полигонов и мусоросортировочных станций, появление единого оператора по забору и утилизации мусора и... и многое другое.  О...

Популярное

Открытие

«Росинтер» открыл ресторан здорового питания

В заведении Life Bowl в Москве посетителям предложат собрать блюдо, выбрав ингредиенты.
11.06
Происшествие

В «МЕГА Дыбенко» обрушились перекрытия

В торговом центре «МЕГА Дыбенко» в Санкт-Петербурге обрушились перекрытия на парковке.
14.06
Аукцион

На «Авито» выставлена уникальная офисная недвижимость

Авиалайнер Ту-134Б, в котором находился офис продаж, можно приобрести на «Авито».
11.06
Назначения

CBRE – новое назначение

Консалтинговую платформу CBRE возглавил Александр Копылов.
14.06
Сделка

SOK откроет один из крупнейших коворкингов

Cеть коворкингов SOK арендует 7167 кв. м в башне «Федерация» в «Москва-сити».
14.06
Проект

H&M выведет в Россию новый бренд

H&M Group начала поиск помещений под открытие первых магазинов бренда & Other Stories в Москве.
14.06
Назначения

Lynks Property Management усиливает ретейл

Lynks Property Management усиливает команду центрального офиса.
 
13.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre