Как будет развиваться Москва? Часть 2

Мы продолжаем приводить выдержки из выступлений спикеров на пресс-завтраке от Cushman & Wakefield.
 
5438
Егор Дорофеев, партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield: «Москва не потеряет позиции лидирующего логистического хаба РФ, так как роль Москвы обусловлена транспортной инфраструктурой, а не политикой властей. Все железные дороги и автомобильные трассы идут в Москву или из нее, поэтому и все грузопотоки проходят через столицу. Это логистический хаб национального масштаба, в котором хранятся запасы всего региона. Московский рынок составляет 70% от всего складского рынка России.

Если говорить о том, что нового происходит на рынке, — это городская логистика, возврат современных складских площадей внутрь города и МКАД. Драйвером этого является как электронная коммерция, так и трансформация города. С появлением пешеходных улиц, магазинов у дома, у которых вообще нет складских площадей, появляется потребность в объектах, расположенных на МКАД или внутри МКАД, которые наладят транспортные потоки. У развития городской логистики в Москве есть два пути — конверсия под склады пустующих офисных, торговых пространств или строительство новых складских площадей в границах МКАД. При втором варианте важную роль будет играть политика городских властей, потому что свободных площадок под складскую недвижимость сейчас в Москве практически нет. Мы видим, как развивается этот процесс в других мегаполисах мира – Тель-Авив, Мюнхен, – где на уровне администрации города существуют специальные комитеты, которые разрабатывают стратегию развития городской логистики. Власти понимают, что без их участия невозможно получить площадки, позволяющие цивилизованно развивать городскую логистику, учитывая нагрузку на дорожную сеть с точки зрения транспорта, экологический фактор, рабочую силу и стоимость земли.



Если говорить в целом об индикаторах рынка, ставки аренды в Московском регионе выросли с начала года на 5-10% и в настоящий момент стабилизировались на уровне 3 600 руб./кв. м.

Уровень вакантных площадей не показывает стремительного снижения, вопреки ожиданиям рынка. Прогноз по новому строительству, а также планы по высвобождению существующих площадей говорят о стабилизации уровня вакантных площадей на текущих уровнях в 2018-2019 гг. Важней вакансии – сегментация вакансии – то есть типы и размеры конкретных складских  блоков, доступных в аренду, которые формируют общий объем вакансии.

Отмечаем рост инфляционного ожидания девелоперов и собственников, что выражается в изменении условий по индексации в договорах аренды. Вместо фиксации уровня индексации на уровне около 4% все больше игроков используют формулировку индексации по ИПЦ, либо ставят коридор с достаточно высокой верхней границей. Появляется возможность досрочного выхода из договора».

Ольга Ясько, директор по развитию бизнеса Cushman & Wakefield: «Если говорить о том, как градостроительная политика и изменение покупательских привычек меняют рынок торговой недвижимости, то можно отметить, что покупатели становятся все более практичными и ленивыми, все более требовательными к наличию необходимой им инфраструктуры, причем рядом с домом (или работой). А потому получают развитие периферийные районы, ретейл идет туда, где живет потребитель. Городская политика последних лет, с одной стороны, привела к возникновению масштабных проектов (ТПУ, освоение промзон и т.д.), с другой, – к довольно стремительному развитию городской инфраструктурной среды. Жители города получили больше мест для проведения досуга – прогулочных и ресторанных зон. При этом сегмент fashion становится более «прикладным» (потребительским) и развивается преимущественно в торговых центрах.

Во многом благодаря программам по развитию улиц за последние 6-7 лет количество помещений в центральной части города выросло на 12%. За тот же период число точек общественного питания выросло с 27% до 39%, а вот число fashion-магазинов сократилось с 18% до 11%; по ряду улиц изменение было весьма существенным:

• Общественное питание: Тверская улица – рост с 18% до 28%, Камергерский переулок – рост с 52% до 78%, Никольская улица – рост с 19% до 41% (рост по точкам – в 3 раза), Мясницкая улица – рост с 27% до 44%, Климентовский переулок – рост с 48% до 67%.
• Fashion-операторы: Тверская улица – снижение с 29% до 15%, Никольская улица – снижение с 31% до 11%, Столешников переулок – снижение с 56% до 32%, при этом с Климентовского и Камергерского переулков одежные и обувные операторы ушли совсем».



Марина Усенко, партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield: «Большая уборка в доме», проведенная перед ЧМ-2018, по факту - это инвентаризация наличного гостиничного хозяйства, упорядочивание учета гостиничных и квази-гостиничных проектов, классификация, анализ заявленных проектов и вероятности их реализации. Помимо прочего, цель инвентаризации - вывод собственников хостелов и апартаментов из «серой зоны» (увеличение налоговой базы города, безопасность пребывания гостей). Цель собранной и упорядоченной информации – повышение качества планирования города с учетом новых, более качественных данных. Вывод - город лучше готов к дальнейшему развитию.

Реализация программы благоустройства и другие градостроительные перемены приведут к росту числа туристов, посещающих Москву. К 2025 г. по пессимистическому сценарию ожидается ежегодный приток посетителей в Москву - 28 млн человек, по оптимистическому — 33 млн человек. Около 70% турпотока придется на российских граждан. Этому будут способствовать градостроительные перемены и, в частности, преображение центра города. По предварительным прогнозам, в текущем году приток туристов в Москву составит 21-22 млн человек».



Павел Баранов, партнер, руководитель департамента корпоративных услуг Cushman & Wakefield: «Московские офисы в ближайшие пять лет не будут массово перемещаться за МКАД. Существует миф, что за пределами МКАД можно снять качественный офис по низкой ставке. Это не совсем так, потому что за пределами МКАД у нас не так много офисных кластеров. Это, например, Химки, Сколково, также сложившийся район в начале Киевского шоссе (бизнес-парк Румянцево, офисный парк Comсity). Все остальное — это точечные проекты. В ближайшие пять лет, я не думаю, что мы увидим что-то новое и прорывное за МКАД. Две трети офисов А и В+ находятся в пределах Третьего транспортного кольца. На примере крупных пользователей офисной недвижимости, с которыми мы работаем, мы отмечаем тренд последних лет – это централизация. Сейчас, как и последние 4 года, все стремятся в центр. Москва занимает пятое место в Европе по суммарному объему качественных офисных помещений. Он составляет 17 млн кв. м, при этом 25% офисов московской агломерации (или примерно пятая часть всех офисов класса А в России) сосредоточены в одном субрынке - ММДЦ «Москва-Сити». Вакансия здесь снизилась с 40% в 2014 г. до 13%-14% в 2018 г.

В целом вакансия по Москве сейчас составляет около 2 млн кв. м, при этом она очень фрагментирована. В рамках одного комплекса это может быть существенная площадь суммарно, но при этом крупным пользователям, которым нужно, например, 10 тыс. кв. м, становится все сложнее найти необходимое помещение.

Стройки новой мало. В горизонте до 2021-2022 гг. в Москве будет вводиться не более 250-300 тыс. кв. м офисов ежегодно. Наиболее привлекательной зоной для строительства офисов в Москве может быть МЦК. Это достойная инфраструктура, там есть, где строить. Эти зоны заживут по-новому».


иГРОКИ РЫНКА

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Ясько Ольга

Консалтинг и брокеридж

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Усенко Марина

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Дорофеев Егор

Материалы по теме

Экспертный анализ

«Неделя с новым президентом. Как повлияет 6-летний экономический курс нового правительства на развитие рынка коммерческой недвижимости в 2018-2024 гг.» - пресс-завтрак от Cushman & Wakefield

Повышение участия государства в экономической деятельности приведет к тому, что через 6 лет рынок недвижимости будет значительно отличаться от сегодняшнего.
27.03
Экспертный анализ

Cushman & Wakefield: картина дня и прогнозы

Компания Cushman & Wakefield 20 сентября провела пресс-конференцию, на которой эксперты рассказали, что сейчас происходит с различными секторами рынка и чего нам ждать дальше. Приводим выдержки из выступлений.

22.09
Экспертный анализ

Перспективы развития столичной агломерации

В сентябре компания Cushman & Wakefield провела пресс-завтрак, посвященный перспективам развития московской недвижимости после выбора мэра. Приводим выдержки из выступлений.
02.10

журнал CRE 2 (436)

февраль 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати CRE №2 (436) соредактором в котором выступил Игорь Коновалов, председатель правления Группы Инпром Эстейт. Номер посвящен прогнозам на 2024 год.  В НОМЕРЕ: Летучка Игорь КОНОВАЛОВ: "Русские люди могут и должны создавать капитал в России" Инвестиции ТИХАЯ ГАВАНЬ Недвижимость останется главным защитным и самым надежным в условиях падающего рубля и высокой инфляции активом Девелопмент ДОРОГО И ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (12-18 февраля)

Формат Light Industrial продолжает наращивать проекты, партнерство RD Management и «Брокерус», знаковое назначение в Nikoliers, страсти по складам, крупная сделка у Stone, ко-эксклюзив CORE.XP и NF Group, а также новая статья из журнала CRE - в нашей традиционной подборке.
18.02
Источник: CORE.XP
Назначения

Андрей Постников присоединился к CORE.XP

В качестве исполнительного директора Андрей будет отвечать за реализацию стратегических инициатив с фокусом на сегменте индустриальной и логистической недвижимости.
19.02
Источник: Пресс-служба Lassie
Открытие

Питеру добавили скандинавского духа

Бренд детской одежды из Скандинавии Lassie открыл первый фирменный магазин в Санкт-Петербурге.
 
21.02
Источник: CRE
Игроки рынка

У Stone новый проект и крупная сделка

Девелопер планирует построить бизнес-центр площадью около 60 тыс. кв. м в новой Москве, это будет первый проект компании за МКАД. БЦ «Stone Белорусская» на 34,5 тыс. кв. м выкупил институциональный инвестор.
19.02
Источник: MAD Architects, Роман Алексеев
Открытие

В DM Tower открылся коворкинг TheOffice в японском стиле

Коворкинг занял полностью 10-й этаж площадью около 2 тыс. кв. м. Офис выполнен по проекту MAD Architects.
21.02
Источник: cre.ru
Проект

Газпромбанк построит офис

Газпромбанк построит бизнес-центр на Садовом кольце.
 
20.02
Источник: Bright Rich
Сделка

В «Space 1 Балчуг» заняли последние свободные блоки

Арендатор занял два блока совокупной площадью около 1 000 кв. м, доведя заполняемость проекта до 100%. Bright Rich | CORFAC International выступила консультантом сделки. 
19.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre