Как будет развиваться Москва? Часть 2

Мы продолжаем приводить выдержки из выступлений спикеров на пресс-завтраке от Cushman & Wakefield.
 
Егор Дорофеев, партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield: «Москва не потеряет позиции лидирующего логистического хаба РФ, так как роль Москвы обусловлена транспортной инфраструктурой, а не политикой властей. Все железные дороги и автомобильные трассы идут в Москву или из нее, поэтому и все грузопотоки проходят через столицу. Это логистический хаб национального масштаба, в котором хранятся запасы всего региона. Московский рынок составляет 70% от всего складского рынка России.

Если говорить о том, что нового происходит на рынке, — это городская логистика, возврат современных складских площадей внутрь города и МКАД. Драйвером этого является как электронная коммерция, так и трансформация города. С появлением пешеходных улиц, магазинов у дома, у которых вообще нет складских площадей, появляется потребность в объектах, расположенных на МКАД или внутри МКАД, которые наладят транспортные потоки. У развития городской логистики в Москве есть два пути — конверсия под склады пустующих офисных, торговых пространств или строительство новых складских площадей в границах МКАД. При втором варианте важную роль будет играть политика городских властей, потому что свободных площадок под складскую недвижимость сейчас в Москве практически нет. Мы видим, как развивается этот процесс в других мегаполисах мира – Тель-Авив, Мюнхен, – где на уровне администрации города существуют специальные комитеты, которые разрабатывают стратегию развития городской логистики. Власти понимают, что без их участия невозможно получить площадки, позволяющие цивилизованно развивать городскую логистику, учитывая нагрузку на дорожную сеть с точки зрения транспорта, экологический фактор, рабочую силу и стоимость земли.



Если говорить в целом об индикаторах рынка, ставки аренды в Московском регионе выросли с начала года на 5-10% и в настоящий момент стабилизировались на уровне 3 600 руб./кв. м.

Уровень вакантных площадей не показывает стремительного снижения, вопреки ожиданиям рынка. Прогноз по новому строительству, а также планы по высвобождению существующих площадей говорят о стабилизации уровня вакантных площадей на текущих уровнях в 2018-2019 гг. Важней вакансии – сегментация вакансии – то есть типы и размеры конкретных складских  блоков, доступных в аренду, которые формируют общий объем вакансии.

Отмечаем рост инфляционного ожидания девелоперов и собственников, что выражается в изменении условий по индексации в договорах аренды. Вместо фиксации уровня индексации на уровне около 4% все больше игроков используют формулировку индексации по ИПЦ, либо ставят коридор с достаточно высокой верхней границей. Появляется возможность досрочного выхода из договора».

Ольга Ясько, директор по развитию бизнеса Cushman & Wakefield: «Если говорить о том, как градостроительная политика и изменение покупательских привычек меняют рынок торговой недвижимости, то можно отметить, что покупатели становятся все более практичными и ленивыми, все более требовательными к наличию необходимой им инфраструктуры, причем рядом с домом (или работой). А потому получают развитие периферийные районы, ретейл идет туда, где живет потребитель. Городская политика последних лет, с одной стороны, привела к возникновению масштабных проектов (ТПУ, освоение промзон и т.д.), с другой, – к довольно стремительному развитию городской инфраструктурной среды. Жители города получили больше мест для проведения досуга – прогулочных и ресторанных зон. При этом сегмент fashion становится более «прикладным» (потребительским) и развивается преимущественно в торговых центрах.

Во многом благодаря программам по развитию улиц за последние 6-7 лет количество помещений в центральной части города выросло на 12%. За тот же период число точек общественного питания выросло с 27% до 39%, а вот число fashion-магазинов сократилось с 18% до 11%; по ряду улиц изменение было весьма существенным:

• Общественное питание: Тверская улица – рост с 18% до 28%, Камергерский переулок – рост с 52% до 78%, Никольская улица – рост с 19% до 41% (рост по точкам – в 3 раза), Мясницкая улица – рост с 27% до 44%, Климентовский переулок – рост с 48% до 67%.
• Fashion-операторы: Тверская улица – снижение с 29% до 15%, Никольская улица – снижение с 31% до 11%, Столешников переулок – снижение с 56% до 32%, при этом с Климентовского и Камергерского переулков одежные и обувные операторы ушли совсем».



Марина Усенко, партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield: «Большая уборка в доме», проведенная перед ЧМ-2018, по факту - это инвентаризация наличного гостиничного хозяйства, упорядочивание учета гостиничных и квази-гостиничных проектов, классификация, анализ заявленных проектов и вероятности их реализации. Помимо прочего, цель инвентаризации - вывод собственников хостелов и апартаментов из «серой зоны» (увеличение налоговой базы города, безопасность пребывания гостей). Цель собранной и упорядоченной информации – повышение качества планирования города с учетом новых, более качественных данных. Вывод - город лучше готов к дальнейшему развитию.

Реализация программы благоустройства и другие градостроительные перемены приведут к росту числа туристов, посещающих Москву. К 2025 г. по пессимистическому сценарию ожидается ежегодный приток посетителей в Москву - 28 млн человек, по оптимистическому — 33 млн человек. Около 70% турпотока придется на российских граждан. Этому будут способствовать градостроительные перемены и, в частности, преображение центра города. По предварительным прогнозам, в текущем году приток туристов в Москву составит 21-22 млн человек».



Павел Баранов, партнер, руководитель департамента корпоративных услуг Cushman & Wakefield: «Московские офисы в ближайшие пять лет не будут массово перемещаться за МКАД. Существует миф, что за пределами МКАД можно снять качественный офис по низкой ставке. Это не совсем так, потому что за пределами МКАД у нас не так много офисных кластеров. Это, например, Химки, Сколково, также сложившийся район в начале Киевского шоссе (бизнес-парк Румянцево, офисный парк Comсity). Все остальное — это точечные проекты. В ближайшие пять лет, я не думаю, что мы увидим что-то новое и прорывное за МКАД. Две трети офисов А и В+ находятся в пределах Третьего транспортного кольца. На примере крупных пользователей офисной недвижимости, с которыми мы работаем, мы отмечаем тренд последних лет – это централизация. Сейчас, как и последние 4 года, все стремятся в центр. Москва занимает пятое место в Европе по суммарному объему качественных офисных помещений. Он составляет 17 млн кв. м, при этом 25% офисов московской агломерации (или примерно пятая часть всех офисов класса А в России) сосредоточены в одном субрынке - ММДЦ «Москва-Сити». Вакансия здесь снизилась с 40% в 2014 г. до 13%-14% в 2018 г.

В целом вакансия по Москве сейчас составляет около 2 млн кв. м, при этом она очень фрагментирована. В рамках одного комплекса это может быть существенная площадь суммарно, но при этом крупным пользователям, которым нужно, например, 10 тыс. кв. м, становится все сложнее найти необходимое помещение.

Стройки новой мало. В горизонте до 2021-2022 гг. в Москве будет вводиться не более 250-300 тыс. кв. м офисов ежегодно. Наиболее привлекательной зоной для строительства офисов в Москве может быть МЦК. Это достойная инфраструктура, там есть, где строить. Эти зоны заживут по-новому».


иГРОКИ РЫНКА

Cushman & Wakefield

Ясько Ольга

Cushman & Wakefield

Усенко Марина

Cushman & Wakefield

Дорофеев Егор

Консалтинг и брокеридж

Cushman & Wakefield

Материалы по теме

Экспертный анализ

«Неделя с новым президентом. Как повлияет 6-летний экономический курс нового правительства на развитие рынка коммерческой недвижимости в 2018-2024 гг.» - пресс-завтрак от Cushman & Wakefield

Повышение участия государства в экономической деятельности приведет к тому, что через 6 лет рынок недвижимости будет значительно отличаться от сегодняшнего.
27.03
Экспертный анализ

Cushman & Wakefield: картина дня и прогнозы

Компания Cushman & Wakefield 20 сентября провела пресс-конференцию, на которой эксперты рассказали, что сейчас происходит с различными секторами рынка и чего нам ждать дальше. Приводим выдержки из выступлений.

22.09
Экспертный анализ

Перспективы развития столичной агломерации

В сентябре компания Cushman & Wakefield провела пресс-завтрак, посвященный перспективам развития московской недвижимости после выбора мэра. Приводим выдержки из выступлений.
02.10

журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

Популярное

Сделка

Huawei снял коворкинг от Capital Group

Компания стала моноарендатором площадки Business Club в башне «Федерация», открытой в июле 2019 года. Консультантом сделки выступила компания Cushman & Wakefield. Площадка в башне «Федерация» стала вторым на 100% заполненным коворкингом Business Club: первый проект в МФК «Город Столиц» был полностью реализован в июле 2019 года.
04.12
Переговоры

Morgan Stanley может продать ТЦ «Галерея» в декабре

Mubadala и РФПИ могут купить долю в петербургском ТЦ «Галерея» у Morgan Stanley уже в декабре этого года.
04.12
Управление недвижимостью

CBRE займется МФК AQUATORIA

CBRE выбрана эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду и продаже офисных площадей в составе МФК AQUATORIA.
04.12
Назначения

В банке непрофильных активов «Траст» - новое назначение

Сергей Смирнов возглавил департамент недвижимости Банка непрофильных активов «Траст»
06.12
Игроки рынка

Акционер ГК «Основа» инвестирует в сеть парков развлечений

В Москве откроется 10 парков развлечений Challenge Park.
06.12
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» остался без топа

Николай Козак ушел из «Леруа Мерлен».
 
09.12
События

«Романов двор» приобщит к искусству

В бизнес-пространстве «Романов двор» открылась Altmans Gallery.
 
04.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre