10
дни
10
часы

Складской рынок Краснодара – молодой да ранний

Эксперты Skladium рассказали о состоянии складского рынка в Краснодаре.
 
Предложение

Рынок качественной складской недвижимости Краснодара - один из самых молодых в России. С момента ввода первого объекта класса А прошло всего около 6 лет. Тем не менее, город может похвастаться удачным расположением и быстрыми темпами роста рынка складской недвижимости. Сейчас по количеству складов Краснодар входит в первую десятку по России, на одном уровне с Нижним Новгородом и Воронежем. Всего в Краснодаре 396 тыс. кв. м складских помещений классов А и В, а также более 410 тыс. кв. м в объектах, построенных в советский период. Доля Краснодара в общем объеме предложения качественных складских объектов на региональном рынке (не считая Москвы и Санкт-Петербурга) составляет 4,2%.

Пионерами класса А в Краснодаре стали складские комплексы A2logistic, ЕвраАзЭс и логистический центр «Кубань», введенные в эксплуатацию в 2012 г. Самым большим складским комплексом является «Кубань», общая площадь которого составляет порядка 180 тыс. кв. м. В настоящее время осуществляется строительство третьей очереди, по завершении которой Краснодару добавится еще 20 тыс. кв. м качественных складов, а общая площадь логоцентра «Кубань» вырастет до 200 тыс. кв. м.

Помимо ЛЦ «Кубань», новые очереди строительства запланированы в проектах A2logistic, «Азимут» и складском комплексе в пос. Победитель. Большинство крупных складов классов А и В сосредоточено на северо-востоке Краснодара, вдоль трассы М4-Дон. По прогнозам, в ближайшем будущем географическая ориентация не поменяется, и основные складские площади будут строиться на востоке (в районе аэропорта) и северо-востоке города. Ожидается строительство ряда складских объектов в районе поселка Индустриальный.



Несмотря на низкий уровень вакансии и стабильный спрос, девелоперы не рискуют выводить на рынок большие объемы складской площади, все запланированные объекты варьируются от 8 до 20 тыс. кв. м. В свою очередь, ретейлеры, рассматривающие город для экспансии в регионе, предпочитают строить склады по схеме BTS. Свои распределительные центры здесь уже построили: «Магнит» (67 тыс. кв. м), X5 Retail Group (50 тыс. кв. м), «Роста» (15 тыс. кв. м.) и др.



Спрос

Благодаря выгодному географическому расположению, спрос на современные склады в Краснодаре остается на высоком уровне. Большинство новых складских помещений сдается еще на стадии строительства. На данный момент вакансия в сегменте качественных складов составляет всего 2,6%. Для сравнения, в 2017 г. этот показатель находился на уровне 3,8%.

Основными потребителями складских помещений в Краснодаре выступают ретейлеры. Также среди значимых сделок за последние два года стоит выделить представителей e-commerce, логистики и производственной сферы.

Средняя ставка аренды склада класса А в Краснодаре составляет 320-350 руб. за 1 кв. м в месяц (все включено) или 3 240 - 3 360 руб. за 1 кв. м в год (triple net). Склад класса В можно арендовать по ставке 250-300 руб. за 1 кв. м (2 400 – 2 880 руб.). Особенностью Краснодара является расположение всех современных складов за чертой города. В случае необходимости аренды склада в самом Краснодаре, придется выбирать из объектов класса С. За счет более дорогой земли последние экспонируются примерно по той же цене, что и помещения класса В, средняя ставка в классе С составляет около 250-260 руб. за 1 кв. м (все включено) или годовая triple net на уровне 2 400 – 2 520 руб.



ОРЕХ для складов класса А составляет в среднем порядка 800 - 900 руб. за 1 кв. м в год.

Прогноз

В будущем влияние на спрос в Краснодаре могут оказать представители e-commerce (интернет-магазины и фулфилмент-операторы), ретейлеры и логистические компании. Предпосылками к этому являются высокая доля активного работающего населения, а также общий рост покупательской способности в городе.

В Краснодарском крае ощущается нехватка складов с температурным режимом и проектов площадью более 10-20 тыс. кв. м. Дефицит предложения и увеличение стоимости строительства, по прогнозам, приведет к постепенному росту арендных ставок в конце 2018 – начале 2019 гг. Кроме того, ожидается в ближайшем будущем приход в Краснодарский край крупных складских девелоперов из других регионов.

Выводы

Сдерживающим фактором для девелоперов является невысокая арендная ставка, по уровню которой Краснодар все еще уступает соседнему Ростову-на-Дону. Что касается предложения, то на рынке Краснодара ощущается дефицит качественных складов, особенно внутри города.

Благодаря интересу к миграции в Краснодарский край из менее теплых регионов России, а также всплеску внутреннего туризма, город быстро растет и развивается. В 2018 г. Краснодар признали городом-миллионником, а в конце 2017 г. была анонсирована программа развития города на 10 лет - и 136 млрд руб. инвестиций из федерального и краевого бюджетов. Эти факторы, вкупе с низкой вакансией, делают Краснодар перспективным городом для спекулятивного строительства складских объектов.
 
«С учетом дефицита, мы уже с 2017 г. наблюдаем в Краснодаре рост арендных ставок, - замечает управляющий партнер Skladium Александр Перфильев. - При этом на рынке появляется много мелких и средних проектов с относительно низкой себестоимостью строительства. Так, большинство собственников предпочитают возводить склады без отопления, ссылаясь на теплый климат. Действительно, среднегодовая температура в Краснодаре - 12,3 градуса по Цельсию, в то время как в Москве – 5,8. Ниже нуля температура в зимний период опускается в Краснодаре всего на 2-3 недели, то есть на складах температура не падает ниже 6-8 градусов даже в этот период. Тем не менее, требования федеральных компаний неизменны, они предпочитают класс А с контролем температуры и влажности».


иГРОКИ РЫНКА

ILM

Перфильев Александр

Консалтинг и брокеридж

ILM

Материалы по теме

Экспертный анализ

Складской рынок Краснодара: потенциал и перспективы

В настоящее время в Краснодаре действует 186 складских объекта общей площадью порядка 200 тыс. кв. м. Средневзвешенная ставка арендной платы составляет 189, 81 руб. за кв. м. 
07.10
Экспертный анализ

Пик строительства ТЦ в Краснодаре позади

Краснодар – крупный центр Южного федерального округа с хорошей обеспеченностью торговыми площадями. С показателем около 950 кв. м торговых площадей на 1000 человек город является лидером в России и в Европе.
01.07
Исследования рынка

Краснодар. Торговая недвижимость. 1 кв 2013 г.

В 1 квартале 2013 г. в столице Кубани новых качественных торговых площадей не вводилось. На стадии строительства в городе находится 6 торговых объектов, поэтому в ближайшие годы предложение будет расти. 

31.05

журнал CRE 8 (344)

16-30.04.2019
Атмосферное давление Хотя онлайн-магазины все активнее выходят в офлайн, работать с «живой и теплой» аудиторией получается далеко не у всех: избалованный «дворцами еды и развлечений» клиент ждет уникальной атмосферы и шопинга впечатлений, но зачастую получает лишь апгрейд пункта выдачи. Интервью с Дэвидом Саймонсом и Захаром Вальковым, Radius Group:  «Если посмотреть на наш бизнес в целом, мы, наверное, не были настолько стабильны за всю историю компан...

Популярное

Сделка

Онлайн-ретейлер пришел на склад в Видное

Российский интернет-магазин арендовал складские площади в 2 км от МКАД в Видном.
12.04
Переговоры

«Вымпелком» намерен переехать в «Академик»

«Вымпелком» ведет переговоры об аренде около 15 000 кв. м в бизнес-центре «Академик». Но так как договор аренды в Hermitage Plaza, где сейчас находится офис «Вымпелком», заканчивается в этом году, а «Академик» еще не достроен, «Вымпелком» рискует не успеть переехать в срок.
16.04
Переговоры

Сбербанк может купить «Жемчужную плазу»

«Сбербанк управление активами» ведет переговоры о покупке ТРК «Жемчужная плаза» в Санкт-Петербурге, который был построен концерном SRV. «Сбербанк управление активами» уже владеет четырьмя складами, ТЦ «Карнавал», а также планирует приобрести ТРЦ «Речной» в Москве.
12.04
Аукцион

РАД продает офис банка «Финансовый капитал»

Продается бывший головной офис банка «Финансовый капитал» в историческом центре Петербурга.
16.04
Игроки рынка

Универмаг «Цветной» станет сетевым

Универмаг «Цветной» может стать сетевым проектом и появиться в торгово-деловых центрах «Смоленский пассаж-2» и «Новинский пассаж», а также в регионах.
12.04
Проект

«Остров Мечты» ждет аттракционы

В развлекательном парке «Остров Мечты» в Москве аттракционы будут установлены до начала лета.
16.04
Открытие

Starbucks Reserve откроется в Петербурге

Starbucks откроет в Санкт-Петербурге кофейню Starbucks Reserve с премиальными сортами кофе.
16.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre