Складской рынок Краснодара – молодой да ранний

Эксперты Skladium рассказали о состоянии складского рынка в Краснодаре.
 
8770
Предложение

Рынок качественной складской недвижимости Краснодара - один из самых молодых в России. С момента ввода первого объекта класса А прошло всего около 6 лет. Тем не менее, город может похвастаться удачным расположением и быстрыми темпами роста рынка складской недвижимости. Сейчас по количеству складов Краснодар входит в первую десятку по России, на одном уровне с Нижним Новгородом и Воронежем. Всего в Краснодаре 396 тыс. кв. м складских помещений классов А и В, а также более 410 тыс. кв. м в объектах, построенных в советский период. Доля Краснодара в общем объеме предложения качественных складских объектов на региональном рынке (не считая Москвы и Санкт-Петербурга) составляет 4,2%.

Пионерами класса А в Краснодаре стали складские комплексы A2logistic, ЕвраАзЭс и логистический центр «Кубань», введенные в эксплуатацию в 2012 г. Самым большим складским комплексом является «Кубань», общая площадь которого составляет порядка 180 тыс. кв. м. В настоящее время осуществляется строительство третьей очереди, по завершении которой Краснодару добавится еще 20 тыс. кв. м качественных складов, а общая площадь логоцентра «Кубань» вырастет до 200 тыс. кв. м.

Помимо ЛЦ «Кубань», новые очереди строительства запланированы в проектах A2logistic, «Азимут» и складском комплексе в пос. Победитель. Большинство крупных складов классов А и В сосредоточено на северо-востоке Краснодара, вдоль трассы М4-Дон. По прогнозам, в ближайшем будущем географическая ориентация не поменяется, и основные складские площади будут строиться на востоке (в районе аэропорта) и северо-востоке города. Ожидается строительство ряда складских объектов в районе поселка Индустриальный.



Несмотря на низкий уровень вакансии и стабильный спрос, девелоперы не рискуют выводить на рынок большие объемы складской площади, все запланированные объекты варьируются от 8 до 20 тыс. кв. м. В свою очередь, ретейлеры, рассматривающие город для экспансии в регионе, предпочитают строить склады по схеме BTS. Свои распределительные центры здесь уже построили: «Магнит» (67 тыс. кв. м), X5 Retail Group (50 тыс. кв. м), «Роста» (15 тыс. кв. м.) и др.



Спрос

Благодаря выгодному географическому расположению, спрос на современные склады в Краснодаре остается на высоком уровне. Большинство новых складских помещений сдается еще на стадии строительства. На данный момент вакансия в сегменте качественных складов составляет всего 2,6%. Для сравнения, в 2017 г. этот показатель находился на уровне 3,8%.

Основными потребителями складских помещений в Краснодаре выступают ретейлеры. Также среди значимых сделок за последние два года стоит выделить представителей e-commerce, логистики и производственной сферы.

Средняя ставка аренды склада класса А в Краснодаре составляет 320-350 руб. за 1 кв. м в месяц (все включено) или 3 240 - 3 360 руб. за 1 кв. м в год (triple net). Склад класса В можно арендовать по ставке 250-300 руб. за 1 кв. м (2 400 – 2 880 руб.). Особенностью Краснодара является расположение всех современных складов за чертой города. В случае необходимости аренды склада в самом Краснодаре, придется выбирать из объектов класса С. За счет более дорогой земли последние экспонируются примерно по той же цене, что и помещения класса В, средняя ставка в классе С составляет около 250-260 руб. за 1 кв. м (все включено) или годовая triple net на уровне 2 400 – 2 520 руб.



ОРЕХ для складов класса А составляет в среднем порядка 800 - 900 руб. за 1 кв. м в год.

Прогноз

В будущем влияние на спрос в Краснодаре могут оказать представители e-commerce (интернет-магазины и фулфилмент-операторы), ретейлеры и логистические компании. Предпосылками к этому являются высокая доля активного работающего населения, а также общий рост покупательской способности в городе.

В Краснодарском крае ощущается нехватка складов с температурным режимом и проектов площадью более 10-20 тыс. кв. м. Дефицит предложения и увеличение стоимости строительства, по прогнозам, приведет к постепенному росту арендных ставок в конце 2018 – начале 2019 гг. Кроме того, ожидается в ближайшем будущем приход в Краснодарский край крупных складских девелоперов из других регионов.

Выводы

Сдерживающим фактором для девелоперов является невысокая арендная ставка, по уровню которой Краснодар все еще уступает соседнему Ростову-на-Дону. Что касается предложения, то на рынке Краснодара ощущается дефицит качественных складов, особенно внутри города.

Благодаря интересу к миграции в Краснодарский край из менее теплых регионов России, а также всплеску внутреннего туризма, город быстро растет и развивается. В 2018 г. Краснодар признали городом-миллионником, а в конце 2017 г. была анонсирована программа развития города на 10 лет - и 136 млрд руб. инвестиций из федерального и краевого бюджетов. Эти факторы, вкупе с низкой вакансией, делают Краснодар перспективным городом для спекулятивного строительства складских объектов.
 
«С учетом дефицита, мы уже с 2017 г. наблюдаем в Краснодаре рост арендных ставок, - замечает управляющий партнер Skladium Александр Перфильев. - При этом на рынке появляется много мелких и средних проектов с относительно низкой себестоимостью строительства. Так, большинство собственников предпочитают возводить склады без отопления, ссылаясь на теплый климат. Действительно, среднегодовая температура в Краснодаре - 12,3 градуса по Цельсию, в то время как в Москве – 5,8. Ниже нуля температура в зимний период опускается в Краснодаре всего на 2-3 недели, то есть на складах температура не падает ниже 6-8 градусов даже в этот период. Тем не менее, требования федеральных компаний неизменны, они предпочитают класс А с контролем температуры и влажности».


иГРОКИ РЫНКА

Перфильев Александр

Консалтинг и брокеридж

ILM

Материалы по теме

Экспертный анализ

Складской рынок Краснодара: потенциал и перспективы

В настоящее время в Краснодаре действует 186 складских объекта общей площадью порядка 200 тыс. кв. м. Средневзвешенная ставка арендной платы составляет 189, 81 руб. за кв. м. 
07.10
Экспертный анализ

Пик строительства ТЦ в Краснодаре позади

Краснодар – крупный центр Южного федерального округа с хорошей обеспеченностью торговыми площадями. С показателем около 950 кв. м торговых площадей на 1000 человек город является лидером в России и в Европе.
01.07
Исследования рынка

Краснодар. Торговая недвижимость. 1 кв 2013 г.

В 1 квартале 2013 г. в столице Кубани новых качественных торговых площадей не вводилось. На стадии строительства в городе находится 6 торговых объектов, поэтому в ближайшие годы предложение будет расти. 

31.05

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre