Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE:
«Доминирование в структуре нового предложения небольших по площади офисных объектов будет характерно и для следующего года. Исходя из заявленных планов девелоперов, в 2019 г. объем введенных в эксплуатацию площадей вернется к уровню 2017 г. и составит порядка 420 тыс. кв. м.
Из запланированных на ближайшие четыре года новых офисных площадей подавляющее большинство (81% или около 1 млн кв. м) относятся к сегменту класса А. При условии реализации заявленных проектов в обозначенные сроки общее предложение офисных площадей класса А в Москве увеличится на четверть за этот период. Примечательно, что только 42% (550 тыс. кв. м) из всего объема запланированных к вводу в 2019-2022 гг. проектов расположено в пределах Третьего Транспортного кольца (ТТК), а 58% площадей приходятся на зоны между ТТК и МКАД и за пределами МКАД.
Офисный рынок Москвы продолжит развиваться полицентрично, однако новых кластеров в ближайшей перспективе не возникнет. Большинство бизнес-центров расположены в уже сложившихся деловых кластерах или вблизи них. Ленинградский деловой район, Центральный деловой район в зоне около Белорусского вокзала, деловой район Москва-Сити и ближайшие к нему территории, район у метро Тульская и Технопарк будут центрами сосредоточения девелоперской активности и продолжат формироваться за счет ввода новых качественных площадей.
В 2019 г. мы ожидаем, что спрос со стороны арендаторов и конечных покупателей на офисном рынке сохранится на высоком уровне, однако также останутся риски снижения деловой активности под влиянием изменений внешнего фона.
При условии реализации планов девелоперов, в 2019 г. появится еще четыре новых опции внутри ТТК. Мы ожидаем, что увеличится число предварительных договоров аренды, когда сделка заключается в ещё не введенном в эксплуатацию бизнес-центре.
Сложившая конъектура рынка будет оказывать влияние на уровень запрашиваемых ставок на офисные помещения, которые, по нашим прогнозам, будут меняться неравномерно. Наиболее привлекательные с точки зрения местоположения и качества бизнес-центры будут по-прежнему востребованы. Снижение вакантных площадей в таких офисных зданиях будет побуждать собственников к увеличению ставок аренды, вследствие чего можно ожидать роста ставок аренды преимущественно в сегменте класса А в отдельных районах. При этом, значительного изменения среднего уровня ставок аренды в целом на рынке в 2019 г. мы не ожидаем».
Вера Зименкова, региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International:
«В 2019 г. мы ожидаем почти двукратное увеличение объема ввода офисных площадей по сравнению с рекордно низким показателем 2018 г., что будет сопоставимо с уровнем 2017 г. и составит около 395 тыс. кв. м (из которых половина соответствует офисам класса А). Увеличение объемов ввода в 2019 г. обусловлено возобновлением строительства ряда объектов, которые были ранее временно приостановлены. Соответственно, объем ввода офисных площадей в 2019 г. будет сформирован объектами, которые были анонсированы до кризиса, но активное строительство которых началось с 2017 г.
Низкие объемы нового строительства (относительно докризисных показателей), частичная заполненность объектов, находящихся в стадии строительства, а также растущий спрос со стороны потенциальных арендаторов и покупателей на офисные помещения обеспечат дальнейшее снижение вакантности, в результате чего уровень вакантных площадей может достигнуть 8,5% (в офисах классов А и B+/-).
В 2019 г. мы ожидаем умеренный рост ставок аренды на офисную недвижимость в тех деловых районах, где идет активное сокращение объема качественного свободного предложения на фоне ограниченного объема ввода офисов в эксплуатацию».
Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank:
«Будучи частью глобальной экономики, Россия идет в ногу с современными тенденциями и стандартами, в том числе и в запросах компаний на офисные помещения. Суровые реалии российской экономики заставляют компании искать новые пути оптимизации затрат и повышения производительности своего персонала. Жесткая конкурентная среда требует вовлечения всех ресурсов компании для выживания, а также реализации товаров и услуг более высокого уровня, чем у конкурентов. Эти тенденции формируют идеальные условия для перехода от традиционного офиса к «гибкому», гораздо более приспособленному к совместной работе. По тем же причинам в последнее время рынок офисов Москвы переживает бум развития сети коворкинговых центров как в сегменте зданий класса А, так и класса Б. Очевидно, что за этими форматами - будущее офисного пространства».
Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ:
«Тенденция к переносу сроков ввода сохраняется: если в начале года планировалась реализация 250 тыс. кв. м, то сейчас этот показатель снизился до 172 тыс. кв. м. Это будет очередным антирекордом на офисном рынке Москвы. Тем не менее, по нашему прогнозу, рост спроса придаст уверенности девелоперам офисной недвижимости, что в конечном счете простимулирует ввод уже построенных объектов, а наметившийся дефицит площадей увеличит строительную активность».
Петр Исаев, коммерческий директор Capital Group:
«В будущем партнерство прошлых конкурентов и коллег-девелоперов, с учетом ограниченной экономической активности населения, усложнением законодательных условий, станет возможностью для создания интересных и знаковых продуктов, где каждый из игроков реализует свою экспертизу. Коллаборации не только на уровне сервисов и концепции, но и в сфере конкретной реализации проектов окажут благоприятное влияние на рынок».
Сергей Калинин, президент «Галс-Девелопмент»:
«Cтавший очевидным в 2018 г. запрос рынка – интерес к высокотехнологичным системам и «зеленым» решениям. Практически все объекты рынка недвижимости переходят на BIM-проектирование, оснащаются зарядками для электромобилей, оборудуются системами для автоматического сбора данных и т.д. Хочу отметить, что поиск новейших технологических решений актуален как никогда. Ускорение процесса строительства при повышении качества – это самые актуальные задачи на ближайшие годы».
Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis:
«Несмотря на рекордно низкий ввод офисных площадей в этом году, офисный рынок по-прежнему демонстрирует стабильный спрос: свободные площади уходят, вакантность на качественные объекты снижается. В следующем году под влиянием сокращающегося свободного предложения и стабильного спроса со стороны арендаторов ставки аренды начнут постепенно увеличиваться. Рост ставок в офисах класса А может составить до 10%».
«Доминирование в структуре нового предложения небольших по площади офисных объектов будет характерно и для следующего года. Исходя из заявленных планов девелоперов, в 2019 г. объем введенных в эксплуатацию площадей вернется к уровню 2017 г. и составит порядка 420 тыс. кв. м.
Из запланированных на ближайшие четыре года новых офисных площадей подавляющее большинство (81% или около 1 млн кв. м) относятся к сегменту класса А. При условии реализации заявленных проектов в обозначенные сроки общее предложение офисных площадей класса А в Москве увеличится на четверть за этот период. Примечательно, что только 42% (550 тыс. кв. м) из всего объема запланированных к вводу в 2019-2022 гг. проектов расположено в пределах Третьего Транспортного кольца (ТТК), а 58% площадей приходятся на зоны между ТТК и МКАД и за пределами МКАД.
Офисный рынок Москвы продолжит развиваться полицентрично, однако новых кластеров в ближайшей перспективе не возникнет. Большинство бизнес-центров расположены в уже сложившихся деловых кластерах или вблизи них. Ленинградский деловой район, Центральный деловой район в зоне около Белорусского вокзала, деловой район Москва-Сити и ближайшие к нему территории, район у метро Тульская и Технопарк будут центрами сосредоточения девелоперской активности и продолжат формироваться за счет ввода новых качественных площадей.
В 2019 г. мы ожидаем, что спрос со стороны арендаторов и конечных покупателей на офисном рынке сохранится на высоком уровне, однако также останутся риски снижения деловой активности под влиянием изменений внешнего фона.
При условии реализации планов девелоперов, в 2019 г. появится еще четыре новых опции внутри ТТК. Мы ожидаем, что увеличится число предварительных договоров аренды, когда сделка заключается в ещё не введенном в эксплуатацию бизнес-центре.
Сложившая конъектура рынка будет оказывать влияние на уровень запрашиваемых ставок на офисные помещения, которые, по нашим прогнозам, будут меняться неравномерно. Наиболее привлекательные с точки зрения местоположения и качества бизнес-центры будут по-прежнему востребованы. Снижение вакантных площадей в таких офисных зданиях будет побуждать собственников к увеличению ставок аренды, вследствие чего можно ожидать роста ставок аренды преимущественно в сегменте класса А в отдельных районах. При этом, значительного изменения среднего уровня ставок аренды в целом на рынке в 2019 г. мы не ожидаем».
Вера Зименкова, региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International:
«В 2019 г. мы ожидаем почти двукратное увеличение объема ввода офисных площадей по сравнению с рекордно низким показателем 2018 г., что будет сопоставимо с уровнем 2017 г. и составит около 395 тыс. кв. м (из которых половина соответствует офисам класса А). Увеличение объемов ввода в 2019 г. обусловлено возобновлением строительства ряда объектов, которые были ранее временно приостановлены. Соответственно, объем ввода офисных площадей в 2019 г. будет сформирован объектами, которые были анонсированы до кризиса, но активное строительство которых началось с 2017 г.
Низкие объемы нового строительства (относительно докризисных показателей), частичная заполненность объектов, находящихся в стадии строительства, а также растущий спрос со стороны потенциальных арендаторов и покупателей на офисные помещения обеспечат дальнейшее снижение вакантности, в результате чего уровень вакантных площадей может достигнуть 8,5% (в офисах классов А и B+/-).
В 2019 г. мы ожидаем умеренный рост ставок аренды на офисную недвижимость в тех деловых районах, где идет активное сокращение объема качественного свободного предложения на фоне ограниченного объема ввода офисов в эксплуатацию».
Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank:
«Будучи частью глобальной экономики, Россия идет в ногу с современными тенденциями и стандартами, в том числе и в запросах компаний на офисные помещения. Суровые реалии российской экономики заставляют компании искать новые пути оптимизации затрат и повышения производительности своего персонала. Жесткая конкурентная среда требует вовлечения всех ресурсов компании для выживания, а также реализации товаров и услуг более высокого уровня, чем у конкурентов. Эти тенденции формируют идеальные условия для перехода от традиционного офиса к «гибкому», гораздо более приспособленному к совместной работе. По тем же причинам в последнее время рынок офисов Москвы переживает бум развития сети коворкинговых центров как в сегменте зданий класса А, так и класса Б. Очевидно, что за этими форматами - будущее офисного пространства».
Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ:
«Тенденция к переносу сроков ввода сохраняется: если в начале года планировалась реализация 250 тыс. кв. м, то сейчас этот показатель снизился до 172 тыс. кв. м. Это будет очередным антирекордом на офисном рынке Москвы. Тем не менее, по нашему прогнозу, рост спроса придаст уверенности девелоперам офисной недвижимости, что в конечном счете простимулирует ввод уже построенных объектов, а наметившийся дефицит площадей увеличит строительную активность».
Петр Исаев, коммерческий директор Capital Group:
«В будущем партнерство прошлых конкурентов и коллег-девелоперов, с учетом ограниченной экономической активности населения, усложнением законодательных условий, станет возможностью для создания интересных и знаковых продуктов, где каждый из игроков реализует свою экспертизу. Коллаборации не только на уровне сервисов и концепции, но и в сфере конкретной реализации проектов окажут благоприятное влияние на рынок».
Сергей Калинин, президент «Галс-Девелопмент»:
«Cтавший очевидным в 2018 г. запрос рынка – интерес к высокотехнологичным системам и «зеленым» решениям. Практически все объекты рынка недвижимости переходят на BIM-проектирование, оснащаются зарядками для электромобилей, оборудуются системами для автоматического сбора данных и т.д. Хочу отметить, что поиск новейших технологических решений актуален как никогда. Ускорение процесса строительства при повышении качества – это самые актуальные задачи на ближайшие годы».
Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis:
«Несмотря на рекордно низкий ввод офисных площадей в этом году, офисный рынок по-прежнему демонстрирует стабильный спрос: свободные площади уходят, вакантность на качественные объекты снижается. В следующем году под влиянием сокращающегося свободного предложения и стабильного спроса со стороны арендаторов ставки аренды начнут постепенно увеличиваться. Рост ставок в офисах класса А может составить до 10%».
