Склады: спрос достиг исторического максимума

Аналитики компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2018 г. и прогноз на 2019 год на рынке складской недвижимости Московского региона. К основным трендам относятся рост объемов предложения (+6%), низкая вакантность (снижение на 2,8 п. п.) и исторический максимум спроса (1,6 млн кв. м).

 
8078
• По предварительным итогам 2018 г. общий объем предложения на рынке складской недвижимости России составил около 24,9 млн кв. м, из которых 57% или 14,2 млн. кв. м расположено в Московском регионе. Годовая динамика показателя в столичном регионе – +6%.

• В Московском регионе по предварительным итогам 2018 г. введено в эксплуатацию около 850 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 49% выше аналогичного показателя по итогам 2017 г. При этом около 72% от общего объема введенных в эксплуатацию в этом году складских площадей построены под заказ или с привлечением генерального подрядчика, остальные 28% – для дальнейшей сдачи в аренду.

• По оценкам аналитиков Knight Frank, доля вакантных площадей в Московском регионе по предварительным итогам 2018 г. составила 5%, за год снизившись на 2,8 п. п., что обусловлено низким объемом спекулятивного девелопмента и высоким уровнем спроса на готовые складские комплексы. Однако аналитики Knight Frank прогнозируют, что по мере ввода в эксплуатацию собственных распределительных центров, ряд компаний может освободить текущие арендуемые площади, и на рынке появятся крупные блоки, предлагаемые в аренду. 

• Спрос на складскую недвижимость в Московском регионе достиг 1,6 млн. кв. м, что является историческим максимумом. При этом следует отметить, что сделки по аренде и покупке в готовых зданиях занимают основной объем в структуре спроса (около 60% приходится на аренду в готовых зданиях и около 21% – на покупку). 

• Средний размер сделки по аренде в готовом здании по предварительным итогам 2018 г. составил 9,9 тыс. кв. м, что соответствует показателю 2017 г. 

• Как и в предыдущие годы (за исключением 2017 г., когда наибольшую долю в структуре спроса сформировал сегмент online торговли, в котором были заключены 2 крупных сделки: подписание договоров на строительство собственных распределительных центров компаниями «Утконос» и Wildberries площадью около 71 тыс. кв. м и 145 тыс. кв. м соответственно), основную долю в структуре спроса сформировали розничные сети, которые как заключали договоры на строительство собственных распределительных центров, так и арендовали/покупали готовые складские комплексы с целью обслуживания offline и online каналов продаж. Крупнейшими сделками в данном сегменте стали подписание договора между DIY ритейлером Leroy Merlin и компанией PNK Group на строительство собственного распределительного центра в логистическом парке «Белый Раст» площадью более 140 тыс. кв. м, подписание компанией «Детский Мир» договора на строительство собственно складского комплекса в рамках «PNK Парка Бекасово» площадью более 60 тыс. кв. м, аренда розничным ритейлером «Вкус Вилл» склада «Дикси» площадью более 50 тыс. кв. м и т.д. 



• Второе место в структуре спроса занял сегмент компаний-производителей. Крупнейшими сделками в данном сегменте стали аренда производителем строительных материалов Rockwool около 26 тыс. кв. м в Ногинске, заключение договора на строительство компаниями «А Плюс Девелопмент» и Rail Pro производственно-складского комплекса для концерна Asahi Glass Co., Ltd (AGC) (крупнейшего мирового производителя стекла) площадью более 20 тыс. кв. м. На третьем месте в структуре спроса сегмент логистических операторов, доля которого составила около 14%, или 204 тыс. кв. м. Одной из крупнейших сделок в данном сегменте стала аренда компанией ID Logistics около 37 тыс. кв. м в «PNK Парке Валищево».



• В начале 2018 г. наблюдалось снижение среднего уровня запрашиваемой ставки аренды с 3 700 руб./кв. м/год до 3 600 руб./кв. м/год triple net, однако на фоне высокого спроса в некоторых крупных объектах класса А во второй половине 2018 г. наблюдалось увеличение запрашиваемой ставки аренды, и к концу года данный показатель составил 3 650 руб./кв. м/год triple net. 

• По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2019 г. объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит около 850-900 тыс. кв. м, а спрос будет находиться на стабильно высоком уровне – порядка 1,3-1,5 млн кв. м. По словам Сергея Кузичева, директора департамента индустриальной недвижимости и земли Knight Frank, резкого снижения доли вакантных площадей в 2019 г. не ожидается, так как объем предложения на рынке складской недвижимости Московского региона существенно увеличился за последние 10 лет, и 5% на конец 2009 г, когда общий объем складской недвижимости был равен 6,9 млн кв. м, не равны 5% на конец 2018 г., когда общий объем складской недвижимости достиг 14,2 млн кв. м. Вероятнее всего, к концу 2019 г. доля вакантных площадей снизится до 4%, на рынке по-прежнему будут свободные блоки в готовых складских комплексах, так как ведется спекулятивное строительство, пусть и в умеренных объемах. Также некоторые крупные компании в настоящее время ведут строительство собственных распределительных центров и после переезда будут освобождать арендуемые площади. Несмотря на то, что по некоторым объектам наблюдается повышение запрашиваемых ставок аренды, прогноз по среднему уровню ставки на 2019 год носит достаточно консервативный характер. В первой половине 2019 г. ставка, вероятнее всего, будет находиться на уровне 3 650 руб./кв. м/год triple net, а во второй половине 2019 г. возможен незначительный рост среднего уровня ставки до 3 700 руб./кв. м/год triple net.
 


Материалы по теме

Исследования рынка

Топ-5 арендаторов производственно-складских комплексов

Эксперты управляющей компании «ПРОФИС Недвижимость» проанализировали состав арендаторов производственно-складских комплексов класса С, расположенных внутри МКАД. Среди них - оптовые поставщики, автосервисы, компании в секторе легкого производства, металлообработки, а также девелоперы, автосалоны и другие производственные компании.
17.12
Экспертный анализ

Новый сегмент рынка – склады хранения данных

На российском рынке складской недвижимости формируется новый сегмент – склады хранения и обработки данных. Благодаря курсу правительства на «цифровизацию» основных сфер экономики, а также ужесточению требований к безопасности данных российских пользователей в ближайшие годы индустриально-складские девелоперы будут получать все больше заказов на строительство новых дата-центров.
06.12
Экспертный анализ

«Сегодня на рынке складской недвижимости ощущается острая нехватка крупных блоков» - Егор Дорофеев, Cushman & Wakefield

Согласно ежеквартальному отчету рынка коммерческой недвижимости #MARKETBEAT от Cushman & Wakefield, объем сделок в складской недвижимости в 2018 г. превысит 1,6 млн кв. м. Это станет рекордом на рынке Московского региона за последнее десятилетие.
23.11

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre