Доля городских складов увеличится

Аналитики компании Knight Frank проанализировали основные тренды развития складского рынка Московского региона с момента появления первых спекулятивных складских комплексов в 2005 г.
За почти 14 лет развития складского рынка аналитики выделили следующие основные тренды: стабильный рост спроса и достижение им исторического максимума в 2018 г., перераспределение спроса от логистических операторов, доля которых в 2005-2008 гг. составляла около 43% от общего объема спроса, в сторону ретейлеров (доля которых в период с 2005 – 2008 гг. составляла около 17%, а по предварительным итогам 2018 г. доля ретейлеров составила около 37% от общего объема сделок), серьезные качественные конструктивные изменения складов.

Дорога вверх 

• Как отмечает Сергей Кузичев, директор департамента складской недвижимости Knight Frank, в России рынок качественных складов является наиболее «молодым» из всех сегментов коммерческой недвижимости. Еще в начале 2000-х рынок складов Московского региона был представлен объектами времен советской постройки, а также складами класса А, построенными конечными пользователями для ведения собственной операционной деятельности. В 2018 г. рынку качественной складской недвижимости исполнилось 14 лет. 2005 год принято считать началом становления рынка складской недвижимости Московского региона, так как именно тогда, с приходом на столичный рынок специализированных складских девелоперов (таких как Raven Russia, MLP, PNK), началось строительство больших объемов спекулятивных складов. Спрос в разы превышал предложение, объекты сдавались в аренду еще на этапе строительства. И если в 2005 г. общий объем качественной складской недвижимости в Московском регионе составлял около 3 млн кв. м, то по предварительным итогам 2018 г. данный показатель достигает 14,2 млн кв. м. а доля вакантных площадей находится на уровне 5%, или около 745 тыс. кв. м.



• Доля вакантных площадей по предварительным итогам 2018 г. находилась на уровне 5% или около 745 тыс. кв. м.

• Спрос находится на историческом максимуме: по предварительным итогам 2018 г. в Московском регионе арендовано и куплено около 1,6 млн кв. м. Несмотря на незначительное снижение среднего уровня запрашиваемой ставки аренды в первой половине года, к концу 2018 г. аналитики Knight Frank наблюдали ее незначительное увеличение, которое связано в том числе с пересмотром некоторыми девелоперами коммерческих условий в сторону увеличения, не в последнюю очередь за счет высокого уровня спроса.

• Аналитики Knight Frank характеризируют текущее состояние рынка как сбалансированное. Однако важно отметить, что ни новые склады класса А, ни более ранние аналоги уже не арендуются как «горячие пирожки», арендаторы и покупатели стали все больше внимания уделять расположению с точки зрения удобства выстраивания логистических цепочек поставок и качественным характеристикам объекта. 

• Как отмечает Сергей Кузичев, важно не только количественное, но и качественное изменение складского рынка, в том числе совершенствование конструктивных особенностей склада. Например, сейчас при строительстве складов класса А используются сэндвич панели, которые не перегреваются летом и не переохлаждаются в зимнее время года, специальные тепловые завесы рядом с погрузочно-разгрузочными доками, светодиодные светильники с датчиками движения, уход от встроенных мезонинов, отбойники у погрузочно-разгрузочных зон, офисные группы отделываются антивандальными материалами и т.д. Также если ранее стандарт по количеству доковых ворот был на уровне 1 на 1000 кв. м склада, то сейчас этот показатель уже составляет в большинстве случаев 1 на 650-700 кв. м. 



Логисты уступили ретейлу 

• За последние 14 лет существенно изменился и портрет арендатора. Если в 2006-2008 гг. основную долю в структуре спроса формировали логистические операторы, то сейчас их место заняли ретейлеры. По словам аналитиков Knight Frank, это свидетельствует об изменении их схемы взаимодействия с клиентами. До 2008 г. логистические операторы самостоятельно арендовали большие объемы складских площадей и привлекали на данные площади клиентов. Сейчас же ситуация прямо противоположная: ретейлеры арендуют или покупают складские площади и либо выстраивают логистику самостоятельно, либо привлекают профессиональных логистических операторов. Стоит также отметить рост доли компаний интернет-торговли, которая существенно выросла и продолжит увеличение в перспективе нескольких лет. При этом аналитики Knight Frank подчеркивают, что на рынке наблюдается мультиканальное (multi-channel) развитие торговли, т.е. offline-ретейлеры запускают online платформы, а online-ретейлеры открывают шоу-румы, пункты обслуживания/выдачи заказов. Зачастую ретейлеры (как online, так и offline) не располагают отдельными складами для обслуживания торговых точек и online заказов, а также не всегда выделяют на складе отдельные зоны хранения и комплектации для торговых точек и для online-заказов. 

Гонки на выживание 

• Один из вызовов современной логистики – обеспечить доставку конечным потребителям. Если раньше логистические операторы преимущественно работали в сегменте B2B, то сейчас одной из основных задач является обеспечение высокого уровня сервиса и своевременной доставки заказа до клиента (т.е. доля B2С в логистике увеличивается). По словам Сергея Кузичева, скорость доставки заказа до покупателя является ключевым конкурентным преимуществом. Если 10 лет назад покупатель был готов ждать свой заказ в течение 2-3 дней, то сейчас срок доставки заказа не должен превышать сутки. А также новой «фишкой» ретейлеров, доставляющих покупки, стало то, что помимо заказа курьер привозит потенциальному покупателю дополнительные вещи. Например, покупатель заказал куртку, и при получении заказа курьер предлагает купить шапку, перчатки и шарф.

Логистика для «спонтанных покупок» 

• Новым же трендом для нашей страны стало развитие omni-channel, т.е. перекрещивание различных каналов продаж. В данном случае покупатель получает возможность сделать заказ где угодно и получить его в любом удобном месте.  Например, он может сделать заказ через мобильное приложение, а забрать в offline магазине. Или покупатель может сделать заказ недостающего размера или отсутствующего артикула через специальный терминал в offline магазине, а получить дома. На западе омниканальный ретейл появился около 5-6 лет назад, в России – около 2-3 лет назад.  

• Для обеспечения скорости и качества доставки для omni-channel ретейла логистическим операторам приходится серьезно корректировать текущие бизнес-процессы, модифицировать WMS систему для отслеживания статуса исполнения заказа на складе, оборудовать автомобили системами контроля, отслеживающими расположение, и т.д. Выстраивание логистики для omni-channel ретейла позволяет решать такие задачи как сбор сложного заказа, состоящего из нескольких позиций, зачастую расположенных на различных складах, его последующая доставка до покупателя; доставка товара как домой, так и в торговую точку, пункт самовывоза.

• На текущий момент многие ретейлеры, развивающие как offline, так и online каналы продаж, используют склады класса А, которые по своим конструктивным характеристикам удовлетворяют текущие потребности. В основном данные объекты расположены на расстоянии от 7,5 км до 30 км (в пределах Московского Малого Кольца) – на долю таких складов приходиться около 57% от общего объема предложения складской недвижимости в Московском регионе. Однако по мере роста автоматизации, которая подразумевает оснащение склада глубинными стеллажами, конвейерными системами, подъемниками для паллета, спутник шаттлами, высокоскоростными сортировочными системами и т.д., могут меняться и конструктивные особенности, и топология здания склада, а следовательно, как прогнозируют аналитики Knight Frank, и спрос на современные конструктивные склады будет расти, с другой стороны, будет снижаться спрос на устаревающие форматы.

Будущее рынка – за «близкими и малыми» форматами 

• Аналитики Knight Frank прогнозируют, что что в перспективе 5-10 лет рынок складской недвижимости будет достаточно активно развиваться в черте города и в непосредственной близости от МКАД, общий объем городских складов увеличится на 20-30%, часть объектов будет отреставрирована. В настоящий момент в пределах МКАД общий объем складской недвижимости составляет около 1 млн кв. м, при этом склады представляют из себя старые производственные здания, часто многоэтажные, с низкими потолками, маленькой нагрузкой на пол, отсутствием системы пожаротушения. Однако даже такие здания пользуются большим спросам и сдаются по ставкам, зачастую эквивалентным ставкам за класс А за пределами МКАД. Это связано с расположением складов в черте города и возможностью максимально быстро доставлять заказ до конечного пользователя. 



• К наиболее вероятным форматам развития складов в городе можно отнести склады «последней мили» и light industrial, что является новым для России форматом, поскольку их технико-экономические параметры не стандартизированы. Ряд крупных девелоперов пробуют спекулятивно в небольших объемах строить новые форматы складов. Например, компания KR Properties строит технопарк формата light industrial «Перерва» площадью более 30 000 кв. м в Москве, компания «Строительный Альянс» на территории логопарка «Сынково» также строит складской комплекс в формате light industrial, и т.д. 


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Девелопмент

KR Properties

Девелопмент

Холдинг «Строительный Альянс»

Материалы по теме

Экспертный анализ

Москва страдает без качественных складов

Аналитики Skladium провели исследование рынка складской недвижимости внутри МКАД и подсчитали площади внутригородских складов. Совокупный объем предложения складов разного класса, которые удалось найти и идентифицировать, составляет более 6 млн кв. м, что примерно в 5-6 раз больше тех данных, которые ранее озвучивали консультанты.
23.01
Исследования рынка

Склады: спрос достиг исторического максимума

Аналитики компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2018 г. и прогноз на 2019 год на рынке складской недвижимости Московского региона. К основным трендам относятся рост объемов предложения (+6%), низкая вакантность (снижение на 2,8 п. п.) и исторический максимум спроса (1,6 млн кв. м).

 
19.12
Исследования рынка

Топ-5 арендаторов производственно-складских комплексов

Эксперты управляющей компании «ПРОФИС Недвижимость» проанализировали состав арендаторов производственно-складских комплексов класса С, расположенных внутри МКАД. Среди них - оптовые поставщики, автосервисы, компании в секторе легкого производства, металлообработки, а также девелоперы, автосалоны и другие производственные компании.
17.12

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Читать журнал: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15935269088019.pdf Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестера...

Популярное

События

БЦ Diamond Hall достался Сбербанку

Объект общей площадью 61,5 тыс. кв. м оценивался в сумму около 7-8 млрд рублей. Структура кредитной организации планирует реализовать его через ЗПИФ.

06.07
Назначения

У MARi – новый управляющий

Сергей Реуцкий назначен новым управляющим ТРЦ MARi.
 
08.07
Назначения

Новое назначение в Knight Frank

В направлении стрит-ритейла Knight Frank - новое назначение.
 
08.07
не указано

PNK group открывает инвестфонд

PNK group объявляет о создании PNK rental – крупнейшего в стране инвестиционного фонда индустриальной недвижимости для частных инвесторов.
07.07
Игроки рынка

Гордеев пытается договориться с «Трастом»

Банк непрофильных активов «Траст» заключил с Сергеем Гордеевым соглашение об урегулировании всех претензий.
 
07.07
Проект

А101 построит ТЦ в «Испанских кварталах»

Торговый развлекательный комплекс, площадью 17 тыс. кв. м появится в деревне Николо-Хованское в районе новой Москвы.

06.07
Сделка

Smart Development построит склад для X5

У X5 Retail Group появится еще один крупный склад в Московском регионе.
 
08.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre