На офисном рынке Москвы начался рост ставок

По данным компании JLL, совокупный годовой объем спроса на офисы Москвы составил 1,39 млн кв. м, что сопоставимо с объемом предыдущего года. На фоне высокого спроса и минимального объема нового предложения запрашиваемые ставки аренды за год продемонстрировали рост в объектах класса А и В+ – на 6,3% и 3,2% соответственно.
В 2018 г. продолжилась децентрализация спроса на рынке офисов, что в том числе связано с дефицитом предложения в Центральном деловом районе. Доля сделок за пределами ТТК достигла 46% от общего объема против 39% в 2017 г. По итогам года на 1-е место в спросе вышли производственные компании и сектор бизнес-услуг (по 19%), тогда как в 2017 г. лидерами были банки и финансовые корпорации. На 2-м месте оказались компании сферы услуг (18%), замыкают тройку компании строительной отрасли – 15% от общего объема сделок.

В 2018 г. объем ввода офисных площадей установил новый минимум и составил всего 125 тыс. кв. м. При этом доля класса А в объеме ввода сохранилась практически на уровне 2017 г. – 62% против 63% годом ранее. На фоне отсутствия доступных для строительства площадок в центре города, девелоперская активность продолжает децентрализацию: доля завершенных за пределами ТТК объектов составил 78% от общего объема. Крупнейшими из новых объектов стали бизнес-центры класса А: «Амальтея» в Сколково (30,9 тыс. кв. м), «ВТБ Арена Парк» на Ленинградском проспекте (24,7 тыс. кв. м) и «Новион» вблизи Олимпийского проспекта (22 тыс. кв. м).
 
«На 2019 год анонсировано завершение строительства 382 тыс. кв. м офисов. При этом, несмотря на потенциальный рост объема ввода в три раза по отношению к 2018 г., предложение на рынке остается ограниченным, – комментирует Елизавета Голышева, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – В перспективе до 2022 г. в столице заявлено 2,1 млн кв. м, из которых в Центральном деловом районе города расположится менее 7%. Таким образом, дефицит на рынке ЦДР сохранится и в перспективе. В числе будущего нового предложения в центре – два офисных проекта в Белорусском деловом районе от AFI Development и 2-я фаза «Смоленского Пассажа», возводимая “Корпорацией А.Н.Д.”».

Высокий спрос в совокупности с отсутствием сопоставимого объема ввода стимулирует снижение вакантности во всех классах и субрынках. Лидером по динамике среди сегментов стал класс А, где за год доля свободных площадей сократилась на 5,6 п.п. и достигла 10,8%, сравнявшись с показателем в классе B+ (снижение на 2,7 п.п.). В классе B- вакантность уменьшилась на 3,3 п.п. и составила 8,8%. Наибольшее снижение среди районов наблюдалось в «Москва-Сити» – на 6,6 п.п. за год, до 7,3%, что является минимальным уровнем по субрынкам. На 2-м месте по доле свободных площадей – Центральный деловой район (-2,9 п.п., 7,8%). В среднем по городу вакантность сократилась на 3,5 п.п. за год до десятилетнего минимума – 10,3%. Дефицит предложения крупных офисных блоков в центре города и «Москва-Сити» позволил собственникам некоторых зданий в этих районах повысить ставки экспонирования, что привело к росту средних показателей в качественном сегменте офисного рынка. Среднерыночная запрашиваемая ставка аренды в классе А увеличилась на 6,3%, до 22,7 тыс. руб. за кв. м в год, в классе В+ - на 3,2%, до 17 тыс. руб. за кв. м в год (ставки приведены без НДС и операционных расходов). Ставка аренды в премиальных зданиях сохранилась на уровне 750 долл. за кв. м в год. Наибольший рост в классе А был зафиксирован в ММДЦ «Москва-Сити» - 16,4%, а в Центральном деловом районе этот показатель составил 4,4%.
 
«В 2019 г. ожидается увеличение объема нового предложения, а также сохранение стабильно высокого спроса на уровне около 1,4 млн кв. м, – комментирует Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL. – В отличие от 2017 г., когда на рынке были закрыты крупные сделки по аренде и покупке со стороны банков и государственных компаний, в 2018 г. таких транзакций практически не происходило. Это свидетельствует об “оздоровлении” спроса на московском офисном рынке. В то же время компании не расширяются, а стремятся оптимизировать как издержки на содержание офисов, так и сам объем занимаемых площадей. Некоторые уже используют новые способы размещения сотрудников: гибкие пространства как в рамках своего портфеля, так и на внешних площадках».


иГРОКИ РЫНКА

JLL

Голышева Елизавета

JLL

Дзюба Олеся

Консалтинг и брокеридж

JLL

Материалы по теме

Исследования рынка

О рекордном росте офисных ставок в центре Москвы

По данным компании Knight Frank, по итогам 2018 г. средневзвешенная ставка аренды на столичные офисы выросла в отличие от 2017 г. во всех территориальных зонах за исключением зоны от ТТК до МКАД (-2%).
01.03
Экспертный анализ

Офисы Москвы: объем сделок побил рекорды

Согласно ежеквартальному отчету рынка коммерческой недвижимости #MARKETBEAT Cushman & Wakefield, в 2018 г. был зафиксирован исторический максимум по объему сделок в сегменте офисной недвижимости Москвы. За прошлый год было арендовано и куплено 2 млн кв. м офисных площадей.
18.02
Экспертный анализ

Московские офисы: ставки растут

В 2018 г. в Москве было введено 125 400 кв. м офисных площадей. Это на 70% меньше, чем в 2018 г. По оценкам Colliers International, в ближайшее время количество новых проектов будет увеличиваться - девелоперы коммерческой недвижимости стали еще более активно рассматривать площадки для девелопмента именно коммерческих объектов.
25.01

журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

Популярное

Сделка

Huawei снял коворкинг от Capital Group

Компания стала моноарендатором площадки Business Club в башне «Федерация», открытой в июле 2019 года. Консультантом сделки выступила компания Cushman & Wakefield. Площадка в башне «Федерация» стала вторым на 100% заполненным коворкингом Business Club: первый проект в МФК «Город Столиц» был полностью реализован в июле 2019 года.
04.12
Переговоры

Morgan Stanley может продать ТЦ «Галерея» в декабре

Mubadala и РФПИ могут купить долю в петербургском ТЦ «Галерея» у Morgan Stanley уже в декабре этого года.
04.12
Управление недвижимостью

CBRE займется МФК AQUATORIA

CBRE выбрана эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду и продаже офисных площадей в составе МФК AQUATORIA.
04.12
Сделка

Louis Vuitton купил особняк в центре Москвы

Moet Hennessy—Louis Vuitton приобрела особняк в Столешниковом переулке, в котором располагается бутик бренда.
 
03.12
Открытие

В БЦ «Кусково» зашли новые арендаторы

Кроме того, несколько действующих арендаторов увеличили арендуемые площади.
03.12
События

«Романов двор» приобщит к искусству

В бизнес-пространстве «Романов двор» открылась Altmans Gallery.
 
04.12
Игроки рынка

Акционер ГК «Основа» инвестирует в сеть парков развлечений

В Москве откроется 10 парков развлечений Challenge Park.
06.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre