Офисы: ставки, форматы, девелопмент

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood

Сегодня мы наблюдаем постепенное снижение уровня вакантных площадей в качественном офисном сегменте, при этом динамика снижения сохранялась на протяжении всего прошлого года. В первую очередь она была вызвана тем, что после кризиса девелоперы отказались от реализации крупных офисных проектов, в результате объем ввода новых площадей сохранялся на низком уровне. На фоне роста активности арендаторов это спровоцировало заполнение существующих бизнес-центров и повлияло на рост ставок в отдельных районах города.

Если говорить о конкретных цифрах, то за 2018 год базовые ставки аренды офисов – конечно, мы говорим о качественных объектах – выросли на 8% в классе В+ и на 10% – в классе А. Средняя ставка в классе А составила 29,3 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов), то есть впервые вернулась на уровень второй половины 2016 г. В классе В+ ставка составила 16,3 тыс. руб. за кв. м в год. И меньше изменения коснулись класса В-, где ставка выросла только на 1% до 10,8 тыс. руб., что в принципе тоже говорит о стабилизации ситуации на рынке, где арендаторы больше интересуются качественными проектами.

Как ответная реакция на спрос начал оживать и рынок офисного девелопмента. Многие проекты, особенно комплексного освоения территорий, вновь включают офисные пространства. Даже в жилых комплексах появляются офисные площади и целые здания. И это не просто так. Действительно есть потребность в офисном предложении. Не гигантском, конечно, но новые качественные офисные пространства будут востребованы, особенно в праймовых площадках на топовых направлениях, таких как Ленинградское шоссе, ТТК, особенно в зонах между Садовым кольцом и ТТК и ТТК-МКАД, и рамках ТПУ, комплексного освоения территорий и развития промзон.
По нашим прогнозам, основной прирост офисных площадей будет происходить за счет реконструкции устаревших зданий, а также новых проектов в составе ТПУ и МФК. Но пока девелоперы раскачаются, ввод останется невысоким, поэтому в 2019 г/ средняя базовая ставка аренды офисов класса А может вырасти еще на 10%, в классе В+ – до 5-6%, а в классе В – до 3%.

Кроме того, в последние годы офисный рынок обогатился новым перспективным форматом – коворкингами. Мы наблюдаем постоянный рост их популярности у пользователей, увеличение их числа, роста площадей даже несмотря на то что часть объектов закрывается.

Так, за последние два года доля коворкингов значительно увеличилась и составила свыше 2 тыс. кв. м. Рекордным по открытию новых объектов стал 2016 год, когда начали работу 28 коворкингов, в 2017 г/ открылось еще 24 объекта (из них 3 были закрыты в 2017-2018 гг.) и в 2018 г. – 26 проектов. Фактически мы называем коворкинги сегментом номером один по итогам развития рынка в 2018 г. и прогнозируем, что он будет и дальше развиваться, приобретать свои уникальные черты, адаптируется под условия работы российского рынка, в том числе в рамках ценовой политики, палитры и специфики сервисов и т.д. По сути, мы видим, что уже сейчас почти все проекты коммерческой недвижимости сочетают в себе коворкинги или формат мини-офисов, который, кстати, также получит свое развитие и по числу проектов, и по их качеству.


иГРОКИ РЫНКА

Blackwood

Шибаев Александр

Консалтинг и брокеридж

Blackwood

Материалы по теме

Исследования рынка

Когда начнут строить новые офисы?

Аналитики CBRE отмечают рекордно низкий объем нового офисного предложения за почти 20 лет – 133 300 кв. м. Объем нового предложения в ближайшие несколько лет останется относительно небольшим по сравнению с докризисными годами, однако потенциал офисного строительства достаточно велик.
15.03
Экспертный анализ

Поколение Y не откажется от офисов

28 февраля прошла XI ежегодная офисная конференция Knight Frank «На работу с радостью», которую посетили более 200 экспертов и представителей рынка. В центре внимания оказались вопросы совместной работы в одном пространстве поколения X и Y и того, какие изменения повлечет выход миллениалов на рынок труда.
13.03
Экспертный анализ

Как госкомпании подогревают спрос на крупные офисы

Аналитики Делового квартала Neopolis проанализировали спрос на рынке офисов А-класса за период с января 2014 по декабрь 2018 гг. Как показало исследование, за эти годы спрос со стороны госкорпораций и компаний с государственным участием на аренду и покупку крупных офисных блоков в высококлассных офисных центрах вырос почти в два раза.
11.03

журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

Популярное

Сделка

Huawei снял коворкинг от Capital Group

Компания стала моноарендатором площадки Business Club в башне «Федерация», открытой в июле 2019 года. Консультантом сделки выступила компания Cushman & Wakefield. Площадка в башне «Федерация» стала вторым на 100% заполненным коворкингом Business Club: первый проект в МФК «Город Столиц» был полностью реализован в июле 2019 года.
04.12
Переговоры

Morgan Stanley может продать ТЦ «Галерея» в декабре

Mubadala и РФПИ могут купить долю в петербургском ТЦ «Галерея» у Morgan Stanley уже в декабре этого года.
04.12
Управление недвижимостью

CBRE займется МФК AQUATORIA

CBRE выбрана эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду и продаже офисных площадей в составе МФК AQUATORIA.
04.12
Назначения

В банке непрофильных активов «Траст» - новое назначение

Сергей Смирнов возглавил департамент недвижимости Банка непрофильных активов «Траст»
06.12
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» остался без топа

Николай Козак ушел из «Леруа Мерлен».
 
09.12
Игроки рынка

Акционер ГК «Основа» инвестирует в сеть парков развлечений

В Москве откроется 10 парков развлечений Challenge Park.
06.12
События

«Романов двор» приобщит к искусству

В бизнес-пространстве «Романов двор» открылась Altmans Gallery.
 
04.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre