Офисы: ставки, форматы, девелопмент

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood

4772

Сегодня мы наблюдаем постепенное снижение уровня вакантных площадей в качественном офисном сегменте, при этом динамика снижения сохранялась на протяжении всего прошлого года. В первую очередь она была вызвана тем, что после кризиса девелоперы отказались от реализации крупных офисных проектов, в результате объем ввода новых площадей сохранялся на низком уровне. На фоне роста активности арендаторов это спровоцировало заполнение существующих бизнес-центров и повлияло на рост ставок в отдельных районах города.

Если говорить о конкретных цифрах, то за 2018 год базовые ставки аренды офисов – конечно, мы говорим о качественных объектах – выросли на 8% в классе В+ и на 10% – в классе А. Средняя ставка в классе А составила 29,3 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов), то есть впервые вернулась на уровень второй половины 2016 г. В классе В+ ставка составила 16,3 тыс. руб. за кв. м в год. И меньше изменения коснулись класса В-, где ставка выросла только на 1% до 10,8 тыс. руб., что в принципе тоже говорит о стабилизации ситуации на рынке, где арендаторы больше интересуются качественными проектами.

Как ответная реакция на спрос начал оживать и рынок офисного девелопмента. Многие проекты, особенно комплексного освоения территорий, вновь включают офисные пространства. Даже в жилых комплексах появляются офисные площади и целые здания. И это не просто так. Действительно есть потребность в офисном предложении. Не гигантском, конечно, но новые качественные офисные пространства будут востребованы, особенно в праймовых площадках на топовых направлениях, таких как Ленинградское шоссе, ТТК, особенно в зонах между Садовым кольцом и ТТК и ТТК-МКАД, и рамках ТПУ, комплексного освоения территорий и развития промзон.
По нашим прогнозам, основной прирост офисных площадей будет происходить за счет реконструкции устаревших зданий, а также новых проектов в составе ТПУ и МФК. Но пока девелоперы раскачаются, ввод останется невысоким, поэтому в 2019 г/ средняя базовая ставка аренды офисов класса А может вырасти еще на 10%, в классе В+ – до 5-6%, а в классе В – до 3%.

Кроме того, в последние годы офисный рынок обогатился новым перспективным форматом – коворкингами. Мы наблюдаем постоянный рост их популярности у пользователей, увеличение их числа, роста площадей даже несмотря на то что часть объектов закрывается.

Так, за последние два года доля коворкингов значительно увеличилась и составила свыше 2 тыс. кв. м. Рекордным по открытию новых объектов стал 2016 год, когда начали работу 28 коворкингов, в 2017 г/ открылось еще 24 объекта (из них 3 были закрыты в 2017-2018 гг.) и в 2018 г. – 26 проектов. Фактически мы называем коворкинги сегментом номером один по итогам развития рынка в 2018 г. и прогнозируем, что он будет и дальше развиваться, приобретать свои уникальные черты, адаптируется под условия работы российского рынка, в том числе в рамках ценовой политики, палитры и специфики сервисов и т.д. По сути, мы видим, что уже сейчас почти все проекты коммерческой недвижимости сочетают в себе коворкинги или формат мини-офисов, который, кстати, также получит свое развитие и по числу проектов, и по их качеству.


иГРОКИ РЫНКА

Kalinka Group

Шибаев Александр

Консалтинг и брокеридж

Blackwood

Материалы по теме

Исследования рынка

Когда начнут строить новые офисы?

Аналитики CBRE отмечают рекордно низкий объем нового офисного предложения за почти 20 лет – 133 300 кв. м. Объем нового предложения в ближайшие несколько лет останется относительно небольшим по сравнению с докризисными годами, однако потенциал офисного строительства достаточно велик.
15.03
Экспертный анализ

Поколение Y не откажется от офисов

28 февраля прошла XI ежегодная офисная конференция Knight Frank «На работу с радостью», которую посетили более 200 экспертов и представителей рынка. В центре внимания оказались вопросы совместной работы в одном пространстве поколения X и Y и того, какие изменения повлечет выход миллениалов на рынок труда.
13.03
Экспертный анализ

Как госкомпании подогревают спрос на крупные офисы

Аналитики Делового квартала Neopolis проанализировали спрос на рынке офисов А-класса за период с января 2014 по декабрь 2018 гг. Как показало исследование, за эти годы спрос со стороны госкорпораций и компаний с государственным участием на аренду и покупку крупных офисных блоков в высококлассных офисных центрах вырос почти в два раза.
11.03

журнал CRE 20 (419)

Ноябрь 2
CRE №20 (419) вышел из печати. Номер выпущен при поддержке: Apollax Spacе   KR Properties   Группа компаний «Пионер» PDF-версия журнала доступна ЗДЕСЬ В НОМЕРЕ: Актуально РЕДКИЕ КАДРЫ Рынок труда - под влиянием разнонаправленных тенденций Тема номера ОFFICE VIVENDI Останется ли офис HR-брендом? Репортаж А МЫ КРЕПЧАЕМ Ведущие игроки обсудили перспективы рынка FM- и PM-услуг Тренды СОДРУЖЕСТВО НЕЗАВИСИМЫХ СКЛАДОВ Эксперты ожидают бума складов и логистических п...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (21-27 ноября)

Крупнейшая сделка на рынке торговой недвижимости, первый двухэтажный магазин SELA в рамках проекта Melon Fashion Group по увеличению всех своих форматов, открытие новых торговых центров ADG Group, успехи AFI Development в заполнении офисных площадей, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
27.11
Источник: Malltech
Открытие

В пермской «Планете» открылся MOVE

Мультибрендовый магазин с товарами таких брендов, как Adidas, Reebok и Puma, занял 158 кв. м на втором этаже ТРЦ. Напомним, ранее MOVE также начал работу в ТРЦ «Планета» в Красноярске.
29.11
Источник: CRE
Экспертный анализ

На смену якорю

Уход брендов, сокращение и переформатирование контента в кинотеатрах, спад доходов и кардинальное изменение потребительского поведения продолжают влиять на торговые центры. Очевидно уже и то, что «батутные парки», «веревочные пространства» и «студии танца» точно не приведут трафик такого же уровня и качества, как некогда кинотеатры и знаковые бренды, и игрокам все-таки придется и искать новые «якоря», и – де-факто – работать с покупателями с чистого листа.

Текст: Иван Майоров. CRE Retail, ноябрь 2022г.

30.11
Источник: KR Properties
Проект

KR Properties откроет БЦ на 17 тыс. кв. м в «Рассвете»

Компания вывела на продажу помещения под офисы и стрит-ритейл в бизнес-центре «Королев». Сроки реконструкции исторического здания не уточняются.
29.11
Источник: Ghelamco
Переговоры

Ghelamco продает свой логопарк на Дмитровском шоссе

Претендентами на складской комплекс площадью 243 тыс. кв. м и 30 га земли на севере Подмосковья в пределах ЦКАД называют Central Properties, «Венталл», Vesper и PLT. Консультантом сделки выступает CORE.XP. Стоимость оценивается в сумму около 11 млрд рублей. Инвестиции в складской сектор в этом году могут поставить новый рекорд с большим отрывом от предыдущих.
01.12
Источник: Пресс-служба группы RBI
Проект

На бывшем питерском хлебозаводе приобщат к культуре

RBI ввела в эксплуатацию реконструированный Левашовский хлебозавод.
 
29.11
Источник: cre.ru
Инвестиции

Как преобразуется «Серп и Молот»?

Более 6,5 млрд руб. вложат в редевелопмент участка бывшей промзоны «Серп и Молот» в Москве.
 
28.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre