Офисы: ставки, форматы, девелопмент

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood

5440
Сегодня мы наблюдаем постепенное снижение уровня вакантных площадей в качественном офисном сегменте, при этом динамика снижения сохранялась на протяжении всего прошлого года. В первую очередь она была вызвана тем, что после кризиса девелоперы отказались от реализации крупных офисных проектов, в результате объем ввода новых площадей сохранялся на низком уровне. На фоне роста активности арендаторов это спровоцировало заполнение существующих бизнес-центров и повлияло на рост ставок в отдельных районах города.

Если говорить о конкретных цифрах, то за 2018 год базовые ставки аренды офисов – конечно, мы говорим о качественных объектах – выросли на 8% в классе В+ и на 10% – в классе А. Средняя ставка в классе А составила 29,3 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов), то есть впервые вернулась на уровень второй половины 2016 г. В классе В+ ставка составила 16,3 тыс. руб. за кв. м в год. И меньше изменения коснулись класса В-, где ставка выросла только на 1% до 10,8 тыс. руб., что в принципе тоже говорит о стабилизации ситуации на рынке, где арендаторы больше интересуются качественными проектами.

Как ответная реакция на спрос начал оживать и рынок офисного девелопмента. Многие проекты, особенно комплексного освоения территорий, вновь включают офисные пространства. Даже в жилых комплексах появляются офисные площади и целые здания. И это не просто так. Действительно есть потребность в офисном предложении. Не гигантском, конечно, но новые качественные офисные пространства будут востребованы, особенно в праймовых площадках на топовых направлениях, таких как Ленинградское шоссе, ТТК, особенно в зонах между Садовым кольцом и ТТК и ТТК-МКАД, и рамках ТПУ, комплексного освоения территорий и развития промзон.
По нашим прогнозам, основной прирост офисных площадей будет происходить за счет реконструкции устаревших зданий, а также новых проектов в составе ТПУ и МФК. Но пока девелоперы раскачаются, ввод останется невысоким, поэтому в 2019 г/ средняя базовая ставка аренды офисов класса А может вырасти еще на 10%, в классе В+ – до 5-6%, а в классе В – до 3%.

Кроме того, в последние годы офисный рынок обогатился новым перспективным форматом – коворкингами. Мы наблюдаем постоянный рост их популярности у пользователей, увеличение их числа, роста площадей даже несмотря на то что часть объектов закрывается.

Так, за последние два года доля коворкингов значительно увеличилась и составила свыше 2 тыс. кв. м. Рекордным по открытию новых объектов стал 2016 год, когда начали работу 28 коворкингов, в 2017 г/ открылось еще 24 объекта (из них 3 были закрыты в 2017-2018 гг.) и в 2018 г. – 26 проектов. Фактически мы называем коворкинги сегментом номером один по итогам развития рынка в 2018 г. и прогнозируем, что он будет и дальше развиваться, приобретать свои уникальные черты, адаптируется под условия работы российского рынка, в том числе в рамках ценовой политики, палитры и специфики сервисов и т.д. По сути, мы видим, что уже сейчас почти все проекты коммерческой недвижимости сочетают в себе коворкинги или формат мини-офисов, который, кстати, также получит свое развитие и по числу проектов, и по их качеству.


иГРОКИ РЫНКА

Kalinka Group

Шибаев Александр

Консалтинг и брокеридж

Blackwood

Материалы по теме

Исследования рынка

Когда начнут строить новые офисы?

Аналитики CBRE отмечают рекордно низкий объем нового офисного предложения за почти 20 лет – 133 300 кв. м. Объем нового предложения в ближайшие несколько лет останется относительно небольшим по сравнению с докризисными годами, однако потенциал офисного строительства достаточно велик.
15.03
Экспертный анализ

Поколение Y не откажется от офисов

28 февраля прошла XI ежегодная офисная конференция Knight Frank «На работу с радостью», которую посетили более 200 экспертов и представителей рынка. В центре внимания оказались вопросы совместной работы в одном пространстве поколения X и Y и того, какие изменения повлечет выход миллениалов на рынок труда.
13.03
Экспертный анализ

Как госкомпании подогревают спрос на крупные офисы

Аналитики Делового квартала Neopolis проанализировали спрос на рынке офисов А-класса за период с января 2014 по декабрь 2018 гг. Как показало исследование, за эти годы спрос со стороны госкорпораций и компаний с государственным участием на аренду и покупку крупных офисных блоков в высококлассных офисных центрах вырос почти в два раза.
11.03

журнал CRE 6 (440)

Июнь
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE №6 (440), выпущенный в соредакторстве с директором Группы PLT Михаилом Тарасовым.   Читайте в номере: Летучка «УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА НАШЕМ РЫНКЕ БУДЕТ ТОЛЬКО УСИЛИВАТЬСЯ, ЭТО ПРОСТО НЕИЗБЕЖНО» Обсуждаем с Михаилом Тарасовым главные темы дня и номера   Актуально РАЗОШЛИСЬ ПО КЛАССАМ Представлена обновленная впервые за десять лет классификация офисной недвижимости Москвы   Тема номера ТЯЖЕЛЫЙ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (1-7 июля)

Важные назначения в IPG.Estate и Nikoliers, очередная попытка продать универмаг «Молодежный», офисные сделки в Москве и Петербурге, 10-й по счету БЦ Stone, сделка по аренде в Industrial City Коледино, еще один склад для Ozon, а также  новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке.
07.07
Источник: MRF
Игроки рынка

«Башне на Набережной» присвоили класс Prime

Помимо БЦ «Башня на Набережной» консультанты относят к классу Prime БЦ «Белая площадь», «Романов двор», AFI2B, Four Winds Plaza и «Белые сады». Полный список объектов класса Prime будет объявлен до конца года.
08.07
Источник: CRE
Сделка

В Comcity сделка более чем на 7 тыс. кв. м

Новым резидентом офисного парка стала компания IEK Group. Консультант сделки - ILM.
11.07
Источник: Munz Group
Открытие

Munz Group открыла 48 по счету салон в Москве

Магазин площадью 194 кв. м начал работать в проекте «Место Встречи Орион» у метро «Бабушкинская». 
08.07
Источник: CRE
Проект

ГК «Ориентир» выходит в Калининград

Девелопер построит для компании X5 Group мультитемпературный распределительный центр площадью 26 800 кв. м.
10.07
Источник: Лента
Открытие

Магазин «Супер Лента» открылся после реконструкции в Перми

Магазин стал третьим супермаркетом в Перми, который компания открыла после ребрендинга торговой точки «Семья». 
08.07
Источник: CRE
Игроки рынка

CORE.XP нарастила сделки со складами

По итогам II квартала 2024 года объем сделок с участием консультантов компании превысил 339 тыс. кв. м, а за полугодие в целом достиг 426 тыс. кв. м.
11.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre