Офисы: ставки, форматы, девелопмент

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood

5677
Сегодня мы наблюдаем постепенное снижение уровня вакантных площадей в качественном офисном сегменте, при этом динамика снижения сохранялась на протяжении всего прошлого года. В первую очередь она была вызвана тем, что после кризиса девелоперы отказались от реализации крупных офисных проектов, в результате объем ввода новых площадей сохранялся на низком уровне. На фоне роста активности арендаторов это спровоцировало заполнение существующих бизнес-центров и повлияло на рост ставок в отдельных районах города.

Если говорить о конкретных цифрах, то за 2018 год базовые ставки аренды офисов – конечно, мы говорим о качественных объектах – выросли на 8% в классе В+ и на 10% – в классе А. Средняя ставка в классе А составила 29,3 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов), то есть впервые вернулась на уровень второй половины 2016 г. В классе В+ ставка составила 16,3 тыс. руб. за кв. м в год. И меньше изменения коснулись класса В-, где ставка выросла только на 1% до 10,8 тыс. руб., что в принципе тоже говорит о стабилизации ситуации на рынке, где арендаторы больше интересуются качественными проектами.

Как ответная реакция на спрос начал оживать и рынок офисного девелопмента. Многие проекты, особенно комплексного освоения территорий, вновь включают офисные пространства. Даже в жилых комплексах появляются офисные площади и целые здания. И это не просто так. Действительно есть потребность в офисном предложении. Не гигантском, конечно, но новые качественные офисные пространства будут востребованы, особенно в праймовых площадках на топовых направлениях, таких как Ленинградское шоссе, ТТК, особенно в зонах между Садовым кольцом и ТТК и ТТК-МКАД, и рамках ТПУ, комплексного освоения территорий и развития промзон.
По нашим прогнозам, основной прирост офисных площадей будет происходить за счет реконструкции устаревших зданий, а также новых проектов в составе ТПУ и МФК. Но пока девелоперы раскачаются, ввод останется невысоким, поэтому в 2019 г/ средняя базовая ставка аренды офисов класса А может вырасти еще на 10%, в классе В+ – до 5-6%, а в классе В – до 3%.

Кроме того, в последние годы офисный рынок обогатился новым перспективным форматом – коворкингами. Мы наблюдаем постоянный рост их популярности у пользователей, увеличение их числа, роста площадей даже несмотря на то что часть объектов закрывается.

Так, за последние два года доля коворкингов значительно увеличилась и составила свыше 2 тыс. кв. м. Рекордным по открытию новых объектов стал 2016 год, когда начали работу 28 коворкингов, в 2017 г/ открылось еще 24 объекта (из них 3 были закрыты в 2017-2018 гг.) и в 2018 г. – 26 проектов. Фактически мы называем коворкинги сегментом номером один по итогам развития рынка в 2018 г. и прогнозируем, что он будет и дальше развиваться, приобретать свои уникальные черты, адаптируется под условия работы российского рынка, в том числе в рамках ценовой политики, палитры и специфики сервисов и т.д. По сути, мы видим, что уже сейчас почти все проекты коммерческой недвижимости сочетают в себе коворкинги или формат мини-офисов, который, кстати, также получит свое развитие и по числу проектов, и по их качеству.


иГРОКИ РЫНКА

Kalinka Group

Шибаев Александр

Консалтинг и брокеридж

Blackwood

Материалы по теме

Исследования рынка

Когда начнут строить новые офисы?

Аналитики CBRE отмечают рекордно низкий объем нового офисного предложения за почти 20 лет – 133 300 кв. м. Объем нового предложения в ближайшие несколько лет останется относительно небольшим по сравнению с докризисными годами, однако потенциал офисного строительства достаточно велик.
15.03
Экспертный анализ

Поколение Y не откажется от офисов

28 февраля прошла XI ежегодная офисная конференция Knight Frank «На работу с радостью», которую посетили более 200 экспертов и представителей рынка. В центре внимания оказались вопросы совместной работы в одном пространстве поколения X и Y и того, какие изменения повлечет выход миллениалов на рынок труда.
13.03
Экспертный анализ

Как госкомпании подогревают спрос на крупные офисы

Аналитики Делового квартала Neopolis проанализировали спрос на рынке офисов А-класса за период с января 2014 по декабрь 2018 гг. Как показало исследование, за эти годы спрос со стороны госкорпораций и компаний с государственным участием на аренду и покупку крупных офисных блоков в высококлассных офисных центрах вырос почти в два раза.
11.03

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: Пресс-служба «Кристалл»
Проект

В Хосте откроют санаторий «Кристалл»

В Сочи впервые за 25 лет открывается новый санаторий «Кристалл», построенный с нуля.
 
15.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre