Офисы: ставки, форматы, девелопмент

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood

5695
Сегодня мы наблюдаем постепенное снижение уровня вакантных площадей в качественном офисном сегменте, при этом динамика снижения сохранялась на протяжении всего прошлого года. В первую очередь она была вызвана тем, что после кризиса девелоперы отказались от реализации крупных офисных проектов, в результате объем ввода новых площадей сохранялся на низком уровне. На фоне роста активности арендаторов это спровоцировало заполнение существующих бизнес-центров и повлияло на рост ставок в отдельных районах города.

Если говорить о конкретных цифрах, то за 2018 год базовые ставки аренды офисов – конечно, мы говорим о качественных объектах – выросли на 8% в классе В+ и на 10% – в классе А. Средняя ставка в классе А составила 29,3 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов), то есть впервые вернулась на уровень второй половины 2016 г. В классе В+ ставка составила 16,3 тыс. руб. за кв. м в год. И меньше изменения коснулись класса В-, где ставка выросла только на 1% до 10,8 тыс. руб., что в принципе тоже говорит о стабилизации ситуации на рынке, где арендаторы больше интересуются качественными проектами.

Как ответная реакция на спрос начал оживать и рынок офисного девелопмента. Многие проекты, особенно комплексного освоения территорий, вновь включают офисные пространства. Даже в жилых комплексах появляются офисные площади и целые здания. И это не просто так. Действительно есть потребность в офисном предложении. Не гигантском, конечно, но новые качественные офисные пространства будут востребованы, особенно в праймовых площадках на топовых направлениях, таких как Ленинградское шоссе, ТТК, особенно в зонах между Садовым кольцом и ТТК и ТТК-МКАД, и рамках ТПУ, комплексного освоения территорий и развития промзон.
По нашим прогнозам, основной прирост офисных площадей будет происходить за счет реконструкции устаревших зданий, а также новых проектов в составе ТПУ и МФК. Но пока девелоперы раскачаются, ввод останется невысоким, поэтому в 2019 г/ средняя базовая ставка аренды офисов класса А может вырасти еще на 10%, в классе В+ – до 5-6%, а в классе В – до 3%.

Кроме того, в последние годы офисный рынок обогатился новым перспективным форматом – коворкингами. Мы наблюдаем постоянный рост их популярности у пользователей, увеличение их числа, роста площадей даже несмотря на то что часть объектов закрывается.

Так, за последние два года доля коворкингов значительно увеличилась и составила свыше 2 тыс. кв. м. Рекордным по открытию новых объектов стал 2016 год, когда начали работу 28 коворкингов, в 2017 г/ открылось еще 24 объекта (из них 3 были закрыты в 2017-2018 гг.) и в 2018 г. – 26 проектов. Фактически мы называем коворкинги сегментом номером один по итогам развития рынка в 2018 г. и прогнозируем, что он будет и дальше развиваться, приобретать свои уникальные черты, адаптируется под условия работы российского рынка, в том числе в рамках ценовой политики, палитры и специфики сервисов и т.д. По сути, мы видим, что уже сейчас почти все проекты коммерческой недвижимости сочетают в себе коворкинги или формат мини-офисов, который, кстати, также получит свое развитие и по числу проектов, и по их качеству.


иГРОКИ РЫНКА

Kalinka Group

Шибаев Александр

Консалтинг и брокеридж

Blackwood

Материалы по теме

Исследования рынка

Когда начнут строить новые офисы?

Аналитики CBRE отмечают рекордно низкий объем нового офисного предложения за почти 20 лет – 133 300 кв. м. Объем нового предложения в ближайшие несколько лет останется относительно небольшим по сравнению с докризисными годами, однако потенциал офисного строительства достаточно велик.
15.03
Экспертный анализ

Поколение Y не откажется от офисов

28 февраля прошла XI ежегодная офисная конференция Knight Frank «На работу с радостью», которую посетили более 200 экспертов и представителей рынка. В центре внимания оказались вопросы совместной работы в одном пространстве поколения X и Y и того, какие изменения повлечет выход миллениалов на рынок труда.
13.03
Экспертный анализ

Как госкомпании подогревают спрос на крупные офисы

Аналитики Делового квартала Neopolis проанализировали спрос на рынке офисов А-класса за период с января 2014 по декабрь 2018 гг. Как показало исследование, за эти годы спрос со стороны госкорпораций и компаний с государственным участием на аренду и покупку крупных офисных блоков в высококлассных офисных центрах вырос почти в два раза.
11.03

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: CMWP
Управление недвижимостью

CMWP возьмется за «Евгеньевский»

Компания выступит консультантом по предэксплуатации нового жилого квартала в Санкт-Петербурге.
06.05
Источник: Space 1
Игроки рынка

В Space 1 JET не осталось мест

Вакантность по сети достигла нулевого уровня со сделкой по аренде 36 рабочих мест поставщиком продовольственных и непродовольственных товаров в пространстве на Белой Площади.
07.05
Источник: October Group
Проект

K-City получил РНС

Девелопер October Group планирует завершить строительство первой очереди проекта - офисной башни площадью 22,5 тыс. кв. м - в 2028 году.
07.05
Источник: CRE
Сделка

Владельцы «Мария-Ра» приобрели Дом Третьяковых

Особняк площадью 6 500 кв. м на Кузнецком Мосту могут переделать в офисный центр.
12.05
Источник: CRE
Сделка

Sminex арендовал 7 100 кв. м в Space 1 Balchug

Аренда 944 рабочих мест в гибком пространстве на Садовнической улице может стоить от 60 до 70 млн рублей в месяц.
12.05
Источник: ГК "Риотэкс"
Проект

ГК "Риотэкс" рассказала о строительстве «Технопарка Раменское»

В рамках первой очереди проекта завершены монолитные работы складского и офисного центров. Завершение строительства первой очереди запланировано на октябрь 2025 года. 
12.05
Источник: Capital Alliance
Проект

Capital Alliance выводит на рынок БЦ Avium

В первой очереди запланировано 77 000 кв. м офисов (от 95 до 1 300 кв. м). Ввод запланирован на 2028 год.
12.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre