Критерии ликвидности, новые форматы и 214-ФЗ — как меняется рынок?

Роман Семчишин, коммерческий директор компании Sminex
 
12760
К середине 2019 г. на рынке коммерческой недвижимости обозначилось несколько тенденций. Эффективные направления с точки зрения инвестирования — офисная недвижимость с отделкой, коворкинги и готовый арендный бизнес (ГАБ). Ретейл остается стабильным бизнесом со всеми его плюсами и минусами, поэтому о нем говорить неинтересно.

Инвесторы при покупке коммерческой недвижимости оценивают не только ключевые критерии ликвидности помещений — локацию, инфраструктуру и полный набор систем комфорта. Они ищут новые форматы, которые отвечают запросам и предпочтениям арендаторов. Помимо этого, покупатели хотят, чтобы девелопер избавил их от «головной боли» отделки офиса, поэтому все чаще приобретают готовые помещения. ГАБ, например, привлекателен для инвесторов, потому что они не занимаются поиском арендатора и вопросами, связанными с эксплуатацией.

Драйверы роста офисной недвижимости

Рынок офисной недвижимости ожил и весьма бодро себя чувствует. Связано это с тем, что после кризиса 2014-2016 гг. экономика восстановилась, активность предпринимателей и компаний выросла. Вслед за ними возросла потребность в офисах. Наконец-то спрос превысил предложение, так как после 2016 г. крайне мало офисных зданий вводилось в эксплуатацию. Например, в 2018 г. прирост офисного предложения составил 123 тыс. кв. м (оценка JLL, данные консалтинговых компаний варьируются от 125 тыс. до 180 тыс. кв. м). Доля вакантных площадей в среднем по рынку составляет 10,3%, это минимальный показатель за 10 лет.

Ликвидные помещения сегодня — нарасхват. Офис считается ликвидным, если соответствует ключевым требованиям: круглосуточный доступ, на территории есть столовая и кафе, он расположен не далее, чем в честных 10 минутах пешком от метро, выглядит презентабельно и обладает полным набором систем комфорта (безопасность, центральное кондиционирование и вентиляция). Это обязательный минимум — помещения с такими характеристиками находят арендатора или покупателя в разумный срок по рыночной цене. Дополнительные опции увеличивают ликвидность, а вместе с ней стоимость помещения, и существенно сокращают время экспонирования. Полагаю, что в ближайший год мы услышим о начале строительства нескольких бизнес-центров, обладающих такими характеристиками.



Внутри сегмента офисной недвижимости, на мой взгляд, стоит обратить внимание на возросший спрос на помещения с отделкой. Девелоперы не могут не приветствовать эту тенденцию, потому что предприниматели должны заниматься бизнесом, а не ремонтом.

Еще одним драйвером строительства новых офисных центров могут стать изменения в 214-ФЗ и появление новой схемы работы с использованием эскроу-счетов. Нововведение в законодательстве не затрагивает взаиморасчеты между покупателем и застройщиками коммерческой недвижимости, поэтому может стать катализатором для развития сферы.

Эволюция рынка коворкингов

Коворкинги — относительно новый формат, набирающий популярность. У владельцев коммерческих помещений появился еще один вариант использования своего актива. И хотя этот сегмент рынка еще на стадии формирования, мы наблюдаем за его бурным развитием: появляется все больше предложений и операторов.

Оценить рынок коворкингов сложно, потому что пока нет стройной аналитики. При этом, по данным Cushman & Wakefield, за первый квартал 2019 г. в Москве выведено 9 тыс. кв. м помещений, функционирует более 100 коворкингов. В ближайшие годы в столице ожидается ежегодный рост этого сегмента на 30-40%.  



В то же время под большим вопросом емкость рынка. Доля коворкингов от общего предложения офисов в Москве составляет только 1%. Потому что один из главных их недостатков — мелкие временные арендаторы. Этот рынок сможет существовать, только если этих мелких и временных арендаторов станет много. От этого выиграют коворкинги и, следовательно, рынок коммерческой недвижимости.  

В Москве заполнены 70-90% помещений коворкингов (данные Colliers International). Своего арендатора быстро находят помещения с характеристиками, которые становятся решающими при выборе коворкинга: технологичность, гибкость офисного помещения, возможности для проведения мероприятий. При этом на рынке складывается тенденция: если видят «нестандартное» здание, с которым непонятно что делать, преобразуют в коворкинг.

В случае с коворкингами у инвестора 2 пути: создать свой бизнес или пригласить оператора, который покупает помещение или берет в аренду. Доход от сдачи офисов в краткосрочную аренду может в несколько раз превосходить ставку, по которой операторы снимают объекты. То есть большую часть маржи операторы оставляют у себя. Владельцу же помещения достается лишь экспериментальный арендатор по низкой ставке.

Хит продаж на рынке коммерческой недвижимости

Готовый арендный бизнес (ГАБ) продолжает отвоевывать позиции у рынка жилой недвижимости. Мы замечаем, что все больше людей, прежде чем инвестировать, берутся за калькулятор и считают, куда выгоднее вложить, например, 10 миллионов: в покупку квартиры, которую они будут сдавать за 30-50 тыс. руб. в месяц, или в покупку ГАБ, который будет приносить 90-120 тыс. руб. в месяц. Медленно, но верно инвестиционная сознательность граждан растет. Мы видим это по портфелю Sminex, в котором ГАБ осталось немного.

Ключевое преимущество покупки готового арендного бизнеса в том, что покупатель избавлен от головной боли поиска арендатора: он покупает офис или ретейл сразу с арендатором и с первого дня получает доход. Помимо этого, владелец ГАБ не занимается решением вопросов, связанных с обслуживанием помещений, - для этого есть управляющая компания или служба комфорта.

У владельцев коммерческой недвижимости всегда есть риск, что арендатор съедет. Поэтому при покупке нужно уделять внимание ликвидности помещения. Объекты, отвечающие критериям ликвидности, обычно находят арендатора в течение месяца. Это доказывает опыт владельцев ГАБ в наших проектах, где помещение редко остается свободным дольше месяца.


Материалы по теме

Экспертный анализ

«Учиться, учиться и еще раз учиться»: о рекордном объеме инвестиций в студенческое жилье

Аналитики компании Knight Frank провели масштабное исследование мировых рынков жилья для студентов. Доля международных инвестиционных сделок со студенческим жильем достигла примерно 40% от общего объема инвестиций в данном сегменте за последние три года.
08.07
Экспертный анализ

Инвестиционный оптимизм: итоги 1 полугодия от JLL

По оценке компании JLL, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 1-м полугодии 2019 г. составил более 1,6 млрд долл., что на 24% превышает результат аналогичного периода предыдущего года (1,3 млрд долл.).
05.07
Исследования рынка

Инвестиции в коммерческую недвижимость сократились

Согласно данным JLL, объем инвестиционных сделок на мировом рынке коммерческой недвижимости в 1-м квартале 2019 г. составил 156 млрд долл., что на 8% ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
20.06

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: CRE
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» - теперь «Лемана ПРО»

Под этим брендом компания продолжит работу в России.
18.06
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (17-23 июня)

Новое имя «Леруа Мерлен», назначение в Глория Джинс, клубный проект CORE.XP, выход краснодарского девелопера на складской рынок Москвы, новые горизонты Магнита и Х5, масштабные планы ХСА, а также новые материалы из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке.
23.06
Источник: CRE
Экспертный анализ

Нам года не беда: как живут торговые центры старше двадцати лет

По данным Nikoliers, из всего современного предложения торговых центров России сто восемнадцать объектов были открыты ранее 2004 года. Однако привлекательными и для арендаторов, и для покупателей из них остаются единицы. На большинство «возрастных» моллов намного существеннее, чем остальной рынок торговой недвижимости, повлияли пандемия коронавируса, уход иностранных игроков, растущее давление e-commerce, инфляция и изменение покупательского поведения. Ведущие российские эксперты вспоминают для CRE времена, когда для привлечения трафика не нужно было делать ничего, обсуждают, как в разные годы изменялись управление, позиционирование, пул арендаторов, место под солнцем на бизнес-картах, отношение к клиентскому опыту, и прогнозируют, кто сохранит место в топе гранд-объектов, а кто – продолжит работать по принципу «спасибо, что живой».

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
17.06
Источник: Глория Джинс
Игроки рынка

Максим Басов - новый генеральный директор Глория Джинс

Лилия Булатова возглавила блок создания и развития продукта ритейлера.
17.06
Источник: Nextons
Экспертный анализ

«Ильфы» и Петровы: как уход иностранных фирм перекроил юридическую карту России

Два года назад из России ушли практически все иностранные юридические фирмы, некоторые из которых открывали московские и ленинградские представительства ещё во времена позднего СССР. В режиме онлайн изменялась не только юридическая карта, когда-то чётко сегментированная «ильфами» и «рульфами», но и клиентские портфели и бизнес-климат: с уходом транснациональных игроков начался самый масштабный с девяностых передел активов с рекордными инвестициями в недвижимость, парад дауннейминга и даунбрендинга, а конкуренция в условиях сжатия рынка, санкционного давления и с появлением «ньюльфов» стала ещё более жёсткой.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE.
19.06
Источник: CORE.XP
Проект

CORE.XP реализовала «Столешники Хаус»

Площадь здания составляет 7 000 кв. м, а его резидентами стали именитые рестораторы. Команда CORE.XP изначально была автором коммерческой концепции проекта, разработанной в 2017 году, после чего приступила к реализации с началом строительных работ.
17.06
Источник: CRE
Игроки рынка

ГК «Инсити» выходит на рынок складской недвижимости

Краснодарский девелопер запускает проекты совокупной площадью около 850 тыс. кв. м в Москве и Краснодаре. Эксклюзивным партнером и консультантом по этому направлению выступает компания NF Group. 
19.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre