Критерии ликвидности, новые форматы и 214-ФЗ — как меняется рынок?

Роман Семчишин, коммерческий директор компании Sminex
 
К середине 2019 г. на рынке коммерческой недвижимости обозначилось несколько тенденций. Эффективные направления с точки зрения инвестирования — офисная недвижимость с отделкой, коворкинги и готовый арендный бизнес (ГАБ). Ретейл остается стабильным бизнесом со всеми его плюсами и минусами, поэтому о нем говорить неинтересно.

Инвесторы при покупке коммерческой недвижимости оценивают не только ключевые критерии ликвидности помещений — локацию, инфраструктуру и полный набор систем комфорта. Они ищут новые форматы, которые отвечают запросам и предпочтениям арендаторов. Помимо этого, покупатели хотят, чтобы девелопер избавил их от «головной боли» отделки офиса, поэтому все чаще приобретают готовые помещения. ГАБ, например, привлекателен для инвесторов, потому что они не занимаются поиском арендатора и вопросами, связанными с эксплуатацией.

Драйверы роста офисной недвижимости

Рынок офисной недвижимости ожил и весьма бодро себя чувствует. Связано это с тем, что после кризиса 2014-2016 гг. экономика восстановилась, активность предпринимателей и компаний выросла. Вслед за ними возросла потребность в офисах. Наконец-то спрос превысил предложение, так как после 2016 г. крайне мало офисных зданий вводилось в эксплуатацию. Например, в 2018 г. прирост офисного предложения составил 123 тыс. кв. м (оценка JLL, данные консалтинговых компаний варьируются от 125 тыс. до 180 тыс. кв. м). Доля вакантных площадей в среднем по рынку составляет 10,3%, это минимальный показатель за 10 лет.

Ликвидные помещения сегодня — нарасхват. Офис считается ликвидным, если соответствует ключевым требованиям: круглосуточный доступ, на территории есть столовая и кафе, он расположен не далее, чем в честных 10 минутах пешком от метро, выглядит презентабельно и обладает полным набором систем комфорта (безопасность, центральное кондиционирование и вентиляция). Это обязательный минимум — помещения с такими характеристиками находят арендатора или покупателя в разумный срок по рыночной цене. Дополнительные опции увеличивают ликвидность, а вместе с ней стоимость помещения, и существенно сокращают время экспонирования. Полагаю, что в ближайший год мы услышим о начале строительства нескольких бизнес-центров, обладающих такими характеристиками.



Внутри сегмента офисной недвижимости, на мой взгляд, стоит обратить внимание на возросший спрос на помещения с отделкой. Девелоперы не могут не приветствовать эту тенденцию, потому что предприниматели должны заниматься бизнесом, а не ремонтом.

Еще одним драйвером строительства новых офисных центров могут стать изменения в 214-ФЗ и появление новой схемы работы с использованием эскроу-счетов. Нововведение в законодательстве не затрагивает взаиморасчеты между покупателем и застройщиками коммерческой недвижимости, поэтому может стать катализатором для развития сферы.

Эволюция рынка коворкингов

Коворкинги — относительно новый формат, набирающий популярность. У владельцев коммерческих помещений появился еще один вариант использования своего актива. И хотя этот сегмент рынка еще на стадии формирования, мы наблюдаем за его бурным развитием: появляется все больше предложений и операторов.

Оценить рынок коворкингов сложно, потому что пока нет стройной аналитики. При этом, по данным Cushman & Wakefield, за первый квартал 2019 г. в Москве выведено 9 тыс. кв. м помещений, функционирует более 100 коворкингов. В ближайшие годы в столице ожидается ежегодный рост этого сегмента на 30-40%.  



В то же время под большим вопросом емкость рынка. Доля коворкингов от общего предложения офисов в Москве составляет только 1%. Потому что один из главных их недостатков — мелкие временные арендаторы. Этот рынок сможет существовать, только если этих мелких и временных арендаторов станет много. От этого выиграют коворкинги и, следовательно, рынок коммерческой недвижимости.  

В Москве заполнены 70-90% помещений коворкингов (данные Colliers International). Своего арендатора быстро находят помещения с характеристиками, которые становятся решающими при выборе коворкинга: технологичность, гибкость офисного помещения, возможности для проведения мероприятий. При этом на рынке складывается тенденция: если видят «нестандартное» здание, с которым непонятно что делать, преобразуют в коворкинг.

В случае с коворкингами у инвестора 2 пути: создать свой бизнес или пригласить оператора, который покупает помещение или берет в аренду. Доход от сдачи офисов в краткосрочную аренду может в несколько раз превосходить ставку, по которой операторы снимают объекты. То есть большую часть маржи операторы оставляют у себя. Владельцу же помещения достается лишь экспериментальный арендатор по низкой ставке.

Хит продаж на рынке коммерческой недвижимости

Готовый арендный бизнес (ГАБ) продолжает отвоевывать позиции у рынка жилой недвижимости. Мы замечаем, что все больше людей, прежде чем инвестировать, берутся за калькулятор и считают, куда выгоднее вложить, например, 10 миллионов: в покупку квартиры, которую они будут сдавать за 30-50 тыс. руб. в месяц, или в покупку ГАБ, который будет приносить 90-120 тыс. руб. в месяц. Медленно, но верно инвестиционная сознательность граждан растет. Мы видим это по портфелю Sminex, в котором ГАБ осталось немного.

Ключевое преимущество покупки готового арендного бизнеса в том, что покупатель избавлен от головной боли поиска арендатора: он покупает офис или ретейл сразу с арендатором и с первого дня получает доход. Помимо этого, владелец ГАБ не занимается решением вопросов, связанных с обслуживанием помещений, - для этого есть управляющая компания или служба комфорта.

У владельцев коммерческой недвижимости всегда есть риск, что арендатор съедет. Поэтому при покупке нужно уделять внимание ликвидности помещения. Объекты, отвечающие критериям ликвидности, обычно находят арендатора в течение месяца. Это доказывает опыт владельцев ГАБ в наших проектах, где помещение редко остается свободным дольше месяца.


иГРОКИ РЫНКА

Инвестиции

Sminex

Консалтинг и брокеридж

Colliers International

Консалтинг и брокеридж

Cushman & Wakefield

Консалтинг и брокеридж

JLL

Материалы по теме

Экспертный анализ

«Учиться, учиться и еще раз учиться»: о рекордном объеме инвестиций в студенческое жилье

Аналитики компании Knight Frank провели масштабное исследование мировых рынков жилья для студентов. Доля международных инвестиционных сделок со студенческим жильем достигла примерно 40% от общего объема инвестиций в данном сегменте за последние три года.
08.07
Экспертный анализ

Инвестиционный оптимизм: итоги 1 полугодия от JLL

По оценке компании JLL, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 1-м полугодии 2019 г. составил более 1,6 млрд долл., что на 24% превышает результат аналогичного периода предыдущего года (1,3 млрд долл.).
05.07
Исследования рынка

Инвестиции в коммерческую недвижимость сократились

Согласно данным JLL, объем инвестиционных сделок на мировом рынке коммерческой недвижимости в 1-м квартале 2019 г. составил 156 млрд долл., что на 8% ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
20.06

журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

Популярное

Сделка

Huawei снял коворкинг от Capital Group

Компания стала моноарендатором площадки Business Club в башне «Федерация», открытой в июле 2019 года. Консультантом сделки выступила компания Cushman & Wakefield. Площадка в башне «Федерация» стала вторым на 100% заполненным коворкингом Business Club: первый проект в МФК «Город Столиц» был полностью реализован в июле 2019 года.
04.12
Переговоры

Morgan Stanley может продать ТЦ «Галерея» в декабре

Mubadala и РФПИ могут купить долю в петербургском ТЦ «Галерея» у Morgan Stanley уже в декабре этого года.
04.12
Управление недвижимостью

CBRE займется МФК AQUATORIA

CBRE выбрана эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду и продаже офисных площадей в составе МФК AQUATORIA.
04.12
Игроки рынка

Акционер ГК «Основа» инвестирует в сеть парков развлечений

В Москве откроется 10 парков развлечений Challenge Park.
06.12
Назначения

В банке непрофильных активов «Траст» - новое назначение

Сергей Смирнов возглавил департамент недвижимости Банка непрофильных активов «Траст»
06.12
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» остался без топа

Николай Козак ушел из «Леруа Мерлен».
 
09.12
События

«Романов двор» приобщит к искусству

В бизнес-пространстве «Романов двор» открылась Altmans Gallery.
 
04.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre