Другие выводы
• Объем предложения продолжает уменьшаться, в результате чего уровень вакансии по итогам I полугодия 2019 г. составил 3%.
• Вследствие сокращения предложения положительная динамика ставок аренды была характерна для всех классов складской недвижимости.
• Показатель суммарного объема сделок аренды и продажи качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге и области составил более 160 тыс. кв. м.
Ключевые события
• В I полугодии 2019 г. было заявлено о строительстве сразу нескольких крупных складских комплексов: мультитемпературного распределительного центра для сети гипермаркетов «Лента» площадью около 70 тыс. кв. м, производственно-складского комплекса для компании Maersk площадью 23,7 тыс. кв. м, мультиформатного комплекса площадью 38 тыс. кв. м для федерального поставщика промопродукции и подарков компании «Проект 111», мультитемпературного объекта ГК RAUM общей площадью 15 тыс. кв. м. Все заявленные объекты – высокотехнологичные комплексы класса А, которые планируются к вводу в эксплуатацию не позднее 2021 г.
• На территории индустриального парка «Орион» состоялось открытие завода финской компании Vilakone Oy по производству коммунальной техники марки Wille.
• Приказом ФТС РФ от 27.03.2019 г. № 515 утверждены требования к обустройству мест нахождения склада временного хранения, оборудованного автоматизированной ячеечной системой хранения товаров.
• Министерство финансов РФ утвердило новые требования к складским помещениям и техническим условиям в области хранения при осуществлении деятельности по производству и обороту алкогольной и спиртосодержащей продукции, расфасованной в потребительскую тару.
Предложение
По итогам I полугодия 2019 г. в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию 98 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что в 3,9 раза больше, чем за аналогичный период 2018 г. При этом 71% введенных площадей приходится на 2 объекта – новый корпус в составе комплекса «Осиновая роща» и складской комплекс «Логопарк М10».
Общий объем рынка качественных складских объектов Санкт-Петербурга по итогам полугодия превысил 3,4 млн кв. м, что на 3% больше, чем по итогам 2018 г., и на 6% превышает показатели I полугодия 2018 г. Доля объектов, предназначенных для аренды, составила 55%.
Высокий уровень спроса и незначительное пополнение рынка новыми спекулятивными площадями привели к снижению уровня вакантного предложения. Суммарная площадь вакантного предложения составила 104 тыс. кв. м складских площадей, что на 25% меньше, чем в конце 2018 г. Доля вакантных площадей в классе А снизилась на 0,1 п. п. в сравнении с итоговым показателем 2018 г. и составила 2,9%. В классе В отмечено более значительное снижение показателя – на 2,9 п. п., в результате чего доля вакантного предложения составила 3,4%. К концу полугодия возможности для аренды помещений значительной площади остались в ограниченном количестве в связи с практически полным вымыванием с рынка значительного объема свободных помещений большой площади (от 10 тыс. кв. м и выше), расположенных в одном складском комплексе.
Спрос
В течение I полугодия 2019 г. на рынке прослеживалась тенденция высокого спроса на качественные складские площади. В результате полугодовое чистое поглощение спекулятивных складских площадей составило 132 тыс. кв. м.
• Объем предложения продолжает уменьшаться, в результате чего уровень вакансии по итогам I полугодия 2019 г. составил 3%.
• Вследствие сокращения предложения положительная динамика ставок аренды была характерна для всех классов складской недвижимости.
• Показатель суммарного объема сделок аренды и продажи качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге и области составил более 160 тыс. кв. м.
Ключевые события
• В I полугодии 2019 г. было заявлено о строительстве сразу нескольких крупных складских комплексов: мультитемпературного распределительного центра для сети гипермаркетов «Лента» площадью около 70 тыс. кв. м, производственно-складского комплекса для компании Maersk площадью 23,7 тыс. кв. м, мультиформатного комплекса площадью 38 тыс. кв. м для федерального поставщика промопродукции и подарков компании «Проект 111», мультитемпературного объекта ГК RAUM общей площадью 15 тыс. кв. м. Все заявленные объекты – высокотехнологичные комплексы класса А, которые планируются к вводу в эксплуатацию не позднее 2021 г.
• На территории индустриального парка «Орион» состоялось открытие завода финской компании Vilakone Oy по производству коммунальной техники марки Wille.
• Приказом ФТС РФ от 27.03.2019 г. № 515 утверждены требования к обустройству мест нахождения склада временного хранения, оборудованного автоматизированной ячеечной системой хранения товаров.
• Министерство финансов РФ утвердило новые требования к складским помещениям и техническим условиям в области хранения при осуществлении деятельности по производству и обороту алкогольной и спиртосодержащей продукции, расфасованной в потребительскую тару.
Предложение
По итогам I полугодия 2019 г. в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию 98 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что в 3,9 раза больше, чем за аналогичный период 2018 г. При этом 71% введенных площадей приходится на 2 объекта – новый корпус в составе комплекса «Осиновая роща» и складской комплекс «Логопарк М10».
Общий объем рынка качественных складских объектов Санкт-Петербурга по итогам полугодия превысил 3,4 млн кв. м, что на 3% больше, чем по итогам 2018 г., и на 6% превышает показатели I полугодия 2018 г. Доля объектов, предназначенных для аренды, составила 55%.
Высокий уровень спроса и незначительное пополнение рынка новыми спекулятивными площадями привели к снижению уровня вакантного предложения. Суммарная площадь вакантного предложения составила 104 тыс. кв. м складских площадей, что на 25% меньше, чем в конце 2018 г. Доля вакантных площадей в классе А снизилась на 0,1 п. п. в сравнении с итоговым показателем 2018 г. и составила 2,9%. В классе В отмечено более значительное снижение показателя – на 2,9 п. п., в результате чего доля вакантного предложения составила 3,4%. К концу полугодия возможности для аренды помещений значительной площади остались в ограниченном количестве в связи с практически полным вымыванием с рынка значительного объема свободных помещений большой площади (от 10 тыс. кв. м и выше), расположенных в одном складском комплексе.
Спрос
В течение I полугодия 2019 г. на рынке прослеживалась тенденция высокого спроса на качественные складские площади. В результате полугодовое чистое поглощение спекулятивных складских площадей составило 132 тыс. кв. м.
«Всего за I полугодие 2019 г. на рынке было заключено 23 сделки аренды и продажи складских и производственных помещений общей площадью 164 тыс. кв. м, что на 5% меньше, чем годом ранее. При этом средний размер арендованного помещения составил 4,4 тыс. кв. м, что на 26% превышает показатель прошлого года», - отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. – Еще одним индикатором высокого уровня спроса стало заключение в I полугодии 2019 г. значительного количества крупных сделок (площадью свыше 10 тыс. кв. м). Были заключены 2 крупные сделки формата BTS компаниями «Лента» и Maersk, а также сделка по аренде компанией IVC Group».
Что касается отраслевой структуры спроса, то на рынке продолжается тенденция, наметившаяся в 2018 г., – сегмент торговли превалирует в объеме реализованных площадей (60% по итогам I полугодия 2019 г.). Суммарно ретейлерами было занято/куплено около 98 тыс. кв. м, что на 20% превышает показатели всего 2018 г.
Коммерческие условия
Показатель средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки по итогам I полугодия 2019 г. в классе А составил 556 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы, что на 9% больше, чем в конце 2018 г. Снижение уровня вакансии привело к расширению границ диапазона заявленных ставок в классе А до уровня 500–650 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы.
Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в складах класса B также продемонстрировала тренд на повышение – в среднем на 6% по сравнению с итогами 2018 г. (476 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы). Повышению среднего показателя способствовало увеличение верхней границы диапазона заявленных ставок до 550 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы.
Прогноз
По прогнозам Knight Frank, к концу 2019 г. объем ввода качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге и области составит около 130 тыс. кв. м. Учитывая тот факт, что в I полугодии 2019 г. уже сдано более 70% запланированных к вводу площадей, доля вакантных лотов продолжит снижение и к концу 2019 г. может закрепиться на уровне менее 3%.
В текущей ситуации мы ожидаем продолжения тенденции по развитию сетей ретейла и компаний-дистрибьюторов. В условиях ограниченного предложения наиболее целесообразной для девелоперов стратегией выглядит реализация объектов формата built-to-suit.
Илья Князев, Заместитель руководителя отдела индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank St Petersburg: «Мы наблюдаем большой дефицит свободных площадей как в классе А, так и в классе В. И такая ситуация положительно сказывается на развитии рынка. Приятно видеть, что девелоперы вновь заняли активную позицию и уже с интересом смотрят в сторону нового строительства. Можно точно сказать, что сейчас сложилось максимально подходящее время для реализации спекулятивных проектов.
Спрос на built-to-suit также стабильно высок, и ключевые сделки в первом полугодии общей площадью почти 100 тыс. кв. м тому доказательство».
