Каждые 5 минут пешком до офиса на 24% снижают ставку аренды

Удаленность объекта офисной недвижимости от станций метро в Москве заметно влияет на арендную ставку, отмечается в исследовании Cushman & Wakefield. Лишние 5 минут пешком от объекта до метро снижает ставку в офисных зданиях класса A и B в среднем на 24%. А при удаленности объекта более, чем на 15 минут, ставка падает почти в два раза.
На формирование арендной ставки на рынке офисной недвижимости Москвы оказывает влияние набор факторов, который включает в себя удаленность объекта от станций метрополитена. По данным Cushman & Wakefield, большинство офисных зданий класса А и B (92%) расположены в пешей доступности от метро (15 мин.). При этом более удаленные объекты, сопоставимые по характеристикам (класс, качество, окружение и т.д.), могут иметь значительный дисконт по арендной ставке.

Пешеходная зависимость

Анализ средневзвешенных ставок аренды по интервалам удаленности от метро показал, что каждые 5 минут данный показатель снижается в среднем на 24%, в денежном выражении – на 4 500 руб. ?92% зданий класса А и B расположены в пешей доступности от метро (15 мин.).



Расположение здания вне пешей доступности от метро не является запрещающим фактором для офисов класса А при условии наличия бесплатного трансфера. Однако арендные ставки в зданиях вблизи метро почти в 2 раза превышают показатели удаленных объектов. Поэтому в зоне пешей доступности от метро целесообразнее строить здания класса А, так как их арендные ставки будут выше, чем в классе В, считают аналитики Cushman & Wakefield.

Разрыв между зданиями класса А, расположенными в пешей доступности от метро и более удаленными от него, составляет 13 677 руб. при средневзвешенной ставке аренды 27 855 руб./кв. м/год. Аналогичная зависимость также наблюдается применительно к ставкам объектов класса B (разрыв составляет 7 847 руб. при средневзвешенной ставке аренды 15 954 руб./кв. м/год).

Районные нормы

Вместе с тем, влияние удаленности от метро на арендную ставку варьируется в зависимости от типа делового района.
«В целом для Москвы мы рассматриваем 15 минут как предел пешей доступности, однако в Центральном деловом районе критичным является рубеж в 5 минут, а в пределах ТТК – 10 минут», - отмечает Полина Афанасьева, автор отчета «Каждая минута на счету: размер арендной ставки в зависимости от удаленности от метро», аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield.

Центральный деловой район Москвы характеризуется развитой инфраструктурой и плотной сеткой метро, поэтому практически все объекты офисной недвижимости расположены в пределах шаговой доступности от «подземки». Высокие ожидания арендаторов в центральном деловом районе делают критичным рубеж в 5 минут, поэтому после 5-ой минуты происходит падение ставки на 31%.

В деловых районах Москвы, расположенных между Садовым Кольцом и ТТК, ситуация заметно отличается.

После 5-ой минуты размер арендной ставки падает на 12%, а после 10-ой – на 28%. Такой «провал» ставки после второго интервала показывает, что в этих районах наиболее востребованными являются офисы, расположенные в пределах 10 минут от станций метрополитена.

Уникальная ситуация наблюдается в деловых районах с развитой внутренней инфраструктурой, таких как «Москва-Сити». Все объекты в Сити расположены в пределах 10 минут от метро, при этом 78% офисных центров, расположенных в данном районе, относятся к классу А. Хорошая транспортная доступность и восприятие «Москва-Сити» как единого кластера потенциальными арендаторами объясняет отсутствие ярко выраженной зависимости между ставками и близостью метро. Пример «Москвы-Сити» иллюстрирует, что для подобных уникальных бизнес-районов доступность от метро не является ключевым ценообразующим фактором.



Совокупная офисная площадь Московской агломерации составляет 17 599 591 кв. м. Наибольшее количество офисных площадей расположено около станции метро «Выставочная», там размещено 1 154 254 кв. м офисов. Таким образом, Москва-Сити является примером высококонцентрированного офисного кластера. На втором месте по количеству офисов находится район станции метро «Павелецкая», а на третьем – район «Калужской».


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Cushman & Wakefield

Материалы по теме

Экспертный анализ

В Москве ввели в 2,5 раза больше офисов в I полугодии 2019 года

Аналитики компании Bright Rich | CORFAC International подвели итоги I полугодия на рынке офисной недвижимости Москвы. В эксплуатацию было введено 5 объектов, общая площадь которых почти в 2,5 раза превышает объем ввода за аналогичный период 2018 г.
03.09
Исследования рынка

Офисная недвижимость Петербурга. Итоги I полугодия от Knight Frank

Эксперты компании рассказали, каким стало I полугодие для офисного рынка Северной столицы.
 
26.08
Исследования рынка

Офисный рынок Москвы поднимает голову

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги первого полугодия 2019 г. на рынке офисной недвижимости Москвы. По их подсчетам, объем ввода офисной площади за этот период составил 113 тыс. кв. м, превысив почти в 3 раза показатели аналогичного периода прошлого года и практически сравнявшись с совокупным годовым показателем 2018 г. (125 тыс. кв. м).
02.09

журнал CRE 20 (356)

15-30.11.2019
Офисная недвижимость Москвы  Совокупный объем офисных площадей на московском рынке по итогам III кв. 2019 года составил 16,6 млн кв. м. 26% объема московских офисов относятся к классу А – 4,4 млн кв. м, 74%, или 12,2 млн кв. м – к классу В. Чем интересны МФК? 30 октября в Немецком Центре Промышленности и Торговли состоялась конференция Mixed-Use Development, посвященная объектам МФК.  Строительные конструкции Максимум диверсификации при минимуме авант...

Популярное

Проект

«Четыре Лапы» представил новый формат зооритейла

Сеть товаров для домашних животных «Четыре Лапы» откроет новое пространство, объединяющее зоомагазин и 10 других площадок.
13.11
MAPIC

«Русский завтрак» в Каннах состоялся

В рамках выставки MAPIC во французских Каннах состоялся 31-й «Русский завтрак», организованный CRE Event. В этом году традиционное мероприятие было посвящено теме «Copy Paste. World Experience».
15.11
Сделка

Meeting Point откроется в «Даниловской Мануфактуре»

Новый премиальный коворкинг Meeting Point займет почти 5 000 кв. м в БЦ «Мещерин» в лофт-квартале «Даниловская мануфактура».
15.11
Открытие

В «Москва-Сити» построили небоскреб Neva Towers

В деловом центре «Москва-Сити» завершили строительство первого небоскреба комплекса Neva Towers.
15.11
Проект

Ключ «забьет» на Остоженке

Сеть рабочих пространств «Ключ» открывает премиальное рабочее пространство на Остоженке.
13.11
Открытие

iHerb откроет офис в России

Маркетплейс iHerb открывает первое подразделение в России, которое возглавит бывший топ-менеджер Ozon и Unilever Илья Микин.
14.11
Рейтинг

Москва-Сити стоит 700 млрд рублей

Аналитики компании Cushman & Wakefield оценили рыночную стоимость объектов делового центра.
15.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre