Каждые 5 минут пешком до офиса на 24% снижают ставку аренды

Удаленность объекта офисной недвижимости от станций метро в Москве заметно влияет на арендную ставку, отмечается в исследовании Cushman & Wakefield. Лишние 5 минут пешком от объекта до метро снижает ставку в офисных зданиях класса A и B в среднем на 24%. А при удаленности объекта более, чем на 15 минут, ставка падает почти в два раза.
6616
На формирование арендной ставки на рынке офисной недвижимости Москвы оказывает влияние набор факторов, который включает в себя удаленность объекта от станций метрополитена. По данным Cushman & Wakefield, большинство офисных зданий класса А и B (92%) расположены в пешей доступности от метро (15 мин.). При этом более удаленные объекты, сопоставимые по характеристикам (класс, качество, окружение и т.д.), могут иметь значительный дисконт по арендной ставке.

Пешеходная зависимость

Анализ средневзвешенных ставок аренды по интервалам удаленности от метро показал, что каждые 5 минут данный показатель снижается в среднем на 24%, в денежном выражении – на 4 500 руб. ?92% зданий класса А и B расположены в пешей доступности от метро (15 мин.).



Расположение здания вне пешей доступности от метро не является запрещающим фактором для офисов класса А при условии наличия бесплатного трансфера. Однако арендные ставки в зданиях вблизи метро почти в 2 раза превышают показатели удаленных объектов. Поэтому в зоне пешей доступности от метро целесообразнее строить здания класса А, так как их арендные ставки будут выше, чем в классе В, считают аналитики Cushman & Wakefield.

Разрыв между зданиями класса А, расположенными в пешей доступности от метро и более удаленными от него, составляет 13 677 руб. при средневзвешенной ставке аренды 27 855 руб./кв. м/год. Аналогичная зависимость также наблюдается применительно к ставкам объектов класса B (разрыв составляет 7 847 руб. при средневзвешенной ставке аренды 15 954 руб./кв. м/год).

Районные нормы

Вместе с тем, влияние удаленности от метро на арендную ставку варьируется в зависимости от типа делового района.
«В целом для Москвы мы рассматриваем 15 минут как предел пешей доступности, однако в Центральном деловом районе критичным является рубеж в 5 минут, а в пределах ТТК – 10 минут», - отмечает Полина Афанасьева, автор отчета «Каждая минута на счету: размер арендной ставки в зависимости от удаленности от метро», аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield.

Центральный деловой район Москвы характеризуется развитой инфраструктурой и плотной сеткой метро, поэтому практически все объекты офисной недвижимости расположены в пределах шаговой доступности от «подземки». Высокие ожидания арендаторов в центральном деловом районе делают критичным рубеж в 5 минут, поэтому после 5-ой минуты происходит падение ставки на 31%.

В деловых районах Москвы, расположенных между Садовым Кольцом и ТТК, ситуация заметно отличается.

После 5-ой минуты размер арендной ставки падает на 12%, а после 10-ой – на 28%. Такой «провал» ставки после второго интервала показывает, что в этих районах наиболее востребованными являются офисы, расположенные в пределах 10 минут от станций метрополитена.

Уникальная ситуация наблюдается в деловых районах с развитой внутренней инфраструктурой, таких как «Москва-Сити». Все объекты в Сити расположены в пределах 10 минут от метро, при этом 78% офисных центров, расположенных в данном районе, относятся к классу А. Хорошая транспортная доступность и восприятие «Москва-Сити» как единого кластера потенциальными арендаторами объясняет отсутствие ярко выраженной зависимости между ставками и близостью метро. Пример «Москвы-Сити» иллюстрирует, что для подобных уникальных бизнес-районов доступность от метро не является ключевым ценообразующим фактором.



Совокупная офисная площадь Московской агломерации составляет 17 599 591 кв. м. Наибольшее количество офисных площадей расположено около станции метро «Выставочная», там размещено 1 154 254 кв. м офисов. Таким образом, Москва-Сити является примером высококонцентрированного офисного кластера. На втором месте по количеству офисов находится район станции метро «Павелецкая», а на третьем – район «Калужской».


Материалы по теме

Экспертный анализ

В Москве ввели в 2,5 раза больше офисов в I полугодии 2019 года

Аналитики компании Bright Rich | CORFAC International подвели итоги I полугодия на рынке офисной недвижимости Москвы. В эксплуатацию было введено 5 объектов, общая площадь которых почти в 2,5 раза превышает объем ввода за аналогичный период 2018 г.
03.09
Исследования рынка

Офисная недвижимость Петербурга. Итоги I полугодия от Knight Frank

Эксперты компании рассказали, каким стало I полугодие для офисного рынка Северной столицы.
 
26.08
Исследования рынка

Офисный рынок Москвы поднимает голову

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги первого полугодия 2019 г. на рынке офисной недвижимости Москвы. По их подсчетам, объем ввода офисной площади за этот период составил 113 тыс. кв. м, превысив почти в 3 раза показатели аналогичного периода прошлого года и практически сравнявшись с совокупным годовым показателем 2018 г. (125 тыс. кв. м).
02.09

журнал CRE 11(445)

Декабрь 2024
Вышел из печати CRE №11 (445). Стратегический партнер журнала -  компания Pioneer  Конец года – время подводить итоги. Лучшие эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказывают, что происходило в девелопменте, инвестировании, консалтинге, управлении недвижимостью. - Ключевой раунд: девелоперы упали и очнулись. - Не в одну корзину: куда выведут рынок инвестиционные рекорды 2024-го? - Разговорный жанр: консультанты снова стали самыми важными на рынке. - Управделами и пре...

Популярное

Источник: CRE
Игроки рынка

Вологодская область готовится к трезвости

В результате вступающего в силу с 1 марта закона об ограничении продажи алкоголя, по области закрываются магазины «Бристоль» и «Красное & белое».
24.01
Источник: NF Group
Управление недвижимостью

NF PM доверили склад Ozon в Нижнем Новгороде

Компания приступила к эксплуатации логистического комплекса, площадь которого после запуска всех очередей составит около 150 тыс. кв. м.
24.01
Источник: CRE
Игроки рынка

IBC Global представляет услугу "склады под ключ"

Компания теперь может осуществлять проектную деятельность, что позволит ей предоставлять услуги комплексного управления складами в Центральной Азии.
20.01
Источник: NF Group
Проект

NF Group и Nikoliers открывают продажи БЦ Light City

Офисный комплекс из четырех башен совокупной площадью более 170 тыс. кв. м строится в Большом Сити, вблизи от станций метро и МЦК «Шелепиха». 
20.01
Источник: Пресс-служба Asterus
Назначения

Ключевое назначение в Asterus

Asterus заявил об изменениях в руководящем составе компании.
 
23.01
Источник: NF Group
Сделка

NF PM поучаствовала в продаже БЦ «Ренессанс Правда»

Управляющая компания провела структурирование и юридическое сопровождение сделки по продаже офисного центра площадью более 28 тыс. кв. м в Петербурге. Новым собственником стала группа компаний «Леста Игры». 
20.01
Источник: CRE
Экспертный анализ

Стенка на стенку: как «районники» конкурируют со стрит-ритейлом и инфраструктурой в старых и новых кварталах

Очевидно, что районные и малые торговые центры давно уже конкурируют не только и не столько друг с другом, сколько со стрит-ритейлом и коммерческой инфраструктурой в старых и новых кварталах, ЖК и домах. Помимо курса на «пятнадцатиминутый город» и желания значительной части резидентов как можно реже выезжать за пределы своего района, среди причин называется запрос на высококачественный «соседский» клиентский опыт и сервис «от человека к человеку».

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
22.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre