Аналитики Tranio рассказали, как и почему глобальный финансовый кризис 2007–2009 годов повлиял на рынки недвижимости США и Европы и чему он нас учит.
Глобальный финансовый кризис 2007–2009 годов возник во многом из-за высокой закредитованности домохозяйств и непрозрачности производных ценных бумаг на основе ипотеки. Оказались достаточно рискованными инвестиционные стратегии, которые были рассчитаны на вложения в один актив, ранее показавший себя надёжным. Чтобы максимально защититься от последствий будущих экономических кризисов, необходимо избегать излишней закредитованности и держать наготове резерв — наличные деньги, финансовую подушку безопасности.
Кризис 2007–2010 годов возник из-за неподъёмных кредитов и отсутствия наличных у людей
Пусковым механизмом кризиса оказалось то, что домохозяйства потеряли возможность выплачивать долги. Пострадали рынки США, Западной Европы и ряда развивающихся стран, в том числе России.
Всё началось с того, что домохозяйства получили возможность брать дешёвые, зачастую необеспеченные кредиты на покупку жилья. Затем потребление стало расти. Люди считали, что могут себе позволить дома в лучших районах, с площадями больше, чем у них есть. Видимо, при этом они уделяли недостаточно внимания росту своих доходов. Миллиардер Рэй Далио, основатель хедж-фонда Bridgewater Associates и богатейший инвестор на планете, считает такую ситуацию частью человеческой природы: потребление всегда растет быстрее, чем доходы.
Рост спроса на жильё привёл к росту цен. В какой-то момент стоимость жилья расти перестала, так как возник разрыв между платежеспособностью покупателей и ценами. Из-за этого упали доходы продавцов. Многим домохозяйствам стало тяжело выплачивать долги. В результате потребление стало снижаться, и в экономике началась рецессия.
Стало снижаться количество рабочих мест, что усугубило ситуацию. В итоге многие домохозяйства окончательно потеряли возможность возвращать долги, в том числе выплачивать ипотеку. Кризис перешел в активную фазу.
Доля непогашенных долгов в домохозяйствах начала заметно расти уже с 2007 года. Людям стало не хватать средств на выплату возросших долгов, в том числе ипотечных. В таких случаях банки могут забирать недвижимость. Пик просрочек по выплатам кредитов пришелся на 2009 год.
Глобальный финансовый кризис 2007–2009 годов возник во многом из-за высокой закредитованности домохозяйств и непрозрачности производных ценных бумаг на основе ипотеки. Оказались достаточно рискованными инвестиционные стратегии, которые были рассчитаны на вложения в один актив, ранее показавший себя надёжным. Чтобы максимально защититься от последствий будущих экономических кризисов, необходимо избегать излишней закредитованности и держать наготове резерв — наличные деньги, финансовую подушку безопасности.
Кризис 2007–2010 годов возник из-за неподъёмных кредитов и отсутствия наличных у людей
Пусковым механизмом кризиса оказалось то, что домохозяйства потеряли возможность выплачивать долги. Пострадали рынки США, Западной Европы и ряда развивающихся стран, в том числе России.
Всё началось с того, что домохозяйства получили возможность брать дешёвые, зачастую необеспеченные кредиты на покупку жилья. Затем потребление стало расти. Люди считали, что могут себе позволить дома в лучших районах, с площадями больше, чем у них есть. Видимо, при этом они уделяли недостаточно внимания росту своих доходов. Миллиардер Рэй Далио, основатель хедж-фонда Bridgewater Associates и богатейший инвестор на планете, считает такую ситуацию частью человеческой природы: потребление всегда растет быстрее, чем доходы.
Рост спроса на жильё привёл к росту цен. В какой-то момент стоимость жилья расти перестала, так как возник разрыв между платежеспособностью покупателей и ценами. Из-за этого упали доходы продавцов. Многим домохозяйствам стало тяжело выплачивать долги. В результате потребление стало снижаться, и в экономике началась рецессия.
Стало снижаться количество рабочих мест, что усугубило ситуацию. В итоге многие домохозяйства окончательно потеряли возможность возвращать долги, в том числе выплачивать ипотеку. Кризис перешел в активную фазу.
Доля непогашенных долгов в домохозяйствах начала заметно расти уже с 2007 года. Людям стало не хватать средств на выплату возросших долгов, в том числе ипотечных. В таких случаях банки могут забирать недвижимость. Пик просрочек по выплатам кредитов пришелся на 2009 год.
Залоговое имущество на фоне развития кризиса в экономике и падения цен также обесценивалось. Таким образом, пользоваться кредитными средствами в период кризиса становилось еще дороже и опаснее для капитала.
Планетарный масштаб кризис смог обрести, когда оказалось, что на базе ипотечной недвижимости выпущено много непрозрачных инвестиционных инструментов в разных странах мира: по таким ценным бумагам невозможно было просчитать риски. Устойчивость триллионов финансовых активов была основана на погашении ипотечных кредитов. Когда ипотека начала обваливаться, то за ней обрушились ценные бумаги и банки.
Подушкой безопасности для домохозяйств и инвесторов мог стать резерв свободных наличных денег. Наличные деньги — наиболее ликвидный из возможных активов, потому что всегда есть возможность максимально быстро ими воспользоваться, в том числе выплачивать кредиты без переплат.
В 2007-м и 2008 году у людей подушки безопасности в виде наличных не было. Об этом говорит то, что в тот период резко возросло количество новых кредитов по банковским картам. С 2008 года количество активных счетов банковских кредитных карт стало резко сокращаться: люди уже не могли гасить новые кредиты. Это хорошо видно на примере США.
Свободные наличные деньги в период кризиса дают возможность дёшево купить активы. Неслучайно в 2019 году инвестиционная группа «Тигр-21», в которую входят 750 инвесторов с активами свыше 75 млрд долларов США, впервые с 2013 года увеличила долю капитала в виде наличных до максимального уровня. Сейчас 12% инвестиционных портфелей группы — это наличные деньги. Об этом в августе 2019 года рассказал американский финансовый журнал Barron’s. Издание отмечает, что инвесторы «Тигр-21» в ожидании грядущего экономического кризиса продолжают избавляться от акций в пользу прямых инвестиций в недвижимость.
В прошлый кризис цены на коммерческую недвижимость упали сильнее, чем на жилую
Цены на недвижимость падают, когда падает спрос. В 2007–2010 годах только в Швеции, Финляндии и Германии наблюдался прирост цен. В странах Евросоюза цены больше всего просели в 2009 году (–8,8%, по данным Eurostat и OECD). В то время наибольшее количество владельцев недвижимости оказались в минусе.
В США цены на жилую недвижимость в кризис упали почти на 20%. Перед этим с 2006-го по 2007-й год цены практически не менялись. Это может быть связано с инерцией изменения цен относительно спроса. Спрос уже начал падать, но продавцы еще не снижали цены.
На нежилую недвижимость США во время кризиса цены просели более, чем на 30%. Индекс цен на графике, который посвящён коммерческой недвижимости, включает квартиры (25% — жилая недвижимость), а также офисы, ритейл- и промышленную недвижимость (75% — нежилая недвижимость).
Падение цен на нежилую недвижимость США в период кризиса более чем в 1,5 раза превысило падение цен на жильё. Такой перевес показывает, что инвестировать в жилую недвижимость безопаснее.
Европейский рынок недвижимости пострадал не так сильно, как рынок США, который стал эпицентром глобального финансового кризиса 2007–2009 годов. Падение цен на недвижимость в Европе началось позже, было более краткосрочным, а цены восстановились быстрее.
Динамка цен в Еврозоне, как и в США, показывает, что в период кризиса цены на торговую, офисную и индустриальную недвижимость, упали сильнее, чем на жилую. В 2009 году, в период наибольшего спада, цены на жильё снизились на 5% по сравнению с 2008 годом. Для коммерческой недвижимости снижение цен составило 12%.
Сходство динамики цен на недвижимость на рынках США и Европы говорит о том, что цены на жильё в период экономических кризисов в целом более устойчивы, чем цены на нежилую недвижимость, и это не зависит от страны.
Цены на недвижимость больше всего падают в странах, где возник ценовой пузырь
Многие инвесторы сумели сберечь капитал в кризис 2007–2009 годов, потому что вложились в недвижимость Германии. Причина в том, что ещё до начала глобального кризиса Германия оказалась одной из немногих популярных у инвесторов стран Европы, где отсутствовал ценовой, или экономический, пузырь — существенный рост цен на недвижимость в короткий период времени, их отличие от справедливой цены.
Наличие ценового пузыря повышает вероятность падения цен в случае экономических кризисов. Испания, Франция, Великобритания — европейские страны, которые не смогли уберечь инвестиции в недвижимость, так как в каждой из них перед кризисом возник ценовой пузырь. В кризис в этих трёх странах упали цены на недвижимость.
Начиная с 2015 года наблюдается новый виток роста цен на жилую недвижимость в Испании, Франции и Великобритании. В этот раз начали активно расти цены и на недвижимость Германии. Это значит, что в будущем экономическом кризисе Германия теряет былое преимущество — отсутствие ценового пузыря. Возможно, за счет сильной экономики в следующий кризис цены на немецкую недвижимость просядут не так сильно, как в других странах.
Конечно, идеальных инвестиций не бывает. Рискованный шаг со стороны инвестора — выбрать одну страну, экономика которой выглядит устойчивой, и вложить все сбережения в местную недвижимость. Анализировать экономику стран при инвестициях в недвижимость необходимо, но так же важно распределять активы в портфеле между разными странами.
