10 ДНЕЙ
10 ЧАСОВ

Как и почему глобальный финансовый кризис 2007–2009 гг. повлиял на рынки недвижимости США и Европы

В последнее время во всем мире активно обсуждают вероятность нового мирового экономического кризиса. Аналитики Tranio рассказали, как и почему глобальный финансовый кризис 2007–2009 годов повлиял на рынки недвижимости США и Европы и чему он нас научил.
Аналитики Tranio рассказали, как и почему глобальный финансовый кризис 2007–2009 годов повлиял на рынки недвижимости США и Европы и чему он нас учит.

Глобальный финансовый кризис 2007–2009 годов возник во многом из-за высокой закредитованности домохозяйств и непрозрачности производных ценных бумаг на основе ипотеки. Оказались достаточно рискованными инвестиционные стратегии, которые были рассчитаны на вложения в один актив, ранее показавший себя надёжным. Чтобы максимально защититься от последствий будущих экономических кризисов, необходимо избегать излишней закредитованности и держать наготове резерв — наличные деньги, финансовую подушку безопасности.
 
Кризис 2007–2010 годов возник из-за неподъёмных кредитов и отсутствия наличных у людей

Пусковым механизмом кризиса оказалось то, что домохозяйства потеряли возможность выплачивать долги. Пострадали рынки США, Западной Европы и ряда развивающихся стран, в том числе России.

Всё началось с того, что домохозяйства получили возможность брать дешёвые, зачастую необеспеченные кредиты на покупку жилья. Затем потребление стало расти. Люди считали, что могут себе позволить дома в лучших районах, с площадями больше, чем у них есть. Видимо, при этом они уделяли недостаточно внимания росту своих доходов. Миллиардер Рэй Далио, основатель хедж-фонда Bridgewater Associates и богатейший инвестор на планете, считает такую ситуацию частью человеческой природы: потребление всегда растет быстрее, чем доходы.

Рост спроса на жильё привёл к росту цен. В какой-то момент стоимость жилья расти перестала, так как возник разрыв между платежеспособностью покупателей и ценами. Из-за этого упали доходы продавцов. Многим домохозяйствам стало тяжело выплачивать долги. В результате потребление стало снижаться, и в экономике началась рецессия.

Стало снижаться количество рабочих мест, что усугубило ситуацию. В итоге многие домохозяйства окончательно потеряли возможность возвращать долги, в том числе выплачивать ипотеку. Кризис перешел в активную фазу.

Доля непогашенных долгов в домохозяйствах начала заметно расти уже с 2007 года. Людям стало не хватать средств на выплату возросших долгов, в том числе ипотечных. В таких случаях банки могут забирать недвижимость. Пик просрочек по выплатам кредитов пришелся на 2009 год.


Залоговое имущество на фоне развития кризиса в экономике и падения цен также обесценивалось. Таким образом, пользоваться кредитными средствами в период кризиса становилось еще дороже и опаснее для капитала.

Планетарный масштаб кризис смог обрести, когда оказалось, что на базе ипотечной недвижимости выпущено много непрозрачных инвестиционных инструментов в разных странах мира: по таким ценным бумагам невозможно было просчитать риски. Устойчивость триллионов финансовых активов была основана на погашении ипотечных кредитов. Когда ипотека начала обваливаться, то за ней обрушились ценные бумаги и банки.

Подушкой безопасности для домохозяйств и инвесторов мог стать резерв свободных наличных денег. Наличные деньги — наиболее ликвидный из возможных активов, потому что всегда есть возможность максимально быстро ими воспользоваться, в том числе выплачивать кредиты без переплат.

В 2007-м и 2008 году у людей подушки безопасности в виде наличных не было. Об этом говорит то, что в тот период резко возросло количество новых кредитов по банковским картам. С 2008 года количество активных счетов банковских кредитных карт стало резко сокращаться: люди уже не могли гасить новые кредиты. Это хорошо видно на примере США.



Свободные наличные деньги в период кризиса дают возможность дёшево купить активы. Неслучайно в 2019 году инвестиционная группа «Тигр-21», в которую входят 750 инвесторов с активами свыше 75 млрд долларов США, впервые с 2013 года увеличила долю капитала в виде наличных до максимального уровня. Сейчас 12% инвестиционных портфелей группы — это наличные деньги. Об этом в августе 2019 года рассказал американский финансовый журнал Barron’s. Издание отмечает, что инвесторы «Тигр-21» в ожидании грядущего экономического кризиса продолжают избавляться от акций в пользу прямых инвестиций в недвижимость.
 
В прошлый кризис цены на коммерческую недвижимость упали сильнее, чем на жилую

Цены на недвижимость падают, когда падает спрос. В 2007–2010 годах только в Швеции, Финляндии и Германии наблюдался прирост цен. В странах Евросоюза цены больше всего просели в 2009 году (–8,8%, по данным Eurostat и OECD). В то время наибольшее количество владельцев недвижимости оказались в минусе.



В США цены на жилую недвижимость в кризис упали почти на 20%. Перед этим с 2006-го по 2007-й год цены практически не менялись. Это может быть связано с инерцией изменения цен относительно спроса. Спрос уже начал падать, но продавцы еще не снижали цены.


На нежилую недвижимость США во время кризиса цены просели более, чем на 30%. Индекс цен на графике, который посвящён коммерческой недвижимости, включает квартиры (25% — жилая недвижимость), а также офисы, ритейл- и промышленную недвижимость (75% — нежилая недвижимость).


Падение цен на нежилую недвижимость США в период кризиса более чем в 1,5 раза превысило падение цен на жильё. Такой перевес показывает, что инвестировать в жилую недвижимость безопаснее.


Европейский рынок недвижимости пострадал не так сильно, как рынок США, который стал эпицентром глобального финансового кризиса 2007–2009 годов. Падение цен на недвижимость в Европе началось позже, было более краткосрочным, а цены восстановились быстрее.


Динамка цен в Еврозоне, как и в США, показывает, что в период кризиса цены на торговую, офисную и индустриальную недвижимость, упали сильнее, чем на жилую. В 2009 году, в период наибольшего спада, цены на жильё снизились на 5% по сравнению с 2008 годом. Для коммерческой недвижимости снижение цен составило 12%.

Сходство динамики цен на недвижимость на рынках США и Европы говорит о том, что цены на жильё в период экономических кризисов в целом более устойчивы, чем цены на нежилую недвижимость, и это не зависит от страны.


Цены на недвижимость больше всего падают в странах, где возник ценовой пузырь

Многие инвесторы сумели сберечь капитал в кризис 2007–2009 годов, потому что вложились в недвижимость Германии. Причина в том, что ещё до начала глобального кризиса Германия оказалась одной из немногих популярных у инвесторов стран Европы, где отсутствовал ценовой, или экономический, пузырь — существенный рост цен на недвижимость в короткий период времени, их отличие от справедливой цены.



Наличие ценового пузыря повышает вероятность падения цен в случае экономических кризисов. Испания, Франция, Великобритания — европейские страны, которые не смогли уберечь инвестиции в недвижимость, так как в каждой из них перед кризисом возник ценовой пузырь. В кризис в этих трёх странах упали цены на недвижимость.

Начиная с 2015 года наблюдается новый виток роста цен на жилую недвижимость в Испании, Франции и Великобритании. В этот раз начали активно расти цены и на недвижимость Германии. Это значит, что в будущем экономическом кризисе Германия теряет былое преимущество — отсутствие ценового пузыря. Возможно, за счет сильной экономики в следующий кризис цены на немецкую недвижимость просядут не так сильно, как в других странах.


Конечно, идеальных инвестиций не бывает. Рискованный шаг со стороны инвестора — выбрать одну страну, экономика которой выглядит устойчивой, и вложить все сбережения в местную недвижимость. Анализировать экономику стран при инвестициях в недвижимость необходимо, но так же важно распределять активы в портфеле между разными странами.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Tranio

Материалы по теме

Экспертный анализ

Иностранцы увеличили инвестиции в Москву

Объем инвестиций в основной капитал в Москве в первом полугодии 2019 года вырос на 19,5% по сравнению с аналогичным периодом 2018-го.

17.09
Экспертный анализ

Объем инвестиций в недвижимость в России может достигнуть $3,8 млрд

Объем инвестиций в недвижимость России продемонстрировал рост по итогам I полугодия и II квартала 2019 года, отмечается в исследовании CBRE. Однако, доля сегмента офисной недвижимости в структуре инвестиций достигла одного из самых низких показателей за последние 10 лет.
12.09
Рейтинг

Топ-10 крупнейших инвестиционных рынков в I полугодии 2019 года

Глобальный объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости снизился до $341 млрд в I полугодии 2019 года, согласно исследованию JLL. Лидером остался регион Северной и Южной Америки, однако, показатель Азиатско-Тихоокеанского региона достиг рекордного значения за всю историю рынка.
06.09

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестерам, закрыты или существенно ограничены примерочные. Внутренний голос Потери российской...

Популярное

Открытие

В Москве открывается Eat Market Юго-Западная

На Юго-Западе Москвы начинает работу самый большой Eat Market.
 
06.08
Назначения

В Kalinka Group - новые назначения

Два TOP-менеджера возглавили ключевые посты в Kalinka Group.

03.08
Сделка

East Real рассказала о крупной сделке

Компания «АИРТ» арендовала помещения в новом бизнес-центре класса В+ в Петербурге.
 
05.08
Сделка

«БОСС» арендовал здание в Мневниках под коворкинг

Входящая в ассоциацию КОКОН компания «Рентавик» стала консультантом сделки по аренде отдельно стоящего здания площадью 1235 кв. м.

04.08
Игроки рынка

Максимов полностью завладел «Пионером»

Акционер группы «Пионер» стал ее единственным владельцем.
 
05.08
Сделка

Tekta Group покупает Cherry City

Стоимость проекта по строительству жилого комплекса площадью 72,4 тыс. кв. м оценивается в 2-2,3 млрд рублей.

05.08
Сделка

Крупный ТЦ Краснознаменска сменил владельца

ТЦ «Звездный» в Подмосковье продан за 1 млрд руб.
 
05.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre