Сегмент интернет-торговли, который сейчас активно развивается, становится и точкой роста, и серьезным вызовом для складской недвижимости. Как e-commerce влияет на требования к складской недвижимости и в чем ключевые отличия фулфилмент-центров от складов класса А и какие задачи решает новый формат, рассказали эксперты компании «ОРИЕНТИР».
«Доля интернет-торговли в общем объеме ритейла на сегодняшний день составляет около 5%, а в сделках со складской недвижимостью – порядка 7% от общего спроса. Тем не менее, этот сегмент уже оказал существенное влияние на форматы складских помещений, - комментирует Андрей Постников, генеральный директор «ОРИЕНТИР», - Наряду с обычными распределительными центрами стали появляться фулфилмент-центры. Это центры подбора и отгрузки товаров с минимальной функцией хранения. Собственные фулфилмент-центры строят крупные онлайн-ритейлеры, такие как Wildberries, OZON, LaModa. Есть большое количество операторов, предоставляющих такие услуги, например, Arvato, «Бета ПРО», «Маршрут» и СДТ и другие».
Ключевые отличия фулфилмент-центров от складов класса А:
- многоуровневая мезонинная система хранения (в 3-5 этажей)
- повышенная нагрузка на пол
- большее число сотрудников
- система кондиционирования и вентиляции, климат создается на всех уровнях склада
- более высокий уровень автоматизации логистических процессов
- сниженная доля застройки в общей площади используемого земельного участка
Специфика работы фулфилмента заключается в штучном подборе товара. Если речь идет о более-менее унифицированных коробках, как в ИКЕА, то можно осуществлять подбор при помощи роботизированных систем, но для штучного товара при формировании индивидуального заказа конечного покупателя внедрить такие системы на настоящий момент сложнее и дороже. Поэтому товар там подбирается большей частью вручную, а для более эффективного использования объёма помещения устанавливаются многоуровневые стеллажные системы или мезонины. Таким образом, склад высотой 12 м может превращаться в 3 - 5-этажный склад.
Необходимость установки стеллажных систем подразумевает большую нагрузку на пол, чем в обычном классе А. По стандартам предусмотрено не менее 8 тонн на 1 кв. м. В фулфилмент-центрах этот показатель может превышать 15 тонн на 1 кв. м и до 40-60 тонн усиления под опоры.
Еще одной особенностью работы фулфилмента являются изменённые требования к зоне погрузки-выгрузки и площадкам на территории склада. В стандартном складе класса А количество доков должно составлять примерно 1 шт. на 700-800 кв. м площади, как правило, речь идет о доках под фуры с высотой загрузки 1,2-1,5 м. В фулфилмент-центре необходимо предусматривать также доки, погрузочные рампы и разворотные площадки для малотоннажного транспорта. Таким образом, общее количество доков увеличивается до 1 шт. на 500 кв. м.
Повышенные требования к количеству и размерам парковочных мест и маневровых площадок означают уменьшение доли застройки до менее, чем 45% от общей площади земельного участка, в отличие от 55% для традиционного склада класса А.
Отдельно стоит упомянуть цифровизацию и автоматизацию складских комплексов. Если роботы пока не могут получить большого распространения, ввиду своей дороговизны и невозможности полностью заменить людей в характерном для фулфилмента штучном отборе, то конвейерные системы, системы сортировки заказов, автоматической загрузки автотранспорта и системы управления складами (Warehouse Management Systems – WMS) уже прочно вошли в обиход современных фулфилмент-операторов. Такие системы экономят время, снижают влияние человеческого фактора и облегчают работу с отказами и возвратами. Если обычный склад еще может обходиться без электронного учета, то фулфилмент-центр представить без него невозможно.
Несмотря на пока сравнительно невысокую долю e-commerce в общем объеме спроса на складские помещения, этот сегмент является безусловной точкой роста. По консенсус-мнению российских логистических экспертов именно e-commerce станет главным драйвером эволюции современных распределительных центров. Решения, необходимые для качественного фулфилмента, постепенно перенимаются другими пользователями и становятся все более распространёнными требованиями на рынке.
Необходимость установки стеллажных систем подразумевает большую нагрузку на пол, чем в обычном классе А. По стандартам предусмотрено не менее 8 тонн на 1 кв. м. В фулфилмент-центрах этот показатель может превышать 15 тонн на 1 кв. м и до 40-60 тонн усиления под опоры.
Еще одной особенностью работы фулфилмента являются изменённые требования к зоне погрузки-выгрузки и площадкам на территории склада. В стандартном складе класса А количество доков должно составлять примерно 1 шт. на 700-800 кв. м площади, как правило, речь идет о доках под фуры с высотой загрузки 1,2-1,5 м. В фулфилмент-центре необходимо предусматривать также доки, погрузочные рампы и разворотные площадки для малотоннажного транспорта. Таким образом, общее количество доков увеличивается до 1 шт. на 500 кв. м.
Повышенные требования к количеству и размерам парковочных мест и маневровых площадок означают уменьшение доли застройки до менее, чем 45% от общей площади земельного участка, в отличие от 55% для традиционного склада класса А.
Отдельно стоит упомянуть цифровизацию и автоматизацию складских комплексов. Если роботы пока не могут получить большого распространения, ввиду своей дороговизны и невозможности полностью заменить людей в характерном для фулфилмента штучном отборе, то конвейерные системы, системы сортировки заказов, автоматической загрузки автотранспорта и системы управления складами (Warehouse Management Systems – WMS) уже прочно вошли в обиход современных фулфилмент-операторов. Такие системы экономят время, снижают влияние человеческого фактора и облегчают работу с отказами и возвратами. Если обычный склад еще может обходиться без электронного учета, то фулфилмент-центр представить без него невозможно.
Несмотря на пока сравнительно невысокую долю e-commerce в общем объеме спроса на складские помещения, этот сегмент является безусловной точкой роста. По консенсус-мнению российских логистических экспертов именно e-commerce станет главным драйвером эволюции современных распределительных центров. Решения, необходимые для качественного фулфилмента, постепенно перенимаются другими пользователями и становятся все более распространёнными требованиями на рынке.
