«Снижение ключевой ставки на 75 б.п. с начала года находит отражение в стоимости финансирования под залог активов и доходностях объектов. По нашей оценке, минимальные ставки капитализации в офисной, торговой и складской недвижимости снизились на 25 б.п. в III квартале, – говорит Наталия Тишендорф, член совета директоров и руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL, – При условии дальнейшего смягчения монетарной политики мы ожидаем сохранения данного тренда, при этом позитивная разница между ставками капитализации и стоимостью банковского финансирования в рублях будет способствовать росту интереса инвесторов к российскому рынку».
Ориентиром для рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в Москве в диапазонах 8,5-10,0% для офисов и торговых центров, 10,5-12,0% для складов; в Санкт-Петербурге – 9,0-11,0% для офисов и торговых центров, 10,75-12,5% для складов. На фоне снижения Банком России ключевой ставки стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться в ближайшей перспективе.
1. Сектор офисной недвижимости, доля которого составляет 32% от всего объема сделок, стал лидером по объему привлеченных инвестиций в период с начала года. Крупнейшей сделкой III квартала стало соглашение Райффайзенбанка с Группой «Эталон» о строительстве офисного центра на территории бизнес-парка Nagatino i-Land, консультантом которой выступила компания JLL.
2. Сектор жилой недвижимости занял второе место с долей 30%, куда вошли сделки по приобретению участков под строительство, а также апартаментов в инвестиционных целях. Самой крупной сделкой в сегменте стало приобретение компанией Seven Suns Development части жилого проекта «Южная Долина» у RDI Group.
3. Сектор торговой недвижимости с долей 21% оказался на третьем месте. Покупка AO «Сбербанк Управление Активами» московского ТЦ «Речной» в III квартале стала второй крупнейшей сделкой с торговыми активами в 2019 году, после покупки компанией PPF Real Estate Russia торгового центра «Невский Центр» в Санкт-Петербурге.
Доля Москвы в страновом объеме инвестиций увеличилась с 63% за девять месяцев 2018 года до 73% по итогам того же периода 2019 года. Доля Санкт-Петербурга снизилась с 28% до 18%. Сделки с региональными активами (вне Москвы и Санкт-Петербурга) по результатам первых девяти месяцев 2019 года составили 9%, на уровне показателя за тот же период 2018 года.
Доля зарубежных инвесторов в общем объеме транзакций за январь-сентябрь 2019 года снизилась до 13% по сравнению с 26% за аналогичный период предыдущего года.
Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL, комментирует: «Объем сделок, закрытых в III квартале, несмотря на два летних месяца, позволяет ожидать увеличения активности инвесторов. Как мы и предполагали, позитивная динамика фундаментальных показателей рынка недвижимости, отсутствие внешних негативных факторов, а также смягчение монетарной политики Банка России положительно отражаются на настроениях участников рынка. В этих условиях ожидаемые нами в текущем году 3,5 млрд долл. инвестиционных транзакций на российском рынке недвижимости вполне достижимы, а при сохранении текущих темпов результат может превзойти прогноз».
