Почему в эпоху ecommerce нужно инвестировать в логистическую недвижимость

Антон Комаров, директор департамента логистической недвижимости Accent Capital, о том, как поступать инвесторам, когда логистические центры станут одними из самых востребованных объектов коммерческой недвижимости в России и каким компаниям будет интересно увеличение складских площадей в ближайшем будущем.
 
Рынки логистической недвижимости и ecommerce показывают впечатляющий рост. Период 2018-2019 годов стал прорывным для каждого из них.  В то время как в ecommerce почти в два раза выросла тройка лидеров - Wildberries, Ozon и Аптека.ру – и почти вдвое увеличилась динамика заказов, на рынке складской недвижимости происходит значительный рост арендных ставок и снижение вакантных площадей. Прошлый год стал рекордным по объему сделок в этом секторе – 1, 8 млн. кв. м. по Московской области и 2,38 млн. кв. м. по России. Все это красноречиво говорит о том, что в эпоху ecommerce логистические центры будут в ТОР самых востребованных объектов коммерческой недвижимости в России.

Во всем мире крупные интернет-магазины становятся провайдерами логистических услуг, развивая в том числе и складское хранение. Яндекс заявил о готовности инвестировать в региональные складские комплексы для маркетплейса «Беру» и вкладывает 500 млн рублей в терминал в Ростовской области. Amazon давно и активно развивает собственную логистическую систему, формируя новый стандарт доставки – получения заказа в тот же день или на следующий. Компания открыла собственные фулфилмент-центры в 54 городах США.

Есть несколько основных типов компаний, которым будет интересно увеличение складских помещений в ближайшем будущем.

Во-первых, это федеральные онлайн-ритейлеры. Основные тренды ecommerce в России задает компания Wildberries, не так давно ее основатель Татьяна Бакальчук заявила, что в ближайшие годы планирует значительно увеличить количество точек в рамках создания экспортной площадки для российских производителей. Компания планирует развивать собственную логистическую сеть. Wildberries строит распределительный центр площадью более 145 000 кв. м., в котором уже введены две очереди. Сегодня на Wildberries - 15 000 предпринимателей и 40% того, что они продают производится в России.

Во-вторых, это фулфилмент-операторы, которые обслуживают заказы онлайн-ритейлеров. По данным Data Insight российский рынок фулфилмента (CAGR) с 2016 года растет на 36% в год. Показательно, что задействованные в нем складские площади, выросли в 1,6 раз.

В-третьих, omni-channel, которые развивают канал онлайн продаж наряду с традиционным ритейлом.

В-четвертых, высок потенциал спроса со стороны международных игроков, которые уже готовы зайти на российский рынок. Ярким примером этого тренда является Cainiao (Alibaba’s Logistic), на чьей площадке размещает свою продукцию даже российские заводы по производству комбикормов. CBRE считает, что выход зарубежных игроков с может стимулировать складской рынок на дополнительный объем спроса до 2 млн. кв. м.

Так что же делать инвестору, который впечатлен этими цифрами и решает, как наиболее эффективно инвестировать в сектор логистической недвижимости? Здесь действует незыблемое правило – не покупай склад, если не умеешь им управлять. Для начала оцените свои силы и ответьте себе на вопрос, есть ли у вас опыт управления этим классом активов? Я знаю несколько успешных примеров, когда инвесторы с большим опытом в логистической недвижимости покупали складские объекты и остались довольны результатом, доходность по проекту может доходить до 20% годовых. Ответьте себе на несколько вопросов, готовы ли вы посвящать значительное время управлению складом, поиску арендаторов, общению с контролирующими органами, безопасностью и т.д.  Ecommerce предъявляет все больше новых требований к складам. Маркетплейсы уже сейчас заинтересованы в наличие многоступенчатой системы логистики, где есть фулфилмент центр, сортировка, пункты выдачи заказов, постоматы, зоны обработки возврата заказов и многое другое. К сожалению, не все складские помещения могут соответствовать этим требованиям, поэтому потребность в новых современных складских комплексах, подходящих для Интернет-торговли будет по-прежнему высокой.

Если у вас нет многолетнего опыта в решении всех этих вопросов, тогда заходите в сектор логистической недвижимости через акции или паи инвестиционных фондов – на развитых рынках это довольно известный инструмент. В США до 90% всех инвестиций в недвижимость осуществляется через REIT (Real Estate Investment Trust), чьим аналогом являются российские ЗПИФ. На Западе этот формат постоянно развивается, аккумулируя, помимо традиционных, не совсем привычные для этого бизнеса виды активов – лесные и сельхозугодия, вышки сотовой связи, рекламные щиты, казино и даже больницы. Но суть этого продукта остается неизменной везде – любой человек, способный купить акцию или пай, может инвестировать в объекты институционального качества, например, складские помещения класса А, ранее доступные только крупным инвесторам, а затем получать прибыль от этого вида активов. Не стоит забывать об общемировой тенденции – инвесторы активно дрейфуют в сторону коллективных инвестиций. Активы, которые лежат в обеспечении фонда, в данном случае логистические комплексы, нельзя украсть, вывести заграницу или каким-то образом присвоить. Деятельность фонда контролируется ЦБ, все сделки по отчуждению имущества проходят согласование специального депозитария. Взыскание на активы фонда по долгам его пайщиков и управляющей компании невозможно. Это позволяет говорить о том, что в целом права владельца паев защищены надежнее, чем права владельца недвижимости.

 Однако, что лучше – купить склад или купить пай, следует решать только вам.


иГРОКИ РЫНКА

Инвестиции

ACCENT CAPITAL

Материалы по теме

Исследования рынка

Офисы и склады класса C в Москве: итоги III квартала

Как изменились арендные ставки и вакансия в офисном и складском сегменте класса С в Москве в III квартале 2019 года, проанализировали эксперты компании «ПРОФИС Недвижимость».

22.11
Рейтинг

Топ-10 стран, где россияне покупают коммерческую недвижимость

Рейтинг стран, коммерческая недвижимость в которых пользуется наибольшим спросом у покупателей из России, Казахстана, Украины и Беларуси, представил аналитический центр Prian.ru.
27.11
Исследования рынка

Инвестиции в недвижимость России достигнут 280 млрд руб. в 2019 году

Аналитики Knight Frank подвели предварительные итоги 2019 года на рынке инвестиций в недвижимость Москвы и регионов России и подготовили прогноз на 2020 год.
27.11

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Конфликт

В Москве снесут элитный апарт-комплекс

Апарт-комплекс Loft River на северо-западе Москвы будет снесен, поскольку его признали самовольной постройкой. Комплекс возвели без разрешения на строительство и заключения государственной экологической экспертизы.
16.01
Инвестиции

Датский конкурент IKEA вновь берет курс на Москву

В апреле 2020 г. свои двери откроет первый магазин JYSK в Москве.
 
15.01
Открытие

«Детский мир» открыл два магазина

Новые магазины сети «Детский мир» открылись в Сергиевом Посаде и Нальчике, один из них – в малом формате.
15.01
Назначения

Новое назначение в JLL

Алексей Кучвальский вновь возглавит отдел по работе с владельцами офисных помещений компании JLL.
16.01
Проект

Основатели JLL, MLP и Orco будут развивать в Москве склады для e-commerce

Майкл Ланге, Жан Франсуа Отт и Мишель Паскалис создали инвестиционный фонд для развития в Москве складов последней мили для сектора e-commerce.
15.01
Назначения

Metrika Investments – новое назначение

Елизавета Голышева возглавила департамент по управлению активами и аренде в компании Metrika Investments, входящей в структуру концерна «Россиум».
16.01
Сделка

Morgan Stanley можно поздравить!

Часть «Галереи» в Петербурге наконец-то продана. Morgan Stanley удалось закрыть сделку в конце декабря. Арабский фонд Mubadala приобрел 49%. 
17.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre