Почему в эпоху ecommerce нужно инвестировать в логистическую недвижимость

Антон Комаров, директор департамента логистической недвижимости Accent Capital, о том, как поступать инвесторам, когда логистические центры станут одними из самых востребованных объектов коммерческой недвижимости в России и каким компаниям будет интересно увеличение складских площадей в ближайшем будущем.
 
8224
Рынки логистической недвижимости и ecommerce показывают впечатляющий рост. Период 2018-2019 годов стал прорывным для каждого из них.  В то время как в ecommerce почти в два раза выросла тройка лидеров - Wildberries, Ozon и Аптека.ру – и почти вдвое увеличилась динамика заказов, на рынке складской недвижимости происходит значительный рост арендных ставок и снижение вакантных площадей. Прошлый год стал рекордным по объему сделок в этом секторе – 1, 8 млн. кв. м. по Московской области и 2,38 млн. кв. м. по России. Все это красноречиво говорит о том, что в эпоху ecommerce логистические центры будут в ТОР самых востребованных объектов коммерческой недвижимости в России.

Во всем мире крупные интернет-магазины становятся провайдерами логистических услуг, развивая в том числе и складское хранение. Яндекс заявил о готовности инвестировать в региональные складские комплексы для маркетплейса «Беру» и вкладывает 500 млн рублей в терминал в Ростовской области. Amazon давно и активно развивает собственную логистическую систему, формируя новый стандарт доставки – получения заказа в тот же день или на следующий. Компания открыла собственные фулфилмент-центры в 54 городах США.

Есть несколько основных типов компаний, которым будет интересно увеличение складских помещений в ближайшем будущем.

Во-первых, это федеральные онлайн-ритейлеры. Основные тренды ecommerce в России задает компания Wildberries, не так давно ее основатель Татьяна Бакальчук заявила, что в ближайшие годы планирует значительно увеличить количество точек в рамках создания экспортной площадки для российских производителей. Компания планирует развивать собственную логистическую сеть. Wildberries строит распределительный центр площадью более 145 000 кв. м., в котором уже введены две очереди. Сегодня на Wildberries - 15 000 предпринимателей и 40% того, что они продают производится в России.

Во-вторых, это фулфилмент-операторы, которые обслуживают заказы онлайн-ритейлеров. По данным Data Insight российский рынок фулфилмента (CAGR) с 2016 года растет на 36% в год. Показательно, что задействованные в нем складские площади, выросли в 1,6 раз.

В-третьих, omni-channel, которые развивают канал онлайн продаж наряду с традиционным ритейлом.

В-четвертых, высок потенциал спроса со стороны международных игроков, которые уже готовы зайти на российский рынок. Ярким примером этого тренда является Cainiao (Alibaba’s Logistic), на чьей площадке размещает свою продукцию даже российские заводы по производству комбикормов. CBRE считает, что выход зарубежных игроков с может стимулировать складской рынок на дополнительный объем спроса до 2 млн. кв. м.

Так что же делать инвестору, который впечатлен этими цифрами и решает, как наиболее эффективно инвестировать в сектор логистической недвижимости? Здесь действует незыблемое правило – не покупай склад, если не умеешь им управлять. Для начала оцените свои силы и ответьте себе на вопрос, есть ли у вас опыт управления этим классом активов? Я знаю несколько успешных примеров, когда инвесторы с большим опытом в логистической недвижимости покупали складские объекты и остались довольны результатом, доходность по проекту может доходить до 20% годовых. Ответьте себе на несколько вопросов, готовы ли вы посвящать значительное время управлению складом, поиску арендаторов, общению с контролирующими органами, безопасностью и т.д.  Ecommerce предъявляет все больше новых требований к складам. Маркетплейсы уже сейчас заинтересованы в наличие многоступенчатой системы логистики, где есть фулфилмент центр, сортировка, пункты выдачи заказов, постоматы, зоны обработки возврата заказов и многое другое. К сожалению, не все складские помещения могут соответствовать этим требованиям, поэтому потребность в новых современных складских комплексах, подходящих для Интернет-торговли будет по-прежнему высокой.

Если у вас нет многолетнего опыта в решении всех этих вопросов, тогда заходите в сектор логистической недвижимости через акции или паи инвестиционных фондов – на развитых рынках это довольно известный инструмент. В США до 90% всех инвестиций в недвижимость осуществляется через REIT (Real Estate Investment Trust), чьим аналогом являются российские ЗПИФ. На Западе этот формат постоянно развивается, аккумулируя, помимо традиционных, не совсем привычные для этого бизнеса виды активов – лесные и сельхозугодия, вышки сотовой связи, рекламные щиты, казино и даже больницы. Но суть этого продукта остается неизменной везде – любой человек, способный купить акцию или пай, может инвестировать в объекты институционального качества, например, складские помещения класса А, ранее доступные только крупным инвесторам, а затем получать прибыль от этого вида активов. Не стоит забывать об общемировой тенденции – инвесторы активно дрейфуют в сторону коллективных инвестиций. Активы, которые лежат в обеспечении фонда, в данном случае логистические комплексы, нельзя украсть, вывести заграницу или каким-то образом присвоить. Деятельность фонда контролируется ЦБ, все сделки по отчуждению имущества проходят согласование специального депозитария. Взыскание на активы фонда по долгам его пайщиков и управляющей компании невозможно. Это позволяет говорить о том, что в целом права владельца паев защищены надежнее, чем права владельца недвижимости.

 Однако, что лучше – купить склад или купить пай, следует решать только вам.


Материалы по теме

Исследования рынка

Офисы и склады класса C в Москве: итоги III квартала

Как изменились арендные ставки и вакансия в офисном и складском сегменте класса С в Москве в III квартале 2019 года, проанализировали эксперты компании «ПРОФИС Недвижимость».

22.11
Рейтинг

Топ-10 стран, где россияне покупают коммерческую недвижимость

Рейтинг стран, коммерческая недвижимость в которых пользуется наибольшим спросом у покупателей из России, Казахстана, Украины и Беларуси, представил аналитический центр Prian.ru.
27.11
Исследования рынка

Инвестиции в недвижимость России достигнут 280 млрд руб. в 2019 году

Аналитики Knight Frank подвели предварительные итоги 2019 года на рынке инвестиций в недвижимость Москвы и регионов России и подготовили прогноз на 2020 год.
27.11

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: В номере всесторонне рассмотрены самые горячие темы нынешнего лета. И самая «жаркая» из них, безусловно, - завершение программы льготной ипотеки. Стоит ли ждать на рынке коммерческой недвижимости «варягов» из жилого сектора или же те останутся при своем интересе? Не менее обсуждаема и тема новой классификации офисной недвижимости. В Москве она стала фактом, а регионы ждут...

Популярное

Источник: O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties сдала 50 000 кв. м офисов

Средняя вакантность по портфелю компании снизилась до 8%.
18.07
Источник: CRE
Сделка

ЦБ дорвался до "Славы"

Банк России наконец договорился с MR Group и ВЭБ.РФ по продаже всех офисных площадей комплекса Slava. Сумма сделки может составлять около 45 млрд рублей. Участники рынка говорят, что консультантом сделки выступили CORE.XP.
19.07
Источник: Aspace
Игроки рынка

У Aspace новый соучередитель

В состав учередителей оператора гибких офисов вошел Сергей Седов. 
17.07
Источник: Parametr
Сделка

IEK Group арендовала 67,5 тыс. кв. м в Промпарке Кувекино 

Консультантом сделки по аренде складского блока у девелопера Parametr выступила компания NF Group. По ее данным, это крупнейшая сделка в спекулятивном сегменте Московского региона в 2024 году.
18.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: АФИ Девелопмент
Сделка

HeadHunter разместит штаб-квартиру в БЦ AFI2B

Рекрутинговая платформа займет четыре этажа бизнес-центра класса Prime. Площадь офиса составит более 9 тыс. кв. м. Консультант сделки - NF Group.
19.07
Источник: Stone
Проект

Stone приступил к фасадным работам на Ленинском

95% офисных площадей бизнес-центра уже реализованы. Сдать БЦ в эксплуатацию девелопер планирует в 2025 году.
17.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre