Доля свободных площадей в складах Москвы достигла минимума за 6 лет

Предварительные итоги 2019 года на рынке складской недвижимости Московского региона и прогноз на 2020 год представили эксперты консалтинговой компании Knight Frank.
4918
По предварительным итогам 2019 года общий объем предложения на рынке складской недвижимости России составил около 27,2 млн кв. м, из которых 55% или чуть более 15 млн кв. м расположено в Московском регионе, согласно данным исследования компании Knight Frank. За год общий объем предложения в столичном регионе увеличился на 6%. 

В текущем году в Московском регионе введено в эксплуатацию около 850 тыс. кв. м качественных складских площадей, что в целом соответствует значениям 2018 года (805 тыс. кв. м). При этом, как и в прошлом году, эксперты отмечают, что в общем объеме нового строительства доля спекулятивных складов составляет менее 50%, а по предварительным данным, 27% введенных площадей построено для собственных нужд и 29% – реализовано по схеме built-to-suit.




В целом в Knight Frank отмечают стабильное развитие рынка складской недвижимости, которое выражается как в объемах нового строительства, так и в устойчивом спросе, который приводит к снижению вакансии. По предварительным итогам 2019 года, доля вакантных площадей в Московском регионе снизится по сравнению с 2018 годом на 1,7 п. п. и составит 2,5% – рекордно низкое значение с 2013 года.



Снижение объемов спекулятивного строительства на столичном рынке складской недвижимости отражается и на структуре сделок – растет доля сделок на вторичном рынке. По предварительным оценкам, в 2019 году их доля увеличится до 59% от всего объема сделок. Для сравнения в 2017 году аналогичный показатель достигал 44%.



Низкие объемы нового строительства и меняющиеся требования пользователей складских площадей к логистике и зданиям заставляют многих операторов отказаться от аренды/покупки готовых складских комплексов на рынке первичной аренды в пользу строительства собственных складов по схеме с привлечением генерального подрядчика или built-to-suit. Так, по итогам 2019 года ожидается, что доля сделок спекулятивной аренды/продажи на первичном рынке составит 41% от всего объема сделок, снизившись на 9 п.п. по сравнению с 2018 годом. Среди наиболее значимых сделок со складами под собственные нужды стоит выделить покупку компанией «Почта России» 50 тыс. кв. м в складском комплексе «Внуково-2».



После рекордных значений в 2018 году, когда объем сделок на рынке складской недвижимости Московского региона превысил 1,8 млн кв. м, по итогам этого года ожидается снижение данного показателя на 6%. Однако ожидаемый объем сделок все равно будет достаточно высоким – около 1,7 млн кв. м. 

Константин Фомиченко, директор департамента складской и индустриальной недвижимости, отмечает: «Некоторое снижение объемов сделок в Московском регионе компенсируется ростом спроса на качественные складские объекты в регионах. Данный спрос выражается не только в большем количестве заявок, которые поступают в нашу компанию, но и реальными сделками: по итогам 2019 года мы ожидаем двукратный рост объема сделок с качественной складской недвижимостью в регионах России – до 900 тыс. кв. м по сравнению с 450 тыс. кв. м в 2018 году».




Как и в предыдущие годы, основную долю в структуре сделок в Московском регионе занимают компании, представляющие сектор розничной торговли, – 32% от всего объема арендованных/купленных кв. м складской недвижимости. На логистические и транспортные компании приходится 24% сделок. Несмотря на некоторое снижение в общем объеме показателя компаний онлайн-торговли (с 12% по итогам 2018 года до 10% по итогам 2019 года), данный сегмент является одним из ключевых драйверов рынка. Многие игроки розничной торговли наряду с оффлайн-ритейлом развивают онлайн-формат, для чего также арендуют складские площади. Кроме того, онлайн-торговля влияет и на компании сектора логистики и транспорта, клиентами которых выступают операторы онлайн-ритейла.



В 2018 году средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на качественные склады в Московском регионе достигла своего минимального значения с 2010 года – 3 650 кв. м/год triple net[1]. Однако, начиная с I квартала 2019 года, аналитики Knight Frank отмечают рост ставок аренды, который связан как с дисбалансом рынка (высокий спрос при низком объеме свободного предложения), так и с ростом затрат на строительство. По предварительным оценкам, запрашиваемая средневзвешенная ставка аренды на сухие склады класса А на конец 2019 года составит 3 850 кв. м/год triple net. В целом рынок вошел в стадию роста ставок аренды, который продолжится и в 2020-2022 гг., но он, вероятнее всего, будет поступательным и не превысит 5% в год.



По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2020 году объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе увеличится до 1 млн кв. м, что связано с высоким спросом и низким объемом текущего свободного предложения. При этом увеличения доли вакантных площадей не ожидается, и она будет находиться в пределах 2-2,5% в 2020-2022 гг. 

По словам Константина Фомиченко, 2019 год стал показательным с точки зрения стабильно высокого объема поглощения в Московской области и вдвое возросшего поглощения в регионах, несмотря на низкий уровень вакантных площадей (3,9% в начале и 2,5% – в конце года в Московском регионе). Сложившаяся ситуация говорит о том, что для реализации своих планов развития потребители складских площадей обращают меньше внимания на текущую рыночную ситуацию и в большей степени ориентируются на свою стратегию. Компании готовы к долгосрочному планированию, а рынок идет по правильному пути, активно развиваясь. Сохранение этой тенденции мы увидим и в 2020 году, как и дальнейший рост региональных рынков и увеличение объема сделок на них.

[1] Triple net – здесь и далее, запрашиваемая ставка аренды без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей
 


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Материалы по теме

Точка зрения

Почему в эпоху ecommerce нужно инвестировать в логистическую недвижимость

Антон Комаров, директор департамента логистической недвижимости Accent Capital, о том, как поступать инвесторам, когда логистические центры станут одними из самых востребованных объектов коммерческой недвижимости в России и каким компаниям будет интересно увеличение складских площадей в ближайшем будущем.
 
03.12
Исследования рынка

Офисы и склады класса C в Москве: итоги III квартала

Как изменились арендные ставки и вакансия в офисном и складском сегменте класса С в Москве в III квартале 2019 года, проанализировали эксперты компании «ПРОФИС Недвижимость».

22.11
Экспертный анализ

Склады Петербурга: итоги 9 месяцев 2019 года от Colliers International

Рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга за девять месяцев 2019 г. пополнился 89 тыс.  кв. м и достиг объема 3,04 млн кв. м. За этот период в эксплуатацию было введено пять складских зданий.
28.10

журнал CRE 11-12 (389-390)

Июнь (1-2)
Журнала можно купить в редакции (тел. 8-499-490-04-79). Номер вышел при поддержке:   Алютех https://alutech-group.com/   MD Facility Management www.mdpm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru В НОМЕРЕ: Актуально ЛЕДНИКОВЫЙ ПЕРИОД Насколько холодное противостояние лидеров России и Запада заморозило инвестиции     Тема номера КОРОННЫЕ ФОРМАТЫ Какие решения будут актуальны уже завтра?   Тенденции СПАСИБО ЗА ПОКУПКУ В продуктовом ритейле продолжается консолидаци...

Популярное

Игроки рынка

На российский рынок выходит новый брокер

Компания Avison Young, входящая в топ-10 международного рейтинга брендов коммерческой недвижимости, будет развиваться в России на базе брокерского и консалтингового подразделений GVA Sawyer.
27.07
Проект

Если Агаларов не идет на рынок, то рынок идет к Агаларову

Филиал «Даниловского рынка» займет 3000 кв. м в проекте Эмина Агаларова Estate Mall.

26.07
Сделка

АШАН снял 40 000 кв. м в «Русич-Холмогоры»

Около 16 тыс. кв. м будут отданы под специфические температурные режимы ритейлера. Это возможно крупнейшая сделка для традиционного ритейла на складском рынке в этом году.
26.07
Сделка

БЦ «Автозаводский» приобрел китайский инвестор

Консультантом сделки по продаже делового центра площадью около 6 тыс. кв. м выступила входящая в ассоциацию КОКОН компания Century 21 Street Realty.

28.07
Сделка

Hochland выбрал для офиса Space1 ЛеФОРТ

Производитель сыра займет пространство площадью 1142 кв. м. Консультантом сделки выступила компания JLL.

26.07
Проект

На Вернадского объединят фуд-холл, коворкинг и барное пространство

Общая площадь семиэтажного здания 4Rooms City составит 36 тыс. кв. м. Открытие запланировано на ближайшую осень.
26.07
Открытие

«ДНС» открыл магазин нового формата в ТРЦ «Мозаика»

Площадь точки составляет 1 845 кв. м. В проекте реализованы сервисные зоны, кофе-зона, а также появится игровая зона с приставками Nintendo.
27.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre