По предварительным итогам 2019 года общий объем предложения на рынке складской недвижимости России составил около 27,2 млн кв. м, из которых 55% или чуть более 15 млн кв. м расположено в Московском регионе, согласно данным исследования компании Knight Frank. За год общий объем предложения в столичном регионе увеличился на 6%.
В текущем году в Московском регионе введено в эксплуатацию около 850 тыс. кв. м качественных складских площадей, что в целом соответствует значениям 2018 года (805 тыс. кв. м). При этом, как и в прошлом году, эксперты отмечают, что в общем объеме нового строительства доля спекулятивных складов составляет менее 50%, а по предварительным данным, 27% введенных площадей построено для собственных нужд и 29% – реализовано по схеме built-to-suit.
В целом в Knight Frank отмечают стабильное развитие рынка складской недвижимости, которое выражается как в объемах нового строительства, так и в устойчивом спросе, который приводит к снижению вакансии. По предварительным итогам 2019 года, доля вакантных площадей в Московском регионе снизится по сравнению с 2018 годом на 1,7 п. п. и составит 2,5% – рекордно низкое значение с 2013 года.
Снижение объемов спекулятивного строительства на столичном рынке складской недвижимости отражается и на структуре сделок – растет доля сделок на вторичном рынке. По предварительным оценкам, в 2019 году их доля увеличится до 59% от всего объема сделок. Для сравнения в 2017 году аналогичный показатель достигал 44%.
Низкие объемы нового строительства и меняющиеся требования пользователей складских площадей к логистике и зданиям заставляют многих операторов отказаться от аренды/покупки готовых складских комплексов на рынке первичной аренды в пользу строительства собственных складов по схеме с привлечением генерального подрядчика или built-to-suit. Так, по итогам 2019 года ожидается, что доля сделок спекулятивной аренды/продажи на первичном рынке составит 41% от всего объема сделок, снизившись на 9 п.п. по сравнению с 2018 годом. Среди наиболее значимых сделок со складами под собственные нужды стоит выделить покупку компанией «Почта России» 50 тыс. кв. м в складском комплексе «Внуково-2».
После рекордных значений в 2018 году, когда объем сделок на рынке складской недвижимости Московского региона превысил 1,8 млн кв. м, по итогам этого года ожидается снижение данного показателя на 6%. Однако ожидаемый объем сделок все равно будет достаточно высоким – около 1,7 млн кв. м.
В текущем году в Московском регионе введено в эксплуатацию около 850 тыс. кв. м качественных складских площадей, что в целом соответствует значениям 2018 года (805 тыс. кв. м). При этом, как и в прошлом году, эксперты отмечают, что в общем объеме нового строительства доля спекулятивных складов составляет менее 50%, а по предварительным данным, 27% введенных площадей построено для собственных нужд и 29% – реализовано по схеме built-to-suit.
В целом в Knight Frank отмечают стабильное развитие рынка складской недвижимости, которое выражается как в объемах нового строительства, так и в устойчивом спросе, который приводит к снижению вакансии. По предварительным итогам 2019 года, доля вакантных площадей в Московском регионе снизится по сравнению с 2018 годом на 1,7 п. п. и составит 2,5% – рекордно низкое значение с 2013 года.
Снижение объемов спекулятивного строительства на столичном рынке складской недвижимости отражается и на структуре сделок – растет доля сделок на вторичном рынке. По предварительным оценкам, в 2019 году их доля увеличится до 59% от всего объема сделок. Для сравнения в 2017 году аналогичный показатель достигал 44%.
Низкие объемы нового строительства и меняющиеся требования пользователей складских площадей к логистике и зданиям заставляют многих операторов отказаться от аренды/покупки готовых складских комплексов на рынке первичной аренды в пользу строительства собственных складов по схеме с привлечением генерального подрядчика или built-to-suit. Так, по итогам 2019 года ожидается, что доля сделок спекулятивной аренды/продажи на первичном рынке составит 41% от всего объема сделок, снизившись на 9 п.п. по сравнению с 2018 годом. Среди наиболее значимых сделок со складами под собственные нужды стоит выделить покупку компанией «Почта России» 50 тыс. кв. м в складском комплексе «Внуково-2».
После рекордных значений в 2018 году, когда объем сделок на рынке складской недвижимости Московского региона превысил 1,8 млн кв. м, по итогам этого года ожидается снижение данного показателя на 6%. Однако ожидаемый объем сделок все равно будет достаточно высоким – около 1,7 млн кв. м.
Константин Фомиченко, директор департамента складской и индустриальной недвижимости, отмечает: «Некоторое снижение объемов сделок в Московском регионе компенсируется ростом спроса на качественные складские объекты в регионах. Данный спрос выражается не только в большем количестве заявок, которые поступают в нашу компанию, но и реальными сделками: по итогам 2019 года мы ожидаем двукратный рост объема сделок с качественной складской недвижимостью в регионах России – до 900 тыс. кв. м по сравнению с 450 тыс. кв. м в 2018 году».
Как и в предыдущие годы, основную долю в структуре сделок в Московском регионе занимают компании, представляющие сектор розничной торговли, – 32% от всего объема арендованных/купленных кв. м складской недвижимости. На логистические и транспортные компании приходится 24% сделок. Несмотря на некоторое снижение в общем объеме показателя компаний онлайн-торговли (с 12% по итогам 2018 года до 10% по итогам 2019 года), данный сегмент является одним из ключевых драйверов рынка. Многие игроки розничной торговли наряду с оффлайн-ритейлом развивают онлайн-формат, для чего также арендуют складские площади. Кроме того, онлайн-торговля влияет и на компании сектора логистики и транспорта, клиентами которых выступают операторы онлайн-ритейла.
В 2018 году средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на качественные склады в Московском регионе достигла своего минимального значения с 2010 года – 3 650 кв. м/год triple net[1]. Однако, начиная с I квартала 2019 года, аналитики Knight Frank отмечают рост ставок аренды, который связан как с дисбалансом рынка (высокий спрос при низком объеме свободного предложения), так и с ростом затрат на строительство. По предварительным оценкам, запрашиваемая средневзвешенная ставка аренды на сухие склады класса А на конец 2019 года составит 3 850 кв. м/год triple net. В целом рынок вошел в стадию роста ставок аренды, который продолжится и в 2020-2022 гг., но он, вероятнее всего, будет поступательным и не превысит 5% в год.
По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2020 году объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе увеличится до 1 млн кв. м, что связано с высоким спросом и низким объемом текущего свободного предложения. При этом увеличения доли вакантных площадей не ожидается, и она будет находиться в пределах 2-2,5% в 2020-2022 гг.
По словам Константина Фомиченко, 2019 год стал показательным с точки зрения стабильно высокого объема поглощения в Московской области и вдвое возросшего поглощения в регионах, несмотря на низкий уровень вакантных площадей (3,9% в начале и 2,5% – в конце года в Московском регионе). Сложившаяся ситуация говорит о том, что для реализации своих планов развития потребители складских площадей обращают меньше внимания на текущую рыночную ситуацию и в большей степени ориентируются на свою стратегию. Компании готовы к долгосрочному планированию, а рынок идет по правильному пути, активно развиваясь. Сохранение этой тенденции мы увидим и в 2020 году, как и дальнейший рост региональных рынков и увеличение объема сделок на них.
[1] Triple net – здесь и далее, запрашиваемая ставка аренды без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей
