Предложение
Объем нового предложения на рынке торговой недвижимости Москвы в 2019 году впервые с 2014 года продемонстрировал положительную динамику относительно прошлого года, согласно данным исследования компании Knight Frank. За год в Москве было открыто 8 новых торговых объектов с GLA 234,3 тыс. кв. м, что на 73% превышает объема ввода 2018 года. Предложение действующих объектов по итогам 2019 года составляет 6,59 млн кв. м арендопригодной площади (GBA – 13,1 млн кв. м).
Эксперты отмечают «разнородность» типов новых торговых объектов:
- Классический формат торгового центра суперрегионального формата представлен открывшимся в составе МФК торговым центром «Саларис» (GLA – 105 тыс. кв. м), на который пришлось 45% от общего объема ввода за весь год.
- Были открыты два ожидаемых торговых центра районного масштаба – ТЦ «Галеон» (GLA – 14 тыс. кв. м) и ТЦ «Гавань» (GLA – 18,2 тыс. кв. м).
- Введен в эксплуатацию второй специализированный объект ГК «Киевская площадь» – мебельный торговый центр «Гранд Юг», а также вторые фазы объектов ТРЦ «Южный» (GLA – 20 тыс. кв. м) и дисконт–центра «Орджоникидзе 11» (GLA – 10 тыс. кв. м).
- В конце 2019 года также состоялось открытие первого объекта редевелопмента старых московских кинотеатров в формате community center – ТЦ «Ангара» (GLA – 6,8 тыс. кв. м) от ADG Group.
- Кроме того, на рынок вышел первый аутлет премиального сегмента – Novaya Riga Outlet Village (GLA – 25,2 тыс. кв. м).
Тенденция на рост числа торговых центров малого формата в Москве отмечалась еще в начале 2018 года. В 2019 году было открыто 3 небольших районных ТЦ: «Багратионовский», «Моя Ветка» и «Этажи», арендопригодная площадь которых не превышает 5 тыс. кв. м.
Источник: Knight Frank Research, 2019
Вакансия
По итогам 2019 года сохраняется стабильная динамика сокращения доли вакантных площадей. Уровень вакансии в торговых центрах столицы сократился на 0,9 п.п. по сравнению с 2018 годом и составил 6,1%.
За прошедший год значительно снизился уровень вакансии в ТРЦ «Мозаика», который находится в стадии обновления, и в ТЦ «Бутово-Молл», проводящем активную арендную кампанию, – уровень вакансии сократился до 10%. Наибольший объем вакансии остается в ТРЦ «Zеленопарк» и ТРК MARI – 27%.
Согласно анонсированным девелоперами планам, в 2020 году на столичном рынке готовятся к вводу 36 торговых центров суммарной арендопригодной площадью 999,8 тыс. кв. м, треть объема которых (GLA 294,7 тыс. кв. м) – переносы открытий с 2019 года. Заявлены такие крупные торговые объекты, как: ТРЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м), ТПУ «Селигерская» (GLA 145 тыс. кв. м), ТЦ на Ярославском шоссе (GLA 144 тыс. кв. м), ТЦ «Город Косино» (GLA 72 тыс. кв. м) и проект ТЦ на Аминьевском шоссе от ГК «Ташир» – Kvartal West (GLA 68 тыс. кв. м). Также ожидается открытие профессиональных аутлет-центров премиального и люксового сегмента: The Outlet Moscow (фаза 1, GLA 14,5 тыс. кв. м) и Vnukovo Premium Outlet (GLA 11,9 тыс. кв. м). Значительный объем предложения ожидается за счет ТРЦ в составе ТПУ.
Несмотря на планы по открытию до конца 2020 года рекордного для последнего десятилетия объема в почти 1 млн кв. м, арендные кампании, повторяя ситуацию 2016-2019 гг., требуют больших временных затрат, что сказывается на реальных сроках ввода в эксплуатацию. В связи с этим часть открытий торговых центров, заявленных в 2020 году, вероятно, будет перенесена на 2021 год.
Коммерческие условия
По итогам 2019 года не было отмечено значительных изменений ставки аренды на помещения в торговых центрах Москвы. В течение года фиксировались только небольшие колебания по уровню верхней ставки процента с товарооборота в пределах 3-7%, связанные в большей степени с индексацией в результате переподписания договоров. Для операторов торговой галереи ставка операционных расходов составила 6 000-10 000 руб./кв. м/год, для якорных арендаторов – 1 500-3 000 руб./кв. м/год. Стоимость операционных расходов в сравнении с годом ранее не изменилась.
Прогнозы
На фоне ввода новых торговых площадей в 2019 году эксперты Knight Frank ожидают дальнейшего небольшого увеличения доли вакантных площадей до 8%, однако вакансия в стабилизированных торговых центрах, работающих больше двух лет, будет снижаться. В ближайшей перспективе выход новых марок будет сдерживаться тенденцией на сокращение вакансии, которая связана с минимальным вводом качественных торговых площадей, при сохранении неблагоприятного экономического влияния. Несмотря на это, ожидается, что бренды российских дизайнеров будут активно развиваться.
Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank, отмечает:
«Впервые с 2014 года мы наблюдаем положительную динамику объемов ввода новых торговых площадей даже несмотря на перенос сроков открытия целого ряда проектов. В 2020 году анонсирован существенный объем ввода – GLA порядка 1 млн кв. м. Если хотя бы 60% от заявленного объема случится, то это будет еще и рекордный ввод торговых площадей за последние 5-6 лет. Однако такой объем нового предложения может повлиять на рост вакансии и ставок аренды в объектах, которые давно экспонируются на рынке».
