Не все офисы одинаково полезны

Павел Федоров, исполнительный директор компании Space 1
 
2618

Арендаторы, потерявшие доходы в пандемию, экономят на квадратных метрах, при этом хотят сохранить их просторными, технологичными и безопасными. Арендодатели, в свою очередь, заинтересованы в ликвидности этих метров. Результат: на рынке коммерческой недвижимости растет интерес к гибким офисам. Но, оказывается, даже профессиональные участники рынка, включая профильные СМИ и консультантов, до сих пор часто не видят различий между двумя видами гибкого офиса – коворкингом и сервисным. А они есть, и принципиальные.

Договоримся о терминах

Люди, не знакомые с предметом, «гибким офисом», сегодня чаще всего называют коворкинг. Отчасти путаница объясняется тем, что коворкинги появились раньше, их запомнили, в них многие побывали или поработали. Но сервисный офис отличается от коворкинга: в том, каким арендаторам он подходит, в принципах организации рабочих мест, информационной безопасности, величине площадей, сроках аренды, количестве и качестве предоставляемых услуг. И сегодня именно сервисный офис становится наиболее востребованным форматом.

Площади: размер имеет значение

Хотя коворкинги и сервисные офисы по размеру площадей различаются, в статистике аналитики рынка пока учитывают их вместе, исходя из общих параметров: 1) арендатору не приходится заниматься отделкой, организацией и управлением офисом; 2) срок аренды гибкий; 3) заехать и начать работать в помещении можно очень быстро. Cushman & Wakefield отмечает, что «доля гибких офисов Москвы составляет около 1,5%», замечая, правда, что этот сегмент (в отличие от коммерческой недвижимости в целом) единственный растет более чем на 50% в год.



Сегодня во многих крупных компаниях значительная часть сотрудников перешла на удаленный формат работы, и есть ощущение, что в среднесрочной перспективе это станет новой нормой. Компании не только заботятся о здоровье персонала, но и понимают, что для успешной работы не обязательно всем сотрудникам постоянно находиться в одном помещении. Офисы многих крупных арендаторов опустели, им приходится платить за воздух, который гуляет по пустым кабинетам. Самые дальновидные стараются сдать освободившиеся помещения в субаренду, особенно те, у кого срок обязательств по аренде составляет не менее трех лет и чьи помещения имеют смешанную или открытую планировку и достаточную мощность инженерных систем. Так поступила компания EY (один из международных лидеров в области аудита, налогообложения, стратегии, сделок и консалтинга) и сдала в субаренду Space 1 свои избыточные площади по схеме Revenue Sharing («доля в выручке»).

А те компании, у которых срок аренды заканчивается, активно ищут меньшие по площади, но более эффективные помещения. Так поступили один из крупнейших застройщиков страны ГК «ФСК» и международный брокер Cushman & Wakefield. Сам факт, что такие профессиональные игроки в сфере недвижимости выбрали сервисный офис, позволяет говорить о переходе этого рынка на новый этап.

По данным Cushman & Wakefield, к осени 2020 г. освободилось около 430 000 кв. м офисов, которые были заняты арендаторами по долгосрочным договорам. Полагаю, четверть площадей от освободившегося стока спокойно могут поглотить операторы сервисных офисов. Только мы, например, готовы рассмотреть к субаренде в рамках Revenue Sharing от 30 000 до 50 000 кв. м таких площадей.
Крупные компании, которые оптимизируют офисные площади, не готовы жертвовать комфортом своих сотрудников. Поэтому при переезде в гибкие пространства рассматривают локации в центральном деловом районе столицы в зданиях класса А, В и В+, а также в «Москве-Сити». В этих районах представлены и гибкие офисы, и коворкинги, но в этих форматах есть принципиальные различия.

Сроки: короче, еще короче

Общее преимущество гибких офисов и коворкингов перед классической арендой – это возможность коротких сроков аренды, а значит, мобильность и отсутствие долгосрочных обязательств.

Маленьким компаниям, стартапам до 30 человек, фрилансерам, конечно, удобнее пользоваться коворкингом, чем заключать долгосрочный договор с отдельным классическим офисом. Тем более что после пандемии сроки аренды многие коворкинги поменяли: сегодня там можно снять место под офис даже на один день, а раньше было не менее месяца. Коворкинги ввели возможность «отложенного» использования арендованного пространства: арендатор предоплачивает какое-то количество дней, а использует их тогда, когда будет удобно. В классической аренде такого никогда не было.

У сервисных офисов, которые удобны для средних и крупных компаний от 30 до нескольких сотен сотрудников, сроки аренды более длинные, чем в коворкингах, но по сравнению с классической арендой они все равно короче в разы: от 1 года против классических 4–7 лет.

Если у компании выросло количество сотрудников, в коворкинге нужно платить за каждое дополнительное рабочее место. А в сервисном офисе арендатор может бесплатно увеличивать количество рабочих мест внутри арендуемого блока – это предусмотрено договором с сервисным оператором и входит в стоимость аренды, а в инженерные коммуникации изначально заложены возможные трансформации. Если же сотрудников вдруг стало больше в разы и все-таки придется переезжать, то более короткий по сравнению с «классикой» срок аренды сервисного офиса убережет от неудобств долгосрочных договоров.

Внутренний мир офиса: свое и чужое

Внутреннее устройство и «убранство» офиса в каждом из двух форматов также различны. В коворкинге в силу его планировки все компании-резиденты как бы перемешаны: все видят всех, все пересекаются друг с другом. Сервисный офис сдается целиком под одну компанию: он имеет свой ресепшн, свою кухню-столовую, свои зоны отдыха, свой гардероб и санузел. И главное, свою собственную IT-структуру, что гарантирует компании информационную безопасность.



Коворкинги привлекают маленькие компании и отдельных резидентов тем, что им не нужно покупать мебель и оборудование – ее использование входит в стоимость аренды. Действительно: собрали команду на полгода, поработали над проектом, и если он «не взлетел», то разошлись, а куда девать технику или мебель – голова не болит. А если «взлетел»? Тут уже стоит задуматься и об отдельном помещении, где никто не мешает, и об организации пространства в нем так, как удобно компании, а не соседям по коворкингу, и об информационной безопасности.

И о брендировании, ведь офис – это визитная карточка, его корпоративный дизайн призван транслировать ценности компании как сотрудникам, так и партнерам. Но коворкинг не может менять дизайн и брендировать помещение под каждого из многочисленных клиентов. Сервисные же офисы в рамках договора с арендатором занимаются и дизайном, и брендированием, и перепланировкой (выделение отдельных кабинетов, увеличение или уменьшение количества рабочих мест), и мебельными или техническими требованиями заказчика. Например, если арендатор – IT-компания - и нужна стена из экранов, чтобы в режиме 24х7 отслеживать ситуацию на серверах, в коворкинге их не развесишь, они будут мешать другим резидентам. Или часть компании работает удаленно, а часть – в офисе, и требуется постоянно устраивать видео-совещания. Под это в коворкинге потребуется часто арендовать выделенную переговорную, что не всегда возможно. В сервисном же офисе можно установить свои правила, обустроить его под свое специфическое ТЗ, зонировать пространство по собственному усмотрению.



Вывод: у коворкингов и сервисных офисов разная целевая аудитория. У коворкингов – мелкие арендаторы без специфических запросов: «человек+компьютер+кофемашина». Кстати, о кофе и других съедобных и несъедобных расходниках: в сервисных офисах заботу о них полностью берут на себя операторы, как и оплату коммунальных услуг.

Целевая аудитория сервисных офисов – крупные компании, ищущие офис для размещения гибких проектных команд, и средние, быстрорастущие компании. Коворкинг они уже давно переросли. Но классическая аренда с длительными сроками и штрафом за досрочный выход из договора тоже не для них: им сложно планировать свои потребности в офисных площадях на долгосрочную перспективу. Значит, им нужен полноценный изолированный офис с современными техническими возможностями, но без «длинных» обязательств. А такой сегодня один – сервисный офис.


 


иГРОКИ РЫНКА

Space 1

Федоров Павел

Другое

Space 1

Материалы по теме

Исследования рынка

Как пандемия влияет на гибкие офисы?

Усиленное восстановление спроса на европейские свободные пространства предсказуемо замедлилось после вспышки коронавирусной инфекции.
14.10
Экспертный анализ

Офисы больше не нужны

Объем спроса в 3-м квартале 2020 г. на московском офисном рынке достиг минимума за последние 14 лет.
 
 
09.10
Экспертный анализ

Share More: об эволюции гибких офисных пространств

Несколько лет назад гибкий офис был форматом для студентов и фрилансеров, а сегодня такие рабочие пространства арендуют «Яндекс», «Тинькофф», X5 Retail Group… Спрос на гибкие рабочие пространства растет достаточно быстро, средний уровень заполняемости в Москве и Петербурге на сентябрь 2020 г. составляет 70-75%.   
06.10

журнал CRE 18 (396)

Октябрь 2
Вышел из печати второй октябрьский CRE №18 (396). Журнал выпущен при поддержке: Алютех https://alutech-group.com/   Raven Russia www.rrpa.ru   Группа компаний «Пионер» pioneer.ru   Knight Frank www.kf.expert   Apleona Group https://ru-hsg.apleona.com/   ФМ Сервис https://fmservice.ru/   Lynks Property Management www.lynkspm.com В НОМЕРЕ: Репортаж CRE FEDERAL AWARDS 2021: БЕЗ ПРОИГРАВШИХ! Регионы выходят из тени столицы! Именно эти слова рефреном звучали на прот...

Популярное

Проект

Radius Group расширяет «Южные Врата»

Radius Group приступил к строительству нового склада в индустриальном парке «Южные Врата». Площадь объекта составит более 30 000 кв. м.
19.10
Назначения

В SOK новый директор по маркетингу

Новым директором по маркетингу SOK стала Екатерина Белова. 
18.10
Назначения

Ольга Антонова теперь в Cushman & Wakefield

Ольга возглавила департамент торговой недвижимости консалтинговой компании.

18.10
Сделка

Кинотеатры ADG Group станут спортивнее

Фитнес-клубы DDX появятся в 5 районных центрах «Место встречи»: «Место встречи София», «Место встречи Ангара», «Место встречи Будапешт», «Место встречи Байконур» и «Место встречи Экран».
19.10
Проект

Sminex построит БЦ на Савеловской

Общая площадь девятиэтажного здания составит 12 тыс. кв. м.

18.10
Проект

ПИК построит два бизнес-центра в Москве

ПИК построит общественно-деловой центр площадью 12, 1 тыс. кв. м во 2-м проезде Перова Поля. Второй БЦ будет расположен на Озерной улице в Очаково-Матвеевском – площадь объекта составит 37,9 тыс. кв. м. 
19.10
Открытие

«Невский Центр» полюбил готовить

В ТК «Невский Центр» открылся магазин сети товаров для кухни Cook House на минус первом этаже. 
18.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre