Не все офисы одинаково полезны

Павел Федоров, исполнительный директор компании Space 1
 
3889
Арендаторы, потерявшие доходы в пандемию, экономят на квадратных метрах, при этом хотят сохранить их просторными, технологичными и безопасными. Арендодатели, в свою очередь, заинтересованы в ликвидности этих метров. Результат: на рынке коммерческой недвижимости растет интерес к гибким офисам. Но, оказывается, даже профессиональные участники рынка, включая профильные СМИ и консультантов, до сих пор часто не видят различий между двумя видами гибкого офиса – коворкингом и сервисным. А они есть, и принципиальные.

Договоримся о терминах

Люди, не знакомые с предметом, «гибким офисом», сегодня чаще всего называют коворкинг. Отчасти путаница объясняется тем, что коворкинги появились раньше, их запомнили, в них многие побывали или поработали. Но сервисный офис отличается от коворкинга: в том, каким арендаторам он подходит, в принципах организации рабочих мест, информационной безопасности, величине площадей, сроках аренды, количестве и качестве предоставляемых услуг. И сегодня именно сервисный офис становится наиболее востребованным форматом.

Площади: размер имеет значение

Хотя коворкинги и сервисные офисы по размеру площадей различаются, в статистике аналитики рынка пока учитывают их вместе, исходя из общих параметров: 1) арендатору не приходится заниматься отделкой, организацией и управлением офисом; 2) срок аренды гибкий; 3) заехать и начать работать в помещении можно очень быстро. Cushman & Wakefield отмечает, что «доля гибких офисов Москвы составляет около 1,5%», замечая, правда, что этот сегмент (в отличие от коммерческой недвижимости в целом) единственный растет более чем на 50% в год.



Сегодня во многих крупных компаниях значительная часть сотрудников перешла на удаленный формат работы, и есть ощущение, что в среднесрочной перспективе это станет новой нормой. Компании не только заботятся о здоровье персонала, но и понимают, что для успешной работы не обязательно всем сотрудникам постоянно находиться в одном помещении. Офисы многих крупных арендаторов опустели, им приходится платить за воздух, который гуляет по пустым кабинетам. Самые дальновидные стараются сдать освободившиеся помещения в субаренду, особенно те, у кого срок обязательств по аренде составляет не менее трех лет и чьи помещения имеют смешанную или открытую планировку и достаточную мощность инженерных систем. Так поступила компания EY (один из международных лидеров в области аудита, налогообложения, стратегии, сделок и консалтинга) и сдала в субаренду Space 1 свои избыточные площади по схеме Revenue Sharing («доля в выручке»).

А те компании, у которых срок аренды заканчивается, активно ищут меньшие по площади, но более эффективные помещения. Так поступили один из крупнейших застройщиков страны ГК «ФСК» и международный брокер Cushman & Wakefield. Сам факт, что такие профессиональные игроки в сфере недвижимости выбрали сервисный офис, позволяет говорить о переходе этого рынка на новый этап.

По данным Cushman & Wakefield, к осени 2020 г. освободилось около 430 000 кв. м офисов, которые были заняты арендаторами по долгосрочным договорам. Полагаю, четверть площадей от освободившегося стока спокойно могут поглотить операторы сервисных офисов. Только мы, например, готовы рассмотреть к субаренде в рамках Revenue Sharing от 30 000 до 50 000 кв. м таких площадей.
Крупные компании, которые оптимизируют офисные площади, не готовы жертвовать комфортом своих сотрудников. Поэтому при переезде в гибкие пространства рассматривают локации в центральном деловом районе столицы в зданиях класса А, В и В+, а также в «Москве-Сити». В этих районах представлены и гибкие офисы, и коворкинги, но в этих форматах есть принципиальные различия.

Сроки: короче, еще короче

Общее преимущество гибких офисов и коворкингов перед классической арендой – это возможность коротких сроков аренды, а значит, мобильность и отсутствие долгосрочных обязательств.

Маленьким компаниям, стартапам до 30 человек, фрилансерам, конечно, удобнее пользоваться коворкингом, чем заключать долгосрочный договор с отдельным классическим офисом. Тем более что после пандемии сроки аренды многие коворкинги поменяли: сегодня там можно снять место под офис даже на один день, а раньше было не менее месяца. Коворкинги ввели возможность «отложенного» использования арендованного пространства: арендатор предоплачивает какое-то количество дней, а использует их тогда, когда будет удобно. В классической аренде такого никогда не было.

У сервисных офисов, которые удобны для средних и крупных компаний от 30 до нескольких сотен сотрудников, сроки аренды более длинные, чем в коворкингах, но по сравнению с классической арендой они все равно короче в разы: от 1 года против классических 4–7 лет.

Если у компании выросло количество сотрудников, в коворкинге нужно платить за каждое дополнительное рабочее место. А в сервисном офисе арендатор может бесплатно увеличивать количество рабочих мест внутри арендуемого блока – это предусмотрено договором с сервисным оператором и входит в стоимость аренды, а в инженерные коммуникации изначально заложены возможные трансформации. Если же сотрудников вдруг стало больше в разы и все-таки придется переезжать, то более короткий по сравнению с «классикой» срок аренды сервисного офиса убережет от неудобств долгосрочных договоров.

Внутренний мир офиса: свое и чужое

Внутреннее устройство и «убранство» офиса в каждом из двух форматов также различны. В коворкинге в силу его планировки все компании-резиденты как бы перемешаны: все видят всех, все пересекаются друг с другом. Сервисный офис сдается целиком под одну компанию: он имеет свой ресепшн, свою кухню-столовую, свои зоны отдыха, свой гардероб и санузел. И главное, свою собственную IT-структуру, что гарантирует компании информационную безопасность.



Коворкинги привлекают маленькие компании и отдельных резидентов тем, что им не нужно покупать мебель и оборудование – ее использование входит в стоимость аренды. Действительно: собрали команду на полгода, поработали над проектом, и если он «не взлетел», то разошлись, а куда девать технику или мебель – голова не болит. А если «взлетел»? Тут уже стоит задуматься и об отдельном помещении, где никто не мешает, и об организации пространства в нем так, как удобно компании, а не соседям по коворкингу, и об информационной безопасности.

И о брендировании, ведь офис – это визитная карточка, его корпоративный дизайн призван транслировать ценности компании как сотрудникам, так и партнерам. Но коворкинг не может менять дизайн и брендировать помещение под каждого из многочисленных клиентов. Сервисные же офисы в рамках договора с арендатором занимаются и дизайном, и брендированием, и перепланировкой (выделение отдельных кабинетов, увеличение или уменьшение количества рабочих мест), и мебельными или техническими требованиями заказчика. Например, если арендатор – IT-компания - и нужна стена из экранов, чтобы в режиме 24х7 отслеживать ситуацию на серверах, в коворкинге их не развесишь, они будут мешать другим резидентам. Или часть компании работает удаленно, а часть – в офисе, и требуется постоянно устраивать видео-совещания. Под это в коворкинге потребуется часто арендовать выделенную переговорную, что не всегда возможно. В сервисном же офисе можно установить свои правила, обустроить его под свое специфическое ТЗ, зонировать пространство по собственному усмотрению.



Вывод: у коворкингов и сервисных офисов разная целевая аудитория. У коворкингов – мелкие арендаторы без специфических запросов: «человек+компьютер+кофемашина». Кстати, о кофе и других съедобных и несъедобных расходниках: в сервисных офисах заботу о них полностью берут на себя операторы, как и оплату коммунальных услуг.

Целевая аудитория сервисных офисов – крупные компании, ищущие офис для размещения гибких проектных команд, и средние, быстрорастущие компании. Коворкинг они уже давно переросли. Но классическая аренда с длительными сроками и штрафом за досрочный выход из договора тоже не для них: им сложно планировать свои потребности в офисных площадях на долгосрочную перспективу. Значит, им нужен полноценный изолированный офис с современными техническими возможностями, но без «длинных» обязательств. А такой сегодня один – сервисный офис.


 


иГРОКИ РЫНКА

Space 1

Федоров Павел

Другое

Space 1

Материалы по теме

Исследования рынка

Как пандемия влияет на гибкие офисы?

Усиленное восстановление спроса на европейские свободные пространства предсказуемо замедлилось после вспышки коронавирусной инфекции.
14.10
Экспертный анализ

Офисы больше не нужны

Объем спроса в 3-м квартале 2020 г. на московском офисном рынке достиг минимума за последние 14 лет.
 
 
09.10
Экспертный анализ

Share More: об эволюции гибких офисных пространств

Несколько лет назад гибкий офис был форматом для студентов и фрилансеров, а сегодня такие рабочие пространства арендуют «Яндекс», «Тинькофф», X5 Retail Group… Спрос на гибкие рабочие пространства растет достаточно быстро, средний уровень заполняемости в Москве и Петербурге на сентябрь 2020 г. составляет 70-75%.   
06.10

журнал CRE 5 (425)

Май, 2023
Вышел из печати майский CRE #5 (425) Журнал выпущен при поддержке: Comcity O1 Standard NF Group Sawatzky Property Management MD Facility Management PLT KR Properties MR-Group Raven Russia ГАЛС RD Management Central Properties Столица Менеджмент CORE.XP ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ Репортаж ТОЧКА ПРИТЯЖЕНИЯ  Фотоотчет с юбилейной премии CRE Moscow Awards 2023 Тема номера АРАБСКОЕ ЗОЛОТО По данным Bloomberg, в прошлом году россияне купили в Дубае больше всего недвижимости сре...

Популярное

Источник: Лента
Экспертный анализ

Большая игра

Участники рынка всё чаще говорят о возможном возвращении популярности формата гипермаркетов. Покупателей разочаровывает ограниченный ассортимент и выбор брендов в магазинах «у дома» с необходимостью посещать в итоге не одну торговую точку: вместо экономии времени и сил, они получают несколько очередей на кассах, тесноту и более высокие цены. Тренду на «большие магазины» способствует и оформление в отдельную категорию клиентов, которые принципиально не хотят иметь дела с интернет-заказами продуктов, а также растущий запрос на шопинг как досуг даже в Москве и Петербурге.
 
Текст: Влад Лория. Журнал CRE Retail
31.05
Источник: CRE, Земтин Данила
Игроки рынка

Эмин Агаларов покинул Crocus Group и создал Agalarov Development

Новая компания объединит в себе все направления, которые бизнесмен развивал параллельно с работой в Crocus Group: развитие ТЦ Estate Mall, курортного комплекса Sea Breeze, ресторанный бизнес, фитнес-центры, страхование.
30.05
Источник: cre.ru
Экспертный анализ

Топовый сегмент

Склады сохраняют первое место среди самых стабильных активов и наиболее интересных сегментов для инвестиций. Эксперты – о топовых проектах складов на рынке, которые введены недавно, строятся или анонсированы.

Автор: Алина Арсенина. Журнал CRE Склады и логистика, апрель 2023 г.
 
29.05
Источник: CRE
Сделка

Multicold выкупил склады ушедшего ритейлера Otto

Рыночная стоимость 46,8 тыс. кв. м складов в Тверской области оценивается в 2,3 млрд рублей, однако российскому оператору они могли достаться вдвое дешевле.
02.06
Источник: CRE
Переговоры

На Воздвиженке сдадут 8 000 кв. м офисов

Бывший офис Мосбиржи может занять Объединенная транспортно-экспедиционная компания. Годовая аренда такого объема для класса А в этой локации может составлять не менее 370 млн рублей. Консультантом выступает CORE.XP.
31.05
Источник: CRE
Сделка

В Manufaqtury на Поклонке арендовали около 4 800 кв. м гибких офисов

Компания «Дельрус» заняла помещения, которые ранее арендовал Сбер. Аренда такого объема может стоить порядка 350 млн рублей в год.
30.05
Источник: CRE
Аукцион

«Траст» продает здание с «Лентой»

Объект общей площадью 4,1 тыс. кв. м расположен в ВАО Москвы. Начальная стоимость составляет около 430 млн рублей.
01.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм