Инвестиции в недвижимость в России составили 258 млрд рублей

Аналитики компании Knight Frank подвели итоги 2020 года на рынке инвестиций в недвижимость России. Несмотря на негативные ожидания игроков рынка в начале пандемии, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг 257,8 млрд руб., что всего на 8% ниже прошлогоднего показателя. Падение оказалось сдержанным, однако на рынке наблюдаются поступательные структурные изменения, которые будут в дальнейшем формировать поведение инвесторов.
2251
С учетом изменения валютного курса, показатель общего объема инвестиций в недвижимость России в 2020 году, выраженный в долларах США, снизился на 18% г/г, что лучше аналогичного показателя в среднем по Европе, где, по предварительным данным, падение составило 27%, Азиатско-Тихоокеанского региона (-21%), а также США, где падение составило 37%.

По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia, последний значимый кризис на рынке инвестиций, наблюдавшийся в 2014 году, привел к снижению совокупного годового объема, номинированного в рублях, на 46%. Отсутствие столь сильного падения в текущий кризис обусловлено, в первую очередь, активным интересом девелоперов к площадкам под строительство прежде всего жилых проектов. Игроки рынка активно наращивают портфель площадок под будущий девелопмент жилья, показывающий большую устойчивость к кризисным явлениям, чем основные отрасли коммерческой недвижимости. Поведение инвесторов в стабилизированные активы при этом можно оценить как осторожное. Большинство профильных игроков предпочли отложить приобретения готовых объектов недвижимости, за исключением стабилизированных складских активов.

Период пандемии катализировал разницу между объектами высокого и более низкого качества: в период кризиса премиальные объекты во всех сегментах недвижимости показали большую устойчивость. Особенно это было отмечено в торговом сегменте.

Доля иностранных инвесторов стала минимальной с 2008 года, снизившись на 12 п.п. г/г до рекордно низких 6% против традиционных 15-25%. Факторами такого снижения являлись пандемия коронавируса, рекордное падение цен на нефть в первой половине года, а также анонсированный к введению 15%-й налог на доходы иностранных компаний, выводимые за границу. Ожидается, что в 2021 году и в следующие несколько лет показатель не будет превышать 10% от общего объема инвестиций.

Одним из важных итогов года стал максимальный объем инвестиций в складской сегмент за всю историю – в логистические и складские активы было вложено более 41 млрд руб. Глобальная заинтересованность инвесторов в складских объектах практически всех крупнейших рынков мира возросла в период пандемии и последующих ограничений. Логистические и складские объекты стали неотъемлемой частью развития рынка e-commerce.

Был отмечен возросший интерес инвестиционных фондов к диверсификации своего портфеля за счет приобретения современных складских комплексов с качественными арендаторами, генерирующими стабильный арендный доход. Так, крупнейшей сделкой 2020 года в складском сегменте стало приобретение фондом «Сбербанк – арендный бизнес 3» индустриального парка «PNK Парк Вешки» – сумма сделки достигла 9-10 млрд руб. Стоит отметить, что фонд управляет средствами розничных инвесторов, для которых безопасность инвестиций является одним из важнейших критериев выбора объекта для инвестирования. В текущем рынке такими активами оказались складские и логистические комплексы. Примером похожей покупки также можно назвать сделку с участием Knight Frank по покупке фондом «ВТБ Капитал – Рентный Доход», который также ориентирован на розничных инвесторов, двух объектов PNK – «PNK Парк Валищево» и «PNK Парк Толмачево». Активность крупных профильных игроков также остается высокой: можно отметить приобретение компанией PLT логистического парка «Север-1» за 7-8 млрд руб.

 
 

На фоне существенного снижения стоимости заемного финансирования в 2019-2020 гг. ставки капитализации продемонстрировали изменения, которые различаются от сегмента к сегменту. Для складов, которые продемонстрировали устойчивость к негативным эффектам из-за пандемии, ставки капитализации снизились на 1 п.п. и сейчас находятся в диапазоне 10,0–11,0% для премиальных складских активов Москвы и Московского региона. Офисный сегмент в период пандемии чувствовал себя менее уверено, чем складской, однако было закрыто несколько крупных сделок, в результате чего ставки капитализации на офисные объекты не изменились, и диапазон для премиальных объектов остался на уровне 9–10%. Для торговых объектов верхняя граница увеличилась на 0,5 п. п. в 2020 году, актуальный диапазон составляет 9,5–11,0%.

Стоит отметить, что подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации является стремлением к соблюдению общих рыночных тенденций. Тем не менее, в рамках текущего рынка, ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую и меньшую сторону, особенно относительно торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк.

 





По абсолютному значению инвестированных средств первое место заняли площадки под девелопмент – на них пришлось 49% общего объема 2020 года против 23% годом ранее. Рост доли инвестиций в этот сектор обусловлен несколькими факторами. Во-первых, снизилась активность сделок с готовыми объектами по причине повышенной неопределенности относительно традиционных объектов коммерческой недвижимости. Во-вторых, столь значимый рост поддержали факторы дешевой ипотеки и снижения ставок по депозитам, что подтолкнуло розничных покупателей и инвесторов к приобретению доступной им жилой недвижимости.
 
Алексей Новиков: «Хочется отметить, что мы наблюдаем следующие изменения на рынке, которые выражаются в том, что основным его драйвером постепенно становятся розничные инвесторы, которые выходят из банковских депозитов и активно выводят средства как на фондовый рынок, так и на рынок недвижимости. Их очевидным первым выбором становится жилая недвижимость, что разгоняет темпы и цены продаж и подталкивает девелоперов к активному формированию земельного банка. Дальнейшие прогнозы в данном отношении осложняются непредсказуемостью в отношении планов правительства по продолжению поддержки льготной ипотеки во второй половине 2021 года и далее».

Лидером роста доли инвестированных средств стал складской сегмент – доля в общем объеме увеличилась в восемь раз по сравнению с 2019 годом из-за возросшей заинтересованности инвесторов, в том числе и крупных российских инвестиционных фондов. В абсолютном выражении вложения в складской сектор также увеличились более чем в восемь раз (в 2019 году показатель был порядка 5 млрд руб.). Частично годовой восьмикратный рост вложений также можно связать с провальным, с точки зрения инвестиций в склады, 2019 годом. Тем не менее, по сравнению с более успешными 2015 и 2018 годами показатель все равно продемонстрировал двукратный рост. Стоит также отметить, что рынок складов по количеству квадратных метров и объему капитализации гораздо меньше других, и его доля никогда не сможет приблизиться к 50%, как, например, доля сектора площадок под девелопмент. Мы ожидаем сохранения интереса инвесторов к складским и логистическим активам и в 2021 году, с долей инвестиций в данный сектор на уровне до 15-20%.

Доля офисного сегмента в общей структуре 2020 года снизилась с 33% до 27% г/г. Относительно высокий показатель доли вложений сегмент сохранил благодаря крупным сделкам, закрытым в III и IV кварталах – покупке башни А в БЦ Skylight и БЦ Diamond Hall.

Существенное снижение доли инвестиций отмечено в торговой и гостиничной отраслях – показатель снизился до с 27% до 6% и с 7% до 2% соответственно. Такое падение объясняется более высокой степенью неопределенности данных сегментов. В 2021 году инвесторы, вероятно, продолжат с осторожностью заключать сделки с данными активами.

В 2021 году общая инвестиционная активность будет возобновляться, хоть пока и сдержанно. В зависимости от темпов восстановления экономики, годовой показатель будет составлять порядка 270-290 млрд руб., рост прогнозируется на уровне 5-15%. При этом, с ожидаемым усилением интереса инвесторов к складским активам, ставки капитализации могут продолжить снижение в данном сегменте.

 
Алексей Новиков отмечает: «Несмотря на неопределенность в экономике и ситуации в мире в 2020 году, результаты года для российского рынка недвижимости оказались более позитивными, чем это предполагалось в начале пандемии. Главным является факт изменения привычных подходов инвесторов, чье внимание резко переместилось на складской сегмент. Растущая потребность компаний в таких площадях будет генерировать стабильный поток инвестиций в объекте логистической инфраструктуры. Отдельно стоит отметить возрастающую на рынке активность инвестиционных фондов, привлекающих средства физических лиц для приобретения объектов коммерческой недвижимости. Доля сделок, закрытых в 2020 году с такими российскими участниками, как «Сбербанк Управление Активами», УК «Альфа-Капитал», «ВТБ Капитал – Рентный доход», составила порядка 8% совокупного инвестиционного объема, и мы ожидаем дальнейшее усиление позиций таких игроков на рынке инвестиций. Инвестиции в коммерческую недвижимость постепенно становятся все более доступны и небольшим частным инвесторам, аналогично с тем, как это сейчас происходит с рынком акций».
 
 


иГРОКИ РЫНКА

Knight Frank

Новиков Алексей

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Материалы по теме

Точка зрения

Инвестиции в статус и не только: куда вкладываются богатые люди

Коллекционирование принято считать дорогой забавой и престижным увлечением, на которое приятно тратить большие деньги. Оно дарит эстетическое наслаждение, радость обладания и душевный покой. Но может ли собрание уникальных вещей принести владельцу ощутимую выгоду и стать прибыльной инвестицией? Похоже, некоторые ультрахайнеты решают, что да, и посвящают себя созданию весьма необычных коллекций. Раскрывает тему Вероника Беляева, руководитель проектов по строительству R2 Asset Management.
01.02
Точка зрения

Коллективное инвестирование в объекты: почему регионы стали привлекать внимание

Заместитель генерального директора инвестиционной компании AKTIVO Константин Земсков рассказал о том, почему при существенном падении статистики по новой застройке в регионах, в 2021 году инвесторы нацелены строить объекты не в столице.
 
29.01
Экспертный анализ

Colliers ждет роста инвестиций

Международная консалтинговая компания Colliers International отметила оптимистичный настрой инвесторов относительно восстановления рынка в 2021 году, о чем свидетельствуют прогнозы для новых мировых рынков капитала. 98% инвесторов во всех регионах планируют нарастить свои портфели, а около 60% планируют расширить их более чем на 10%.

26.01

журнал CRE 11-12 (389-390)

Июнь (1-2)
Журнала можно купить в редакции (тел. 8-499-490-04-79). Номер вышел при поддержке:   Алютех https://alutech-group.com/   MD Facility Management www.mdpm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru В НОМЕРЕ: Актуально ЛЕДНИКОВЫЙ ПЕРИОД Насколько холодное противостояние лидеров России и Запада заморозило инвестиции     Тема номера КОРОННЫЕ ФОРМАТЫ Какие решения будут актуальны уже завтра?   Тенденции СПАСИБО ЗА ПОКУПКУ В продуктовом ритейле продолжается консолидаци...

Популярное

Игроки рынка

На российский рынок выходит новый брокер

Компания Avison Young, входящая в топ-10 международного рейтинга брендов коммерческой недвижимости, будет развиваться в России на базе брокерского и консалтингового подразделений GVA Sawyer.
27.07
Проект

Если Агаларов не идет на рынок, то рынок идет к Агаларову

Филиал «Даниловского рынка» займет 3000 кв. м в проекте Эмина Агаларова Estate Mall.

26.07
Сделка

АШАН снял 40 000 кв. м в «Русич-Холмогоры»

Около 16 тыс. кв. м будут отданы под специфические температурные режимы ритейлера. Это возможно крупнейшая сделка для традиционного ритейла на складском рынке в этом году.
26.07
Сделка

БЦ «Автозаводский» приобрел китайский инвестор

Консультантом сделки по продаже делового центра площадью около 6 тыс. кв. м выступила входящая в ассоциацию КОКОН компания Century 21 Street Realty.

28.07
Сделка

Hochland выбрал для офиса Space1 ЛеФОРТ

Производитель сыра займет пространство площадью 1142 кв. м. Консультантом сделки выступила компания JLL.

26.07
Проект

На Вернадского объединят фуд-холл, коворкинг и барное пространство

Общая площадь семиэтажного здания 4Rooms City составит 36 тыс. кв. м. Открытие запланировано на ближайшую осень.
26.07
Открытие

«ДНС» открыл магазин нового формата в ТРЦ «Мозаика»

Площадь точки составляет 1 845 кв. м. В проекте реализованы сервисные зоны, кофе-зона, а также появится игровая зона с приставками Nintendo.
27.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre