Инвестиции в недвижимость в России составили 258 млрд рублей

Аналитики компании Knight Frank подвели итоги 2020 года на рынке инвестиций в недвижимость России. Несмотря на негативные ожидания игроков рынка в начале пандемии, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг 257,8 млрд руб., что всего на 8% ниже прошлогоднего показателя. Падение оказалось сдержанным, однако на рынке наблюдаются поступательные структурные изменения, которые будут в дальнейшем формировать поведение инвесторов.
2648

С учетом изменения валютного курса, показатель общего объема инвестиций в недвижимость России в 2020 году, выраженный в долларах США, снизился на 18% г/г, что лучше аналогичного показателя в среднем по Европе, где, по предварительным данным, падение составило 27%, Азиатско-Тихоокеанского региона (-21%), а также США, где падение составило 37%.

По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia, последний значимый кризис на рынке инвестиций, наблюдавшийся в 2014 году, привел к снижению совокупного годового объема, номинированного в рублях, на 46%. Отсутствие столь сильного падения в текущий кризис обусловлено, в первую очередь, активным интересом девелоперов к площадкам под строительство прежде всего жилых проектов. Игроки рынка активно наращивают портфель площадок под будущий девелопмент жилья, показывающий большую устойчивость к кризисным явлениям, чем основные отрасли коммерческой недвижимости. Поведение инвесторов в стабилизированные активы при этом можно оценить как осторожное. Большинство профильных игроков предпочли отложить приобретения готовых объектов недвижимости, за исключением стабилизированных складских активов.

Период пандемии катализировал разницу между объектами высокого и более низкого качества: в период кризиса премиальные объекты во всех сегментах недвижимости показали большую устойчивость. Особенно это было отмечено в торговом сегменте.

Доля иностранных инвесторов стала минимальной с 2008 года, снизившись на 12 п.п. г/г до рекордно низких 6% против традиционных 15-25%. Факторами такого снижения являлись пандемия коронавируса, рекордное падение цен на нефть в первой половине года, а также анонсированный к введению 15%-й налог на доходы иностранных компаний, выводимые за границу. Ожидается, что в 2021 году и в следующие несколько лет показатель не будет превышать 10% от общего объема инвестиций.

Одним из важных итогов года стал максимальный объем инвестиций в складской сегмент за всю историю – в логистические и складские активы было вложено более 41 млрд руб. Глобальная заинтересованность инвесторов в складских объектах практически всех крупнейших рынков мира возросла в период пандемии и последующих ограничений. Логистические и складские объекты стали неотъемлемой частью развития рынка e-commerce.

Был отмечен возросший интерес инвестиционных фондов к диверсификации своего портфеля за счет приобретения современных складских комплексов с качественными арендаторами, генерирующими стабильный арендный доход. Так, крупнейшей сделкой 2020 года в складском сегменте стало приобретение фондом «Сбербанк – арендный бизнес 3» индустриального парка «PNK Парк Вешки» – сумма сделки достигла 9-10 млрд руб. Стоит отметить, что фонд управляет средствами розничных инвесторов, для которых безопасность инвестиций является одним из важнейших критериев выбора объекта для инвестирования. В текущем рынке такими активами оказались складские и логистические комплексы. Примером похожей покупки также можно назвать сделку с участием Knight Frank по покупке фондом «ВТБ Капитал – Рентный Доход», который также ориентирован на розничных инвесторов, двух объектов PNK – «PNK Парк Валищево» и «PNK Парк Толмачево». Активность крупных профильных игроков также остается высокой: можно отметить приобретение компанией PLT логистического парка «Север-1» за 7-8 млрд руб.

 
 

На фоне существенного снижения стоимости заемного финансирования в 2019-2020 гг. ставки капитализации продемонстрировали изменения, которые различаются от сегмента к сегменту. Для складов, которые продемонстрировали устойчивость к негативным эффектам из-за пандемии, ставки капитализации снизились на 1 п.п. и сейчас находятся в диапазоне 10,0–11,0% для премиальных складских активов Москвы и Московского региона. Офисный сегмент в период пандемии чувствовал себя менее уверено, чем складской, однако было закрыто несколько крупных сделок, в результате чего ставки капитализации на офисные объекты не изменились, и диапазон для премиальных объектов остался на уровне 9–10%. Для торговых объектов верхняя граница увеличилась на 0,5 п. п. в 2020 году, актуальный диапазон составляет 9,5–11,0%.

Стоит отметить, что подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации является стремлением к соблюдению общих рыночных тенденций. Тем не менее, в рамках текущего рынка, ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую и меньшую сторону, особенно относительно торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк.

 





По абсолютному значению инвестированных средств первое место заняли площадки под девелопмент – на них пришлось 49% общего объема 2020 года против 23% годом ранее. Рост доли инвестиций в этот сектор обусловлен несколькими факторами. Во-первых, снизилась активность сделок с готовыми объектами по причине повышенной неопределенности относительно традиционных объектов коммерческой недвижимости. Во-вторых, столь значимый рост поддержали факторы дешевой ипотеки и снижения ставок по депозитам, что подтолкнуло розничных покупателей и инвесторов к приобретению доступной им жилой недвижимости.
 
Алексей Новиков: «Хочется отметить, что мы наблюдаем следующие изменения на рынке, которые выражаются в том, что основным его драйвером постепенно становятся розничные инвесторы, которые выходят из банковских депозитов и активно выводят средства как на фондовый рынок, так и на рынок недвижимости. Их очевидным первым выбором становится жилая недвижимость, что разгоняет темпы и цены продаж и подталкивает девелоперов к активному формированию земельного банка. Дальнейшие прогнозы в данном отношении осложняются непредсказуемостью в отношении планов правительства по продолжению поддержки льготной ипотеки во второй половине 2021 года и далее».

Лидером роста доли инвестированных средств стал складской сегмент – доля в общем объеме увеличилась в восемь раз по сравнению с 2019 годом из-за возросшей заинтересованности инвесторов, в том числе и крупных российских инвестиционных фондов. В абсолютном выражении вложения в складской сектор также увеличились более чем в восемь раз (в 2019 году показатель был порядка 5 млрд руб.). Частично годовой восьмикратный рост вложений также можно связать с провальным, с точки зрения инвестиций в склады, 2019 годом. Тем не менее, по сравнению с более успешными 2015 и 2018 годами показатель все равно продемонстрировал двукратный рост. Стоит также отметить, что рынок складов по количеству квадратных метров и объему капитализации гораздо меньше других, и его доля никогда не сможет приблизиться к 50%, как, например, доля сектора площадок под девелопмент. Мы ожидаем сохранения интереса инвесторов к складским и логистическим активам и в 2021 году, с долей инвестиций в данный сектор на уровне до 15-20%.

Доля офисного сегмента в общей структуре 2020 года снизилась с 33% до 27% г/г. Относительно высокий показатель доли вложений сегмент сохранил благодаря крупным сделкам, закрытым в III и IV кварталах – покупке башни А в БЦ Skylight и БЦ Diamond Hall.

Существенное снижение доли инвестиций отмечено в торговой и гостиничной отраслях – показатель снизился до с 27% до 6% и с 7% до 2% соответственно. Такое падение объясняется более высокой степенью неопределенности данных сегментов. В 2021 году инвесторы, вероятно, продолжат с осторожностью заключать сделки с данными активами.

В 2021 году общая инвестиционная активность будет возобновляться, хоть пока и сдержанно. В зависимости от темпов восстановления экономики, годовой показатель будет составлять порядка 270-290 млрд руб., рост прогнозируется на уровне 5-15%. При этом, с ожидаемым усилением интереса инвесторов к складским активам, ставки капитализации могут продолжить снижение в данном сегменте.

 
Алексей Новиков отмечает: «Несмотря на неопределенность в экономике и ситуации в мире в 2020 году, результаты года для российского рынка недвижимости оказались более позитивными, чем это предполагалось в начале пандемии. Главным является факт изменения привычных подходов инвесторов, чье внимание резко переместилось на складской сегмент. Растущая потребность компаний в таких площадях будет генерировать стабильный поток инвестиций в объекте логистической инфраструктуры. Отдельно стоит отметить возрастающую на рынке активность инвестиционных фондов, привлекающих средства физических лиц для приобретения объектов коммерческой недвижимости. Доля сделок, закрытых в 2020 году с такими российскими участниками, как «Сбербанк Управление Активами», УК «Альфа-Капитал», «ВТБ Капитал – Рентный доход», составила порядка 8% совокупного инвестиционного объема, и мы ожидаем дальнейшее усиление позиций таких игроков на рынке инвестиций. Инвестиции в коммерческую недвижимость постепенно становятся все более доступны и небольшим частным инвесторам, аналогично с тем, как это сейчас происходит с рынком акций».
 
 


иГРОКИ РЫНКА

Knight Frank

Новиков Алексей

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Материалы по теме

Точка зрения

Инвестиции в статус и не только: куда вкладываются богатые люди

Коллекционирование принято считать дорогой забавой и престижным увлечением, на которое приятно тратить большие деньги. Оно дарит эстетическое наслаждение, радость обладания и душевный покой. Но может ли собрание уникальных вещей принести владельцу ощутимую выгоду и стать прибыльной инвестицией? Похоже, некоторые ультрахайнеты решают, что да, и посвящают себя созданию весьма необычных коллекций. Раскрывает тему Вероника Беляева, руководитель проектов по строительству R2 Asset Management.
01.02
Точка зрения

Коллективное инвестирование в объекты: почему регионы стали привлекать внимание

Заместитель генерального директора инвестиционной компании AKTIVO Константин Земсков рассказал о том, почему при существенном падении статистики по новой застройке в регионах, в 2021 году инвесторы нацелены строить объекты не в столице.
 
29.01
Экспертный анализ

Colliers ждет роста инвестиций

Международная консалтинговая компания Colliers International отметила оптимистичный настрой инвесторов относительно восстановления рынка в 2021 году, о чем свидетельствуют прогнозы для новых мировых рынков капитала. 98% инвесторов во всех регионах планируют нарастить свои портфели, а около 60% планируют расширить их более чем на 10%.

26.01

журнал CRE 20 (398)

ноябрь 2
 CRE №20 (398) ноябрь 2 Номер выпущен при поддержке  Raven Russia www.rrpa.ru CBRE www.cbre.ru В НОМЕРЕ: Тема номера ВРЕМЕНА КОДА   Опрос ПРОДУКТ НЕПРОТИВЛЕНИЯ СТОРОН   Тренды ТЦ ЭПОХИ ВОЗРОЖДЕНИЯ   Классификация ОФИСЫ ЛИШАТСЯ БУКВЫ «С»   Тенденции ЗДРАВСТВУЙТЕ   Ре ПОЛУОСТРОВ ГРИНВИЧ, ЛОНДОН, ВЕЛИКОБРИТАНИЯ  ...

Популярное

Открытие

В Преображенском открыли «Место встречи Янтарь»

В Преображенском открылся новый районный центр «Место встречи Янтарь». Среди якорных арендаторов - «Перекресток», DNS и Tele2. 
30.11
CRE News

Онлайн и офлайн: противостояние или коллаборация? Итоги 35-го Russian Breakfast

1 декабря в легендарной гостинице Hilton Ленинградская успешно прошел очередной традиционный Russian Breakfast – уже 35-й по счету.
 
 
01.12
Проект

«Леруа Мерлен» заработает на солнце в Волгоградской области

ГК «Вершина» построит для «Леруа Мерлен» солнечную электростанцию в Волгоградской области. 
29.11
Открытие

OZON открыл dark store в Москва-Сити

Площадь нового пространства составляет 1 000 кв. м. 
02.12
Сделка

«Иннотех» выбрал Renaissance Plaza

East Real привел IT компанию в бизнес-центр класса А в Санкт-Петербурге. Площадь арендованного офиса составила около 500 кв. м. 
29.11
Проект

В Сочи начали строить пятизвездочный отель

Гостиница на 400 номеров появится в составе комплекса делюкс-класса Mantera Seaview residence.
30.11
Сделка

БЦ «Лотос» увидел НЕБО

Строительная компания НЕБО арендовала ВИП-офис 588.6 кв. м в бизнес-центре «Лотос». 
30.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre