Мегаполисы во всем мире сейчас активно застраиваются, и российская столица не исключение. В развитии городов прослеживаются схожие тенденции: за неимением свободных площадок под застройку девелоперы осваивают под новые проекты бывшие промышленные зоны и реконструируют ветхие здания, изменяя их функциональное назначение и приспосабливая под современное использование. Чаще всего на таких участках появляются бизнес-центры или элитное жилье, реже – торговые объекты.
В 2017 году в столице объем первичного предложения в домах редевелопмента и реконструкции, по данным компании Knight Frank, составлял 660 лотов (26% от всех лотов на рынке), а в 2021 году предложение увеличилось уже до 880 лотов (40% от первичного предложения). Однако расположение объектов в центре столицы выглядит неоднородно. Больше всего таких проектов представлено в районах Дорогомилово (31%), Пресненский (20%) и Тверской (18%). В других же локациях города проектов минимальное количество: Арбат – 7%, Таганский – 7%, Хамовники – 5%, Остоженка – Пречистенка – 4%, Замоскворечье – 4%, Якиманка – 2%, Чистые пруды – 1%, Сретенка – 1%.
С перевесом на жилье
Какой именно объект появится в центре столицы в результате редевелопмента или реконструкции решают городские власти при согласовании проектной документации. Если здание разрешено использовать только под офисы, значит девелопер превратит реконструируемый объект в бизнес-центр. Однако наиболее востребованным сегментом в столице является жилье. Свободных территорий под его строительство в Москве мало, поэтому земельные участки в центре стоят дорого. Но в то же прибыль по завершению проекта будет в несколько раз превосходить объем вложенных инвестиций. Другими словами, при вложении в проект клубного элитного дома 100 рублей девелопер может выручить 300 рублей.
Самым невыгодным решением с точки зрения прибыльности будет реализация в центре города складского комплекса. Например, с вложенных 70 рублей в проект инвестор сможет получить только 100 рублей. Именно поэтому складов «последней мили» в ЦАО очень мало, в основном они строятся за пределами МКАД или в Подмосковье, где земля в разы дешевле.
Идеальный вариант для любого девелопера, особенно для крупного, – это промышленная территория, позволяющая построить в таких зонах полмиллиона или больше квадратных метров жилья. В ЦАО таких участков нет, зато здесь много заброшенных зданий, к примеру, бывших НИИ, которые интересны другим игрокам строительного бизнеса. Любое жилье, за исключением проектов с апартаментами, требует социальной нагрузки. При комплексном освоении территории власти обязывают девелопера возвести социальную инфраструктуру: школу, детский сад, поликлинику и пр. В элитных проектах такое тоже встречается, но обычно используется другая формула: девелопер вместо школы или детсада выплачивает в бюджет города дополнительные налоги.
Мал золотник
Проекты редевелопмента и реконструкции в центре Москвы не интересны крупным игрокам. Это объясняется тем, что доходность таких объектов высока в процентном соотношении, но в абсолютном объеме денег для крупных компаний она не столь велика. А вот для небольших девелоперов или инвестиционных фондов, особенно если в них участвуют физические лица, этот объем денежных средств вполне достаточен. Можно сказать, что это уникальная ниша, в которой работают не более десятка небольших игроков. Для них проще взять здание площадью 2–3 тыс. кв. метров под реконструкцию и достроить его до 15 тыс. кв. метров. Это оптимальный объем строительства в центре города, который власти могут согласовать, к тому же такой проект можно быстро построить и быстро продать. Реализация проекта от момента проектирования до ввода дома в эксплуатацию занимает не более 3–4 лет.
Некоторые проекты реконструкции допускают и новое строительство. Если на территории здания есть, например, парковочная площадка, то за счет нее на этом участке можно увеличить плотность строительства. В результате старое здание реконструируется и надстраивается, а рядом возводится новое. Продается такой объект как единый жилой комплекс.
Шагреневый кусок
В настоящее время в центре Москвы проекты редевелопмента и реконструкции реализуются на 15–20 площадках. Подсчитать количество потенциально перспективных для реализации площадок сложно, так как много земельных участков находится в собственности у различных частных лиц, которые их придерживают. Как правило, цены на такие лоты завышены и девелоперам невыгодно приобретать такие объекты, поскольку нет перспективы заработать на строительстве и продаже. Приобрести правильный объект по правильной цене – это половина успеха будущего проекта, но это достаточно длительный и сложный процесс. Для крупных девелоперов наличие земельного банка для застройки – это обязательное условие, в противном случае они рискуют стабильностью своего бизнеса. Для маленьких компаний это не проблема, потому что они могут в любой момент под новый проект собрать мобильную команду и потратить больше времени на поиск более привлекательной площадки.
В 2017 году в столице объем первичного предложения в домах редевелопмента и реконструкции, по данным компании Knight Frank, составлял 660 лотов (26% от всех лотов на рынке), а в 2021 году предложение увеличилось уже до 880 лотов (40% от первичного предложения). Однако расположение объектов в центре столицы выглядит неоднородно. Больше всего таких проектов представлено в районах Дорогомилово (31%), Пресненский (20%) и Тверской (18%). В других же локациях города проектов минимальное количество: Арбат – 7%, Таганский – 7%, Хамовники – 5%, Остоженка – Пречистенка – 4%, Замоскворечье – 4%, Якиманка – 2%, Чистые пруды – 1%, Сретенка – 1%.
С перевесом на жилье
Какой именно объект появится в центре столицы в результате редевелопмента или реконструкции решают городские власти при согласовании проектной документации. Если здание разрешено использовать только под офисы, значит девелопер превратит реконструируемый объект в бизнес-центр. Однако наиболее востребованным сегментом в столице является жилье. Свободных территорий под его строительство в Москве мало, поэтому земельные участки в центре стоят дорого. Но в то же прибыль по завершению проекта будет в несколько раз превосходить объем вложенных инвестиций. Другими словами, при вложении в проект клубного элитного дома 100 рублей девелопер может выручить 300 рублей.
Самым невыгодным решением с точки зрения прибыльности будет реализация в центре города складского комплекса. Например, с вложенных 70 рублей в проект инвестор сможет получить только 100 рублей. Именно поэтому складов «последней мили» в ЦАО очень мало, в основном они строятся за пределами МКАД или в Подмосковье, где земля в разы дешевле.
Идеальный вариант для любого девелопера, особенно для крупного, – это промышленная территория, позволяющая построить в таких зонах полмиллиона или больше квадратных метров жилья. В ЦАО таких участков нет, зато здесь много заброшенных зданий, к примеру, бывших НИИ, которые интересны другим игрокам строительного бизнеса. Любое жилье, за исключением проектов с апартаментами, требует социальной нагрузки. При комплексном освоении территории власти обязывают девелопера возвести социальную инфраструктуру: школу, детский сад, поликлинику и пр. В элитных проектах такое тоже встречается, но обычно используется другая формула: девелопер вместо школы или детсада выплачивает в бюджет города дополнительные налоги.
Мал золотник
Проекты редевелопмента и реконструкции в центре Москвы не интересны крупным игрокам. Это объясняется тем, что доходность таких объектов высока в процентном соотношении, но в абсолютном объеме денег для крупных компаний она не столь велика. А вот для небольших девелоперов или инвестиционных фондов, особенно если в них участвуют физические лица, этот объем денежных средств вполне достаточен. Можно сказать, что это уникальная ниша, в которой работают не более десятка небольших игроков. Для них проще взять здание площадью 2–3 тыс. кв. метров под реконструкцию и достроить его до 15 тыс. кв. метров. Это оптимальный объем строительства в центре города, который власти могут согласовать, к тому же такой проект можно быстро построить и быстро продать. Реализация проекта от момента проектирования до ввода дома в эксплуатацию занимает не более 3–4 лет.
Некоторые проекты реконструкции допускают и новое строительство. Если на территории здания есть, например, парковочная площадка, то за счет нее на этом участке можно увеличить плотность строительства. В результате старое здание реконструируется и надстраивается, а рядом возводится новое. Продается такой объект как единый жилой комплекс.
Шагреневый кусок
В настоящее время в центре Москвы проекты редевелопмента и реконструкции реализуются на 15–20 площадках. Подсчитать количество потенциально перспективных для реализации площадок сложно, так как много земельных участков находится в собственности у различных частных лиц, которые их придерживают. Как правило, цены на такие лоты завышены и девелоперам невыгодно приобретать такие объекты, поскольку нет перспективы заработать на строительстве и продаже. Приобрести правильный объект по правильной цене – это половина успеха будущего проекта, но это достаточно длительный и сложный процесс. Для крупных девелоперов наличие земельного банка для застройки – это обязательное условие, в противном случае они рискуют стабильностью своего бизнеса. Для маленьких компаний это не проблема, потому что они могут в любой момент под новый проект собрать мобильную команду и потратить больше времени на поиск более привлекательной площадки.
