Каковы перспективы редевелопмента в центре Москвы?

Редевелопмент промзон и реконструкция ветхих зданий в центре Москвы под элитное жилье стали уже закрепившимися трендами. Почему именно жилая недвижимость, кому интересны такие проекты и каковы дальнейшие перспективы этого направления, рассказал Станислав Жуков, директор рыночного развития инвестиционной группы ТРИНФИКО.

Мегаполисы во всем мире сейчас активно застраиваются, и российская столица не исключение. В развитии городов прослеживаются схожие тенденции: за неимением свободных площадок под застройку девелоперы осваивают под новые проекты бывшие промышленные зоны и реконструируют ветхие здания, изменяя их функциональное назначение и приспосабливая под современное использование. Чаще всего на таких участках появляются бизнес-центры или элитное жилье, реже – торговые объекты.

В 2017 году в столице объем первичного предложения в домах редевелопмента и реконструкции, по данным компании Knight Frank, составлял 660 лотов (26% от всех лотов на рынке), а в 2021 году предложение увеличилось уже до 880 лотов (40% от первичного предложения). Однако расположение объектов в центре столицы выглядит неоднородно. Больше всего таких проектов представлено в районах Дорогомилово (31%), Пресненский (20%) и Тверской (18%). В других же локациях города проектов минимальное количество: Арбат – 7%, Таганский – 7%, Хамовники – 5%, Остоженка – Пречистенка – 4%, Замоскворечье – 4%, Якиманка – 2%, Чистые пруды – 1%, Сретенка – 1%.

 С перевесом на жилье

Какой именно объект появится в центре столицы в результате редевелопмента или реконструкции решают городские власти при согласовании проектной документации. Если здание разрешено использовать только под офисы, значит девелопер превратит реконструируемый объект в бизнес-центр. Однако наиболее востребованным сегментом в столице является жилье. Свободных территорий под его строительство в Москве мало, поэтому земельные участки в центре стоят дорого. Но в то же прибыль по завершению проекта будет в несколько раз превосходить объем вложенных инвестиций. Другими словами, при вложении в проект клубного элитного дома 100 рублей девелопер может выручить 300 рублей.

Самым невыгодным решением с точки зрения прибыльности будет реализация в центре города складского комплекса. Например, с вложенных 70 рублей в проект инвестор сможет получить только 100 рублей.  Именно поэтому складов «последней мили» в ЦАО очень мало, в основном они строятся за пределами МКАД или в Подмосковье, где земля в разы дешевле.

Идеальный вариант для любого девелопера, особенно для крупного, – это промышленная территория, позволяющая построить в таких зонах полмиллиона или больше квадратных метров жилья. В ЦАО таких участков нет, зато здесь много заброшенных зданий, к примеру, бывших НИИ, которые интересны другим игрокам строительного бизнеса. Любое жилье, за исключением проектов с апартаментами, требует социальной нагрузки. При комплексном освоении территории власти обязывают девелопера возвести социальную инфраструктуру: школу, детский сад, поликлинику и пр. В элитных проектах такое тоже встречается, но обычно используется другая формула: девелопер вместо школы или детсада выплачивает в бюджет города дополнительные налоги.

 Мал золотник

Проекты редевелопмента и реконструкции в центре Москвы не интересны крупным игрокам. Это объясняется тем, что доходность таких объектов высока в процентном соотношении, но в абсолютном объеме денег для крупных компаний она не столь велика. А вот для небольших девелоперов или инвестиционных фондов, особенно если в них участвуют физические лица, этот объем денежных средств вполне достаточен. Можно сказать, что это уникальная ниша, в которой работают не более десятка небольших игроков. Для них проще взять здание площадью 2–3 тыс. кв. метров под реконструкцию и достроить его до 15 тыс. кв. метров. Это оптимальный объем строительства в центре города, который власти могут согласовать, к тому же такой проект можно быстро построить и быстро продать. Реализация проекта от момента проектирования до ввода дома в эксплуатацию занимает не более 3–4 лет.

Некоторые проекты реконструкции допускают и новое строительство. Если на территории здания есть, например, парковочная площадка, то за счет нее на этом участке можно увеличить плотность строительства. В результате старое здание реконструируется и надстраивается, а рядом возводится новое. Продается такой объект как единый жилой комплекс.

 Шагреневый кусок

В настоящее время в центре Москвы проекты редевелопмента и реконструкции реализуются на 15–20 площадках. Подсчитать количество потенциально перспективных для реализации площадок сложно, так как много земельных участков находится в собственности у различных частных лиц, которые их придерживают. Как правило, цены на такие лоты завышены и девелоперам невыгодно приобретать такие объекты, поскольку нет перспективы заработать на строительстве и продаже.  Приобрести правильный объект по правильной цене – это половина успеха будущего проекта, но это достаточно длительный и сложный процесс. Для крупных девелоперов наличие земельного банка для застройки – это обязательное условие, в противном случае они рискуют стабильностью своего бизнеса. Для маленьких компаний это не проблема, потому что они могут в любой момент под новый проект собрать мобильную команду и потратить больше времени на поиск более привлекательной площадки.
 
 


иГРОКИ РЫНКА

Управление и эксплуатация недвижимости

ГК ТРИНФИКО

Материалы по теме

Экспертный анализ

Почему редевелопмент офисов выгоднее нового строительства?

Согласно исследованию Colliers International, в первом квартале 2019 г. офисный рынок Санкт-Петербурга не пополнился ни одним спекулятивным объектом.
20.06
Точка зрения

Чисто английский редевелопмент

Егор Шишковский, основатель и управляющий директор компании LondonDom.com, Великобритания
 
11.03
Экспертный анализ

Офисный редевелопмент «серого пояса» Петербурга

Специалисты компании IPG.Estate отмечают, что на сегодняшний день порядка 400 га «серого пояса» Петербурга прошли процесс редевелопмента, из них 45% площадей были переформатированы под коммерческие функции, в том числе под административно-производственное назначение.

20.10

журнал CRE 9-10 (387-388)

Май (1-2)
CRE №9-10 Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ   Номер вышел при поддержке MD Facility Management www.mdpm.ru   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   Radius Group www.radiusrussia.com В НОМЕРЕ:   Фоторепортаж CRE Moscow AWARDS 2021: почти голливудская история   Девелопмент Не время перекраивать офисные карты   Актуально Из жизни принимающих отдыхающих Сможет ли ажиотажный спрос изменить отношение к южным курортам России?   Законодательство ...

Популярное

Открытие

«Байкал-Сервис» открыл РЦ под Ногинском

«Байкал-Сервис» увеличил число терминалов под Москвой.
 
09.06
Инвестиции

Aktivo купит Cubus

Компания Aktivo планирует приобрести ТРК Cubus в Кингисеппе.
 
07.06
Переговоры

AB Development построит штаб-квартиру «Газпром-медиа»

Ведутся переговоры по строительству объекта общей площадью более 47 тыс. кв. м на Мосфильмовской улице.
08.06
Игроки рынка

CBRE подарит «Центральному телеграфу» вторую жизнь

«Центральный телеграф» станет домом для флагманов.
 
09.06
Игроки рынка

В Шушарах продали 9 га земли

Посредником при продаже промышленных земель в самом складском районе Петербурга и области выступила компания SPB4RENT.
08.06
Открытие

В БЦ «Амальтея» открыли самый большой серфинг-центр в России

Проект Surf Brothers арендовал в бизнес-центре «Корпорации А.Н.Д.» 2800 кв. м сроком на 10 лет.
08.06
Сделка

Knight Frank будет управлять Nordway

Складской комплекс класса А площадью 107 000 кв. м перешел в управление Knight Frank PM.
 
07.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre