Knight Frank: Инвестиции в недвижимость приблизились к допандемийным, а Петербург опередил Москву

Аналитики Knight Frank подвели предварительные итоги I полугодия 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, общий объем инвестиций достиг 109,7 млрд руб., что на 17% выше результата первых шести месяцев 2020 года – показатель приблизился к допандемийному уровню 2019 года (116 млрд руб. в I полугодии 2019 года). Восстановление активности было особенно заметным во II квартале, когда объем вложений в активы превысил прошлогодний показатель практически в два раза.
5023
Изображение взято из источника: РБК Инвестиции
По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia, позитивные результаты I полугодия обусловлены общим оживлением рынка недвижимости и экономическим восстановлением, а также крупными сделками в наиболее активных сегментах: участки под девелопмент (доля которых составила 50% в общем объеме) и складские объекты (18%).
 
Несмотря на то, что совокупный объем инвестиций в первые шесть месяцев 2021 года оказался немного ниже аналогичного показателя I полугодия 2019 года, когда негативный эффект коронавирусных ограничений не влиял на показатели рынка, у инвесторов наблюдаются позитивные ожидания, связанные с текущей доходностью инструментов на рынке коммерческой недвижимости. Это позволяет говорить о потенциально высокой активности до конца года, по итогам которого объем инвестированных средств может оказаться столь же высоким, как в 2011, 2016 и 2019 годах – около 250-270 млрд руб. При этом стоит заметить, что структура инвестирования с тех пор заметно скорректировалась в сторону лидерства сегмента площадок под девелопмент.
 

 
 

С точки зрения доли инвестированных средств, лидером в I полугодии 2021 года снова стали площадки под девелопмент – 50% общего объема инвестиций против 62% годом ранее. С начала года наблюдается изменение географии инвестиций в этот сегмент: за первые шесть месяцев 2021 года 60% всех купленных земельных участков были реализованы в Санкт-Петербурге и только 40% – в Москве. В I полугодии 2020 года распределение между Санкт-Петербургом и Москвой составляло 14% и 85% соответственно. Девелоперы продолжают приобретать площадки в силу возросшего спроса на жилье в Санкт-Петербурге, и можно ожидать дальнейшего роста инвестиций в данный сегмент. При этом постепенное вымывание доступных и ликвидных площадок на рынке Москвы, а также усиление конкуренции со стороны крупнейших игроков рынка и дальше будут вести к децентрализации спроса на такие активы.
 


Новые постпандемийные реалии рынка привели к заметному росту интереса инвесторов к складской и логистической недвижимости, которая до сих пор находится на подъеме. В I полугодии 2021 года доля инвестиций в складские объекты в абсолютном выражении возросла более чем в два раза за год. В период с 2015 по 2019 год средняя доля вложений в складские активы составляла 5-7%, в то время как в 2020 году показатель составил уже 16%, а по итогам первого полугодия 2021 года – и вовсе 18%. Стоит отметить, что сделки в сегменте проходят с участием крупных инвестиционных фондов, которые ранее с настороженностью относились к складскому сегменту рынка: крупнейшие сделки во II квартале были заключены структурами «Сбер Управление Активами», «ВТБ Инфраструктурный Холдинг». Благодаря растущему спросу, ожидается доля инвестиций в логистические объекты на уровне не менее 15-20% от общего годового объема инвестиций.







С учетом высокого объема инвестирования в площадки под девелопмент в Санкт-Петербурге, доля Северной столицы в общем объеме достигла 43% против 18% годом ранее. Этот результат может скорректироваться до уровня 20-25% по итогам года. Также стоит отметить возросшую с 3% до 8% долю инвестиций в региональные рынки (объекты вне Москвы и Санкт-Петербурга), при этом основная доля вложений пришлась на региональные складские активы (87% от общего объема инвестиций в регионы России в I полугодии 2021 года). Таким образом, складской сегмент сместил торговый и гостиничный секторы, которые традиционно являлись лидерами по объему привлеченных инвестиций в регионах.
 
  
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg: «В Санкт-Петербурге основным драйвером инвестиционного рынка остается приобретение земельных участков под строительство жилой недвижимости. В прошлом году и в начале этого года, когда наблюдался высокий спрос на жилье, а по ряду причин объем предложения сокращался, застройщики искали новые участки под девелопмент. В результате был заключен ряд крупных сделок и анонсирован выход новых девелоперских проектов на рынок жилой недвижимости. Помимо этого, в Петербурге наблюдается увеличение интереса инвесторов к объектам складской недвижимости, что раньше было редким явлением. Но сейчас на волне активного развития складского рынка мы видим, что институциональные инвесторы обращают внимание на этот сегмент и готовы инвестировать в крупные проекты».
 

 
Несмотря на снижение доли в общем объеме инвестиций за год, девелоперы продолжают удерживать лидерство среди прочих типов инвесторов с долей в 50% по итогам I полугодия 2021 года.  Рынок жилой недвижимости остается высоколиквидным – сохраняются и активный спрос, и достаточно высокой уровень цен. Это стимулирует крупных игроков планировать новые проекты, для реализации которых необходим обширный земельный фонд. Если в прошлом году существенная доля девелоперов была обусловлена ростом спроса на земельные участки в Москве, то сейчас основным генератором является рынок Санкт-Петербурга. В 2020 году на петербургском рынке был зафиксирован дефицит предложения первичной жилой недвижимости, поэтому застройщики активизировались в аспекте приобретения площадок под девелопмент, что привело к серьезному росту объемов инвестиций в данный продукт и росту доли города в общем объеме вложений.
 
Отдельно стоит отметить возросшую долю в структуре спроса инвестиционных компаний и частных инвесторов, которая увеличилась с 19% до 42%. Причиной такого изменения стало снижение уровня неопределенности в отдельных сегментах, что позволило инвесторам быстрее принять решение о приобретении и перестать придерживаться «выжидательного подхода», характерного для 2020 года.
 
Также наблюдается сохранение тенденции к росту доли инвестиций со стороны управляющих компаний закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (УК ЗПИФН), таких как «Сбер Управление Активами», «ВТБ Капитал Управление активами», УК «Альфа-Капитал» или AKTIVO. С начала года доля вложений в объекты со стороны УК достигла 6%, тогда как в I полугодии 2020 года сделок с участием подобных игроков на рынке зафиксировано не было.
 

 
В соответствии с тенденцией прошлого года, доля иностранных инвесторов в I полугодии 2021 года оказалось на рекордно низком уровне – 2,3% против 6,9% годом ранее. Единственной сделкой с участием иностранного капитала была покупка компанией PLT логистического парка «Север-4». На снижение заинтересованности зарубежных игроков в российском рынке все еще влияют пандемийные ограничения и волатильность национальной валюты. Ожидается, что в 2021 году и в следующие несколько лет основную активность на российском рынке инвестиций в недвижимость будут формировать локальные игроки, а доля вложений зарубежных инвесторов не будет превышать 10% от общего объема.
 
Во II квартале нижняя граница диапазона ставок капитализации на премиальные складские активы снизилась с 10,0% до 9,75%, в связи с чем средний показатель достиг минимального значения с 2007 года. В офисном и торговом сегментах изменений во II квартале 2021 года не зафиксировано. На данный момент ставки капитализации находятся в диапазоне 9-10% для премиальных офисных активов, а для торговых объектов держатся на уровне 9,5-11%.
 
Стоит отметить, что подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации является стремлением к соблюдению общих рыночных тенденций. Тем не менее, в рамках текущего рынка ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую и меньшую сторону, особенно относительно торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк.
 

 
Алексей Новиков отмечает: «Позитивная динамика показателей рынка инвестиций в недвижимость РФ в I полугодии 2021 года позволяет прогнозировать высокие годовые результаты, практически на уровне допандемийных. Несмотря на сдержанные объемы инвестирования в отдельные сегменты, коронакризис открыл новые возможности для инвесторов. Структура спроса как в аспекте сегментов, так и портрета инвестора меняется. Помимо очевидного лидерства площадок под девелопмент особо заметна популяризация инвестирования в складские объекты, которые стали привлекательными даже среди крупных инвестиционных фондов, ранее предпочитавших офисные или торговые активы. Появляются новые игроки рынка, например фонды, управляющие средствами физических лиц и открывающие для них возможности инвестирования в крупные недвижимые активы. Несмотря на оживление рынка, результаты II полугодия могут оказаться более сдержанными из-за нескольких факторов. Во-первых, ввиду повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 5,5%, из-за чего можно ожидать роста стоимости заемного финансирования. Во-вторых, в связи с пересмотром условий льготного кредитования малого и среднего предпринимательства по программе “ключевая ставка ЦБ РФ + 2,75 п.п.”: теперь предельный объем кредитов для малых и микро-предприятий будет снижен с 2 млрд рублей до 200 млн и 500 млн рублей соответственно, а срок кредитов на пополнение оборотных средств будет сокращен с трех лет до одного года. В целом результаты текущего года ожидаются на уровне не ниже показателей последнего десятилетия: около 250-270 млрд руб. Тем не менее, возможность введения новых ограничительных мер, которая усиливалась в мае-июне, а также наличие сдерживающих факторов, связанных с заемным финансированием, могут изменить столь позитивный вектор рынка в этом году».


иГРОКИ РЫНКА

Knight Frank Russia

Новиков Алексей

Knight Frank Russia

Пашков Николай

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank Russia

Материалы по теме

Источник: РБК Инвестиции
Исследования рынка

Инвестиции в недвижимость в России составили 258 млрд рублей

Аналитики компании Knight Frank подвели итоги 2020 года на рынке инвестиций в недвижимость России. Несмотря на негативные ожидания игроков рынка в начале пандемии, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг 257,8 млрд руб., что всего на 8% ниже прошлогоднего показателя. Падение оказалось сдержанным, однако на рынке наблюдаются поступательные структурные изменения, которые будут в дальнейшем формировать поведение инвесторов.
03.02
Источник: РБК Инвестиции
Экспертный анализ

Colliers ждет роста инвестиций

Международная консалтинговая компания Colliers International отметила оптимистичный настрой инвесторов относительно восстановления рынка в 2021 году, о чем свидетельствуют прогнозы для новых мировых рынков капитала. 98% инвесторов во всех регионах планируют нарастить свои портфели, а около 60% планируют расширить их более чем на 10%.

26.01
Источник: РБК Инвестиции
Экспертный анализ

Инвесторы кризиса не заметили

Согласно отчету компании JLL, объем инвестиционных сделок на российском рынке в 2020 году превзошел показатели 2019 года, а четвертый квартал и вовсе оказался рекордным с 2017 года.

15.01

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой недвижиммости?   Тема номера УПАЛ,...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (1 - 7 августа)

AFI Development завершила строительство офиса для «Тинькофф», ФНС хочет почти миллиарда от Zenden, на логопарк «Южные врата» претендует девелопер жилья, а CRE Federal Awards 2022 всё ближе. Об этом и многом другом – в нашей традиционной еженедельной подборке.
07.08
Источник: CRE
CRE Awards

Финалисты CRE Federal Awards 2022. Часть 2

Представляем финалистов ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards 2022. В этой части – результаты первого тура голосования в профессиональных номинациях – «Консультант года» и «Управляющая компания года». Также здесь представлены финалисты «Зелёного кирпича» в сегментах офисной и торговой недвижимости.

03.08
Источник: CRE
Открытие

В «Грозном Молле» открываются международные бренды

Ювелирный бренд Roberto Bravo открыл первый официальный магазин в СКФО.
03.08
Источник: CRE
Аукцион

ТРЦ «Торговый квартал» продают с понижением

Торги по голландской схеме назначены на 9 сентября. Начальная цена составит 3,3 млрд рублей, минимальная – 2,1 млрд.

04.08
Источник: Radius Group
Переговоры

Vesper претендует на «Южные врата»

Стоимость логопарка площадью 650 тыс. кв. м может составлять около 30 млрд рублей.
04.08
Источник: cre.ru
Экспертный анализ

Русские идут

Уже в мае представители российских марок заявили, что готовы занять места уходящих иностранных брендов в сегменте стрит-ретейла – правда, лишь в том случае, если собственники помещений «вернутся с другой планеты по ставкам». И хотя первые магазины некоторые игроки уже открыли или готовятся открыть, тотального импортозамещения на знаковых «тяжелолюксовых» улицах Москвы и Петербурга ждать не стоит.
 
05.08
Источник: Knight Frank
Проект

Воронежский Сити-парк «Град» приступил к реконцепции

Крупнейший торговый объект в ЦФО обновит общие зоны, фуд-корт и часть торговых галерей. Также в торговом центре происходит обновление арендаторов.
03.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre