ILM: Ввод офисов в Москве стал рекордным за 6 лет

Объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию в 1-2 кв. 2021 г.

1 полугодие показало рекордные темпы нового строительства за последние 6 лет. Было введено 424 тыс. кв. м новых офисных площадей. Такой рост показателя достигнут за счет ввода крупных объектов, реализованных непосредственно под клиента. 84% нового строительства 1 полугодия пришлось на объекты built-to-suit. 

Во 2 квартале в эксплуатацию было введено только два здания комплекса «Сбер-Сити» общей офисной площадью 130 тыс. кв. м. Весь объем был построен под собственное использование. Ввод большинства спекулятивных объектов был перенесен на второе полугодие.

Общий объем зданий, ввод которых запланирован на 2021 г., может составить около 750 тыс. кв. м. Однако, в условиях активной реализации площадей на этапе строительства, а также строительства объектов built-to-suit, часть крупных бизнес-центров не будет доступна рынку.



 
Поглощение офисных площадей за 1-2 кв. 2021 г.

Объемы чистого поглощения продолжили расти. Суммарно по итогам двух кварталов чистое поглощение составило 712 тыс. кв. м, что на 718 тыс. кв. м выше показателя прошлого года, когда значение было отрицательным.



Благодаря вводу крупных объектов built-to-suit, самый большой объем чистого поглощения по итогам 1 полугодия зафиксирован в классе А. Здесь показатель составил 490 тыс. кв. м. В объектах класса Б+ показатель ниже, но достиг достаточно высокого значения благодаря поглощению площадей в спекулятивных объектах, составив 212 тыс. кв. м. В классе Б- в течение 2 квартала чистое поглощение вышло из отрицательной зоны и по итогам 1 полугодия достигло значения 10 тыс. кв. м.



Главным трендом вследствие пандемии сохраняется уменьшение расходов на аренду. 
 
Уровень вакантных площадей на конец 2 кв. 2021 г.

Рекордные объемы нового предложения не влияют на рост количества свободных офисов на рынке. Объекты built-to-suit пополняют общий объем рынка с нулевой вакантностью, и это приводит к снижению среднего уровня свободных помещений. 

По итогам 2 квартала 2021 г. доля вакантных площадей в среднем на рынке уменьшилась на 1,2 п.п. и на конец июня составила 8,0%. Полугодовой показатель снизился на 1,4 п.п. 

В объектах класса А доля свободных площадей в течение 2 квартала сократилась на 3,1 п.п. и составила 10,0%. По итогам шести месяцев объем свободных площадей уменьшился на 3,2 п.п. В классе Б+ уровень свободных офисов снизился на 0,7 п.п. и достиг 8,3%. По сравнению с концом прошлого года показатель сократилась на 2,1 п.п.


 
Средние запрашиваемые базовые ставки аренды на конец 2 кв. 2021 г.

В объектах класса А рост стоимости аренды в начале года не получил своего продолжения во 2 квартале. За последние три месяца средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды на офисы данного класса снизился на 3% и составил 28 000 руб. за кв. м в год, вернувшись на уровень конца прошлого года. Часть владельцев, прежде всего, чьи объекты находятся в удаленных от центра районах, пошли на уступки потенциальным арендаторам и снизили заявленную стоимость аренды.

В классе Б+ средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды во 2 квартале также поменял свою динамику. Но здесь показатель вырос на 1,5%, и по итогам июня достиг 20 500 руб. за кв. м в год. Подобный рост ставок связан, в первую очередь, с уходом с рынка предложений по более привлекательным коммерческим условиям, т.е. изменением структуры предложения. Относительно конца прошлого года средние ставки здесь упали на 1,5%.


 

"Пандемия меняет рынок. В качественных помещениях происходит снижение вакансии, особенно эта тенденция заметна в Москва-Сити, в связи с этим мы наблюдаем сейчас рост ставок. Компании, относящиеся к сектору "онлайн-ритейл" развиваются быстрыми темпам. Поглощение офисных площадей такими компаниями можно проследить на примере компании Ozoкоторый арендовал практически все свободные блоки большого объема в Москва-Сити. Тенденция высокого спроса наблюдается и в других объектах класса А, в связи с этим собственники неохотно вступают в переговоры по снижению ставок. Основной интерес к качественным объектам наблюдается со стороны e-commerce, банков и добывающих компаний. Мы ожидаем, что тренд уменьшения вакансии и увеличения ставок сохранится и в дальнейшем", - комментирует Артем Неволько, Директор департамента офисной недвижимости компании ILM.