Сегодня Москва – один из самых перспективных и развитых городов планеты. По качеству городской среды, привлекательности для жителей и туристов, наличию карьерных и финансовых перспектив. В 2020 году она обошла Сингапур, Барселону, Дубай и Токио, заняв четвертую строчку в рейтинге лучших городов мира.
Стоит отметить, что власти столицы делают для ее развития и комфорта жителей довольно много. Так, например, в последние годы децентрализация стала одним из приоритетных направлений градостроительной политики Москвы.
Этот мировой тренд в урбанистике уже несколько десятков лет применяют самые развитые города Европы: Амстердам, Берлин, Брюссель, Копенгаген, Страсбург и Вена. Преимущества такого подхода к организации жизни мегаполиса – снижение нагрузки на транспортную систему, улучшение общей экологической обстановки, уменьшение маятниковой миграции населения, что в свою очередь помогает жителям экономить время и ресурс для того, что им важно. Все это в конечном счете способствует экономическому росту города, увеличивает удовлетворенность жителей и повышает их качество жизни.
В рамках развития полицентричности в Москве создаются новые точки притяжения, благоустроенные зеленые зоны и общественные пространства за пределами центра города. Офисный рынок также трансформируется под влиянием модного тренда: сегодня строительство коммерческих объектов за пределами ТТК и МКАД – распространенная практика столичных девелоперов. Рассмотрим, что делает это направление востребованным.
Причины развития.
Можно выделить три основных драйвера строительства коммерческих проектов за пределами ТТК.
Стоит отметить, что власти столицы делают для ее развития и комфорта жителей довольно много. Так, например, в последние годы децентрализация стала одним из приоритетных направлений градостроительной политики Москвы.
Этот мировой тренд в урбанистике уже несколько десятков лет применяют самые развитые города Европы: Амстердам, Берлин, Брюссель, Копенгаген, Страсбург и Вена. Преимущества такого подхода к организации жизни мегаполиса – снижение нагрузки на транспортную систему, улучшение общей экологической обстановки, уменьшение маятниковой миграции населения, что в свою очередь помогает жителям экономить время и ресурс для того, что им важно. Все это в конечном счете способствует экономическому росту города, увеличивает удовлетворенность жителей и повышает их качество жизни.
В рамках развития полицентричности в Москве создаются новые точки притяжения, благоустроенные зеленые зоны и общественные пространства за пределами центра города. Офисный рынок также трансформируется под влиянием модного тренда: сегодня строительство коммерческих объектов за пределами ТТК и МКАД – распространенная практика столичных девелоперов. Рассмотрим, что делает это направление востребованным.
Причины развития.
Можно выделить три основных драйвера строительства коммерческих проектов за пределами ТТК.
- Дефицит больших качественных площадей в центре Москвы.
Компания, которой требуется хороший офисный блок от 10 тыс. кв.м вряд ли найдет такой в пределах Садового кольца и даже внутри ТТК. Этот факт в совокупности с недостатком участков под застройку в центре и активной политикой города по развитию периферии стал основной причиной строительства крупных офисных центров и кластеров за пределами ТТК и МКАД. Более 60% нового предложения на рынке коммерческой недвижимости ближайшие 3-4 года будет сосредоточено здесь.
Самые крупные и ожидаемые проекты: бизнес-центры Сколково (почти 133 тыс. кв.м нового строительства), КомСити "Браво" (61,6 кв.м), Парк Легенд и Новатек (по 70 тыс. кв.м каждый). Большинство площадей в строящихся коммерческих центрах будет реализовано в формате built-to-suit, что также является трендом последних двух лет, позволяющим адаптировать офисное пространство под бизнес-процессы конкретной компании.
Самые крупные и ожидаемые проекты: бизнес-центры Сколково (почти 133 тыс. кв.м нового строительства), КомСити "Браво" (61,6 кв.м), Парк Легенд и Новатек (по 70 тыс. кв.м каждый). Большинство площадей в строящихся коммерческих центрах будет реализовано в формате built-to-suit, что также является трендом последних двух лет, позволяющим адаптировать офисное пространство под бизнес-процессы конкретной компании.
- Льготы на плату за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли для тех, кто создает новые рабочие места.
В ближайшие два года правительство Москвы выделяет на это 30-40 млрд. рублей. В рамках программы застройщик освобождаются от арендной платы за первый год или платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка для строительства жилого дома.
Разумеется, девелоперу выгоднее создание жилого проекта (причем любого класса), однако, учитывая повышение стоимости смены ВРИ (в границах старой Москвы платеж вырос вдвое, для Новой Москвы – в восемь раз), подобные льготы кажутся очень даже нелишними.
Уже заключены первые соглашения в рамках новой программы: на строительство бизнес-парка «Останкино» (101,8 тыс. кв. м) и торгово-офисного комплекса в составе ТПУ «Ботанический сад» (37 тыс. кв. м). Общий объем инвестиций в проекты оценивается в 7,7 млрд. рублей.
Разумеется, девелоперу выгоднее создание жилого проекта (причем любого класса), однако, учитывая повышение стоимости смены ВРИ (в границах старой Москвы платеж вырос вдвое, для Новой Москвы – в восемь раз), подобные льготы кажутся очень даже нелишними.
Уже заключены первые соглашения в рамках новой программы: на строительство бизнес-парка «Останкино» (101,8 тыс. кв. м) и торгово-офисного комплекса в составе ТПУ «Ботанический сад» (37 тыс. кв. м). Общий объем инвестиций в проекты оценивается в 7,7 млрд. рублей.
- Освоение бывших промышленных территорий.
Эти площадки как нельзя лучше подходят для строительства современных, самодостаточных кластеров с полноценной инфраструктурой, жилой, коммерческой и социальной составляющими. Огромные земельные массивы дают возможность воплотить самые смелые концептуальные решения международного уровня. Для разработки таких проектов привлекают международные архитектурные бюро, что невероятным образом меняет современный облик города.
Южный порт – наиболее яркий пример нового кластера на территории бывшей промзоны. Здесь планируется строительство 700 тыс. кв. м офисов класса А и В+. Этот деловой центр в перспективе будет одним из основных конкурентов Москва-Сити и обзаведется собственным причалом для общественного водного транспорта.
Второй крупный проект – развитие территории Рижского грузового двора. Здесь, помимо 382,5 тыс. кв.м офисов для компании ОАО «РЖД», будут построены жилые, торговые, гостиничные и социальные объекты. Объем инвестиций – 75-100 млрд. рублей.
Перспективы, конечно, грандиозные, учитывая, что и «Москва-Сити» всего 25 лет назад был заброшенной каменоломней, а сегодня здесь красуются современные небоскребы, которые являются одним из самых востребованных деловых центров столицы.
Направления развития.
Южный порт – наиболее яркий пример нового кластера на территории бывшей промзоны. Здесь планируется строительство 700 тыс. кв. м офисов класса А и В+. Этот деловой центр в перспективе будет одним из основных конкурентов Москва-Сити и обзаведется собственным причалом для общественного водного транспорта.
Второй крупный проект – развитие территории Рижского грузового двора. Здесь, помимо 382,5 тыс. кв.м офисов для компании ОАО «РЖД», будут построены жилые, торговые, гостиничные и социальные объекты. Объем инвестиций – 75-100 млрд. рублей.
Перспективы, конечно, грандиозные, учитывая, что и «Москва-Сити» всего 25 лет назад был заброшенной каменоломней, а сегодня здесь красуются современные небоскребы, которые являются одним из самых востребованных деловых центров столицы.
Направления развития.
- Создание ТПУ.
Новым и довольно интересным для Москвы направлением является строительство в рамках процесса децентрализации многофункциональных транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) на базе новых станций БКЛ. Они выполняют не только транспортную функцию, но и часто включают полноценные бизнес-центры.
Так, например, проектом ТПУ «Парк Победы» предусмотрено строительство 95 тыс. кв. м офисов, ТПУ «Коммунарка» - 50 тыс. кв. м, с ТПУ «Рижская» будет введено 65 тыс. кв. м офисных площадей. И, надо отметить, это первоклассные здания с яркой архитектурой и новейшими техническими решениями.
Так, например, проектом ТПУ «Парк Победы» предусмотрено строительство 95 тыс. кв. м офисов, ТПУ «Коммунарка» - 50 тыс. кв. м, с ТПУ «Рижская» будет введено 65 тыс. кв. м офисных площадей. И, надо отметить, это первоклассные здания с яркой архитектурой и новейшими техническими решениями.
- Благоустройство набережных.
Жизнь и работа на берегу водоема – один из самых частых запросов в недвижимости, который нашел отражение в деятельности девелоперов.
Из офисных проектов на набережной стоит обратить внимание на DM Tower (32,5 тыс. кв. м) и новые проекты «Москва-Сити»: Гранд Тауэр (233 тыс. кв. м), One Tower (61 тыс. кв. м), Империя II (81 тыс. кв. м), iCITY (146 тыс. кв. м).
Разумеется, все они включают жилую, инфраструктурную составляющую и предполагают качественное благоустройство прилегающей территории.
Спрос.
Несмотря на то, что традиционно многие компании хотят работать в центре, сейчас вектор их внимания также смещается на районы вблизи МКАД. Этому способствовала общая политика города и, конечно, переезд крупных корпораций, задающих тон всему офисному рынку.
Например, Яндекс строит новый офис за ТТК, в районе Андреевской набережной, Ростелеком и Coca-Cola HBC Россия переехали за МКАД в бизнес-парк «КомСити», а самый глобальный проект 2021 года – «Ростех-Сити» расположен на Волоколамском шоссе, тоже в непосредственной близости от МКАД.
Кроме того, условия в бизнес-центрах за ТТК, как правило, более привлекательны для арендаторов: это и сниженная ставка по сравнению с центром, и хороший парковочный коэффициент, и большие площади с эффективными планировками, и большая благоустроенная территория с озеленением. Все это создает не просто высокое качество городской среды, но и благоприятные условия для развития бизнеса.
Таким образом, строительство деловых кластеров за пределами центра Москвы – новый тренд, который поддерживается властями, девелоперами и бизнесом. Полагаем, что он сохранится на ближайшие 5-10 лет и станет новым витком развития офисного рынка столицы.
Из офисных проектов на набережной стоит обратить внимание на DM Tower (32,5 тыс. кв. м) и новые проекты «Москва-Сити»: Гранд Тауэр (233 тыс. кв. м), One Tower (61 тыс. кв. м), Империя II (81 тыс. кв. м), iCITY (146 тыс. кв. м).
Разумеется, все они включают жилую, инфраструктурную составляющую и предполагают качественное благоустройство прилегающей территории.
Спрос.
Несмотря на то, что традиционно многие компании хотят работать в центре, сейчас вектор их внимания также смещается на районы вблизи МКАД. Этому способствовала общая политика города и, конечно, переезд крупных корпораций, задающих тон всему офисному рынку.
Например, Яндекс строит новый офис за ТТК, в районе Андреевской набережной, Ростелеком и Coca-Cola HBC Россия переехали за МКАД в бизнес-парк «КомСити», а самый глобальный проект 2021 года – «Ростех-Сити» расположен на Волоколамском шоссе, тоже в непосредственной близости от МКАД.
Кроме того, условия в бизнес-центрах за ТТК, как правило, более привлекательны для арендаторов: это и сниженная ставка по сравнению с центром, и хороший парковочный коэффициент, и большие площади с эффективными планировками, и большая благоустроенная территория с озеленением. Все это создает не просто высокое качество городской среды, но и благоприятные условия для развития бизнеса.
Таким образом, строительство деловых кластеров за пределами центра Москвы – новый тренд, который поддерживается властями, девелоперами и бизнесом. Полагаем, что он сохранится на ближайшие 5-10 лет и станет новым витком развития офисного рынка столицы.
