Как остаться без единственного арендатора — и заработать для инвесторов 45% годовых

В 2020 г. частные инвесторы воспользовались нашей платформой коллективных инвестиций SimpleEstate и вложили деньги в помещение с супермаркетом «Пятерочка» в ЖК «Солнцево-Парк».

По прогнозам, доходность от арендных платежей составила бы для инвесторов 7,2% годовых — уже за вычетом расходов, налогов и нашей комиссии. А доходность с учетом роста стоимости помещения превысила бы 15%. Но «Пятерочка» вдруг отказалась занимать объект.

Наши управляющие реализовали запасной план: заселили помещение несколькими арендаторами, после чего продали объект в полтора раза дороже, чем купили.

Расскажу, как именно частные инвесторы заработали на сделке и почему это не счастливая случайность, а закономерный результат.

100 тыс. руб., чтобы стать арендодателем

Люди, которым недостаточно процентов по банковским вкладам, ищут варианты инвестиций с более высокой доходностью. Покупают облигации и акции, присматриваются к структурным продуктам и задумываются о недвижимости.

Недвижимость может приносить 10–20% годовых, если вкладывать в коммерческие помещения: офисы, магазины, склады. Но у них есть недостатки:

• сложный выбор объекта — коммерческая недвижимость очень специфичный класс активов со множеством особенностей и подводных камней, поэтому выбрать действительно выгодный объект без необходимых знаний и опыта практически невозможно;
• масса хлопот — придется оформлять гору документов, искать арендаторов, вести переговоры с ними и, возможно, ремонтировать объект;
• высокий порог входа — в крупном городе требуются десятки миллионов рублей, а для действительно хороших объектов — сотни.

Однако есть способ обойти все эти недостатки и сохранить высокую доходность. Речь о коллективных инвестициях в коммерческую недвижимость, которые уже несколько лет развиваются в России.

Принцип следующий:

1. Платформа коллективных инвестиций находит перспективный объект.
2. Клиенты платформы покупают доли (акции) от 100 тыс. руб.
3. Платформа приобретает объект на деньги инвесторов.
4. Она сама управляет объектом и договаривается с арендаторами.
5. Доходы от аренды за вычетом налогов и комиссии платформы (дивиденды) распределяются между инвесторами пропорционально их долям.
 

Такие платформы пока непривычны, но число их клиентов постоянно увеличивается.
 
Редкая находка в ЖК «Солнцево-Парк»

Точный выбор объекта — ключевой фактор успеха инвестиции в недвижимость. Важно оценить максимум параметров, которые повлияют или могут повлиять на будущие доходы, расходы и ликвидность. Нужно учесть состояние объекта, его местоположение, перспективы развития прилегающей территории, тенденции в экономике и всевозможные риски.

Наши специалисты в среднем изучают больше ста объектов, чтобы отыскать один, в который можно смело инвестировать. Так было и в этот раз. Весной 2020 г. наша команда проанализировала множество вариантов и нашла среди них перспективный и надежный — помещение под супермаркет площадью 616 кв. м в новом ЖК «Солнцево-Парк» от застройщика ПИК по адресу: Москва, улица Летчика Ульянина, 3А. Это недалеко от аэропорта Внуково.
 
Объект оказался практически идеальным для инвестиций:

• густой жилой массив вокруг — 10 000 квартир в радиусе 500 м;
• проходное место — на первой линии домов;
• рост проходимости в будущем — на 2022 год было запланировано открытие станции метро «Пыхтино» в 400 м от объекта;
• отсутствие новых конкурирующих помещений — все объекты ретейла поблизости были старыми и уже занятыми, новые арендаторы могли зайти в район только через этот объект.

Точный выбор времени для покупки не менее важен. От текущей цены объекта, ставок по кредитам и доходности альтернативных инвестиций зависит, сколько процентов можно заработать.

Помещение в ЖК «Солнцево-Парк» еще не ввели в эксплуатацию и продавали по цене 207 тыс. руб. за кв. м — на 25% дешевле, чем в среднем по рынку. Благодаря этому ставка капитализации (отношение арендных доходов к стоимости объекта) со второго года составляла 10%. Для сравнения: у сопоставимых объектов с уже работающими арендаторами Cap Rate был хуже — 8–9%.

Вдобавок мы увидели предпосылки для роста стоимости коммерческих помещений. Центробанк снижал ключевую ставку, и соответственно снижалась доходность по депозитам. Люди становились менее требовательны к доходности недвижимости, а значит, были готовы покупать ее дороже.
 
Договор с X5 Retail Group

Как правило, мы выбираем объект с работающим арендатором. Готовый арендный бизнес сразу приносит инвесторам доход, в его ликвидности меньше сомнений. А помещение в ЖК «Солнцево-Парк» только построили, арендатора не было.

Был договор с X5 Retail Group. Через дорогу от здания уже работала «Пятерочка» старого формата, но компания не захотела оставлять новое помещение конкурентам — и заключила договор аренды на десять лет для открытия еще одной «Пятёрочки».

Мы понимали, что покупка пустого помещения — это риск, несмотря на договор, однако сделали исключение из своих правил. Объект с настолько удачным расположением не мог пустовать долго при любом сценарии.

План был такой:

1. Мы покупаем помещение в начале лета;
2. После его ввода в эксплуатацию «Пятерочка» въезжает и делает ремонт;
3. Супермаркет открывается в ноябре 2020 г.;
4. После арендных каникул «Пятерочка» платит 1 млн руб. в месяц;
5. После открытия метро арендная плата возрастает, т.к. привязана к обороту;
6. Дивидендная доходность для наших инвесторов составит за пять лет 7,2% годовых, общая — 15,3%.
Запасной план тоже был, потому что без него нельзя. Мы не рассчитывали, что он пригодится, но в итоге он и спас проект.

Сбор денег

Объект стоил 128 млн руб., расходы на сделку составили еще 2 млн. Нужную сумму мы привлекли из двух источников:
• 60 млн взяли в кредит у банка под залог объекта;
• 70 млн собрали через платформу.
Мы всегда частично финансируем сделки за счет кредитов. Так мы приобретаем более дорогие объекты, а главное — повышаем дивидендную доходность для инвесторов.
 

Инвестиции через платформу формируются по классическому принципу 80/20. Значительную долю вносят несколько крупных инвесторов, в том числе и акционеры самой платформы SimpleEstate. Для нас это обычная практика: предлагать инвесторам только те объекты, в которые мы вкладываем собственные деньги. Тем временем основная масса инвесторов вносит суммы от 100 тыс. до 1 млн руб. Так было и в этот раз.

О появлении объекта на платформе люди узнавали из нашей рассылки, на сайте или в соцсетях компании. Нужную сумму мы собрали за полтора месяца.

Проблема. «Пятерочка» не стала заезжать

Вскоре после покупки объекта случилось то, чего мы боялись, но предвидели — арендатор передумал использовать помещение и не стал выполнять свои обязательства по договору.

Пока объект ввели в эксплуатацию, в X5 Retail Group изменилась организационная структура. ЖК «Солнцево-Парк» перешел в зону ответственности другой команды, которая решила, что старой «Пятерочки» там вполне достаточно.

Можно было попробовать судиться, но успех никто не гарантировал, а помещение простаивало бы. Поэтому наши управляющие воспользовались запасным планом.

План Б. «МясновЪ», «Отдохни», «Горздрав» и «Цветология»

Когда мы купили помещение, в нем было пять блоков. Для «Пятерочки» планировали их объединить. А когда этот вариант отпал, управляющие начали искать менее крупных арендаторов — по одному на блок.

Арендаторы для четырех блоков нашлись быстро. Компания «КуулКлевер» для своих магазинов «МясновЪ» и «Отдохни» подписала договор на семь лет. Аптека «Горздрав» и цветочный магазин «Цветология» въехали на пять. Более того, все согласились платить за квадратный метр на 20% больше, чем X5 Retail Group.

Оставалось найти арендатора в пятый блок, но управляющие увидели лучшую альтернативу.

Завершение проекта. Результаты

Основная наша стратегия — покупка объектов на срок от 10 лет. Это не значит, что каждый инвестор вкладывает деньги на такой долгий срок. Любой, кто захочет зафиксировать прибыль, может продать свои акции другим инвесторам на вторичном рынке внутри платформы. Объект недвижимости при этом остается в собственности АО и продолжает генерировать арендный доход.

Однако помещение в ЖК «Солнцево-Парк» снова стало исключением. Мы увидели на рынке возможность выгодно продать его по частям. Вырученные деньги затем можно было вложить в более крупный объект.

Мы предложили этот вариант инвесторам, и они единогласно поддержали его — сначала в неформальном общении, потом на собрании акционеров. Без официальной процедуры ни один нотариус не заверил бы сделку о продаже, а Росреестр не зарегистрировал бы ее.

Объект, который купили за 128 млн руб., продали за 190 млн менее чем через полтора года. Инвесторы не успели получить дивиденды. Зато стоимость акций выросла на 65%. В пересчете на годовые — 45%.



К моменту, когда продажа объекта состоялась, мы нашли новый перспективный объект в Чехове с прогнозной доходностью 22% — и купили его на то же АО, чтобы не выводить деньги и не платить лишние налоги. Поэтому инвесторам не пришлось выводить деньги и заводить их заново. Как всегда, к сумме добавили банковский кредит на 70 млн руб. Еще 15 млн рублей дополнительно собрали на платформе. Проблем с арендатором в этот раз не было, в помещении уже работал супермаркет «ДА!».

Вместо выводов: что нужно учитывать при инвестициях в недвижимость
 
• При покупке объекта нужно понимать все риски и готовиться к ним. Даже договор с крупной компанией ничего не гарантирует.
• Качественная аналитика и выбор лучшего объекта уменьшают риски. Даже потеря единственного арендатора становится лишь временным неудобством.
• Цена покупки во многом определяет доходность инвестиций. Даже без арендного дохода можно хорошо заработать на объекте, если купить его в правильный момент по правильной цене.