Непрофильные активы: почему именно в кризис они привлекают столько внимания?

Кризис - время перемен. Перемен не только концепций и форматов, но, порой и собственников. Не справившись с долговым бременем, многие вынуждены расставаться с залогами по ним. Это и становится основной причиной концентрации квадратных метров в руках крупных кредитных организаций. О своем опыте выявления самых частых ошибок и того, как с ними бороться, рассказал Виктор Козин, управляющий партнер Becar Asset Management.
2943
Изображение взято из источника: Becar Asset Management
Бег по кругу
 
Как известно, оптимизация – это один из способов заработка («не потратил – значит, заработал»). Однако многие владельцы активов часто слишком упрощенно понимают значение этого понятия. Особенно это касается непрофильных активов, работа с которыми не является основным видом деятельности для компании или банка. Вместо того, чтобы попытаться вывести их «в плюс», такие собственники предпочитают терпеть немалые убытки. При общении с людьми, которые, казалось бы, должны принимать решение, выясняется, что они готовы к экономии, но без новых инвестиций. Ведь на их трансформацию «не заложена статья в бюджете», а продать или управлять стрессовым активом в текущем состоянии или крайне сложно или просто невозможно!
 
С другой стороны, свое мнение заказчики, бывает, готовы изменить, узнав настоящую цену и уровень ликвидности объекта. То есть тщательный аудит и due diligence – это та, можно сказать, первоначальная инвестиция, которая необходима, чтобы двигаться дальше. Ее можно сравнить с предпродажной подготовкой машины - чтобы продать условно на 20 руб. дороже, иногда надо выложить 10 руб. на чистку и полировку.
 
Для извлечения выгоды, подчас нужно сделать пару предварительных шагов. Но корпоративный порядок работы крупных корпораций часто сильно зарегламентирован и не дает пространства для какого-либо маневра. Так же не редки случаи нежелания принятия решений из-за боязни ответственности. Ведь за отсутствие решения ответственность равномерно разделяется на всю команду, а ошибочное решение всегда персонализировано. Проще не принимать его совсем и сохранить должность, чем ошибиться и потерять ее. И даже руководителям компаний страх возмездия за ошибку часто не дает пробовать и тестировать – а вдруг не получится.
 
Запускать «пилоты» готовы единицы. Они же, приобретая, например, офисное здание, не стесняясь обращаются к экспертам, предварительно «прикидывая», по какой ставке смогут сдать его в аренду или как повысить его ликвидность, чтобы впоследствии выгоднее продать. Те же, кто склонен слепо доверять продавцам, нередко натыкаются на «кота в мешке». Ошибки же в управлении недвижимостью могут быть на разных этапах.
 
Где начинается property management
 
Ошибки в управлении недвижимостью могут быть на любых этапах. Один наш клиент – крупный восточноевропейский фонд – пришел в конце прошлого года с недавно приобретенным активом. Это был особняк площадью 4 тыс. кв. м в районе Соколиной горы, который они купили по очень привлекательной цене. Однако не учли, что местоположение, пусть и близко к центру, но не самое привлекательное для аренды офисов. Поэтому сдать его с обещанной доходностью в 20% годовых никак не получалось. Выяснилось, что в здании, где раньше сидел один из банков, эффективных площадей было не более 57% - широкие коридоры, мелкая кабинетная нарезка… Вариант для владельца - избавится от актива. Вопрос «как»?
 
Даже поверхностный аудит выявил варианты для маневров. Например, мы предложили фонду сделать «ход конем» и перевести бизнес-центр из классического в кондо-формат. В этом случае, раскадастрировав площади и продав их в нарезку нескольким собственникам, доходность инвестора по нашим оценкам, была бы не 5-7% годовых на вложенный капитал, а уже 13-15%. Если бы к нам обратились пораньше, уверен, что эта цифра была бы еще больше. К сожалению, время было уже упущено.
 
Как правило, профессиональный аудит проводится в нескольких плоскостях: это техническое обследование, экспертиза юридических аспектов и аудит концепции (включая анализ ставок, потоков и многих других показателей). На основании полученного результата уже можно сказать, насколько возможно достижение той или иной доходности. Среди прочего, мы смотрим на договоры аренды, в которых могут крыться риски (штрафные санкции, условия расторжения). Такие вопросы часто остаются незамеченными без экспертизы профессиональных управленцев. Но влияют в итоге на привлекательность актива на рынке.
 
Как по полкам
 
В рамках консалтинговой помощи управляющая компания, в багаже которой не один, а целый набор кейсов, сможет дать совет по точечной и максимально эффективной настройке объекта. С одной стороны, раскачать выручку, использовав весь коммерческий потенциал актива (повысить арендные площади и ставки аренды, запустить доп. Сервисы etc.). С другой стороны, грамотно снизить затраты. И самый простой способ - автоматизировать определенные процессы, снизив эксплуатационные расходы и сделав бизнес прозрачным.
 
Поверьте, это не простое сотрясение воздуха. Есть множество примеров, где внедрение той же цифровой платформы Kaizen позволило сократить штат персонала и соответственно затраты на обслуживание на 10-15%! Или та же установка дополнительных датчиков (IoT в помощь), за счёт которых нивелируется человеческий фактор - датчики а отпуска не ходят и ковидом не болеют. Такие вложения окупятся условно за 3 месяца, а потом пойдут просто плюсом к капитализации.
 
И примеров как повышения арендного потока, так и сокращения издержек в арсенале любой профессиональной управляющей компании множество! Не нужно стесняться спросить и не нужно жадничать денег на оплату экспертов!
 
 


иГРОКИ РЫНКА

Becar Asset Management

Козин Виктор

Управление и эксплуатация недвижимости

Becar Asset Management

Материалы по теме

Источник: srb62.ru
KnowHow

Как бюджетно продвигать малый бизнес?

Чтобы успешно рекламировать компании, которые относятся к малому бизнесу, вовсе необязательно вкладывать в продвижение крупные суммы. Существует несколько эффективных способов, не требующих значительных финансовых вложений (а вопросы экономии в условиях сегодняшней неопределенности стоят наиболее остро).
14.06
Источник: CRE
Советы юристов

По ком плачет налоговая? Часть 1

Мораторий на налоговые проверки малого и среднего бизнеса до конца 2022 г. вступил в силу согласно распоряжению правительства РФ. Он распространяется не на всех и касается только плановых проверок.
14.06
Источник: Space 1
Точка зрения

Арендаторы хотят «на всё готовенькое»

Спрос смещается в сторону офисов с отделкой, чему способствуют увеличение себестоимости отделки и ремонта, а также привычка арендаторов к повышенному сервису. О перспективах  офисных проектов в текущих условиях рассказывает Михаил Бродников, директор по развитию Space 1.
06.06

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre