Кризис - время перемен. Перемен не только концепций и форматов, но, порой и собственников. Не справившись с долговым бременем, многие вынуждены расставаться с залогами по ним. Это и становится основной причиной концентрации квадратных метров в руках крупных кредитных организаций. О своем опыте выявления самых частых ошибок и того, как с ними бороться, рассказал Виктор Козин, управляющий партнер Becar Asset Management.

Бег по кругу

Как известно, оптимизация – это один из способов заработка («не потратил – значит, заработал»). Однако многие владельцы активов часто слишком упрощенно понимают значение этого понятия. Особенно это касается непрофильных активов, работа с которыми не является основным видом деятельности для компании или банка. Вместо того, чтобы попытаться вывести их «в плюс», такие собственники предпочитают терпеть немалые убытки. При общении с людьми, которые, казалось бы, должны принимать решение, выясняется, что они готовы к экономии, но без новых инвестиций. Ведь на их трансформацию «не заложена статья в бюджете», а продать или управлять стрессовым активом в текущем состоянии или крайне сложно или просто невозможно!

С другой стороны, свое мнение заказчики, бывает, готовы изменить, узнав настоящую цену и уровень ликвидности объекта. То есть тщательный аудит и due diligence – это та, можно сказать, первоначальная инвестиция, которая необходима, чтобы двигаться дальше. Ее можно сравнить с предпродажной подготовкой машины - чтобы продать условно на 20 руб. дороже, иногда надо выложить 10 руб. на чистку и полировку.

Для извлечения выгоды, подчас нужно сделать пару предварительных шагов. Но корпоративный порядок работы крупных корпораций часто сильно зарегламентирован и не дает пространства для какого-либо маневра. Так же не редки случаи нежелания принятия решений из-за боязни ответственности. Ведь за отсутствие решения ответственность равномерно разделяется на всю команду, а ошибочное решение всегда персонализировано. Проще не принимать его совсем и сохранить должность, чем ошибиться и потерять ее. И даже руководителям компаний страх возмездия за ошибку часто не дает пробовать и тестировать – а вдруг не получится.

Запускать «пилоты» готовы единицы. Они же, приобретая, например, офисное здание, не стесняясь обращаются к экспертам, предварительно «прикидывая», по какой ставке смогут сдать его в аренду или как повысить его ликвидность, чтобы впоследствии выгоднее продать. Те же, кто склонен слепо доверять продавцам, нередко натыкаются на «кота в мешке». Ошибки же в управлении недвижимостью могут быть на разных этапах.

Где начинается property management

Ошибки в управлении недвижимостью могут быть на любых этапах. Один наш клиент – крупный восточноевропейский фонд – пришел в конце прошлого года с недавно приобретенным активом. Это был особняк площадью 4 тыс. кв. м в районе Соколиной горы, который они купили по очень привлекательной цене. Однако не учли, что местоположение, пусть и близко к центру, но не самое привлекательное для аренды офисов. Поэтому сдать его с обещанной доходностью в 20% годовых никак не получалось. Выяснилось, что в здании, где раньше сидел один из банков, эффективных площадей было не более 57% - широкие коридоры, мелкая кабинетная нарезка… Вариант для владельца - избавится от актива. Вопрос «как»?

Даже поверхностный аудит выявил варианты для маневров. Например, мы предложили фонду сделать «ход конем» и перевести бизнес-центр из классического в кондо-формат. В этом случае, раскадастрировав площади и продав их в нарезку нескольким собственникам, доходность инвестора по нашим оценкам, была бы не 5-7% годовых на вложенный капитал, а уже 13-15%. Если бы к нам обратились пораньше, уверен, что эта цифра была бы еще больше. К сожалению, время было уже упущено.

Как правило, профессиональный аудит проводится в нескольких плоскостях: это техническое обследование, экспертиза юридических аспектов и аудит концепции (включая анализ ставок, потоков и многих других показателей). На основании полученного результата уже можно сказать, насколько возможно достижение той или иной доходности. Среди прочего, мы смотрим на договоры аренды, в которых могут крыться риски (штрафные санкции, условия расторжения). Такие вопросы часто остаются незамеченными без экспертизы профессиональных управленцев. Но влияют в итоге на привлекательность актива на рынке.

Как по полкам

В рамках консалтинговой помощи управляющая компания, в багаже которой не один, а целый набор кейсов, сможет дать совет по точечной и максимально эффективной настройке объекта. С одной стороны, раскачать выручку, использовав весь коммерческий потенциал актива (повысить арендные площади и ставки аренды, запустить доп. Сервисы etc.). С другой стороны, грамотно снизить затраты. И самый простой способ - автоматизировать определенные процессы, снизив эксплуатационные расходы и сделав бизнес прозрачным.

Поверьте, это не простое сотрясение воздуха. Есть множество примеров, где внедрение той же цифровой платформы Kaizen позволило сократить штат персонала и соответственно затраты на обслуживание на 10-15%! Или та же установка дополнительных датчиков (IoT в помощь), за счёт которых нивелируется человеческий фактор - датчики а отпуска не ходят и ковидом не болеют. Такие вложения окупятся условно за 3 месяца, а потом пойдут просто плюсом к капитализации.

И примеров как повышения арендного потока, так и сокращения издержек в арсенале любой профессиональной управляющей компании множество! Не нужно стесняться спросить и не нужно жадничать денег на оплату экспертов!

Эксперт

Козин Виктор

Директор по развитию партнерской сети экосистемы

Becar Asset Management

Компания

Becar Asset Management

Точка зрения Офисная недвижимость