На плечи арендодателей ложатся непростые задачи
Сегодня профессиональное сообщество с осторожностью оценивает долгосрочные перспективы развития рынка офисной недвижимости. Но очевидно, что они будут зависеть от развития ситуации в экономике не только в России, но и в мире.
В настоящий момент офисный рынок Москвы имеет один из самых минимальных показателей за последние семь лет объем вакансии в классе «А» (8,1% площадей на конец первого полугодия) и дефицит качественных офисов в целом. Если говорить о кризисах 2014 и 2018 года, то уровень вакансии в классе «А» в тот момент достигал внушительных 25%. Это основное и, безусловно, позитивное отличие текущей ситуации. Сегодня этот показатель почти в 3 раза ниже, и я с оптимизмом смотрю в будущее.
Позитивным также является то, что формат удаленной работы теряет своих сторонников, компании активно возвращают сотрудников в офисы, что дополнительно поддержало спрос на качественные рабочие пространства.
Кроме того, российские компании сегодня активно развиваются на внутреннем рынке в рамках процесса импортозамещения, что приводит к закономерному росту числа сотрудников.
Также стабильным остается интерес крупных государственных и коммерческих структур к полностью готовым помещениям с выполненной отделкой. Запросы на аренду офисов «в бетоне» стремятся к нулю, сегодня клиенты активно интересуются рабочими местами, где уже все готово к переезду. Тенденция такова: арендаторы, не обладая ресурсами для выполнения отделки, хотят возложить эту непростую задачу на арендодателей. При этом те далеко не всегда обладают необходимыми компетенциями. Соответственно, в текущей ситуации выигрывают те, кто готов предложить эту опцию.
По моему мнению, деловые центры, которые сейчас находятся в стадии строительства, возможно, с небольшой задержкой, но будут введены. А вот запуск новых проектов на фоне роста себестоимости, разрушенных логистических цепочек и повышенной стоимости денег будет, скорее всего, приостановлен, поскольку девелоперы предпочитают не рисковать и не входить в проекты, где выгода не очевидна на данный момент. Как результат, в ближайшие годы мы сможем наблюдать рост дефицита новых современных высококлассных офисов.
Роль офиса в жизни компании меняется прямо на глазах
Современный офис – это место для встреч и переговоров, проектной командной деятельности, проведения семинаров. Квадратные метры нужны не только для работы, но и для общения — для встреч с партнерами требуются имиджевые переговорные, а для отдыха сотрудников – неформальная лаундж-зона.
В связи с этим растет популярность трансформируемых пространств. Гибкий офис (не путать с коворкингом) — это отдельный тип недвижимости, под который невозможно приспособить ни кабинетный формат, ни open space. Ключевую роль здесь играют инженерные решения, которые при необходимости полностью преображают интерьер. Среди них: передвижные перегородки, распределенные «мокрые точки», средства персонализации рабочего места.
Этими соображениями мы руководствовались, когда создавали в линейке офисной недвижимости новый продукт — гибкий трансформируемый офис с готовой отделкой. От традиционного формата он отличается и особым распределением «мокрых точек», схемами инженерных систем. Подключения рабочих мест рассчитаны на максимальную плотность рассадки сотрудников. Однако арендатор при желании может изменить формат офиса и назначение помещений: увеличить количество кабинетов, выделив отдельные рабочие места, добавить или убрать перегородки. Таким образом, с минимальными усилиями офисное пространство может трансформироваться под нужды конкретного пользователя.
В 2022 году «Галс-Девелопмент» реализовал несколько проектов готовых офисов в БЦ «Искра-Парк», которые за счет своих характеристик вызвали большой интерес клиентов и моментально были сданы в аренду по окончанию отделочных работ. В дальнейшем мы планируем развивать этот формат пространства и, несмотря на непростую ситуацию, продолжаем предлагать рынку новые продукты с высококлассной отделкой, которые, несомненно, будут востребованы.
Секрет привлекательности
Мы очень тщательно работаем над созданием продукта: изучаем объекты конкурентов и лучшие мировые и отечественные практики, постоянно общаемся с клиентами, чтобы еще лучше изучить их потребности. На основе нашего опыта я могу сформулировать несколько ключевых моментов, которые девелоперу стоит учитывать при работе над продуктом.
Во-первых, для реализации проекта нужны надежные партнеры – поставщики материалов и подрядчики – и по-настоящему инновационные решения. При этом новая экономическая ситуация диктует нам еще два важных обстоятельства: импортозамещение без ухудшения качественных характеристик и строгое соблюдение баланса цены и качества.
Во-вторых, нужно иметь в виду, что основные атрибуты успешного офисного fit-out-продукта – это экологичность и забота о благополучии сотрудников – wellness. Их определяют соответствующие отделочные материалы, климатические решения, инсоляция, звукоизоляция, противоэпидемические меры и пр. Не менее важна и технологичность офиса: трансформируемость пространства, гибкость в возможности уплотнять рассадку сотрудников, доступность опций по модификации оборудования и оснащения. Актуален activity-based дизайн, когда для всех рабочих процессов предусмотрена соответствующая зона. С точки зрения самого дизайна все стабильно: клиентам нужен современный стиль — минимализм или лофт, презентабельные гостевые и оптимальные рабочие места.
В-третьих, для повышения привлекательности лотов, к примеру, с низкой освещенностью или не самыми удачными видами из окон, стоит выполнить отделку в светлых тонах или добавить яркие акценты там, где это уместно. Можно увеличить количество осветительных приборов, выполнить монтаж рулонных штор, сделать жалюзи на витражах и т. д.
При этом растущий год от года спрос на сервисные офисы демонстрирует, что арендаторы не слишком стремятся к индивидуальным интерьерным решениям и прекрасно обходятся элементами корпоративного брендинга. Бизнес оптимизируется и рационализируется. Подход к fit-out должен быть таким же.
Сегодня профессиональное сообщество с осторожностью оценивает долгосрочные перспективы развития рынка офисной недвижимости. Но очевидно, что они будут зависеть от развития ситуации в экономике не только в России, но и в мире.
В настоящий момент офисный рынок Москвы имеет один из самых минимальных показателей за последние семь лет объем вакансии в классе «А» (8,1% площадей на конец первого полугодия) и дефицит качественных офисов в целом. Если говорить о кризисах 2014 и 2018 года, то уровень вакансии в классе «А» в тот момент достигал внушительных 25%. Это основное и, безусловно, позитивное отличие текущей ситуации. Сегодня этот показатель почти в 3 раза ниже, и я с оптимизмом смотрю в будущее.
Позитивным также является то, что формат удаленной работы теряет своих сторонников, компании активно возвращают сотрудников в офисы, что дополнительно поддержало спрос на качественные рабочие пространства.
Кроме того, российские компании сегодня активно развиваются на внутреннем рынке в рамках процесса импортозамещения, что приводит к закономерному росту числа сотрудников.
Также стабильным остается интерес крупных государственных и коммерческих структур к полностью готовым помещениям с выполненной отделкой. Запросы на аренду офисов «в бетоне» стремятся к нулю, сегодня клиенты активно интересуются рабочими местами, где уже все готово к переезду. Тенденция такова: арендаторы, не обладая ресурсами для выполнения отделки, хотят возложить эту непростую задачу на арендодателей. При этом те далеко не всегда обладают необходимыми компетенциями. Соответственно, в текущей ситуации выигрывают те, кто готов предложить эту опцию.
По моему мнению, деловые центры, которые сейчас находятся в стадии строительства, возможно, с небольшой задержкой, но будут введены. А вот запуск новых проектов на фоне роста себестоимости, разрушенных логистических цепочек и повышенной стоимости денег будет, скорее всего, приостановлен, поскольку девелоперы предпочитают не рисковать и не входить в проекты, где выгода не очевидна на данный момент. Как результат, в ближайшие годы мы сможем наблюдать рост дефицита новых современных высококлассных офисов.
Роль офиса в жизни компании меняется прямо на глазах
Современный офис – это место для встреч и переговоров, проектной командной деятельности, проведения семинаров. Квадратные метры нужны не только для работы, но и для общения — для встреч с партнерами требуются имиджевые переговорные, а для отдыха сотрудников – неформальная лаундж-зона.
В связи с этим растет популярность трансформируемых пространств. Гибкий офис (не путать с коворкингом) — это отдельный тип недвижимости, под который невозможно приспособить ни кабинетный формат, ни open space. Ключевую роль здесь играют инженерные решения, которые при необходимости полностью преображают интерьер. Среди них: передвижные перегородки, распределенные «мокрые точки», средства персонализации рабочего места.
Этими соображениями мы руководствовались, когда создавали в линейке офисной недвижимости новый продукт — гибкий трансформируемый офис с готовой отделкой. От традиционного формата он отличается и особым распределением «мокрых точек», схемами инженерных систем. Подключения рабочих мест рассчитаны на максимальную плотность рассадки сотрудников. Однако арендатор при желании может изменить формат офиса и назначение помещений: увеличить количество кабинетов, выделив отдельные рабочие места, добавить или убрать перегородки. Таким образом, с минимальными усилиями офисное пространство может трансформироваться под нужды конкретного пользователя.
В 2022 году «Галс-Девелопмент» реализовал несколько проектов готовых офисов в БЦ «Искра-Парк», которые за счет своих характеристик вызвали большой интерес клиентов и моментально были сданы в аренду по окончанию отделочных работ. В дальнейшем мы планируем развивать этот формат пространства и, несмотря на непростую ситуацию, продолжаем предлагать рынку новые продукты с высококлассной отделкой, которые, несомненно, будут востребованы.
Секрет привлекательности
Мы очень тщательно работаем над созданием продукта: изучаем объекты конкурентов и лучшие мировые и отечественные практики, постоянно общаемся с клиентами, чтобы еще лучше изучить их потребности. На основе нашего опыта я могу сформулировать несколько ключевых моментов, которые девелоперу стоит учитывать при работе над продуктом.
Во-первых, для реализации проекта нужны надежные партнеры – поставщики материалов и подрядчики – и по-настоящему инновационные решения. При этом новая экономическая ситуация диктует нам еще два важных обстоятельства: импортозамещение без ухудшения качественных характеристик и строгое соблюдение баланса цены и качества.
Во-вторых, нужно иметь в виду, что основные атрибуты успешного офисного fit-out-продукта – это экологичность и забота о благополучии сотрудников – wellness. Их определяют соответствующие отделочные материалы, климатические решения, инсоляция, звукоизоляция, противоэпидемические меры и пр. Не менее важна и технологичность офиса: трансформируемость пространства, гибкость в возможности уплотнять рассадку сотрудников, доступность опций по модификации оборудования и оснащения. Актуален activity-based дизайн, когда для всех рабочих процессов предусмотрена соответствующая зона. С точки зрения самого дизайна все стабильно: клиентам нужен современный стиль — минимализм или лофт, презентабельные гостевые и оптимальные рабочие места.
В-третьих, для повышения привлекательности лотов, к примеру, с низкой освещенностью или не самыми удачными видами из окон, стоит выполнить отделку в светлых тонах или добавить яркие акценты там, где это уместно. Можно увеличить количество осветительных приборов, выполнить монтаж рулонных штор, сделать жалюзи на витражах и т. д.
При этом растущий год от года спрос на сервисные офисы демонстрирует, что арендаторы не слишком стремятся к индивидуальным интерьерным решениям и прекрасно обходятся элементами корпоративного брендинга. Бизнес оптимизируется и рационализируется. Подход к fit-out должен быть таким же.
