Дефицит качественных участков в центре Москвы наряду с ростом цен на жилую недвижимость и высоким спросом на элитное жилье стимулирует застройщиков обращать внимание на редевелопмент старых промышленных, административных и даже жилых зданий, ведь данное направление становится более привлекательным с точки зрения окупаемости инвестиций.
Однако более активное развитие редевелопмента в России, на мой взгляд, тормозят сразу несколько факторов.
Административные барьеры
Во-первых, недостаточная нацеленность органов власти на согласование разрешительной строительной документации. Во время пандемии проблема лишь усугубилась, так как многие государственные учреждения по факту не работали.
И если при капитальном ремонте, подразумевающем лишь проведение работ в рамках существующего проектного решения, например, изменение фасадов без конструктивных вмешательств, все относительно просто, то в случае с редевелопментом (реконструкция здания с изменением площади/высотности объекта и его назначения) нужно получать разрешение на реконструкцию и иную градостроительную документацию.
Так, при реновации промышленных зон подготовка проекта планировки территории может занять до 2 лет. В случае необходимости изменений плотности застройки или назначения земельного участка придется заложить еще около 1 года на изменения в правила землепользования и застройки.
Действительность такова, что на рынке увеличивается количество «компаний одного проекта». Как правило, это региональные инвесторы, которые решили попробовать заняться редевелопментом и готовы вкладывать в него деньги, особенно на фоне роста стоимости жилья.
Однако первый же проект в Москве показывает, что для эффективной реализации проекта редевелопмента требуется больше опыта и ресурсов. Особенно в случае с объектами культурного наследия, где работы зачастую растягиваются на более длительный срок и являются более капиталоемкими, чем планировалось.
Редевелопмент требует не только финансовых ресурсов, но и компетенций в поиске подходящих площадок, работе с документацией, в том числе архивной, наличия грамотно выстроенного PR и GR и многого другого.
Нет единого закона
Вторая проблема заключается в отсутствии однозначных механизмов регулирования деятельности участников рынка редевелопмента. Зачастую в градостроительном законодательстве встречаются противоречащие друг другу нормы и совершенно различная практика. Исходя из чего далеко не все понимают процедуру фактического получения разрешения на реконструкцию объектов и каким требованиям они должны соответствовать.
На Западе законы о редевелопменте существуют десятки лет: в США — с 1945 года, в Великобритании — с 1990 года, В Германии до объединения федеральных программ реновации на востоке и западе страны в 2017 году почти 20 лет действовали различные региональные программы.
В России же законодательная база таких проектов еще недостаточно развита, из-за чего согласование проекта может длиться годами. Особенно если участки на территории промзоны принадлежат разным собственникам — тогда девелоперу придется договариваться об освобождении площадей с каждым из них.
Наличие коллизии норм в законодательстве приводит к неоднозначности гарантий права собственности и, как следствие, к сложностям с привлечением финансирования в проект. В итоге девелоперу крайне сложно использовать объект недвижимости в качестве обеспечения по кредиту.
А есть ли плюсы для девелоперов
Еще один аспект — отсутствие реальных, а не теоретических льготных программ реновации исторических объектов. В то время как за рубежом благодаря содействию городских властей целые районы получают новую жизнь, девелоперы в России неохотно берутся за памятники архитектуры, находящиеся в плачевном состоянии, даже в наиболее дорогих с точки зрения стоимости квадратного метра центральных районах.
Это можно объяснить не только высокой стоимостью реализации таких проектов, но и их недостаточной поддержкой со стороны местных и региональных органов власти.
Для сравнения: в Европе и США если застройщик работает с историческими зданиями, он может получать значительные налоговые льготы (20−40% общего объема выплат в бюджет, от продажи или сдачи обновленного здания в аренду).
Так, в Вене в рамках программы обновления порядка 150 тыс. апартаментов, запущенной в середине 1980-х годов, власти предоставляли девелоперам обширные государственные субсидии, в некоторых случаях доходившие практически до 100% стоимости работ.
Вместо заключения
В ближайшие годы востребованность проектов редевелопмента будет расти. Россия в целом и Москва в частности — не исключение. Мест под новое строительство, особенно в центральных частях городов, почти не остается, поэтому обновление существующей застройки является очень перспективным направлением.
Однако для того чтобы бизнес активнее включался в проекты редевелопмента, нужно решить ряд важных проблем, о которых говорилось выше.
Без единых правил игры, гарантий и дополнительных льгот средние и небольшие девелоперы будут в значительно меньшем объеме входить такие проекты.
Колонка подготовлена при участии MRC-Club
Однако более активное развитие редевелопмента в России, на мой взгляд, тормозят сразу несколько факторов.
Административные барьеры
Во-первых, недостаточная нацеленность органов власти на согласование разрешительной строительной документации. Во время пандемии проблема лишь усугубилась, так как многие государственные учреждения по факту не работали.
И если при капитальном ремонте, подразумевающем лишь проведение работ в рамках существующего проектного решения, например, изменение фасадов без конструктивных вмешательств, все относительно просто, то в случае с редевелопментом (реконструкция здания с изменением площади/высотности объекта и его назначения) нужно получать разрешение на реконструкцию и иную градостроительную документацию.
Так, при реновации промышленных зон подготовка проекта планировки территории может занять до 2 лет. В случае необходимости изменений плотности застройки или назначения земельного участка придется заложить еще около 1 года на изменения в правила землепользования и застройки.
Действительность такова, что на рынке увеличивается количество «компаний одного проекта». Как правило, это региональные инвесторы, которые решили попробовать заняться редевелопментом и готовы вкладывать в него деньги, особенно на фоне роста стоимости жилья.
Однако первый же проект в Москве показывает, что для эффективной реализации проекта редевелопмента требуется больше опыта и ресурсов. Особенно в случае с объектами культурного наследия, где работы зачастую растягиваются на более длительный срок и являются более капиталоемкими, чем планировалось.
Редевелопмент требует не только финансовых ресурсов, но и компетенций в поиске подходящих площадок, работе с документацией, в том числе архивной, наличия грамотно выстроенного PR и GR и многого другого.
Нет единого закона
Вторая проблема заключается в отсутствии однозначных механизмов регулирования деятельности участников рынка редевелопмента. Зачастую в градостроительном законодательстве встречаются противоречащие друг другу нормы и совершенно различная практика. Исходя из чего далеко не все понимают процедуру фактического получения разрешения на реконструкцию объектов и каким требованиям они должны соответствовать.
На Западе законы о редевелопменте существуют десятки лет: в США — с 1945 года, в Великобритании — с 1990 года, В Германии до объединения федеральных программ реновации на востоке и западе страны в 2017 году почти 20 лет действовали различные региональные программы.
В России же законодательная база таких проектов еще недостаточно развита, из-за чего согласование проекта может длиться годами. Особенно если участки на территории промзоны принадлежат разным собственникам — тогда девелоперу придется договариваться об освобождении площадей с каждым из них.
Наличие коллизии норм в законодательстве приводит к неоднозначности гарантий права собственности и, как следствие, к сложностям с привлечением финансирования в проект. В итоге девелоперу крайне сложно использовать объект недвижимости в качестве обеспечения по кредиту.
А есть ли плюсы для девелоперов
Еще один аспект — отсутствие реальных, а не теоретических льготных программ реновации исторических объектов. В то время как за рубежом благодаря содействию городских властей целые районы получают новую жизнь, девелоперы в России неохотно берутся за памятники архитектуры, находящиеся в плачевном состоянии, даже в наиболее дорогих с точки зрения стоимости квадратного метра центральных районах.
Это можно объяснить не только высокой стоимостью реализации таких проектов, но и их недостаточной поддержкой со стороны местных и региональных органов власти.
Для сравнения: в Европе и США если застройщик работает с историческими зданиями, он может получать значительные налоговые льготы (20−40% общего объема выплат в бюджет, от продажи или сдачи обновленного здания в аренду).
Так, в Вене в рамках программы обновления порядка 150 тыс. апартаментов, запущенной в середине 1980-х годов, власти предоставляли девелоперам обширные государственные субсидии, в некоторых случаях доходившие практически до 100% стоимости работ.
Вместо заключения
В ближайшие годы востребованность проектов редевелопмента будет расти. Россия в целом и Москва в частности — не исключение. Мест под новое строительство, особенно в центральных частях городов, почти не остается, поэтому обновление существующей застройки является очень перспективным направлением.
Однако для того чтобы бизнес активнее включался в проекты редевелопмента, нужно решить ряд важных проблем, о которых говорилось выше.
Без единых правил игры, гарантий и дополнительных льгот средние и небольшие девелоперы будут в значительно меньшем объеме входить такие проекты.
Колонка подготовлена при участии MRC-Club
