Чего не хватает проектам редевелопмента в России

В последние 2,5 года популярность проектов редевелопмента среди покупателей апартаментов в Москве растет. Потребитель понимает, что с каждым годом уровень таких комплексов повышается вместе с конкуренцией на рынке, мифы о домах после редевелопмента, вроде отсутствия лифтов, парковок, отопления и так далее постепенно уходят в прошлое. Однако свои трудности в этом сегменте все еще остаются. О том, какие проблемы нужно решить, чтобы бизнес активнее включался в проекты редевелопмента, рассказывает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко.
814
Изображение взято из источника: Glincom
Дефицит качественных участков в центре Москвы наряду с ростом цен на жилую недвижимость и высоким спросом на элитное жилье стимулирует застройщиков обращать внимание на редевелопмент старых промышленных, административных и даже жилых зданий, ведь данное направление становится более привлекательным с точки зрения окупаемости инвестиций.

Однако более активное развитие редевелопмента в России, на мой взгляд, тормозят сразу несколько факторов.

Административные барьеры

Во-первых, недостаточная нацеленность органов власти на согласование разрешительной строительной документации. Во время пандемии проблема лишь усугубилась, так как многие государственные учреждения по факту не работали.

И если при капитальном ремонте, подразумевающем лишь проведение работ в рамках существующего проектного решения, например, изменение фасадов без конструктивных вмешательств, все относительно просто, то в случае с редевелопментом (реконструкция здания с изменением площади/высотности объекта и его назначения) нужно получать разрешение на реконструкцию и иную градостроительную документацию.

Так, при реновации промышленных зон подготовка проекта планировки территории может занять до 2 лет. В случае необходимости изменений плотности застройки или назначения земельного участка придется заложить еще около 1 года на изменения в правила землепользования и застройки.

Действительность такова, что на рынке увеличивается количество «компаний одного проекта». Как правило, это региональные инвесторы, которые решили попробовать заняться редевелопментом и готовы вкладывать в него деньги, особенно на фоне роста стоимости жилья.

Однако первый же проект в Москве показывает, что для эффективной реализации проекта редевелопмента требуется больше опыта и ресурсов. Особенно в случае с объектами культурного наследия, где работы зачастую растягиваются на более длительный срок и являются более капиталоемкими, чем планировалось.

Редевелопмент требует не только финансовых ресурсов, но и компетенций в поиске подходящих площадок, работе с документацией, в том числе архивной, наличия грамотно выстроенного PR и GR и многого другого.

Нет единого закона

Вторая проблема заключается в отсутствии однозначных механизмов регулирования деятельности участников рынка редевелопмента. Зачастую в градостроительном законодательстве встречаются противоречащие друг другу нормы и совершенно различная практика.  Исходя из чего далеко не все понимают процедуру фактического получения разрешения на реконструкцию объектов и каким требованиям они должны соответствовать.

На Западе законы о редевелопменте существуют десятки лет: в США — с 1945 года, в Великобритании — с 1990 года, В Германии до объединения федеральных программ реновации на востоке и западе страны в 2017 году почти 20 лет действовали различные региональные программы.

В России же законодательная база таких проектов еще недостаточно развита, из-за чего согласование проекта может длиться годами. Особенно если участки на территории промзоны принадлежат разным собственникам — тогда девелоперу придется договариваться об освобождении площадей с каждым из них.

Наличие коллизии норм в законодательстве приводит к неоднозначности гарантий права собственности и, как следствие, к сложностям с привлечением финансирования в проект. В итоге девелоперу крайне сложно использовать объект недвижимости в качестве обеспечения по кредиту.

А есть ли плюсы для девелоперов

Еще один аспект — отсутствие реальных, а не теоретических  льготных программ реновации исторических объектов. В то время как за рубежом благодаря содействию городских властей целые районы получают новую жизнь, девелоперы в России неохотно берутся за памятники архитектуры, находящиеся в плачевном состоянии, даже в наиболее дорогих с точки зрения стоимости квадратного метра центральных районах.

Это можно объяснить не только высокой стоимостью реализации таких проектов, но и их недостаточной поддержкой со стороны местных и региональных органов власти.

Для сравнения: в Европе и США если застройщик работает с историческими зданиями, он может получать значительные налоговые льготы (20−40% общего объема выплат в бюджет, от продажи или сдачи обновленного здания в аренду).

Так, в Вене в рамках программы обновления порядка 150 тыс. апартаментов, запущенной в середине 1980-х годов, власти предоставляли девелоперам обширные государственные субсидии, в некоторых случаях доходившие практически до 100% стоимости работ.

Вместо заключения

В ближайшие годы востребованность проектов редевелопмента будет расти. Россия в целом и Москва в частности — не исключение. Мест под новое строительство, особенно в центральных частях городов, почти не остается, поэтому обновление существующей застройки является очень перспективным направлением.

Однако для того чтобы бизнес активнее включался в проекты редевелопмента, нужно решить ряд важных проблем, о которых говорилось выше.

Без единых правил игры, гарантий и дополнительных льгот средние и небольшие девелоперы будут в значительно меньшем объеме входить такие проекты.


Колонка подготовлена при участии MRC-Club


иГРОКИ РЫНКА

Инвестиции

GLINCOM

Материалы по теме

Источник: ТРИНФИКО
Точка зрения

Каковы перспективы редевелопмента в центре Москвы?

Редевелопмент промзон и реконструкция ветхих зданий в центре Москвы под элитное жилье стали уже закрепившимися трендами. Почему именно жилая недвижимость, кому интересны такие проекты и каковы дальнейшие перспективы этого направления, рассказал Станислав Жуков, директор рыночного развития инвестиционной группы ТРИНФИКО.

03.06
Экспертный анализ

Почему редевелопмент офисов выгоднее нового строительства?

Согласно исследованию Colliers International, в первом квартале 2019 г. офисный рынок Санкт-Петербурга не пополнился ни одним спекулятивным объектом.
20.06
Экспертный анализ

Офисный редевелопмент «серого пояса» Петербурга

Специалисты компании IPG.Estate отмечают, что на сегодняшний день порядка 400 га «серого пояса» Петербурга прошли процесс редевелопмента, из них 45% площадей были переформатированы под коммерческие функции, в том числе под административно-производственное назначение.

20.10

журнал CRE 20 (419)

Ноябрь 2
CRE №20 (419) вышел из печати. Номер выпущен при поддержке: Apollax Spacе   KR Properties   Группа компаний «Пионер» PDF-версия журнала доступна ЗДЕСЬ В НОМЕРЕ: Актуально РЕДКИЕ КАДРЫ Рынок труда - под влиянием разнонаправленных тенденций Тема номера ОFFICE VIVENDI Останется ли офис HR-брендом? Репортаж А МЫ КРЕПЧАЕМ Ведущие игроки обсудили перспективы рынка FM- и PM-услуг Тренды СОДРУЖЕСТВО НЕЗАВИСИМЫХ СКЛАДОВ Эксперты ожидают бума складов и логистических п...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (21-27 ноября)

Крупнейшая сделка на рынке торговой недвижимости, первый двухэтажный магазин SELA в рамках проекта Melon Fashion Group по увеличению всех своих форматов, открытие новых торговых центров ADG Group, успехи AFI Development в заполнении офисных площадей, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
27.11
Источник: Malltech
Открытие

В пермской «Планете» открылся MOVE

Мультибрендовый магазин с товарами таких брендов, как Adidas, Reebok и Puma, занял 158 кв. м на втором этаже ТРЦ. Напомним, ранее MOVE также начал работу в ТРЦ «Планета» в Красноярске.
29.11
Источник: CRE
Экспертный анализ

На смену якорю

Уход брендов, сокращение и переформатирование контента в кинотеатрах, спад доходов и кардинальное изменение потребительского поведения продолжают влиять на торговые центры. Очевидно уже и то, что «батутные парки», «веревочные пространства» и «студии танца» точно не приведут трафик такого же уровня и качества, как некогда кинотеатры и знаковые бренды, и игрокам все-таки придется и искать новые «якоря», и – де-факто – работать с покупателями с чистого листа.

Текст: Иван Майоров. CRE Retail, ноябрь 2022г.

30.11
Источник: KR Properties
Проект

KR Properties откроет БЦ на 17 тыс. кв. м в «Рассвете»

Компания вывела на продажу помещения под офисы и стрит-ритейл в бизнес-центре «Королев». Сроки реконструкции исторического здания не уточняются.
29.11
Источник: Ghelamco
Переговоры

Ghelamco продает свой логопарк на Дмитровском шоссе

Претендентами на складской комплекс площадью 243 тыс. кв. м и 30 га земли на севере Подмосковья в пределах ЦКАД называют Central Properties, «Венталл», Vesper и PLT. Консультантом сделки выступает CORE.XP. Стоимость оценивается в сумму около 11 млрд рублей. Инвестиции в складской сектор в этом году могут поставить новый рекорд с большим отрывом от предыдущих.
01.12
Источник: Пресс-служба группы RBI
Проект

На бывшем питерском хлебозаводе приобщат к культуре

RBI ввела в эксплуатацию реконструированный Левашовский хлебозавод.
 
29.11
Источник: cre.ru
Назначения

«Самолет» займется гостеприимством

Экс-глава Cosmos Hotel Group и ТРЦ «Метрополис» перешел на работу в «Самолет».
 
30.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre