Данные градостроительного потенциала, анализ локальных рынков недвижимости в зоне влияния будущего проекта, ожидания местного сообщества, пожелания администраций всех уровней, бизнеса и будущих резидентов, исходные данные по участку или объекту исследования – как отделить зерна от плевел и собрать итоговую концепцию многофункционального проекта, особенно когда речь идет о масштабных концепциях, реализующихся в несколько этапов? - Рассказывают Эвелина Ишметова, Директор по консалтингу и развитию Key Capital, основатель Школы Девелопера, и Сергей Долгов, руководитель Проектное бюро Сергея Долгова.

Орбитальная модель – решение, которое подсвечивает и структурирует орбиту интересов и ожиданий всех стейкхолдеров проекта. Она картирует стейкхолдеров по отношению к объекту и описывает их коммуникации друг с другом. С помощью орбитальной модели удобно навигировать болевые точки или сильные места проекта, необходимые для дальнейшей проработки в процессе проектирования.

В центре системы находится сам проект, на концентрических орбитах его стейкхолдеры, сектора объединяют стейкхолдеров в группы.

Цветные точки также имеют свое значение:

Поверх секторов накладывается имеющаяся информация о текущих трендах и кейсах в аналогичных с точки зрения расположения локациях - в рассматриваемых сегментах рынка и/или в похожих продуктовых аналогиях.

Сектора неоднократно дополняются всё новой информацией, которая поступает ото всех участников проекта, задействованных в его разработке. Максимум информации собирается на стадии становления концепции, к моменту начала проектирования все основные черты продукта должны быть закреплены и переходят в разряд неизменных.

Методология сбора информации у стейкхолдеров (они же формируют целевую аудиторию) для каждого проекта должна быть уточнена по ситуации. Это могут быть:

профессиональное мнение
экспертные интервью
предброкеридж
опросы общественного мнения
фокус-группы и т.п.

Нормально, что у некоторых групп опрашиваемых ожидания по отношению к проекту могут быть схожими:

Приводим кейс, созданный специально для проекта восстановления ОКН под креативный кластер в г. Серпухове и строительстве компенсационного объема жилья на территории вблизи него. В данном проекте релоканты почти полностью синхронизировались по своим запросам с местными жителями, однако добавили большую платежеспособность и столичный вкус к проектам в стиле лофт, что дало возможность предположить создание лофт-апартаментов на территории бывшей фабрики.

Исследовательской группой были выявлены тренды креативных индустрий и инвестиционные тренды, оказывающие максимальное влияния на образ создаваемого проекта:

В свою очередь, понимание трендов позволило структурировать предложения для крупных институций, а также привлечь ресурсы малого бизнеса и креативных индустрий, в т.ч. за счет релокантов, переезжающих со своими проектами. Крупный бизнес заинтересован в создании офисов, шоурумов и концептуальных пространств на таких территориях.

Итогом работы стало «подсвечивание» синергетических кейсов в проектах, удаленных от Москвы, численность населения которых колеблется между 300-500 тыс человек и где проект был создан на базе бывшего промпредприятия.

Кейсы объединяет успешная история переосмысления промышленного ткацкого наследия (в случае Серпухова проект базировался на бывшей ткацкой фабрике) и создания культурных проектов, которые смогли не только стать коммерчески устойчивыми, но в итоге повысить стоимость коммерческой и жилой недвижимости, использующих бренды музеев, созданных на базе исторического наследия.

В Коломне такой проект позиционируется как музей-лаборатория, являясь одновременно коворкингом и арт-пространством.
В Переславле-Залесском удалось наладить производство сувенирной продукции с символикой музея.
В Ярославле бывшая ткацкая фабрика "Корд" приносит прибыль владельцам через программы промышленного туризма.
В Наро-Фоминке проект "Шелковая фабрика" вывел на рынок офисы и ЖК по ценам, близким к столичным, за счет концепции образа жизни в стиле "лофт" в экологическом месте с яркой историей.

Структурируя проект таким образом, нам удалось убедить заказчика выделить небольшое помещение для создания музея ткацкой тематики. Будучи совмещенным с офисом продаж, музей позволяет на ранних этапах строительства создать эмоциональную связь с местом, “приручить” потенциальных клиентов, повысить количество бесплатных упоминаний в медиа и усилить естественный трафик на территорию.

Не раскрывая всех карт будущего проекта в Серпухове, хотим отметить, что орбитальная модель является действенным, одним из значимых, но не единственным инструментом в арсенале девелопера по принятию верного решения о конфигурации будущего проекта. Последнее слово как обычно остается за финансовыми показателями, но визуально-аналитический подход позволяет расширить горизонт планирования и выбрать оптимальные варианты, которые могут быть не видны на старте формирования концепции.

KnowHow

Материалы по теме

О чем не знают брокеры: как продать коммерческую недвижимость

В первом полугодии 2022 года снизился спрос на офисы, складские помещения и площади в крупных торговых центрах. Зато вырос спрос на объекты недвижимости стрит-ритейла, а также на помещения в небольших районных торговых центрах с концепцией «у дома». О том, как сейчас продавать коммерческую недвижимость и какой стратегии придерживаться риелторам, рассказал Ильшат Хамитов, управляющий партнер компании «Агентство регионального развития».

Через 5 лет экспорт в Африку может заменить европейский

Переход от европейского экспортного рынка сбыта к африканскому стал перспективным решением для российского бизнеса. Согласно прогнозу экспертов, уже в течение ближайших 2–3 лет Россия может удвоить свое присутствие на рынке Африки, а через 5 лет даже полностью его заменить. Для этого необходима помощь государства, поддержка от банковских структур и фондов для российских компаний, выходящих на африканский континент, а также знание местного менталитета. Материал подготовлен специалистами компании Seitenberg.

«Авито»: В России вырос спрос на коммерческую недвижимость

По сравнению со вторым кварталом этого года спрос на покупку коммерческих объектов на «Авито Недвижимости» за последние три месяца вырос на 3%, а на аренду — на 0,6%. Интерес повысился на фоне снижения стоимости объектов.

Загрузка...