Орбитальная механика проектов недвижимости

Данные градостроительного потенциала, анализ локальных рынков недвижимости в зоне влияния будущего проекта, ожидания местного сообщества, пожелания администраций всех уровней, бизнеса и будущих резидентов, исходные данные по участку или объекту исследования – как отделить зерна от плевел и собрать итоговую концепцию многофункционального проекта, особенно когда речь идет о масштабных концепциях, реализующихся в несколько этапов?  - Рассказывают Эвелина Ишметова, Директор по консалтингу и развитию Key Capital, основатель Школы Девелопера, и Сергей Долгов, руководитель Проектное бюро Сергея Долгова.
1031
Изображение взято из источника: Key Capital
Орбитальная модель – решение, которое подсвечивает и структурирует орбиту интересов и ожиданий всех стейкхолдеров проекта. Она картирует стейкхолдеров по отношению к объекту и описывает их коммуникации друг с другом. С помощью орбитальной модели удобно навигировать болевые точки или сильные места проекта, необходимые для дальнейшей проработки в процессе проектирования.

В центре системы находится сам проект, на концентрических орбитах его стейкхолдеры, сектора объединяют стейкхолдеров в группы.

Цветные точки также имеют свое значение:

Поверх секторов накладывается имеющаяся информация о текущих трендах и кейсах в аналогичных с точки зрения расположения локациях - в рассматриваемых сегментах рынка и/или в похожих продуктовых аналогиях.

Сектора неоднократно дополняются всё новой информацией, которая поступает ото всех участников проекта, задействованных в его разработке. Максимум информации собирается на стадии становления концепции, к моменту начала проектирования все основные черты продукта должны быть закреплены и переходят в разряд неизменных.


Методология сбора информации у стейкхолдеров (они же формируют целевую аудиторию) для каждого проекта должна быть уточнена по ситуации. Это могут быть:
  • профессиональное мнение
  • экспертные интервью
  • предброкеридж
  • опросы общественного мнения
  • фокус-группы и т.п.
Нормально, что у некоторых групп опрашиваемых ожидания по отношению к проекту могут быть схожими:

 
Приводим кейс, созданный специально для проекта восстановления ОКН под креативный кластер в г. Серпухове и строительстве компенсационного объема жилья на территории вблизи него. В данном проекте релоканты почти полностью синхронизировались по своим запросам с местными жителями, однако добавили большую платежеспособность и столичный вкус к проектам в стиле лофт, что дало возможность предположить создание лофт-апартаментов на территории бывшей фабрики.

Исследовательской группой были выявлены тренды креативных индустрий и инвестиционные тренды, оказывающие максимальное влияния на образ создаваемого проекта:



В свою очередь, понимание трендов позволило структурировать предложения для крупных институций, а также привлечь ресурсы малого бизнеса и креативных индустрий, в т.ч. за счет релокантов, переезжающих со своими проектами. Крупный бизнес заинтересован в создании офисов, шоурумов и концептуальных пространств на таких территориях.

Итогом работы стало «подсвечивание» синергетических кейсов в проектах, удаленных от Москвы, численность населения которых колеблется между 300-500 тыс человек и где проект был создан на базе бывшего промпредприятия.

Кейсы объединяет успешная история переосмысления промышленного ткацкого наследия (в случае Серпухова проект базировался на бывшей ткацкой фабрике) и создания культурных проектов, которые смогли не только стать коммерчески устойчивыми, но в итоге повысить стоимость коммерческой и жилой недвижимости, использующих бренды музеев, созданных на базе исторического наследия.
  • В Коломне такой проект позиционируется как музей-лаборатория, являясь одновременно коворкингом и арт-пространством.
  • В Переславле-Залесском удалось наладить производство сувенирной продукции с символикой музея.
  • В Ярославле бывшая ткацкая фабрика "Корд" приносит прибыль владельцам через программы промышленного туризма.
  • В Наро-Фоминке проект "Шелковая фабрика" вывел на рынок офисы и ЖК по ценам, близким к столичным, за счет концепции образа жизни в стиле "лофт" в экологическом месте с яркой историей.


Структурируя проект таким образом, нам удалось убедить заказчика выделить небольшое помещение для создания музея ткацкой тематики. Будучи совмещенным с офисом продаж, музей позволяет на ранних этапах строительства создать эмоциональную связь с местом, “приручить” потенциальных клиентов, повысить количество бесплатных упоминаний в медиа и усилить естественный трафик на территорию.

Не раскрывая всех карт будущего проекта в Серпухове, хотим отметить, что орбитальная модель является действенным, одним из значимых, но не единственным инструментом в арсенале девелопера по принятию верного решения о конфигурации будущего проекта. Последнее слово как обычно остается за финансовыми показателями, но визуально-аналитический подход позволяет расширить горизонт планирования и выбрать оптимальные варианты, которые могут быть не видны на старте формирования концепции.


иГРОКИ РЫНКА

KEY CAPITAL

Ишметова Эвелина

Долгов Сергей

Консалтинг и брокеридж

KEY CAPITAL

Материалы по теме

Источник: CRE
Экспертный анализ

«Авито»: В России вырос спрос на коммерческую недвижимость

По сравнению со вторым кварталом этого года спрос на покупку коммерческих объектов на «Авито Недвижимости» за последние три месяца вырос на 3%, а на аренду — на 0,6%. Интерес повысился на фоне снижения стоимости объектов.
17.10
Источник: CRE
Экспертный анализ

Через 5 лет экспорт в Африку может заменить европейский

Переход от европейского экспортного рынка сбыта к африканскому стал перспективным решением для российского бизнеса. Согласно прогнозу экспертов, уже в течение ближайших 2–3 лет Россия может удвоить свое присутствие на рынке Африки, а через 5 лет даже полностью его заменить. Для этого необходима помощь государства, поддержка от банковских структур и фондов для российских компаний, выходящих на африканский континент, а также знание местного менталитета.

Материал подготовлен специалистами компании Seitenberg.
17.10
Источник: «Агентство регионального развития»
Точка зрения

О чем не знают брокеры: как продать коммерческую недвижимость

В первом полугодии 2022 года снизился спрос на офисы, складские помещения и площади в крупных торговых центрах. Зато вырос спрос на объекты недвижимости стрит-ритейла, а также на помещения в небольших районных торговых центрах с концепцией «у дома». О том, как сейчас продавать коммерческую недвижимость и какой стратегии придерживаться риелторам, рассказал Ильшат Хамитов, управляющий партнер компании «Агентство регионального развития».
13.10

журнал CRE 22-1 (421)

Декабрь (2) - Январь (1)
Журнал вышел в печатном формате.  С PDF версией журнала можно ознакомиться ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке: Группа компаний Спектрум MD Facility Management   MMG   City&Malls PFM   ТЕХНОПАРК PERERVA   Comcity RD Management   Группа компаний «Пионер»   Raven Russia   УК Zeppelin   Галс-Девелопмент   ricci Авито   Nikoliers В НОМЕРЕ ПОДВОДИМ ИТОГИ 2022 г.: ЛИЦА ГОДА  В судьбе их компаний как в капле воды отразилдось все, что происходило с рынком в это...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (23-29 января)

Крупные офисные сделки, заключенные в конце 2022 года, о которых стало известно только сейчас, активное заполнение совсем новенького Multispace Dinamo, складские аппетиты Ozon, фуд-холл в Сокольниках, масштабный проект по освоению Южного порта, назначение в IPG.Estate, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
29.01
Источник: ВкусВилл
Экспертный анализ

Новенькие, готовенькие

Ритейлеры продолжают усиливать направление готовых блюд и открывать в магазинах посадочные зоны, кофейные станции, кафе и бары, всё более активно перетягивая аудиторию, и становясь, по словам рестораторов, в кризис уже серьёзными им конкурентами.
 
Текст: Иван Майоров. CRE Retail, январь 2023г.
27.01
Источник: CRE
Сделка

Smart Technologies арендовала офис Adidas в «Крылатских холмах»

Российский IT-разработчик взял помещения площадью 10 400 кв. м в проекте девелопера Millhouse в субаренду.
27.01
Источник: Space 1
Игроки рынка

Space 1 заключила новые контракты более чем на 5 600 кв. м за год

Сеть гибких офисов подвела итоги 2022 года.

30.01
Источник: КОКОН
Сделка

IT-компания арендовала 790 кв. м на Киевской

Офис компании разместится в бизнес-центре класса «А» «Атлантик». Компания «Рентавик» (Ассоциация КОКОН) выступила консультантом сделки.
27.01
Источник: Bright Rich | CORFAC International
Сделка

Строители следуют за «Лидером»

Офис в бизнес-центре на площади Конституции в Петербурге арендовало «Строительно-монтажное управление-47».
27.01
Источник: Asterus
События

Asterus дополнил бизнес-центр медиафасадом

Медиафасад площадью 180 кв. мустановлен на центральной башне бизнес-парка «Ростех-Сити».

27.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre