IBC Real Estate: Спрос на склады в 3 квартале достиг уровне всего первого полугодия

Аналитики IBC Real Estate отмечают процессы, связанные с адаптацией участников рынка складской недвижимости Московского региона к текущим реалиям, но считают, что восстановление бизнес-активности в сегменте может начаться не раньше второй половины 2023 года.
2429
Изображение взято из источника: IBC Real Estate
Консалтинговая компания IBC Real Estate подвела итоги трех кварталов 2022 года на рынке складской недвижимости Московского региона. За 9 месяцев общий объем купленных и арендованных площадей в сегменте составил 857 тыс. кв. м, половина из которых (426 тыс. кв. м) была подписана в 3 квартале. Такой подъем деловой активности обусловлен процессами адаптации бизнеса к меняющимся внешним условиям – на фоне ухода международных компаний участники рынка начали находить новые возможности для альтернативного развития.

При этом сегодня спрос по-прежнему остается под давлением. Аналитики IBC Real Estate прогнозируют, что до конца 2022 года совокупный объем сделок составит около 1,1 млн кв. м, что станет наименьшим значением за последние 11 лет. Они отмечают, что текущие макроэкономические прогнозы не предполагают улучшения ситуации в следующем году. Исходя из прогнозов Минэкономразвития и опыта прошлых кризисов стоит ожидать, что нижняя точка спада рынка придется на середину 2023 года, а рост бизнес-активности может начаться только во второй его половине. В заметном приросте сделок по аренде, продаже и строительству это отразится лишь в 2024 году.

 
«Ситуация меняется ежемесячно, горизонт планирования сжат, но несмотря на все потрясения, мы опираемся на умеренно-оптимистичные прогнозы регуляторов и видим стабильность сегмента. Стоит отметить увеличение роли государственной поддержки бизнеса, конкретные ее меры окажут большое влияние на сохранение деловой активности. Развитие новых логистических хабов на юге и востоке страны, открытие первых бондовых складов, развитие параллельного импорта будут новыми трендами, о которых мы будем все больше говорить в следующем полугодии», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.

В разрезе нового строительства, по данным IBC Real Estate, с начала года в Московском регионе было введено в эксплуатацию 994 тыс. кв. м, что стало максимальным значением с 2014 года. Основная причина такой динамики – рекордный спрос в 2020-2021 гг. 47% нового строительства представлено четырьмя крупнейшими объектами: две фазы РЦ OZON в PNK Парке Пушкино 2 (135 тыс. кв. м каждое здание), РЦ Wildberries Электросталь (108 тыс. кв. м) и РЦ X5 Group Новая Рига (89 тыс. кв. м). До конца года объем ввода может достигнуть 1,6 млн кв. м и это станет рекордным значением за последние 8 лет.

Однако в 2023 году ситуация будет меняться. Объем нового строительства может составить не более 900 тыс. кв м, что будет связано со снижением спроса, ослабеванием деловой активности и приостановкой ряда проектов на фоне сохраняющейся внешней неопределенности. Основной объем составят объекты, которые будут достраиваться под заказчиков и подписанные в 2021 году, а также спекулятивные объекты, находящиеся в фазе активного строительства сегодня.

К концу сентября 2022 года доля свободных площадей с учетом субаренды достигла 4,4% и замедлила свой рост. До конца года вакантность может составить 5%, а в 2023 году увеличится до 6,5%. Стоит отметить, что прогноз доли свободных площадей на конец 2022 и 2023 гг. был пересмотрен в сторону снижения, в связи с возрастающим уровнем внешней неопределенности. Одной из основных причин, почему арендаторы не готовы массово отказываться от площадей – это возможные риски очередных сбоев в цепочках поставок. При этом ухудшение макроэкономической обстановки и самочувствия бизнеса в условиях продолжающегося спекулятивного строительства неминуемо повлечет за собой дальнейший рост показателя.

На фоне слабой коррекции вакансии и высокой инфляции запрашиваемые ставки аренды будут стабильны. По итогу сентября, согласно данным департамента исследований и аналитики IBC Real Estate, средневзвешенная ставка аренды для введенных в эксплуатацию свободных помещений составила 5 600 рублей за кв. м в год без учета НДС, что все еще превышает среднее значение конца 2021 года. При этом показатели ставок неоднородны и варьируются в зависимости от множества факторов: удаленности объекта от МКАД, размера портфеля собственника, текущей ситуации арендодателя по вакансии, количество международных компаний-арендаторов в портфеле (как потенциальная зона риска).
 
«Спрос в сегменте будет находиться под давлением ближайший год. Конъюнктура рынка и настроения бизнеса высоко волатильны. С одной стороны, нарастающая неопределенность стимулирует арендаторов удерживать складские запасы и, как следствие, площади, с другой – бизнес, как и следовало ожидать, сжимается и трансформируется. Дальнейшее развитие сегмента зависит от внешних факторов, в своих прогнозах мы отталкиваемся от базовых позиций регуляторов, однако сценарные прогнозы никто не отменял, риски продолжают сохраняться», – комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.


иГРОКИ РЫНКА

IBC Real Estate

Бумагин Евгений

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Материалы по теме

Источник: Maris
Исследования рынка

Maris: В Петербурге до конца года введут около 200 тыс. кв. м складов

Ввод спекулятивных площадей по итогам года может вырасти в 2,4 раза по сравнению с показателем 2021 года.  Спрос за три квартала упал на 49%. Доля вакантных площадей в классе А достигает 3,1%, в классе В – 1,2%. Ставки не снижаются.
26.10
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Склады СНГ пока не готовы принять внешнюю логистику России на себя

В компании подсчитали, что совокупное предложение качественных складов в дружественных странах составляет 3,3 млн кв. м, что почти в 1,5 раза меньше одного только петербургского рынка и более чем в 6 раз меньше московского.
18.10
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Ввод складов поставит рекорд, а спрос в регионах вернется к уровню 2020 года

По данным консалтинговой компании NF Group (ex. Knight Frank Russia), общий объем складских площадей в России по предварительным итогам III квартала 2022 года составил более 37,8 млн кв. м. При этом объем качественных складов, введенных с начала 2022 года, достиг почти 1,8 млн кв. м, что на 13% больше, чем за аналогичный период 2021 года. До конца года общий объем ввода по России может обновить исторический максимум и увеличиться до 3,5 млн кв. м. Среди регионов России наибольшую долю в структуре ввода занимают спекулятивные проекты – на их долю пришлось 49% от общего ввода. Доля вакантных площадей с учетом субаренды в складах классов А и В снизилась до 3,3%. Средний диапазон стоимости аренды складских площадей на первичном рынке практически не изменился и составляет 5 500–7 200 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ. Диапазон ставок аренды на вторичном рынке несколько ниже – 5 000–6 500 руб./кв. м/год triple net.
14.10

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: В номере всесторонне рассмотрены самые горячие темы нынешнего лета. И самая «жаркая» из них, безусловно, - завершение программы льготной ипотеки. Стоит ли ждать на рынке коммерческой недвижимости «варягов» из жилого сектора или же те останутся при своем интересе? Не менее обсуждаема и тема новой классификации офисной недвижимости. В Москве она стала фактом, а регионы ждут...

Популярное

Источник: CRE
Сделка

ЦБ дорвался до "Славы"

Банк России наконец договорился с MR Group и ВЭБ.РФ по продаже всех офисных площадей комплекса Slava. Сумма сделки может составлять около 45 млрд рублей. Участники рынка говорят, что консультантом сделки выступили CORE.XP.
19.07
Источник: O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties сдала 50 000 кв. м офисов

Средняя вакантность по портфелю компании снизилась до 8%.
18.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: Parametr
Сделка

IEK Group арендовала 67,5 тыс. кв. м в Промпарке Кувекино 

Консультантом сделки по аренде складского блока у девелопера Parametr выступила компания NF Group. По ее данным, это крупнейшая сделка в спекулятивном сегменте Московского региона в 2024 году.
18.07
Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: АФИ Девелопмент
Сделка

HeadHunter разместит штаб-квартиру в БЦ AFI2B

Рекрутинговая платформа займет четыре этажа бизнес-центра класса Prime. Площадь офиса составит более 9 тыс. кв. м. Консультант сделки - NF Group.
19.07
Источник: BMS Development Group
Назначения

BMS Development Group усилит HR-блок перед расширением штата

Директором по персоналу и организационному развитию девелопера назначена Виктория Кучеренко, ранее занимавшаяся усилением штата компании Stone. 
18.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre