«Авито Недвижимость»: Офисы классов А и В+ — действительно ли за ними будущее и почему?

После того, как зарубежные компании начали объявлять об уходе из России, специалисты рынка недвижимости ожидали падения спроса на офисы классов А и B+. Однако итоги первого полугодия показали, что турбулентность на рынке практически не повлияла на ситуацию с элитной коммерческой недвижимостью. Так, по данным консалтинговой компании NF Group, на середину лета пустовали лишь 13% офисов класса B+, что всего на 3,7% больше, чем в конце 2021 года. Также вакантными в июле оказались 11,5% офисов классов А — это лишь на 2% больше, чем в декабре прошлого года. В «Авито» полагают, что для спроса на офисном рынке в обозримом будущем определяющим будет качество объектов и помещений.
1288
Изображение взято из источника: CRE
Что сейчас происходит с элитными офисами?
 
В третьем квартале 2022 года по сравнению со вторым спрос на приобретение коммерческой недвижимости увеличился на 3%, а на аренду — на 0,6%. Интерес к элитным объектам в этом сегменте также остается высоким, в том числе потому, что часть иностранных компаний не покинула рынок, как заявляла, а переформатировала свой бизнес. Работу продолжают также российские компании, стремящиеся конкурировать с зарубежными игроками.

Руководитель группы продаж в категории «Коммерческая недвижимость» на «Авито» Виктория Сафронова говорит, что после ухода из России ряда крупных зарубежных компаний освободилась часть офисов классов А и В, и отечественные предприятия сейчас переезжают в освободившиеся площади из офисов классом ниже. В основном организации, которые стремятся работать в более комфортных условиях, — это игроки сферы IT и государственные компании.

«Также сейчас многие работодатели частично сокращают занимаемые площади, но полностью не отказываются от офисных помещений. Опыт пандемии показал, что значительной части сотрудников комфортнее работать в дистанционном формате, но офис остается важной частью HR-бренда и не теряет свою актуальность. Крупные компании оставляют за собой флагманские офисы, где можно проводить встречи или куда может прийти сотрудник и поработать. Но такой офис должен быть высококомфортабельным, по этой причине офисы А и В классов сейчас имеют более высокий спрос, чем офисы классами ниже», — отмечает Виктория Сафронова.

Падение интереса к офисам классов C и D

Директор по аналитике и маркетинговым концепциям в компании «Пионер» Евгений Межевикин рассказывает, что на протяжении года спрос на коммерческую недвижимость был неравномерным. В самые непростые моменты интерес затихал, инвесторы и покупатели пересматривали свои планы, корректировали подход к инвестиционному портфелю — рынку требовалось чуть больше месяца на адаптацию.
 
«В конце весны мы заметили явное оживление рынка как со стороны конечных пользователей, так и инвесторов. Однако последние в этот период начали отдавать предпочтение более крупным блокам, которые позволяют сформировать стабильный арендный поток, менее подверженный ротации арендаторов», — уточняет Евгений Межевикин.
 
По его словам, в 2022 году цена на офисы классов А продемонстрировала уверенный рост. По данным компании «Пионер», средняя цена предложения находится на уровне 390 тыс. рублей за квадратный метр, что на 10% превышает показатель начала года. Это обусловлено как фактическим ростом цен на фоне увеличения стадии строительной готовности проектов, так и структурным изменением предложения.

В «Авито Недвижимости» отмечают интересный тренд: больше всего в 2022 году интерес компаний уменьшился к офисам классов C и D.

«Меньше всего год к году снизился спрос на аренду офисов А и В классов — в октябре 2022 года по всей России он упал на 29,4% и 37% соответственно. Заметнее всего спрос уменьшился на офисы более низкого класса. Так, интерес к офисам классов C и D за аналогичный период упал на 62% и 41% соответственно. Похожая ситуация наблюдается и в сфере продажи офисов: больше всего интерес к покупке снизился к офисам класса С — на 67%, к офисам класса D он упал на 41,1%. Лучшие показатели продемонстрировали офисы классов А и В: спрос на них за 12 месяцев сократился на 36,6% и 34,8% соответственно», — подчеркивает Виктория Сафронова. 

«Спрос не то, чтобы падает, он перераспределяется - все, у кого есть деньги, могут себе позволить офис (это A и В класс - средний и крупный бизнес, который более стабилен и устойчив), а те у кого денег не много (это класс C и D) ужимаются, - отмечает Иван Гуськов, основатель и генеральный директор Apollax Space. - Поэтому имея финансовые возможности, потенциальный арендатор предпочтет разместиться в здании выше классом, чем заниматься постоянными административно-хозяйственными проблемами, которые возникают у зданий классом ниже. Но ключевое, что какого бы класса не был офис, важно, чтобы было в нем комфортно во всех смыслах: от пользования до оплаты».
 
Почему будущее за офисами класса А и В+
 
Евгений Межевикин объясняет сложившуюся тенденцию тем, что сегмент офисов класса А на продажу достаточно молодой. В современном представлении он сформировался совсем недавно — в последние пять лет.
 
«Потенциал данного сегмента еще не исчерпан — он уже на высоком уровне, но нет предела совершенству. По цене мы также видим еще большой потенциал для роста. Рост цен на жилье в 2020–2021 годы был спровоцирован наличием низкой ипотечной ставки. Ипотека в сегменте коммерческой недвижимости пока не настолько развита — привлекательные ставки предлагаются в рамках уникальных программ от отдельных банков при реализации офисов по договорам долевого участия», — рассказывает эксперт.
 
По его словам, в настоящее время средняя ставка на коммерческую недвижимость на рынке — около 12–13%. Однако компания «Пионер» в партнерстве с банком «ДОМ.РФ» участвует в субсидированной бизнес-ипотеке «Программа Москвы», в рамках которой клиент может приобрести офисную недвижимость по ставке от 5,5%.
 
«Текущий объем предложения элитной коммерческой недвижимости в сегменте офисов на продажу — 336 тыс. квадратных метров, что на 57% больше, чем в начале года. Рост связан как с появлением новых проектов, так и с пополнением предложения в уже реализуемых объектах. Так, с начала года на рынок вышло шесть новых проектов», — уточняет Евгений Межевикин.
 
Как привлекать арендаторов офисов высокого класса?

Несмотря на то, что спрос на элитную коммерческую недвижимость остается высоким, вопрос привлечения арендаторов всегда актуален, так как важно добиться максимальной заполняемости площадей.

Одним из способов удержания клиентов традиционно являются скидки, преференции и гибкие условия. Это могут быть арендные каникулы, отсрочка платежа, сокращение сроков аренды. Лучше пытаться сохранить существующего арендатора, чем искать нового.

Если у компании большие коммерческие площади, то выгоднее будет их разделить на более мелкие офисы. Их можно будет сдать значительно быстрее.

По мнению Виктории Сафроновой, компаниям для того, чтобы успешно искать арендаторов элитной коммерческой недвижимости, сегодня важно работать со сторонними площадками и не бояться новых инструментов.

«На платформу приходит все больше игроков, которые специализируются именно на коммерческой недвижимости высокого класса (А и В+), и мы сейчас активно работаем над улучшением продвижения таких объектов. Например, с мая по сентябрь 2022 года в рамках сотрудничества с компанией «Пионер» мы удвоили количество звонков, поступающих с нашей платформы. Совместными усилиями мы разработали новую стратегию продвижения офисов класса А, задействовали новые инструменты, оформили личный кабинет и многое другое».

«Сейчас потребитель становится довольно избирательным из-за экономической нестабильности, - говорит Иван Гуськов. - Его портрет меняется. Например, мы видим, как гибкими пространствами интересуются не только сектор IT и другие креативные компаний, но и государственные учреждения. Поэтому говоря о привлечении целевой аудитории можно сказать, что главные УТП, которые сейчас владеют мозгом арендатора это качественный продукт, гибкий договор, сроки въезда, локация и высококлассный сервис».

Компаниям стоит помнить, что для успешной сдачи офиса имеет большое значение состояние помещения и бизнес-центра, где оно расположено. Интерес к элитной коммерческой недвижимости сегодня проявляют в первую очередь высокотехнологичные компании, у которых высокие требования к качеству офисов. Ценятся современные автоматизированные помещения, выполненные по последнему слову техники, бережное отношение к экологии.


иГРОКИ РЫНКА

Другое

Avito

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Управление и эксплуатация недвижимости

Apollax Space

Девелопмент

ГК Пионер

Материалы по теме

Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Вакантность в офисах по итогам года не достигнет критических значений

Аналитики международной консалтинговой компании NF Group подвели предварительные итоги 2022 года на рынке офисной недвижимости Москвы.? Вопреки опасениям и прогнозам, высвобождение на рынке офисов Москвы было значительным, но не привело к удвоению показателя вакантности – доля свободных помещений по итогам декабря предположительно достигнет 13–14% в классе А и 7–7,5% в классе B, с начала года увеличившись на 3,5–4,5 п. п. и на 1,4–1,9 п. п. соответственно. Объем ввода офисных площадей может составить 280–300 тыс. кв. м, при этом в прошлом году значение достигло 587,4 тыс. кв. м. Поглощение офисов ожидается на уровне -150-160 тыс. кв. м, при этом отрицательный объем будет постепенно сокращаться. Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды составят 26 000–28 000 руб./кв. м/год для класса А и в пределах 17 000–18 000 руб./кв. м/год для класса В (без учета эксплуатационных расходов и НДС).
05.12
Источник: Товарищество Рябовской Мануфактуры
Исследования рынка

Офисы в ЖК вдвое дороже, чем в БЦ

Несколько лет назад девелоперы, работающие сфере жилой недвижимости, взяли курс на гибридизацию своих проектов. Помимо квартир, апартаментов и социальных объектов в структуру жилых комплексов в большем объеме стали закладываться офисные помещения. Пандемия только усилила этот тренд: многие из тех, кто поселился в новостройках, не хотели лишний раз покидать свои дома и быстро оценили возможность работать по месту проживания. Одновременно многие компании стремятся перенести своим точки базирования непосредственно на территорию жилых корпусов. Это запустило дискуссию в профессиональном сообществе: не вытеснят ли «домашние офисы» классический продукт, предлагаемый в бизнес-центрах?

Аналитики «Товарищества Рябовской Мануфактуры» изучили предложение по продаже юнитов из обеих категорий. Для исследования были взяты десять локаций, где застройщики проявляют наибольшую активность. По итогам мониторинга выяснилось, что о реальной конкуренции речь не идет. По сравнению с новостройками бизнес-центры располагают на порядок большими запасами офисных помещений и готовы продавать их вдвое дешевле(в пересчете на квадратный метр).
02.12
Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: Спрос на офисы в «Москва-Сити» упал, впрочем, и свободных площадей почти не осталось

По данным аналитиков компании, спрос в деловом кластере снизился в 7 раз в I-III кварталах 2022 г. по сравнению с 2021 годом. Доля свободных площадей составляет 3,6%, что является минимальным значением среди субрынков Москвы. Средняя ставка тут составляет 39 540 рублей за кв. м, что на 8% больше, чем в 2021 году.
30.11

журнал CRE 22-1 (421)

Декабрь (2) - Январь (1)
Журнал вышел в печатном формате.  С PDF версией журнала можно ознакомиться ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке: Группа компаний Спектрум MD Facility Management   MMG   City&Malls PFM   ТЕХНОПАРК PERERVA   Comcity RD Management   Группа компаний «Пионер»   Raven Russia   УК Zeppelin   Галс-Девелопмент   ricci Авито   Nikoliers В НОМЕРЕ ПОДВОДИМ ИТОГИ 2022 г.: ЛИЦА ГОДА  В судьбе их компаний как в капле воды отразилдось все, что происходило с рынком в это...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (30 января - 5 февраля)

Новости компаний, крупные складские и офисные сделки в регионах, наконец-то проданный универмаг, наконец-то открытый Mango в Перми и другие новости в нашей традиционной подборке.
05.02
Источник: Radius Group
Сделка

В «Южных Вратах» завелся фулфилмент

Арендатором 10 000 кв. м складских помещений стал фулфилмент-оператор «СДТ», консультантом выступила консалтинговая компания NF Group.
06.02
Источник: RD Management
Игроки рынка

Константин Пыресев расстался с RD Management

Константин занимал пост генерального директора управляющей компании в течение четырех лет – с начала 2019 года.
01.02
Источник: CRE
Экспертный анализ

Попали в историю

В Москве, Петербурге и других городах продолжается или готовится редевелопмент сразу нескольких названных экспертами знаковыми зданий, среди которых – Центральный телеграф, «Кресты» и другие. Однако из-за кризиса концепции могут быть пересмотрены или скорректированы в режиме реального времени, а часть проектов – отложены.
 
Текст: Иван Майоров. Журнал CRE.
01.02
Источник: CRE
Проект

В Омске построят склад площадью 22 тыс. кв. м

Объект в логопарке «Солнечный» будет возведен под нужды федерального арендатора, брокером выступила компания IBC.  
01.02
Источник: CRE
Аукцион

Универмаг «Добрынинский» удалось продать

Единственным участником торгов стало АО «Торговый центр «Измайловский».
02.02
Источник: Пресс-служба VOS’HOD
Инвестиции

VOS’HOD застроит Рас-Аль-Хайм

VOS’HOD построит новый пляжный отель Nobu, ресторан и фирменные резиденции на острове Аль-Марджан в Рас-Аль-Хайме, ОАЭ.
 
01.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre