Что сейчас происходит с элитными офисами?
В третьем квартале 2022 года по сравнению со вторым спрос на приобретение коммерческой недвижимости увеличился на 3%, а на аренду — на 0,6%. Интерес к элитным объектам в этом сегменте также остается высоким, в том числе потому, что часть иностранных компаний не покинула рынок, как заявляла, а переформатировала свой бизнес. Работу продолжают также российские компании, стремящиеся конкурировать с зарубежными игроками.
Руководитель группы продаж в категории «Коммерческая недвижимость» на «Авито» Виктория Сафронова говорит, что после ухода из России ряда крупных зарубежных компаний освободилась часть офисов классов А и В, и отечественные предприятия сейчас переезжают в освободившиеся площади из офисов классом ниже. В основном организации, которые стремятся работать в более комфортных условиях, — это игроки сферы IT и государственные компании.
«Также сейчас многие работодатели частично сокращают занимаемые площади, но полностью не отказываются от офисных помещений. Опыт пандемии показал, что значительной части сотрудников комфортнее работать в дистанционном формате, но офис остается важной частью HR-бренда и не теряет свою актуальность. Крупные компании оставляют за собой флагманские офисы, где можно проводить встречи или куда может прийти сотрудник и поработать. Но такой офис должен быть высококомфортабельным, по этой причине офисы А и В классов сейчас имеют более высокий спрос, чем офисы классами ниже», — отмечает Виктория Сафронова.
Падение интереса к офисам классов C и D
Директор по аналитике и маркетинговым концепциям в компании «Пионер» Евгений Межевикин рассказывает, что на протяжении года спрос на коммерческую недвижимость был неравномерным. В самые непростые моменты интерес затихал, инвесторы и покупатели пересматривали свои планы, корректировали подход к инвестиционному портфелю — рынку требовалось чуть больше месяца на адаптацию.
«В конце весны мы заметили явное оживление рынка как со стороны конечных пользователей, так и инвесторов. Однако последние в этот период начали отдавать предпочтение более крупным блокам, которые позволяют сформировать стабильный арендный поток, менее подверженный ротации арендаторов», — уточняет Евгений Межевикин.
По его словам, в 2022 году цена на офисы классов А продемонстрировала уверенный рост. По данным компании «Пионер», средняя цена предложения находится на уровне 390 тыс. рублей за квадратный метр, что на 10% превышает показатель начала года. Это обусловлено как фактическим ростом цен на фоне увеличения стадии строительной готовности проектов, так и структурным изменением предложения.
В «Авито Недвижимости» отмечают интересный тренд: больше всего в 2022 году интерес компаний уменьшился к офисам классов C и D.
«Меньше всего год к году снизился спрос на аренду офисов А и В классов — в октябре 2022 года по всей России он упал на 29,4% и 37% соответственно. Заметнее всего спрос уменьшился на офисы более низкого класса. Так, интерес к офисам классов C и D за аналогичный период упал на 62% и 41% соответственно. Похожая ситуация наблюдается и в сфере продажи офисов: больше всего интерес к покупке снизился к офисам класса С — на 67%, к офисам класса D он упал на 41,1%. Лучшие показатели продемонстрировали офисы классов А и В: спрос на них за 12 месяцев сократился на 36,6% и 34,8% соответственно», — подчеркивает Виктория Сафронова.
«Спрос не то, чтобы падает, он перераспределяется - все, у кого есть деньги, могут себе позволить офис (это A и В класс - средний и крупный бизнес, который более стабилен и устойчив), а те у кого денег не много (это класс C и D) ужимаются, - отмечает Иван Гуськов, основатель и генеральный директор Apollax Space. - Поэтому имея финансовые возможности, потенциальный арендатор предпочтет разместиться в здании выше классом, чем заниматься постоянными административно-хозяйственными проблемами, которые возникают у зданий классом ниже. Но ключевое, что какого бы класса не был офис, важно, чтобы было в нем комфортно во всех смыслах: от пользования до оплаты».
Почему будущее за офисами класса А и В+
Евгений Межевикин объясняет сложившуюся тенденцию тем, что сегмент офисов класса А на продажу достаточно молодой. В современном представлении он сформировался совсем недавно — в последние пять лет.
«Потенциал данного сегмента еще не исчерпан — он уже на высоком уровне, но нет предела совершенству. По цене мы также видим еще большой потенциал для роста. Рост цен на жилье в 2020–2021 годы был спровоцирован наличием низкой ипотечной ставки. Ипотека в сегменте коммерческой недвижимости пока не настолько развита — привлекательные ставки предлагаются в рамках уникальных программ от отдельных банков при реализации офисов по договорам долевого участия», — рассказывает эксперт.
По его словам, в настоящее время средняя ставка на коммерческую недвижимость на рынке — около 12–13%. Однако компания «Пионер» в партнерстве с банком «ДОМ.РФ» участвует в субсидированной бизнес-ипотеке «Программа Москвы», в рамках которой клиент может приобрести офисную недвижимость по ставке от 5,5%.
«Текущий объем предложения элитной коммерческой недвижимости в сегменте офисов на продажу — 336 тыс. квадратных метров, что на 57% больше, чем в начале года. Рост связан как с появлением новых проектов, так и с пополнением предложения в уже реализуемых объектах. Так, с начала года на рынок вышло шесть новых проектов», — уточняет Евгений Межевикин.
Как привлекать арендаторов офисов высокого класса?
Несмотря на то, что спрос на элитную коммерческую недвижимость остается высоким, вопрос привлечения арендаторов всегда актуален, так как важно добиться максимальной заполняемости площадей.
Одним из способов удержания клиентов традиционно являются скидки, преференции и гибкие условия. Это могут быть арендные каникулы, отсрочка платежа, сокращение сроков аренды. Лучше пытаться сохранить существующего арендатора, чем искать нового.
Если у компании большие коммерческие площади, то выгоднее будет их разделить на более мелкие офисы. Их можно будет сдать значительно быстрее.
По мнению Виктории Сафроновой, компаниям для того, чтобы успешно искать арендаторов элитной коммерческой недвижимости, сегодня важно работать со сторонними площадками и не бояться новых инструментов.
«На платформу приходит все больше игроков, которые специализируются именно на коммерческой недвижимости высокого класса (А и В+), и мы сейчас активно работаем над улучшением продвижения таких объектов. Например, с мая по сентябрь 2022 года в рамках сотрудничества с компанией «Пионер» мы удвоили количество звонков, поступающих с нашей платформы. Совместными усилиями мы разработали новую стратегию продвижения офисов класса А, задействовали новые инструменты, оформили личный кабинет и многое другое».
«Сейчас потребитель становится довольно избирательным из-за экономической нестабильности, - говорит Иван Гуськов. - Его портрет меняется. Например, мы видим, как гибкими пространствами интересуются не только сектор IT и другие креативные компаний, но и государственные учреждения. Поэтому говоря о привлечении целевой аудитории можно сказать, что главные УТП, которые сейчас владеют мозгом арендатора это качественный продукт, гибкий договор, сроки въезда, локация и высококлассный сервис».
Компаниям стоит помнить, что для успешной сдачи офиса имеет большое значение состояние помещения и бизнес-центра, где оно расположено. Интерес к элитной коммерческой недвижимости сегодня проявляют в первую очередь высокотехнологичные компании, у которых высокие требования к качеству офисов. Ценятся современные автоматизированные помещения, выполненные по последнему слову техники, бережное отношение к экологии.
В третьем квартале 2022 года по сравнению со вторым спрос на приобретение коммерческой недвижимости увеличился на 3%, а на аренду — на 0,6%. Интерес к элитным объектам в этом сегменте также остается высоким, в том числе потому, что часть иностранных компаний не покинула рынок, как заявляла, а переформатировала свой бизнес. Работу продолжают также российские компании, стремящиеся конкурировать с зарубежными игроками.
Руководитель группы продаж в категории «Коммерческая недвижимость» на «Авито» Виктория Сафронова говорит, что после ухода из России ряда крупных зарубежных компаний освободилась часть офисов классов А и В, и отечественные предприятия сейчас переезжают в освободившиеся площади из офисов классом ниже. В основном организации, которые стремятся работать в более комфортных условиях, — это игроки сферы IT и государственные компании.
«Также сейчас многие работодатели частично сокращают занимаемые площади, но полностью не отказываются от офисных помещений. Опыт пандемии показал, что значительной части сотрудников комфортнее работать в дистанционном формате, но офис остается важной частью HR-бренда и не теряет свою актуальность. Крупные компании оставляют за собой флагманские офисы, где можно проводить встречи или куда может прийти сотрудник и поработать. Но такой офис должен быть высококомфортабельным, по этой причине офисы А и В классов сейчас имеют более высокий спрос, чем офисы классами ниже», — отмечает Виктория Сафронова.
Падение интереса к офисам классов C и D
Директор по аналитике и маркетинговым концепциям в компании «Пионер» Евгений Межевикин рассказывает, что на протяжении года спрос на коммерческую недвижимость был неравномерным. В самые непростые моменты интерес затихал, инвесторы и покупатели пересматривали свои планы, корректировали подход к инвестиционному портфелю — рынку требовалось чуть больше месяца на адаптацию.
«В конце весны мы заметили явное оживление рынка как со стороны конечных пользователей, так и инвесторов. Однако последние в этот период начали отдавать предпочтение более крупным блокам, которые позволяют сформировать стабильный арендный поток, менее подверженный ротации арендаторов», — уточняет Евгений Межевикин.
По его словам, в 2022 году цена на офисы классов А продемонстрировала уверенный рост. По данным компании «Пионер», средняя цена предложения находится на уровне 390 тыс. рублей за квадратный метр, что на 10% превышает показатель начала года. Это обусловлено как фактическим ростом цен на фоне увеличения стадии строительной готовности проектов, так и структурным изменением предложения.
В «Авито Недвижимости» отмечают интересный тренд: больше всего в 2022 году интерес компаний уменьшился к офисам классов C и D.
«Меньше всего год к году снизился спрос на аренду офисов А и В классов — в октябре 2022 года по всей России он упал на 29,4% и 37% соответственно. Заметнее всего спрос уменьшился на офисы более низкого класса. Так, интерес к офисам классов C и D за аналогичный период упал на 62% и 41% соответственно. Похожая ситуация наблюдается и в сфере продажи офисов: больше всего интерес к покупке снизился к офисам класса С — на 67%, к офисам класса D он упал на 41,1%. Лучшие показатели продемонстрировали офисы классов А и В: спрос на них за 12 месяцев сократился на 36,6% и 34,8% соответственно», — подчеркивает Виктория Сафронова.
«Спрос не то, чтобы падает, он перераспределяется - все, у кого есть деньги, могут себе позволить офис (это A и В класс - средний и крупный бизнес, который более стабилен и устойчив), а те у кого денег не много (это класс C и D) ужимаются, - отмечает Иван Гуськов, основатель и генеральный директор Apollax Space. - Поэтому имея финансовые возможности, потенциальный арендатор предпочтет разместиться в здании выше классом, чем заниматься постоянными административно-хозяйственными проблемами, которые возникают у зданий классом ниже. Но ключевое, что какого бы класса не был офис, важно, чтобы было в нем комфортно во всех смыслах: от пользования до оплаты».
Почему будущее за офисами класса А и В+
Евгений Межевикин объясняет сложившуюся тенденцию тем, что сегмент офисов класса А на продажу достаточно молодой. В современном представлении он сформировался совсем недавно — в последние пять лет.
«Потенциал данного сегмента еще не исчерпан — он уже на высоком уровне, но нет предела совершенству. По цене мы также видим еще большой потенциал для роста. Рост цен на жилье в 2020–2021 годы был спровоцирован наличием низкой ипотечной ставки. Ипотека в сегменте коммерческой недвижимости пока не настолько развита — привлекательные ставки предлагаются в рамках уникальных программ от отдельных банков при реализации офисов по договорам долевого участия», — рассказывает эксперт.
По его словам, в настоящее время средняя ставка на коммерческую недвижимость на рынке — около 12–13%. Однако компания «Пионер» в партнерстве с банком «ДОМ.РФ» участвует в субсидированной бизнес-ипотеке «Программа Москвы», в рамках которой клиент может приобрести офисную недвижимость по ставке от 5,5%.
«Текущий объем предложения элитной коммерческой недвижимости в сегменте офисов на продажу — 336 тыс. квадратных метров, что на 57% больше, чем в начале года. Рост связан как с появлением новых проектов, так и с пополнением предложения в уже реализуемых объектах. Так, с начала года на рынок вышло шесть новых проектов», — уточняет Евгений Межевикин.
Как привлекать арендаторов офисов высокого класса?
Несмотря на то, что спрос на элитную коммерческую недвижимость остается высоким, вопрос привлечения арендаторов всегда актуален, так как важно добиться максимальной заполняемости площадей.
Одним из способов удержания клиентов традиционно являются скидки, преференции и гибкие условия. Это могут быть арендные каникулы, отсрочка платежа, сокращение сроков аренды. Лучше пытаться сохранить существующего арендатора, чем искать нового.
Если у компании большие коммерческие площади, то выгоднее будет их разделить на более мелкие офисы. Их можно будет сдать значительно быстрее.
По мнению Виктории Сафроновой, компаниям для того, чтобы успешно искать арендаторов элитной коммерческой недвижимости, сегодня важно работать со сторонними площадками и не бояться новых инструментов.
«На платформу приходит все больше игроков, которые специализируются именно на коммерческой недвижимости высокого класса (А и В+), и мы сейчас активно работаем над улучшением продвижения таких объектов. Например, с мая по сентябрь 2022 года в рамках сотрудничества с компанией «Пионер» мы удвоили количество звонков, поступающих с нашей платформы. Совместными усилиями мы разработали новую стратегию продвижения офисов класса А, задействовали новые инструменты, оформили личный кабинет и многое другое».
«Сейчас потребитель становится довольно избирательным из-за экономической нестабильности, - говорит Иван Гуськов. - Его портрет меняется. Например, мы видим, как гибкими пространствами интересуются не только сектор IT и другие креативные компаний, но и государственные учреждения. Поэтому говоря о привлечении целевой аудитории можно сказать, что главные УТП, которые сейчас владеют мозгом арендатора это качественный продукт, гибкий договор, сроки въезда, локация и высококлассный сервис».
Компаниям стоит помнить, что для успешной сдачи офиса имеет большое значение состояние помещения и бизнес-центра, где оно расположено. Интерес к элитной коммерческой недвижимости сегодня проявляют в первую очередь высокотехнологичные компании, у которых высокие требования к качеству офисов. Ценятся современные автоматизированные помещения, выполненные по последнему слову техники, бережное отношение к экологии.
