Топ-10 событий в отрасли торговых центров за 2022 год

Эксперты Российского совета торговых центров (РСТЦ) представили свою версию самых знаковых событий в отрасли торговых центров, произошедших в 2022 году и оказавших существенное влияние на весь рынок.
3806
Изображение взято из источника: CRE
  1. Предоставление налоговых льгот торговым центрам в 11 российских регионах
В течение всего года РСТЦ писал письма в органы исполнительной власти, обращался в правительство и к главам российских регионов с просьбой о поддержке торговых центров. Результатом этой работы стало то, что в 11 регионах России в 2022 году торговым центрам предоставлены существенные льготы по налогам на недвижимое имущество.
 
«Это, безусловно, конкретный показатель нового качества отношений между властью и профессиональным сообществом, которое создавалось в течение последних трёх лет с непосредственным участием института региональных представителей РСТЦ. Однако в списке «льготных» регионов пока нет ни Москвы, ни Санкт-Петербурга, а сама система налогообложения от кадастровой стоимости по-прежнему далека от совершенства и не учитывает реальных рыночных условий, в которых функционируют торговые центры. Мы в РСТЦ рассматриваем направление совершенствования оценки объектов и расчёта налогов на недвижимость в качестве одного из приоритетных в плане работы на 2023 и последующие годы», - говорит управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский.
 
  1. Уход иностранных брендов. Закрытие магазинов
Санкции, введенные по отношению к России после начала СВО на Украине, спровоцировали массовый уход иностранных брендов. Растянутое во времени закрытие магазинов привело к тому, что свободные площади по оценкам экспертов к концу года выросли до 16-18%. Однако даже консультанты не могут определиться, как считать вакансию в ТЦ: если магазин еще не съехал из ТЦ, но при этом закрыт, учитывать ли его в вакансии?
 

«Уход или приостановка деятельности иностранных брендов стала уникальной проблемой для сегмента ретейла. Ведущие игроки столкнулись с необходимостью оперативно решать вопрос поиска замены мировым лидерам. На фоне этой ситуации стало понятно, что сегмент торговой недвижимости, являясь консервативным в своем восприятии, не до конца оценивал потенциал российских брендов. Лидирующие российские операторы, несмотря на высочайшую конкуренцию с международными игроками, еще до наступления текущих событий смогли завоевать любовь и доверие покупателей и формировали различные стратегии по дальнейшему расширению своего бизнеса. И сейчас на фоне ухода ряда международных брендов, те игроки, у кого были подготовлены такие стратегии, получили дополнительные возможности для их реализации, в том числе, занимать места ушедших международных брендов», - комментирует партнер Nikoliers Анна Никандрова.

 

  1. Падение трафика в ТЦ

Посещаемость Торговых центров в 2022 году осталась под воздействием внешних сил. Основным негативным фактором в 2022 году стало закрытие магазинов зарубежных сетей.
 

«Однако говорить о том, что «всё пропало», преждевременно. 23 февраля и 8 марта (8 и 10 неделя года) отметились пиками посещаемости, 35 неделя, последняя неделя лета, и 44 неделя ноябрьских праздников, так же были отмечены высокой посещаемостью. Худшими периодами стали начала весны и осени. Но в целом 2022 год не сильно отстал от 2021 года по посещаемости, всего на 1% в среднем по году, и на 23% хуже, чем «безоблачный» 2019 год», - отмечает Вице-президент компании АНТИвор Олег Беляев, ссылаясь на данные trafficindex.ru.


При этом, по его словам, в регионах картина диаметрально противоположная.
 

«Например, в Московском регионе 2022 год хуже 2021 года на 9%, и на 39% хуже, чем 2019 год. А в Южном федеральном округе 2022 и 2021 год ставят рекорды посещаемости, превышая уровень 2019 года. В Итоге 2022 год на юге России на 7 % хуже 2021, и всего на 1% хуже 2019 года», - говорит Беляев.
 

 

  1. Прекращение традиционных логистичеких схем, возникновение новых цепочек, параллельный импорт


Разрушение привычных логистических схем вынудило арендаторов торговых центров наладить альтернативных каналов поставок, что в конце концов привело к росту стоимости некоторых товаров.

«Рост стоимости связан и с логистическими трудностями, и с тем, что сегодня сложнее получить отсрочки у производителей в таких непрозрачных условиях, по крайней мере на долгий срок – скажем, полгода. Но в целом, рынок договаривается с теми, кто договороспособен, в том числе с дружественными странами, если и не с молниеносной скоростью, то с хорошей поступательной динамикой. Нам нужно привыкать жить без какой-то части американских или европейских товаров, но того развала, который предсказывали – не произошло. Параллельный импорт во многом компенсирует эти потери. Кроме того, как показало время, многие западные компании покинули РФ под давлением общественного мнения и головных офисов, которые реализовывали политические задачи. Но при этом мы видели, как многие бренды, для которых российский рынок был одним из ключевых, всеми силами пытались остаться, и в конце концов, тем или иным способом остались - продали бизнесы фондам, в том числе турецким, или через Эмираты. К сожалению, развитие альтернативных каналов поставок, привело к росту стоимости товаров», - комментирует генеральный директор компании «Этерна», эксперт в области управления недвижимостью Дмитрий Томилин.


5. Развитие российских брендов, российских дизайнеров и бум формата универмагов

Представленность россиийских дизайнеров в торговых центрах в 2022 году выросла в три раза по сравнению с допандемийным периодом. Большая часть из них нашла возможность выйти в ТЦ через формат универмагов, которые в 2022 году переживали бум развития. Среди них «ЙАРМАРКА», SLAVA, Trend island, СТОКМАНН и другие.

«Если в начале этого года мы думали о 20 открытиях в этом и следующем году, то на сегодняшний день получили 100 заявок на открытие в разных ТЦ столицы и регионов, и 30 из них уже в работе. До февраля этого года, заявки были единичными, в том числе, на временные концепции. Теперь ТЦ хотят постоянных арендаторов в лице российских брендов», - президент Magic Group, создатель универмагов российских дизайнеров SLAVA Александр Перемятов.


6. Объявление частичной мобилизации. Уход части персонала ТЦ в зону СВО

Прошедшая частичная мобилизация выявила серьезную проблему: при призыве не учитывалась важность специалиста для организации и его роль в рабочих процессах. Безусловно, это отразилось на всей сфере управления коммерческой недвижимостью и ретейле.

«Представьте, какими будут последствия, если из всех УК, FM-компаний, брокеров, консультантов заберут квалифицированных сотрудников. Да, они могут оказать пользу фронту, но что будет с бизнесом? Как минимум, снизится качество услуг, ведь ключевые специалисты мобилизованы, а найти им замену не так уж и просто. К тому же для подготовки хорошего специалиста нужны годы: это не только время учебы в ВУЗе, но и набор компетенций на работе. Получается, что кропотливо выстраиваемая годами система управления может быть разрушена. Чтобы избежать таких проблем в дальнейшем, необходимо наладить более плотное взаимодействие государства и бизнеса. Никто лучше работодателя не знает ценности того или иного сотрудника для рабочих процессов», - говорит вице-президент Becar Asset Management Виктор Козин.


7. Пожары в торговых центрах и спровоцированные ими проверки МЧС

В декабре в России случилось несколько пожаров в торговых центрах. Пожар в «Мега Химки» стал одним из самых крупных в последние годы. По предварительным оценкам страховщиков, сумма ущерба с учетом стоимости сгоревшего здания, товаров и припаркованных автомобилей может достигать 30 миллиардов рублей.

«Существенное понижение арендной платы, повышение налогов, потеря арендаторов, снижение проходимости и падение потребительского спроса заставляют торговые центры сосредоточиться на поиске новых арендаторов, внутреннем обустройстве и привлечении потоков. Поэтому в некоторых случаях торговые центры упускают моменты, которые в дальнейшем могут привести к повышенному риску пожарной безопасности», - отмечает вице-президент РСТЦ, руководитель группы компаний SDG Олег Климов.


8. Катастрофическая ситуация с кинотеатрами в течение года

В начале года специалисты Ассоциации владельцев кинотеатров, прогнозировали закрытие по всей России 36% кинозалов уже середине апреля, но прогнозы не подтвердились. Из-за ухода голливудских студий с российского рынка в России закрылись 125 кинотеатров — это 6% от общего числа. Кинотеатры весь год пытались выжить и искали новые форматы для задействования площадок, активно подключали маркетинговые инструменты, выпускали в повторный прокат «Брата-2», «Бумер», «Тараса Бульбу» и другие кассовые российские фильмы. К сожалению, серьезного эффекта эти меры не дали, а существенной поддержки от государства кинотеатры не получили и многие собственники торговых центров всерьез задумались о перепрофилировании площадей под развлекательные центры и даже офисы.

«Отечественное кинопроизводство традиционно давало кинотеатрам 20% выручки, отрасль ищет новые рынки и ведет переговоры о покупке контента в Латинской Америке и Китае, в теории купить кино в этих странах возможно, но, чтобы его успешно прокатывать, нужно развернуть ментальность нашего зрителя на восток. Для торговых центров кинотеатры — это стимулятор потребительского спроса. В торговом центре кинотеатр — якорный арендатор, активные переговоры по пересмотрам условий аренды, которые ведут сети, частично сокращают расходы. Все эти меры уже позволили компенсировать потерянную часть выручки, киноиндустрия замерла в ожидании новогоднего проката», - комментирует директор по развитию и коммерции «MMG» Алина Стрелкова.

 

9. Торговые центры становятся все более развлекательными и все более многофункциональными

Тренд на увеличение объема неторговых площадей в ТРЦ начался давно, более 10 лет назад, когда с активным изменением потребительских привычек собственники ТРЦ стали дополнять классические концепции нестандартными функционалами и новыми сервисами. Тогда наблюдался бурный рост сегмента Food & Beverage, в составе концепций начали появляться такие арендаторы как МФЦ, фитнес-клубы, коворкинги и т.д. Усилился он в кризисные 2014-2015 года, когда начали появляться первые сигналы, что классический шоппинг-онли формат уже не способен удерживать показатели торгового центра на прежнем уровне. Сегмент развлечений в последние годы рос медленно, но стабильно, однако, в 2022 году этот рост существенно усилился по ряду причин.

«Во-первых, квантовый скачок онлайн-торговли в 2020-2021, подкосивший многие категории товаров, на сфере услуг отразился лишь косвенно. Во-вторых, в сегодняшних реалиях операторам сферы услуг в какой-то мере чуть проще обеспечить свои предприятия «продуктом», в отличие от предприятий, торгующих импортным товаром. В-третьих, с «просадкой» других сегментов собственникам торговых центров стало более очевидно позитивное влияние арендаторов развлекательного профиля на лояльность клиентов и поддержание трафика, и двум сторонам арендных отношений стало проще договориться. В итоге, если три года назад (в конце 2019 года) совокупная площадь операторов развлекательного профиля в ТРЦ Москвы составляла чуть более полумиллиона квадратных метров, то к концу 2022 года, по нашим расчетам, объем развлекательных площадей составил более 600  тыс. кв. м. Это при учете, что в сегменте кинотеатров будет определенная коррекция, и часть площадей как в действующих, так и в строящихся ТЦ может уйти в другую категорию», - отмечает управляющий партнер RETEX Полина Жилкина.

 

10. Изменение потребительского поведения

Трансформация отрасли коммерческой недвижимости существенно отразилась на потребительском поведении. По наблюдениям экспертов, в 2022 году россияне стали больше следить за повседневными тратами, сокращать расходы и перешли в режим экономии. При этом они не отказываются от покупок совсем, скорее стали чаще посещать магазины-дискаунтеры или покупать в онлайн-магазинах. На первый план сейчас выходит цена товара, а потом уже соотношение «цена – качество».

«Покупатели все чаще выбирают между офлайн-ритейлом и маркетплейсами. Особенно остро это видно на примере продажи товаров ушедших международных брендов, ранее широко представленных в офлайн-сегменте – таких, например, как UNIQLO или ZARA. С учетом закрытия розничных магазинов этих брендов, купить их товары сегодня можно только онлайн, а не свободно в офлайн, как это было ранее. Кроме этого, быстрая доставка имеет большое значение для россиян, привыкших к ней за время пандемии», - говорит управляющий директор MALLTECH Lab Кирилл Степанов.

 



иГРОКИ РЫНКА

Nikoliers

Никандрова Анна

Общественная организация/объединение

РСТЦ

Becar Asset Management

Козин Виктор

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Стрелкова Алина

Управление и эксплуатация недвижимости

Becar Asset Management

RETEX

Жилкина Полина

Девелопмент

Malltech

Материалы по теме

Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Шесть ТЦ могут открыться в ближайшие три года в Санкт-Петербурге и его пригородах

Согласно исследованию консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге, в 2022 году в городе был введен только один качественный торговый центр «Прометей» (12,6 тыс. кв. м арендопригодной площади), согласно классификации NF Group. Также после реконструкции здания Варшавского вокзала заработал фуд-молл Vokzal 1853. Кроме того, отмечается, что девелоперская активность направлена на развитие торговых объектов в пригородных локациях. В 2023–2025 гг. на рынок могут выйти шесть объектов суммарной арендопригодной площадью 165 тыс. кв. м: два в городе – ТРЦ Hollywood и «Заневский каскад», IV очередь, и четыре в пригороде  –  два в Мурино, по одному – в Колпино и в Парголово.
27.12
Источник: CMWP
Исследования рынка

CMWP: Тренд на «районные» ТЦ добрался до регионов

В 2022 году доля малых ТЦ среди всех введенных объектов по России составила рекордные 89%. Среди заявленных к открытию на 2023 год ТЦ в регионах около половины приходится на малый формат.

26.12
Источник: Land Law Firm
Советы юристов

Новая арендная реальность: первые итоги споров

По прогнозам специалистов, общий уровень свободных площадей в торговых центрах Москвы по итогам 2022 года может вырасти до 20%, о временной приостановке деятельности в России объявили 160 международных сетей. Складывающаяся беспрецедентная ситуация на рынке коммерческой недвижимости заставляет арендодателей коммерческой недвижимости продумывать наиболее выгодные траектории развития арендных отношений. О юридической стороне взаимоотношений рассуждают старший юрист Land Law Firm Марина Строкань и младший юрист Land Law Firm Анна Антипина.
23.12

журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (7-13 июля)

Ребрендинг KravtGroup, новые назначения в Blank и Manufaqtury, крупная офисная сделка «Магнита», новые магазины в МЕГАХ, цифровые активы Aspace, эксклюзивы Invest 7 и Ricci, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю. 
13.07
Источник: Invest 7
Игроки рынка

Invest 7 зовет на «Завод»

Компания на эксклюзиве займется реализацией площадей формата Light Industrial в строящемся индустриальном парке «Завод» в Люберцах. К середине 2026 года запланирован ввод первой очереди площадью около 9 000 кв. м, а общая площадь проекта составит свыше 50 000 кв. м.
11.07
Источник: CRE
Сделка

Особняк у Лубянки сменил владельца

Совкомбанк реализовал офисное здание площадью 6,7 тыс. кв. м в центре Москвы. Новый владелец — West Wind Group.
11.07
Источник: CRE
Рейтинг

Топ-5 исследований рынка за июнь 2025 года

Уже не первый год мы регулярно составляем Топ-10 новостей за неделю по одному единственному показателю - читаемости. Пришло время попробовать составить похожий рейтинг аналитических материалов, но с оговоркой - попадают туда только материалы из разделов "Исследования рынка" и "Экспертный анализ", а количество мы сократили до пяти - эти материалы лидируют по читаемости с заметным преимуществом.
14.07
Источник: CRE
Экспертный анализ

Кто не рискует: как защищены участники фондов коллективных инвестиций

Фонды коллективных инвестиций уже стали для российского рынка недвижимости массовым продуктом, однако управляются они пока преимущественно в ручном режиме. Практически нет и «упакованных» решений для минимизации профильных рисков, в том числе страховых. Это беспокоит как собственников, управляющие компании и инвесторов, так и соответствующие государственные ведомства, и может затормозить развитие сегмента.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.07
Источник: CRE
Аукцион

РАД реализует активы «Почты России»

Российский аукционный дом выставил на торги в Москве 11 непрофильных активов «Почты России» общей стоимостью более 5 млрд рублей. Крупнейшими из них стали объекты на Мясницкой улице и в Ростокине.
16.07
Источник: Пресс-служба ХСА
Сделка

«Альфа-Капитал» докупил «квадратов» в Industrial City

«Альфа-Капитал» увеличил портфель площадей в парках Industrial City до 40 000 кв. м.
 
 
11.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre