IBC Real Estate: Пессимистичные прогнозы по спросу на офисы не сбылись

Спрос на столичном рынке офисной недвижимости в 2022 году сократился на 27%, но не достиг минимальных значений 2020 года. Общий объем сделок составил более 1 млн кв. м. По прогнозам, сопоставимые показатели нас ждут и в 2023 году – около 1,1 млн кв. м.
1696
Изображение взято из источника: IBC Real Estate
По данным аналитиков IBC Real Estate объем сделок аренды и купли-продажи на столичном рынке офисной недвижимости, заключенных в 2022 году, составил 1 046 тыс. кв. м, что на 27% ниже показателя 2021 года (1 428 тыс. кв. м), но выше результата кризисного 2020 года (768 тыс. кв. м). Как и предполагалась в марте, спрос не избежал значительного падения. Однако самые пессимистичные прогнозы не сбылись: рынок не замер – ряд секторов экономики получили для себя импульс и продолжили наращивать штат сотрудников, часть компаний, находясь в поисках путей оптимизации, рассматривала для себя новые офисные площади. Так, в 4 квартале объем спроса составил 302 тыс. кв. м (+35% к показателю 3 квартала), что говорит об интенсивном восстановлении деловой активности, поскольку традиционно показатель последнего квартала года превышает предыдущий на 25-35%.
 
«Динамика спроса в 2023 году будет умеренно-положительной (+5%) и в годовом выражении составит 1,1 млн кв. м. В перспективе 1-3 лет основными драйверами спроса на рынке офисной недвижимости Москвы станут компании с государственным участием. По-прежнему востребованы будут качественные бизнес-центры, расположенные в развитых деловых районах, в пешей доступности от станций метро, с оптимальным соотношением цены и качества», – прогнозирует Екатерина Космарская, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.

Структура спроса в 2022 году претерпела трансформацию как по классам, так и по субрынкам. Одним из важнейших изменений стало сокращение доли сделок новой аренды и купли-продажи в классе А, что произошло в результате ухода с рынка иностранных компаний, которые, как правило, рассматривали для себя премиальные объекты в центральных деловых районах. Этот тренд отразился и на доле спроса в разрезе по субрынкам: в прошедшем году произошло сокращение активности как в ЦДР, так и в Москва-Сити, а доля сделок в объектах вне ТТК выросла. Однако в большей степени данный факт обусловлен не трендом децентрализации спроса, а географией распределения офисных зданий в Москве. За последние 5 лет 75% новых объектов были построены именно в данной локации, что отразилось и на свободном предложении.

Трансформация повлияла и на средний размер сделки в 2022 году: в части аренды падение составило 27% год к году (1 595 кв. м в 2021 г. и 1 166 кв. м в 2022 г.), в то время как в продажах аналогичный показатель снизился только на 3% (1 415 кв. м в 2021 г. и 1 370 кв. м в 2022 г.), что связано с закрытием ряда крупных сделок по покупке объектов компаниями  с госучастием. Минимальное сокращение объемов сделок по покупке офисных площадей стало спецификой 2022 года и во многом связано с репатриацией капитала, а также поиском наиболее устойчивых активов внутри страны. На рынке был закрыт ряд крупных сделок по покупке офисных зданий компаниями нефтегазового сектора, промышленными компаниями, а также госструктурами.

Так или иначе, спрос на офисном рынке остается под влиянием внешних факторов и крайне неоднороден. К концу 2022 года многие компании приняли окончательные решения о трансформации/сжатии бизнеса, в связи с чем, на рынке фиксировался рост доли отказов от площадей. Таким образом, по итогу года индикатор обновил исторический максимум и составил 92 тыс. кв. м (21% сделок с участием консультантов). При этом часть иностранного бизнеса все еще сохраняет выжидательную позицию, что скажется на высоких объемах отказов и в 2023 году.

Еще одной тенденцией 2022 года, на фоне ухода из России международного бизнеса, стал рост предложения субаренды. Пик выхода площадей наблюдался в начале осени, однако, не заполнившись быстро, значительная часть предложений к концу года трансформировалась в предложения прямой арены. По итогам декабря в формате субаренды на рынке маркетировалось 89 тыс. кв. м. Спрос на предложения субаренды оказался сдержанным ввиду высокой конкуренции со стороны предложений прямой аренды, а также гибких офисных пространств. Объем сделок субаренды в 2022 году составил 23 тыс. кв. м.

 
Ставки аренды по итогам 2022 года показали минимальную коррекцию вниз – в пределах 1-2%. Средняя базовая (запрашиваемая) ставка аренды в классе А составила 25,6 тыс. руб./кв. м в год, для класса В+ – 17,3 тыс. руб./кв. м в год.  При этом аналитики IBC Real Estate отмечают, что, с учетом глубоких трансформаций на рынке в течение последних двух лет, классический подход к расчету арендных ставок аренды во многом не отражает стоимость реального предложения и требует дополнительных интерпретаций. Классический индикатор рассчитывается как средневзвешенное значение открытых на момент расчета вакансий в существующих объектах без операционных платежей, НДС и коммунальных платежей (расчет по запрашиваемым собственниками ставкам). При этом индикатор не учитывает стоимости строящихся объектов, ставок подписания, а также подвержен волатильности в случае ухода либо появления крупных вакантных блоков.
 
«Текущий кризис, его специфика и структурные отличия от кризисов прошлых лет требуют особого внимания и глубинного понимания тех процессов, что происходят на рынке офисной недвижимости, а также во всех смежных и соприкасающихся отраслях экономики. Мы сталкиваемся с нестандартной динамикой не только курсов валют, но и ставок аренды, и доли свободных площадей, и регулярно наблюдаем за всей совокупностью факторов, оказывающих на них влияние», – поясняет Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента офисной недвижимости IBC Real Estate.


иГРОКИ РЫНКА

IBC Real Estate

Белова Екатерина

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Материалы по теме

Источник: Ricci
Исследования рынка

Ricci: Иностранные компании продолжают отказываться от офисов

К концу 2022 года укрепилась тенденция отказа от офисных помещении? – доля таких сделок общем объеме выросла с 7% в 2021 г. до 18%. По данным Ricci, более 70% сделок по отказу было совершено иностранными компаниями. России?ские арендаторы аккумулировали до 30% от общего объема «отказов», в частности, сегменты e-commerce и IT. 
15.02
Источник: CORE.XP
Исследования рынка

CORE.XP: Спрос на офисы оказался выше, чем ожидали по весне

Аналитики компании CORE.XP подвели итоги года для рынка офисной недвижимости Москвы. По их данным, спрос 7-ой год подряд преодолел отметку в 1 млн кв. м и составил 1,2 млн кв. м. Несмотря на снижение, этот результат намного выше, чем в кризисные 2014-2015гг. Доля свободных площадей составила 10,3%, а по итогам 2023 года прогнозируется небольшое увеличение вакантности – до 12%.
08.02
Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: Вакантность в «Москва-Сити» приблизилась к 2019 году

По данным аналитиков Nikoliers, сейчас в ММДЦ пустует примерно 5,2% офисов. Меньше было только в 2021 году – 2,5%, а сопоставимый показатель – 5,5% в 2019 году. От вакантности в деловом центре в 2014-2016 гг. брокеры до сих пор просыпаются в холодном поту.
06.02

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: CMWP
Управление недвижимостью

CMWP возьмется за «Евгеньевский»

Компания выступит консультантом по предэксплуатации нового жилого квартала в Санкт-Петербурге.
06.05
Источник: October Group
Проект

K-City получил РНС

Девелопер October Group планирует завершить строительство первой очереди проекта - офисной башни площадью 22,5 тыс. кв. м - в 2028 году.
07.05
Источник: Space 1
Игроки рынка

В Space 1 JET не осталось мест

Вакантность по сети достигла нулевого уровня со сделкой по аренде 36 рабочих мест поставщиком продовольственных и непродовольственных товаров в пространстве на Белой Площади.
07.05
Источник: CRE
Сделка

Владельцы «Мария-Ра» приобрели Дом Третьяковых

Особняк площадью 6 500 кв. м на Кузнецком Мосту могут переделать в офисный центр.
12.05
Источник: CRE
Сделка

Sminex арендовал 7 100 кв. м в Space 1 Balchug

Аренда 944 рабочих мест в гибком пространстве на Садовнической улице может стоить от 60 до 70 млн рублей в месяц.
12.05
Источник: ГК "Риотэкс"
Проект

ГК "Риотэкс" рассказала о строительстве «Технопарка Раменское»

В рамках первой очереди проекта завершены монолитные работы складского и офисного центров. Завершение строительства первой очереди запланировано на октябрь 2025 года. 
12.05
Источник: Capital Alliance
Проект

Capital Alliance выводит на рынок БЦ Avium

В первой очереди запланировано 77 000 кв. м офисов (от 95 до 1 300 кв. м). Ввод запланирован на 2028 год.
12.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre