NF Group: По итогам 2022 года вакантность в сегменте складской недвижимости регионов России снизилась до 1,9%

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, совокупный объем складских помещений в России по итогам 2022 года составил 42,2 млн кв. м, из которых 55% приходится на Московский регион, 34% – на регионы России и 11% – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Всего за прошедший год было введено 3,4 млн кв. м площадей (+6% за год). В Москве объем ввода вырос на 19% по сравнению со значением конца 2021 года, в Санкт-Петербурге показатель увеличился более чем в 3,5 раза, а в регионах, наоборот, сократился на 38%. Объем сделок за указанный период по всей России составил 2,65 млн (-43% за год), при этом в регионах России спрос снизился вдвое и составил 630 тыс. кв. м. В регионах России доля вакантных площадей по итогам 2022 года снизилась до 1,9%, из которых только 0,3% приходится на субаренду. Средневзвешенная ставка аренды складской недвижимости класса А в регионах достигла 5 350 руб./кв. м/год (без НДС, ОРЕХ и коммунальных платежей), увеличившись на 9% за год, что не превышает средний уровень индексации по договорам аренды.
2311
Изображение взято из источника: NF Group
Предложение
 
Совокупный объем складских площадей в России по итогам 2022 года составил 42,2 млн кв. м. Более половины из них (55% или 23,2 млн кв. м) приходится на Московский регион, 11% (4,6 млн кв. м) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область и порядка 34% (14,4 млн кв. м) – на остальные регионы России.
 
За прошедший год в стране было введено 3,4 млн кв. м складской недвижимости, что на 6% больше, чем годом ранее. При этом 58% введенных площадей (1 945 тыс. кв. м) располагаются в Москве, 16% (555 тыс. кв. м) – в Санкт-Петербурге и 26% (859 тыс. кв. м) – в остальных регионах России.
 
Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «В Москве объем ввода вырос на 19% по сравнению со значением конца 2021 года, в то время как в Санкт-Петербурге показатель увеличился более чем в 3,5 раза. В отличие от двух крупнейших агломераций страны в регионах России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) положительной динамики не наблюдалось: там объем завершенного строительства за аналогичный период сократился на 38%. Тем не менее, с учетом того, что 2021 год являлся рекордным по показателю ввода в регионах, а строительство запланированных объектов с начала 2022 года осуществлялось в условиях кризиса, такие результаты скорее демонстрируют сохранение тенденции развития региональных рынков, чем снижение интереса к ним со стороны девелоперов и клиентов».
 

 
В 2022 году 45% введенных качественных складских площадей в регионах России пришлось на проекты built-to-suit: данное значение находится на сопоставимом с 2021 годом уровне. Среди крупнейших BTS-проектов – несколько объектов для компании Ozon: ИП «PNK Парк Чапаевск» в Самаре (135 тыс. кв. м), а также два новых корпуса в ЛП «Дорожный» (Ростов-на-Дону) и «Кольцовский» (Екатеринбург) площадью 42 тыс. кв. м и 39 тыс. кв. м соответственно. Среди других завершенных BTS-проектов стоит выделить 2-ю фазу распределительного центра Wildberries в Краснодаре площадью 50 тыс. кв. м (общая площадь объекта достигла 100 тыс. кв. м), распределительный центр X5 Group в Брянске (35 тыс. кв. м) и логистический центр KazanExpress в Казани (30 тыс. кв. м).
 

 
Доля площадей, построенных для сдачи в аренду, незначительно сократилась – на 3 п. п., до 32% в общем объеме ввода. Среди самых крупных объектов стоит отметить СК «ПФО Новосибирск» (45 тыс. кв. м), два новых корпуса в ОЭЗ «Алабуга» в Казани (по 37,9 тыс. кв. м каждый), СК «Абсолют» в Екатеринбурге (12 тыс. кв. м), 3-й корпус СК «Северный Обход» в Ростове-на-Дону (12 тыс. кв. м), а также 2-ю фазу СК на ул. Ноябрьская во Владимире (11,5 тыс. кв. м).
 
Наконец, порядка 23% складских площадей были введены собственниками (+5 п. п. по сравнению с IV кварталом 2021 года). Среди этого типа объектов лидерами по общей площади завершенного строительства стали 1-я фаза РЦ «Порядок» в Воронеже (40 тыс. кв. м), СК «Проф-Пресс» в Ростове-на-Дону (33 тыс. кв. м), новый корпус СК «Рамонский» (28 тыс. кв. м), 3-я очередь СК «Фармперспектива» в Самаре (20 тыс. кв. м) и РЦ «Почта России» в Уфе (15 тыс. кв. м).
 
Спрос
 
В 2022 году спрос на складскую недвижимость снизился. Лучше остальных кризисный период преодолел столичный регион, где объем заключенных сделок сократился на 38% за год до 1,7 млн кв. м. Более чувствительными к внешним факторам оказались рынки регионов России и Санкт-Петербурга (включая Ленинградскую область), где спрос снизился вдвое и составил 630 тыс. кв. м и 321 тыс. кв. м соответственно.
 

 
I и IV кварталы 2022 года стали самыми активными периодами по объему заключенных сделок в регионах России. Как и ожидалось, пик спроса пришелся на последний квартал 2022 года (268 тыс. кв. м), что соответствует тенденциям предыдущих лет.
 
Среди арендаторов и покупателей складской недвижимости регионов России наибольшая доля сформирована представителями классического ретейла (61%). Таким образом, ретейл стал главным драйвером спроса, опередив сегмент онлайн-торговли (18%), что отличается от результатов 2021 года. Производственные компании и дистрибьюторы также нарастили доли в общем объеме сделок – на 8 п. п. и 5 п. п. соответственно. В 2023 году общий объем сделок с качественной складской недвижимостью может составить от 500 до 600 тыс. кв. м.


 
Вакансия
 
Несмотря на стремительный рост вакантных складских площадей в регионах России в течение первых шести месяцев 2022 года до 3,8%, включая предложения по субаренде (до 2,5% – не включая субаренду), к III кварталу показатель вернулся на уровень 3,1% (2,5% – не включая субаренду). По итогам IV квартала значение снизилось до 1,9% (из них только 0,3% приходится на субаренду). Несмотря на высокий объем ввода и общую неопределенность, в регионах по-прежнему наблюдается острый дефицит свободных складских помещений. По прогнозам NF Group, доля вакантных площадей, предлагаемых в прямую аренду, в 2023 году может составить 2–2,5%.
 

 
Коммерческие условия
 
За 2022 год средневзвешенная ставка аренды в складских объектах класса A в регионах России выросла на 9% в годовой динамике и достигла значения 5 350 руб./кв. м/год (без НДС, ОРЕХ и коммунальных платежей). Таким образом, ускоренный рост ставки, наблюдавшийся по итогам 2021 года на уровне более 32%, замедлился в прошлом году и оказался сопоставим со средним уровнем индексации по договорам аренды (10%). Снижение темпа роста ставок аренды после 2021 года соотносится с общей ситуацией на крупных рынках Москвы и Санкт-Петербурга и связано в первую очередь с ростом вакансии и внешней неопределенностью.
 
Диапазон запрашиваемых арендных ставок на вторичном рынке в регионах России составляет 5 200–5 500 руб./кв. м/год triple net. На первичном рынке значения выше – порядка 5 500–6 000 руб./кв. м/год triple net.
 
Константин Фомиченко отмечает: «Следует учитывать, что в удаленных регионах с более высокой стоимостью строительства – например, таких как Красноярск, Хабаровск и Владивосток – ставки варьируются в пределах 7 000–9 000 руб./кв. м/год triple net. На стоимость аренды в этих регионах влияют такие факторы, как короткий строительный сезон, ограниченность пула поставщиков, дефицит квалифицированной рабочей силы, а также сложности с логистикой стройматериалов. По нашим прогнозам, средневзвешенная ставка аренды на складские площади класса A в 2023 году сохранится на уровне IV квартала 2022 года».
 
 

 


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Фомиченко Константин

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Материалы по теме

Источник: Maris
Исследования рынка

Maris: уровень вакансии в складах Петербурга продолжит расти

Аналитики компании подвели итоги 2022 года в сегменте складской и индустриальной недвижимости. Новый ввод составил 447,1 тыс. кв. м (189 тыс. кв. м – спекулятивные), а на 2023 год запланирован ввод 470 тыс. кв. м складов, из которых более половины – спекулятивное строительство. Сейчас на рынке свободно 2,7% складских помещений (115 тыс. кв. м), однако в наступившем году этот показатель может увеличиться до 4,5-5%.

07.03
Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Онлайн-ритейл сформировал почти половину спроса на склады

По данным аналитиков компании IBC Real Estate, спрос на склады в Московском регионе составил 1,4 млн кв. м. Классическая аренда составила 71% от совокупной площади всех реализованных помещений, а 44% составил спрос компаний из сектора E-commerce. Вакантность сохраняется на низком уровне – 3% по итогам года, а вот по ставке специалисты прогнозируют снижение до 5 700 рублей против 5 800 рублей за кв. м в год triple net на сегодня.
21.02
Источник: CRE
Экспертный анализ

IPG.Estate: Складской рынок от падения спас built-to-suit

Консалтинговая компания IPG.Estate подсчитала, что избежать критического роста вакансии на складском рынке Москвы позволила специфика нового ввода. Суммарно в 2022 году было введено 1 815 тыс. кв. м складов, 70% из которых составили проекты built-to-suit.
21.02

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre