IBC Real Estate: Новое строительство Light Industrial в 2023 году может почти в три раза превысить существующий объем предложения

Аналитики IBC Real Estate оценивают объем всех планируемых и строящихся объектов этого формата до 2026 года в 1,4 млн кв. м, в фазе активного строительства в 2023 году – 307 тыс. кв. м. Сейчас общее предложение составляет всего 117 тыс. кв. м.
2045
Изображение взято из источника: CRE
Light Industrial относительно новый в России тип качественной индустриально-складской недвижимости, который, несмотря на "юный" возраст, достаточно быстро занял на рынке свою нишу. Сегодня, в условиях внешних влияний и санкционного давления этот формат становится все более актуальным и востребованным. Аналитики IBC Real Estate провели исследование столичного рынка Light Industrial и поделились своими выводами.

По итогам 2022 года объем предложения в современных качественных объектах Московского региона, построенных в формате Light Industrial для продажи или сдачи в аренду, и без учета производственных зданий под собственные нужды, составляет 117 тыс. кв. м. Его доля в общем объеме предложения складских помещений класса А и В – 0,5 %. На этапе строительства с планами по вводу в 2023 году находятся 307 тыс. кв. м. В перспективе ближайших нескольких лет к строительству запланировано 1,1 млн кв. м. 

Поддержка промышленности, локализация небольших производств, программы редевелопмента и КРТ с переносом производств за пределы города, а также большой объем потенциального спроса со стороны компаний, арендующих на текущий момент помещения в морально-устаревших советских зданиях, становятся стимулами к активному наращиванию рынка Light Industrial. Спрос на помещения производственного назначения с определенными техническими характеристиками, гибкими вариантами деления площадей и небольшими размерами доступных блоков достаточно высок и не конкурирует со спросом на складские объекты класса А. При этом новое качественное предложение такого формата пока крайне ограничено, что обеспечивает ему высокий потенциал.

 
«Внешняя среда в полной мере поддерживает спрос, – отмечает аналитик департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Анастасия Захарьева. – В среднесрочной перспективе дополнительным стимулом для рынка будет являться фокус на импортозамещение и поддержку отечественных производителей. Например, на сегодняшний день мы видим запуск различных федеральных и муниципальных мер государственной поддержки для приобретения промышленных объектов недвижимости (промышленная ипотека и другие льготные программы, предоставляемые напрямую российскими банками). Потребителями данного формата является малый и средний бизнес, заинтересованный в качественных зданиях соответствующего назначения. Кроме того, драйверами развития небольших производственных компаний становится развитие ритейлерами СТМ и наращивание онлайн-торговли. Компании, работающие с сетевыми ритейлерами и маркетплейсами также становятся потенциальными резидентами парков Light Industrial».

Рассматривая перспективы данного направления, аналитики IBC Real Estate также отмечают жилых девелоперов, которые в рамках запущенной в 2020 году региональной программы стимулирования застройщиков многоквартирных домов по созданию мест приложения труда за пределами ТТК и МКАД, проявили значительный интерес к Light Industrial и начали реализацию подобных проектов, либо заявили о перспективных планах. Основным преимуществом озвученной меры господдержки становится снижение затрат на изменение вида разрешенного использования участков под жилищное строительство в случае создания мест приложения труда. Изначально программа МПТ была нацелена на создание только промышленных объектов и офисов, позднее перечень был существенно расширен. В 2022 году появилась возможность увеличить объем льгот. Для этого нужно уменьшить срок строительства МПТ: при сокращении от полугода до года льгота увеличится на 5%, более одного года – на 10%. Таким образом данная мера становится существенным стимулом для реализации уже намеченных планов жилых девелоперов в сегменте индустриального строительства, а также для выхода новых игроков на рынок. Так ГК «ПИК» и Capital Group уже вошли в эту программу. Выход на рынки индустриального и складского девелопмента с целью получения льгот для основного бизнеса также рассматривают для себя такие крупные жилые девелоперы, как ГК «Гранель» и группа «Самолет».

В числе основных рисков для рынка Light Industrial с точки зрения спроса специалисты IBC Real Estate называют общеэкономическую конъюнктуру. В условиях сохранения негативной динамики, даже в случае готовности к переезду в более качественные помещения, производители будут испытывать необходимость в максимальной экономии расходов, что станет фактором, ограничивающим спрос, поскольку принятие решения о выборе новой достаточно дорогостоящей площадки может стать затруднительным. Ограниченность предложения также влияет на его стоимость. В свою очередь, отсутствие на текущий момент интереса со стороны инвесторов к данному сегменту из-за небольшого формата и невысокой доходности не способствует наращиванию предложения. Институциональные инвесторы, фонды или крупные частные инвесторы сосредоточены на более масштабных объектах А-класса. Новый же тип инвесторов, рассматривающий данный сегмент как перспективный, пока только формируется. При этом стоит отметить, что основные клиенты таких проектов, предпочитают покупать, а не арендовать. Но поскольку категория этих потребителей еще не столь многочисленна, девелоперы опасаются инвестировать большие деньги, т.к. затраты на участок, инженерную инфраструктуру, техусловия из-за близости к МКАД и строительство таких объектов, достаточно высокие.

 
«На текущий момент потенциальный объем развития рынка до 2026 года составляет 1,4 млн кв. м (планируемые и строящиеся площади), что почти в 12 раз превышает готовое предложение. В их числе планируемые и заявленные на 2024-2026 гг. объекты – 1,1 млн кв. м (около 360 тыс. кв. м ежегодно), в фазе активного строительства в 2023 году – 307 тыс. кв. м. В случае реализации всех заявленных незаконтрактованных площадей индикаторы могут отреагировать отрицательной динамикой, поглощение такого объема нового предложения будет в значительной степени затруднено. Однако на текущий момент сдержанные стратегии девелоперов являются на наш взгляд оправданными. При этом активная государственная поддержка производителей удерживают рынок от неблагоприятных сценариев и формирует дополнительный интерес к новому формату рынка складской и индустриальной недвижимости», – резюмирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.


иГРОКИ РЫНКА

IBC Real Estate

Бумагин Евгений

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Материалы по теме

Источник: CRE
Точка зрения

Замороженным полуфабрикатам нужны склады

Эксперты мультитемпературных складских комплексов Multicold подсчитали оборот продукции за 2022 год и выявили лидеров по объему и интенсивности заполнения стеллажей среди замороженных полуфабрикатов.

03.03
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: В ЗПИФы упаковали уже более 3,3 млн кв. м складов по России

По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам 2022 года более 3,3 млн кв. м складской недвижимости России класса А и В числятся в различных ЗПИФах – показатель превышает 8% от общего объема качественной складской недвижимости в России. На топ-5 крупнейших фондов приходится 97% складских площадей, находящихся в составе ЗПИФов, предлагаемых для розничных инвесторов. С точки зрения географии 56% сосредоточено в Московском регионе, 16% – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 28% распределены по регионам страны, среди которых лидируют города-миллионники: Ростов-на-Дону (10% общего объема площадей) и Новосибирск (7% общего объема площадей).
27.02
Источник: CRE
Исследования рынка

Maris: В Петербурге за год открыли 29 новых объектов self-storage

Эксперты компании Maris подвели итоги 2022 года рынка индивидуального складского хранения Северной столицы. Ставки на отапливаемые помещения увеличились на 4,5%, на неотапливаемые – прибавили 4,1%. Порядка 80% спроса на такие помещения обеспечивается сейчас физическими лицами.
22.02

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: В номере всесторонне рассмотрены самые горячие темы нынешнего лета. И самая «жаркая» из них, безусловно, - завершение программы льготной ипотеки. Стоит ли ждать на рынке коммерческой недвижимости «варягов» из жилого сектора или же те останутся при своем интересе? Не менее обсуждаема и тема новой классификации офисной недвижимости. В Москве она стала фактом, а регионы ждут...

Популярное

Источник: O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties сдала 50 000 кв. м офисов

Средняя вакантность по портфелю компании снизилась до 8%.
18.07
Источник: CRE
Сделка

ЦБ дорвался до "Славы"

Банк России наконец договорился с MR Group и ВЭБ.РФ по продаже всех офисных площадей комплекса Slava. Сумма сделки может составлять около 45 млрд рублей. Участники рынка говорят, что консультантом сделки выступили CORE.XP.
19.07
Источник: Aspace
Игроки рынка

У Aspace новый соучередитель

В состав учередителей оператора гибких офисов вошел Сергей Седов. 
17.07
Источник: Parametr
Сделка

IEK Group арендовала 67,5 тыс. кв. м в Промпарке Кувекино 

Консультантом сделки по аренде складского блока у девелопера Parametr выступила компания NF Group. По ее данным, это крупнейшая сделка в спекулятивном сегменте Московского региона в 2024 году.
18.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: АФИ Девелопмент
Сделка

HeadHunter разместит штаб-квартиру в БЦ AFI2B

Рекрутинговая платформа займет четыре этажа бизнес-центра класса Prime. Площадь офиса составит более 9 тыс. кв. м. Консультант сделки - NF Group.
19.07
Источник: Stone
Проект

Stone приступил к фасадным работам на Ленинском

95% офисных площадей бизнес-центра уже реализованы. Сдать БЦ в эксплуатацию девелопер планирует в 2025 году.
17.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre