Аналитики консалтинговой компании IPG.Estate подготовили исследование о доле ПАО «Газпром» в структуре офисного рынка Санкт-Петербурга и влиянии на него планов ПАО «Газпром» по консолидации в собственных проектах на Лахте и Охтинском мысу. Согласно исследованию, газовый гигант занимает 14% качественных офисов от всего рынка Северной столицы. При этом, аналитики прогнозируют, что госкомпания будет наращивать арендные площади в горизонте двух-трех лет, как минимум. Вообще же различные структуры корпорации к 2033 году могут занять более 875 тыс. кв. м офисов в Петербурге. От себя добавим, что это около 20% всего рынка качественных офисов Петербурга, существующих сейчас.

За 2021-2022 годы в разрезе продолжения развития ПАО «Газпром» в Санкт-Петербурге было несколько важных информационных поводов:

В мае 2021 ПАО «Газпром» объявило о планах реализовать проект «Лахта Центр – 2».

В декабре 2021 года ПАО «Газпром» объявило о планах реализовать проект «Лахта Центр – 3».

В сентябре 2022 года Госстройнадзор выдал разрешение на застройку территории на Охте, где к 2026 году планируется реализовать штаб-квартиру компании «Газпром нефть».

Источник: IPG.Estate

Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG Россия: «С точки зрения офисного рынка Санкт-Петербурга, это важные инициативы, которые могут оказать принципиальное влияние на вектор развития сегмента в перспективе 10 лет».

Текущее состояние рынка и доля ПАО «Газпром»

По состоянию на начало 2023 года общий объем рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга составляет 4,93 млн кв. м (GLA). Совокупный объем арендуемых и купленных офисных площадей структурами ПАО «Газпром» составляет 707,6 тыс. кв.м (без учета «Лахта Центра») или 14% от всего объема офисного сегмента.

По состоянию на начало 2023 года, по нашим оценкам и на основании данных из годового отчета ПАО «Газпром», в Санкт-Петербурге работает 70,7 тысяч сотрудников.

Принимая во внимание современный подход ПАО «Газпром» к зонированию офисных пространств, цифра занимаемых площадей сопоставима с цифрой количества сотрудников из расчета 10 кв. м офисной площади на одного сотрудника.

Источник: IPG.Estate

По итогам 2022 года объемы арендованных офисных помещений структурами ПАО «Газпром» приблизились к рекордным показателям 2014 и 2016 года. Совокупно в 2022 году было арендовано 94 000 кв. м с учетом форвардной сделки по аренде в «Невской Ратуше».

Данный факт указывает, что объема готовых помещений в «Лахта Центре» недостаточно для текущих нужд корпорации.

Кроме этого, на текущий момент мы фиксируем дополнительные факторы, которые указывают на то, что экспансия компании будет продолжаться в среднесрочной перспективе. Во-первых, арендуемые структурами ПАО «Газпром» крупные площади не высвобождаются. Во-вторых, наблюдается значительный спрос на готовые офисные блоки высокого качества со стороны структур ПАО «Газпром».

Таким образом, по нашим оценкам, развитие компании с точки зрения аренды новых площадей будет продолжаться в 2024-2025 годах, несмотря на наличие офисных помещений в рамках собственной штаб-квартиры.

Источник: IPG.Estate

Прогноз: Собственные площади ПАО «Газпром»

Мы начали наше исследования с обзора планов ПАО «Газпром» в отношении дальнейшего развития территории в районе Лахты и на Охтинском Мысу. Исходя из данных планов, совокупная площадь заявленных проектов составит 565 000 кв.м. Нам известно о сроках реализации проекта на Охте (2026 год), в отношении «Лахта Центра – 2» и «Лахта Центра – 3» мы можем предположить, что объекты будут готовы в течении ближайших 10 лет.

Таким образом, к 2033 году для собственных нужд структуры ПАО «Газпром» будут использовать минимум 875 000 кв. м офисной недвижимости, включая уже введенные две очереди «Лахта Центра» (офисная площадь составляет 310 000 кв. м).
По нашей оценке, переезд структур ПАО «Газпром» в собственные офисные центры не приведет к критичному высвобождению площадей рынка офисной недвижимости в течение ближайших 10 лет.

С одной стороны, нефтегазовый сектор продолжит умеренный рост, а также релокацию структур, которые пока не переехали в Санкт-Петербург.

С другой стороны, спрос на площади будет формироваться и другими пока развивающимися секторами: компании, работающие с гос.контрактами, растущими российскими IT-компаниями.

Исследования рынка

Материалы по теме

Ricci: Пик выхода иностранных компаний из офисов уже пройден

Аналитики компании подвели предварительные итоги первого квартала 2023 года на рынке офисной недвижимости Москвы. За отчетный период введено только 26,9 тыс. кв. м офисов, вакантность на 0,7 п. п. Всего за год может быть введено порядка 200 тыс. кв. м офисных площадей.

IBC Real Estate: Как развитие московского транспорта влияет на доступность офисов

С начала 2023 года в Москве было открыто 9 станций БКЛ (Большой кольцевой линии), что улучшило транспортную доступность для 40 тыс. работающего населения к 331 тыс. кв. м офисных площадей.

CMWP: В офисах класса А на 9% выросли ставки и на 45% спрос год к году

Вопреки ожиданиям игроков рынка и рыночной конъюнктуре, аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) наблюдают парадоксальный рост офисных арендных ставок на 9% по итогам первых трех месяцев 2023 года по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. И у ставки для такого поведения не пять, а всего три основных причины.

Итоги года

Спецвыпуск