IBC Real Estate: Низкий ввод в регионах привел к росту ставок на склады

С начала года в эксплуатацию было введено всего 154 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, это минимальный показатель с 2011 года. В Самаре и Петербурге ставки выросли на 9% и 8% соответственно. Вакантность в большинстве регионов не превышет 2%.
1343
Изображение взято из источника: IBC Real Estate
Аналитики IBC Real Estate оценили текущую динамику рынка складской недвижимости в регионах России и зафиксировали минимальные объемы нового строительства. На фоне роста спроса показатель вакантности достиг самых низких значений, а ставки аренды устремились вверх. Так в первые месяцы 2023 года в эксплуатацию было введено 154 тыс. кв. м складской недвижимости, что стало наименьшим показателем с 2011 года, когда за аналогичный период объем ввода составил 109 тыс. кв. м.
 
Крупнейшими складскими объектами введенными с начала года стали «Русич-Белые Ночи» в Санкт-Петербурге (54 тыс. кв. м), вторая очередь распределительного центра Wildberries в Краснодаре (50 тыс. кв. м), логистический центр для маркетплейса текстильной продукции в Иванове (40 тыс. кв. м), 3 фаза логоцентра ЕГСК (Екатеринбургской градостроительной компании) в Екатеринбурге (28 тыс. кв. м).

Низкая динамика нового строительства складов в регионах обусловлена изменениями внешнеполитической и экономической ситуации, как правило региональные рынки быстрее и острее реагируют на кризисные изменения в экономике. При этом аналитики IBC Real Estate ожидают, что до конца 2023 года показатель восстановится и покажет по итогам минимальное падение в сравнении с историческим рекордом по объему ввода в 2022 году (1,5 млн кв. м). Новое строительство 2023 года составит 1,1-1,2 млн кв. м.

В числе крупнейших проектов, планируемых к вводу до конца 2023 года – новый корпус в Армада Парке (более 100 тыс. кв. м), складской комплекс Лидер в Саратове (70 тыс. кв. м), РЦ для компании Fix Price в PNK Парке Сибирский тракт в Екатеринбурге (68 тыс. кв. м). В планах также ввод новых BTS-проектов для онлайн-ритейлеров от PNK Group и А2 GROUP.
На фоне низких объемов нового строительства дефицит предложения в регионах России сохраняется: большая часть объектов, планируемых к вводу в ближайший год, уже арендована, либо продана конечному пользователю. Доля вакантных площадей в крупнейших логистических хабах по итогам 1 квартала 2023 года находилась в пределах 3%, продемонстрировав снижение. Так в Новосибирске вакансия снизилась на 3 п.п., а в Краснодаре – на 1,5 п.п. и держится на уровне менее 1%, в Ростове-на-Дону – составила 2,6%, что на 0,4 п.п. ниже значения 4 квартала 2022 года. В Казани и Екатеринбурге уже более полугода вакансия составляет менее 1%.  В условиях тотальной нехватки качественных складских площадей ставки аренды становятся высоко волатильными ввиду специфики расчета, их динамика практически не отражает стоимости реального предложения, которое по большей части формируют опции строительства под конкретных заказчиков. В сложившейся ситуации индикатор определенно пойдет вверх, и небольшие вакантные блоки будут сдаваться по завышенным ставками аренды.

Объем спроса на складские площади в регионах по итогам 1 квартала 2023 составил 260 тыс. кв. м. 31% и 29% спроса пришлось на классических лидеров рынка – онлайн-операторов и многоканальный ритейл соответственно. 22% спроса сгенерировали дистрибьюторы.
 
  Ставка аренды*
(руб./кв.м в год, класс А)
4 квартал
2022 года
Ставка аренды* (руб./кв.м в год, класс А)
1 квартал
2023 года
Изменение (кв. к кв)
 
 
 
Доля свободных площадей, %,
классы А и В,
4 квартал
2022 года
Доля свободных площадей, %,
классы А и В,
1 квартал
2023 года
Изменение
кв. к кв.
 
 
 
Санкт-Петербург 5 800 6 280 +8% 1,8% 2,9% +1,1 п.п.
Екатеринбург 5 450 5 600 +3% <1% <1% -
Новосибирск 5 720 5 700 0% 3,6% <1% -3,0 п.п.
Самара 5 230 5 700 +9% 3,1% 1,0% -2,1 п.п.
Краснодар 5 500 5 500 0% 1,7% <1% -1,0 п.п.
Ростов-на-Дону 5 430 5 590 +3% 3,0% 2,6% -0,4 п.п.
Казань 5 800 5 900 +2% <1% <1% -
 
*Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие существующие складские площади без операционных расходов, коммунальных платежей и НДС
Источник: IBC Real Estate
 
«По итогам первых месяцев 2023 года мы увидели рост ставок аренды в Московском регионе, и в сложившейся ситуации дефицита свободных помещений тренд на их дальнейшее увеличение является стабильным и объективным. Текущая аналитика региональных хабов показывает, что в ближайшее время мы увидим такой же тренд в крупных городах миллионниках. Средний лаг на повышение ставок в регионах по сравнению с Москвой составляет от 3 до 6 месяцев. Поэтому уже по итогу второго квартала мы будем наблюдать рост ставок аренды, новые подписанные BTS-проекты и минимальную вакансию», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.

Региональные рынки высоко волатильны, быстрее реагируют на изменения внешней конъюнктуры, что отражается в скачкообразном ценообразовании, и более подвержены смене векторов развития и замораживанию проектов. Сегодня основными драйверами этих рынков остаются розничные ритейлеры и e-commerce. При этом активно расширяется география новых проектов в условиях переориентации грузопотоков на новые направления, в связи с чем ожидается активизация роста новых региональных хабов (Тюмень, Иркутск, Красноярск, Пермь, Волгоград).


иГРОКИ РЫНКА

IBC Real Estate

Бумагин Евгений

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Материалы по теме

Источник: Radius Group
Экспертный анализ

CMWP: Складами насытят М-12 «Москва-Казань»

Аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) прогнозируют в долгосрочной перспективе строительство складской и индустриальной недвижимости по маршруту скоростной автодороги М-12 «Восток»/М-12 «Москва-Казань» объемом около 800 тыс. кв. м.
05.06
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: В Петербурге на конец марта оставалось 75 тыс. кв. м доступных складов

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, суммарный объем сделок с качественной складской недвижимостью в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в I квартале составил около 102 тыс. кв. м без учета продлений текущих контрактов, что почти на 25% меньше прошлогодних значений. Основной спрос обеспечили компании-дистрибьюторы, на долю которых пришлось 62%. Объем складских площадей, предлагаемых в прямую аренду, сократился почти вдвое, составив 0,8%. С учетом субаренды вакантность составила 1,6% или 75,7 тыс. кв. м. В 2023 году объем свободных складских площадей вероятнее всего продолжит сокращение до ввода в эксплуатацию спекулятивных складских комплексов во втором полугодии 2023 года.
25.05
Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: В 2022 г. в Москве выбирались компактные склады

По данным компании, средний размер сделки со складами в Московском регионе сократился на 43% и составил 12 153 кв. м. Средняя запрашиваемая площадь со стороны традиционного ритейла составила 4 тыс. кв. м. Средняя сделка в сегменте онлайн-ритейла – 29 тыс. кв. м.
18.05

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: Страна Девелопмент
Открытие

В Восточном Бирюлеве построили ТЦ «Среда»

ГК «Страна Девелопмент» получила разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра площадью около 8,7 тыс. кв. м на Элеваторной улице. Открытие запланировано на апрель 2025 года. 
25.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: Курорт Лучи
Проект

В Анапе к 2030 году построят крупнейший курорт

На площади свыше 32 га курорта «Лучи» откроются отели операторов Azimut, Cosmos, Alean и Domina. Также здесь запланированы торговый центр, аквапарк, конгресс-холл и другая инфраструктура. Проект реализует СЗ «Авангард».
25.03
Источник: AFI Development
Игроки рынка

AFI Development станет более гибким

Девелопер запускает собственного оператора гибких офисов и коворкингов AFI Flex. Пилотной площадкой станет офисная часть МФК «АФИ Галерея» площадью 9,2 тыс. кв. м. Количество рабочих мест - 1300.
25.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre