Уже который год рынок офисной недвижимости испытывает турбулентность. Казалось, только мы начали возвращаться в офисы после пандемии, проявлять активность на рынке, как на тебе: СВО, санкции, уход иностранных игроков, рост вакансии и полная неопределенность…
Безусловно так было не всегда: инвестиции в офисную недвижимость всегда были надежным, стабильным и относительно безрисковым вложением. Неразрывные договоры аренды сроком на 5-10 лет, ежегодная индексация ставки аренды, множество иностранных арендаторов, готовых арендовать помещения в бетоне, делать высококачественную отделку и расширять арендуемые площади.
На события 2022 год рынок отреагировал не только уменьшением срока договоров аренды, скидками и более мягкими условиями выхода, но и существенно изменившимся составом арендаторов и, как следствие, новыми требованиям к офисному пространству. Которые коснулись не только сокращения площадей, но и организации самого помещения.
На примере БЦ «Дельта Плаза» – офисного центра, расположенного в центре Москвы, мы, как управляющая компания, могли в полной мере наблюдать, как, в зависимости от экономической и геополитической ситуации в стране, менялись портрет «среднего» арендатора класса «А», размеры офисов и требования к помещениям.
2019: покой и благоденствие
2019 год был, как оказалось, последним годом без глобальных событий, полностью изменивших весь мир. Наиболее активными арендаторами офисной недвижимости были компании из секторов IT, финансов и консалтинга. Они предпочитали помещения класса «А»: с высокой степенью технологичности и развитой инфраструктурой, с удобным расположением и хорошей транспортной доступностью. Слово «удаленка» еще не придумали, и 100% сотрудников работали из офиса: поэтому и планировка помещения была стандартной: кабинеты, переговорные комнаты, кухня и open-space с рабочими местами для каждого линейного сотрудника. Компании с удовольствием арендовали офисы без отделки, сами делали планировку и ремонт под свои потребности. Договоры заключались на 5-10 лет, и если компания меняла офис, то в подавляющем большинстве случаев, она искала помещение бо?льшего размера. Уровень вакансии в классе «А» по итогам 2019 года был в районе 8% (по данным IBC Real Estate, ex.JLL).
2020: пандемия, «удаленка» и коворкинги
Пандемия стала первым ударом, изменившим классическое офисное пространство: четырехмесячный локдаун, последующие ограничения, затянувшиеся на два года, и активный переход компаний на удаленный режим работы полностью изменили подход к планировке офиса. Во-первых, в середине 2020 года начал расти спрос на сервисные офисы и коворкинги, в которых можно было арендовать несколько рабочих мест и не платить за неиспользуемые метры в классическом офисе.
Во-вторых, ситуация с пандемией COVID-19 привела к тому, что многие компании перевели сотрудников на полностью или частично удаленный режим работы, а часть компаний, в связи с ухудшением финансового положения, были вынуждены сократить часть сотрудников. А значит, начали или уменьшать размеры офисов, или искать помещения в более отдаленных районах города, где стоимость аренды была ниже, а условия для работы не менее комфортные. Интересно, что впервые при выборе нового офиса на первый план вышло наличие в здании современных систем вентиляции, кондиционирования и очистки воздуха.
Эти тенденции сохранились и в 2021 году, разве что к середине года сотрудников начали возвращать в офисы. Правда, в ноябре всех снова «попросили остаться дома» на неделю, однако многие научились работать удаленно, и руководители компаний поняли, что нет необходимости в ежедневном присутствии всего штата сотрудников в офисе. Поэтому в 2021 году при переезде в новый офис арендаторы и снижают количество арендуемых метров, и пересматривают количество рабочих мест. Теперь у многих сотрудников нет закрепленного рабочего места, а есть так называемые hot desks, которые занимают по необходимости. Освободившееся офисное пространство занимают collaboration zones и зоны chill-out, куда сотрудники с удовольствием приходят пообщаться с коллегами и обсудить проекты после длительного отсутствия в офисе.
2022: спецоперация, уход иностранных игроков и новые реалии
В начале 2022 года казалось, пандемия уже позади, и компании стали активно возвращаться к привычному рабочему ритму: возвращать в офис большинство сотрудников, наращивать обороты и строить планы на будущее. Однако 24 февраля вновь кардинально изменило ситуацию: с офисного рынка стали массово уходить иностранные игроки, а значит – освобождать офисы. Вакансия на конец 2022 года составляет уже около 13%.
Правда, к концу года оказалось, что уходят далеко не все и не совсем уходят. В результате оставшиеся, но заметно сократившие размеры иностранные компании переезжают в офисы меньшего размера, но стараются не менять локацию – остаются в пределах того же района и не «падают» в класс «В». Особенно это касается компаний, которые не ушли с рынка РФ, но свели к минимуму свое присутствие в России, а, соответственно, и арендуемые площади. Иностранные компании, которые продали бизнес локальному менеджменту, и теперь, по сути, являются российскими, не могут нести прежние затраты на аренду офиса из-за вынужденной трансформации бизнеса и отсутствия участия в финансировании «головной» компании. Оптимизируя бюджеты на офис, арендаторы готовы отказываться от chillout зон, оставляя только эффективные рабочие пространства, небольшие переговорные, кухню.
На смену ушедшим иностранцам в бизнес-центры класса «А» начали приходить российские компании из ТМТ, онлайн-ритейла и логистики. А вместе с ними появились и новые требования. Средняя площадь офиса не уменьшается, но деление пространства возвращается к «классике»: российским компаниям необходимы большие VIP-зоны для акционеров/директоров, солидные зоны ресепшн и переговорные комнаты. Возможно, это связано с нашим менталитетом: у руководства обязательно должен быть отдельный кабинет с санузлом и комнатой отдыха. Для иностранных компаний это было не свойственно: у двух наших арендаторов-иностранцев рабочие места директоров и руководителей расположены в open space, а для переговоров используются переговорные комнаты и телефонные кабины-комнаты со звукоизоляцией.
Помимо наличия VIP-пространств, акцент ставится на возможности гибридной работы, и распределение пространства становится принципиально другим, более рациональным: увеличивается количество рабочих мест, а рекреационные зоны, наоборот, сокращаются.
Еще один тренд, появившийся в 2022 году – компании больше не готовы арендовать «бетон», предпочитая готовый качественный ремонт.
2023: сдержанный оптимизм
2023 год сохраняет все тренды 2022: арендаторы офисной недвижимости в России продолжают ориентироваться на гибридный формат и удобства для удаленной работы; много внимания уделяют выбору локации, качеству и количеству арендуемых квадратных метров. Все это призвано снизить затраты на аренду и обеспечить более комфортные условия работы для своих сотрудников.
Обобщив все вышесказанное и проанализировав запросы и технические задания на подготовку тест-фитов потенциальных и текущих арендаторов БЦ «Дельта Плаза», мы вывели некую закономерность изменений арендуемого пространства за последние четыре года. Конечно, это «средняя температура по больнице», но на наш взгляд, в целом она объективно отражает ситуацию.
Что дальше
Если тенденция «поворота на Восток» сохранится, и на смену западным арендаторам придут компании из Азии, думаю, всем нам придется пересмотреть классический подход к офисному планированию.
«Азиатские» офисы отличаются максимально эффективным использованием пространства – большую часть офиса занимает open-space, в среднем, он достигает 65% всего помещения (что на 15% превышает средний показатель для рынка (Все данные взяты из исследования компании Pridex)). Кроме того, в азиатском офисе сотруднику приходится меньше квадратных метров. Так, если в американском офисе на площади 1000 кв. м размещается в среднем 80-90 человек, то в азиатской компании – 110-120. Но зато при такой плотной рассадке арендаторы уделяют особое внимание инженерным системам – вентиляции, кондиционированию и освещению.
Соответственно на привычные европейцам и американцам рекреационные зоны – кофе-поинты, chillout-пространства отводится минимум площади.
И, конечно, не будем забывать о разнице культурных традиций. Лучше всего ее продемонстрирует история, которая произошла в 2016 году. В бизнес-центр, которым я тогда управляла, заезжала китайская компания, только что пришедшая на рынок. Компания арендовала большой офис и планировала торжественное открытие, к которому мы все тщательно готовились. Каково же было наше изумление, когда, придя на этаж в день Х, мы увидели вот такую картину:
Китайским коллегам пришлось долго успокаивать менеджмент бизнес-центра, объясняя, что это не траурное мероприятие в компании, а украшение нового офиса в соответствии с традициями.
Так что, думаю, в ближайшее время владельцам офисов придется изучать не только динамику ставок и вакансии, но и культурные особенности новых арендаторов класса «А».
Безусловно так было не всегда: инвестиции в офисную недвижимость всегда были надежным, стабильным и относительно безрисковым вложением. Неразрывные договоры аренды сроком на 5-10 лет, ежегодная индексация ставки аренды, множество иностранных арендаторов, готовых арендовать помещения в бетоне, делать высококачественную отделку и расширять арендуемые площади.
На события 2022 год рынок отреагировал не только уменьшением срока договоров аренды, скидками и более мягкими условиями выхода, но и существенно изменившимся составом арендаторов и, как следствие, новыми требованиям к офисному пространству. Которые коснулись не только сокращения площадей, но и организации самого помещения.
На примере БЦ «Дельта Плаза» – офисного центра, расположенного в центре Москвы, мы, как управляющая компания, могли в полной мере наблюдать, как, в зависимости от экономической и геополитической ситуации в стране, менялись портрет «среднего» арендатора класса «А», размеры офисов и требования к помещениям.
2019: покой и благоденствие
2019 год был, как оказалось, последним годом без глобальных событий, полностью изменивших весь мир. Наиболее активными арендаторами офисной недвижимости были компании из секторов IT, финансов и консалтинга. Они предпочитали помещения класса «А»: с высокой степенью технологичности и развитой инфраструктурой, с удобным расположением и хорошей транспортной доступностью. Слово «удаленка» еще не придумали, и 100% сотрудников работали из офиса: поэтому и планировка помещения была стандартной: кабинеты, переговорные комнаты, кухня и open-space с рабочими местами для каждого линейного сотрудника. Компании с удовольствием арендовали офисы без отделки, сами делали планировку и ремонт под свои потребности. Договоры заключались на 5-10 лет, и если компания меняла офис, то в подавляющем большинстве случаев, она искала помещение бо?льшего размера. Уровень вакансии в классе «А» по итогам 2019 года был в районе 8% (по данным IBC Real Estate, ex.JLL).
2020: пандемия, «удаленка» и коворкинги
Пандемия стала первым ударом, изменившим классическое офисное пространство: четырехмесячный локдаун, последующие ограничения, затянувшиеся на два года, и активный переход компаний на удаленный режим работы полностью изменили подход к планировке офиса. Во-первых, в середине 2020 года начал расти спрос на сервисные офисы и коворкинги, в которых можно было арендовать несколько рабочих мест и не платить за неиспользуемые метры в классическом офисе.
Во-вторых, ситуация с пандемией COVID-19 привела к тому, что многие компании перевели сотрудников на полностью или частично удаленный режим работы, а часть компаний, в связи с ухудшением финансового положения, были вынуждены сократить часть сотрудников. А значит, начали или уменьшать размеры офисов, или искать помещения в более отдаленных районах города, где стоимость аренды была ниже, а условия для работы не менее комфортные. Интересно, что впервые при выборе нового офиса на первый план вышло наличие в здании современных систем вентиляции, кондиционирования и очистки воздуха.
Эти тенденции сохранились и в 2021 году, разве что к середине года сотрудников начали возвращать в офисы. Правда, в ноябре всех снова «попросили остаться дома» на неделю, однако многие научились работать удаленно, и руководители компаний поняли, что нет необходимости в ежедневном присутствии всего штата сотрудников в офисе. Поэтому в 2021 году при переезде в новый офис арендаторы и снижают количество арендуемых метров, и пересматривают количество рабочих мест. Теперь у многих сотрудников нет закрепленного рабочего места, а есть так называемые hot desks, которые занимают по необходимости. Освободившееся офисное пространство занимают collaboration zones и зоны chill-out, куда сотрудники с удовольствием приходят пообщаться с коллегами и обсудить проекты после длительного отсутствия в офисе.
2022: спецоперация, уход иностранных игроков и новые реалии
В начале 2022 года казалось, пандемия уже позади, и компании стали активно возвращаться к привычному рабочему ритму: возвращать в офис большинство сотрудников, наращивать обороты и строить планы на будущее. Однако 24 февраля вновь кардинально изменило ситуацию: с офисного рынка стали массово уходить иностранные игроки, а значит – освобождать офисы. Вакансия на конец 2022 года составляет уже около 13%.
Правда, к концу года оказалось, что уходят далеко не все и не совсем уходят. В результате оставшиеся, но заметно сократившие размеры иностранные компании переезжают в офисы меньшего размера, но стараются не менять локацию – остаются в пределах того же района и не «падают» в класс «В». Особенно это касается компаний, которые не ушли с рынка РФ, но свели к минимуму свое присутствие в России, а, соответственно, и арендуемые площади. Иностранные компании, которые продали бизнес локальному менеджменту, и теперь, по сути, являются российскими, не могут нести прежние затраты на аренду офиса из-за вынужденной трансформации бизнеса и отсутствия участия в финансировании «головной» компании. Оптимизируя бюджеты на офис, арендаторы готовы отказываться от chillout зон, оставляя только эффективные рабочие пространства, небольшие переговорные, кухню.
На смену ушедшим иностранцам в бизнес-центры класса «А» начали приходить российские компании из ТМТ, онлайн-ритейла и логистики. А вместе с ними появились и новые требования. Средняя площадь офиса не уменьшается, но деление пространства возвращается к «классике»: российским компаниям необходимы большие VIP-зоны для акционеров/директоров, солидные зоны ресепшн и переговорные комнаты. Возможно, это связано с нашим менталитетом: у руководства обязательно должен быть отдельный кабинет с санузлом и комнатой отдыха. Для иностранных компаний это было не свойственно: у двух наших арендаторов-иностранцев рабочие места директоров и руководителей расположены в open space, а для переговоров используются переговорные комнаты и телефонные кабины-комнаты со звукоизоляцией.
Помимо наличия VIP-пространств, акцент ставится на возможности гибридной работы, и распределение пространства становится принципиально другим, более рациональным: увеличивается количество рабочих мест, а рекреационные зоны, наоборот, сокращаются.
Еще один тренд, появившийся в 2022 году – компании больше не готовы арендовать «бетон», предпочитая готовый качественный ремонт.
2023: сдержанный оптимизм
2023 год сохраняет все тренды 2022: арендаторы офисной недвижимости в России продолжают ориентироваться на гибридный формат и удобства для удаленной работы; много внимания уделяют выбору локации, качеству и количеству арендуемых квадратных метров. Все это призвано снизить затраты на аренду и обеспечить более комфортные условия работы для своих сотрудников.
Обобщив все вышесказанное и проанализировав запросы и технические задания на подготовку тест-фитов потенциальных и текущих арендаторов БЦ «Дельта Плаза», мы вывели некую закономерность изменений арендуемого пространства за последние четыре года. Конечно, это «средняя температура по больнице», но на наш взгляд, в целом она объективно отражает ситуацию.
Что дальше
Если тенденция «поворота на Восток» сохранится, и на смену западным арендаторам придут компании из Азии, думаю, всем нам придется пересмотреть классический подход к офисному планированию.
«Азиатские» офисы отличаются максимально эффективным использованием пространства – большую часть офиса занимает open-space, в среднем, он достигает 65% всего помещения (что на 15% превышает средний показатель для рынка (Все данные взяты из исследования компании Pridex)). Кроме того, в азиатском офисе сотруднику приходится меньше квадратных метров. Так, если в американском офисе на площади 1000 кв. м размещается в среднем 80-90 человек, то в азиатской компании – 110-120. Но зато при такой плотной рассадке арендаторы уделяют особое внимание инженерным системам – вентиляции, кондиционированию и освещению.
Соответственно на привычные европейцам и американцам рекреационные зоны – кофе-поинты, chillout-пространства отводится минимум площади.
И, конечно, не будем забывать о разнице культурных традиций. Лучше всего ее продемонстрирует история, которая произошла в 2016 году. В бизнес-центр, которым я тогда управляла, заезжала китайская компания, только что пришедшая на рынок. Компания арендовала большой офис и планировала торжественное открытие, к которому мы все тщательно готовились. Каково же было наше изумление, когда, придя на этаж в день Х, мы увидели вот такую картину:
Китайским коллегам пришлось долго успокаивать менеджмент бизнес-центра, объясняя, что это не траурное мероприятие в компании, а украшение нового офиса в соответствии с традициями.
Так что, думаю, в ближайшее время владельцам офисов придется изучать не только динамику ставок и вакансии, но и культурные особенности новых арендаторов класса «А».
