В I полугодии 2023 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию семь новых бизнес-центров класса А и В, арендопригодная площадь которых составила 58 000 кв. м. Среди них четыре бизнес-центра «Сенатор», три из которых относятся к классу А и один – к классу В. Кроме того, в Выборгском районе завершено строительство бизнес-центра «Георг Ландрин» (класс В), который не представлен на рынке аренды и предлагается только на продажу. В целом в городе традиционно велика доля объектов реконструкции: 83% введенных площадей находятся в реконструированных зданиях, в том числе БЦ Boilerhouse.
Объем нового предложения в пять раз превысил показатель аналогичного периода прошлого года, когда в эксплуатацию было введено всего два небольших бизнес-центра.
К концу I полугодия 2023 года суммарная площадь свободных помещений в бизнес-центрах класса А и В сократилась до 436 000 кв. м, что на 3% меньше, чем в декабре 2022 года. На снижение вакантности повлияло постепенное восстановление спроса в первую очередь со стороны российских IT-компаний.
В бизнес-центрах класса В доля свободных площадей за полгода сократилась на 1,3 п. п. и составила 9,8%. В зданиях класса А наблюдался рост объема пустующих площадей на 1 п. п. – до 11,9%, что объясняется приростом нового предложения на рынке. По мере усиления конкуренции наблюдается увеличение сроков экспозиции свободных площадей на рынке. При этом все реже договоры аренды заключаются на этапе строительства.
С начала 2023 года существенно сократился объем свободных площадей в Московском и Василеостровском районах. В свою очередь, отмечался рост пустующих площадей в Центральном и Петроградском районах, на которые приходится 30% всех вакантных офисов города. Основная часть платежеспособного спроса ориентирована на офисы, где арендные ставки не превышают 2 000 рублей за кв. м/месяц, включая НДС и операционные расходы. В свою очередь, увеличилось и количество бизнес-центров, которые заполнены на 100% (279 зданий в июне 2023 года против 277 – в декабре 2023 года).
С декабря 2022 года по июнь 2023 года средневзвешенная арендная ставка в бизнес-центрах класса А снизилась на 3% и составила 2 210 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы. Отмечалось снижение верхней границы запрашиваемого диапазона. Запрашиваемая ставка на офисные помещения класса B выросла на 1,3% и, по данным на конец июня 2023 года, достигла 1 500 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы.
Диапазон запрашиваемых арендных ставок для офисов класса А составил 1 700–3 000 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы, для класса В – 1 200–2 000 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы.
Во второй половине 2023 г. девелоперами анонсировано завершение строительства не более 100 000 кв. м качественных офисов. Среди них большая часть относится к классу В: два здания на Васильевском острове («Тесла» и Jakov Chernihov), два – в северной части города («Шанс» и «Авангард») и одно – в южной («Атлас Сити», II очередь). В июле был введен бизнес-центр «М22» класса А на ул. Моисеенко, д. 22, где формируется новый деловой район города.
По прогнозам NF Group, с учетом текущей ситуации вакантность в среднем по рынку офисной недвижимости может сократиться до 10% и ниже. Ожидается, что продолжится процесс миграции из морально устаревших зданий в более современные с хорошей транспортной доступностью.
Объем нового предложения в пять раз превысил показатель аналогичного периода прошлого года, когда в эксплуатацию было введено всего два небольших бизнес-центра.
К концу I полугодия 2023 года суммарная площадь свободных помещений в бизнес-центрах класса А и В сократилась до 436 000 кв. м, что на 3% меньше, чем в декабре 2022 года. На снижение вакантности повлияло постепенное восстановление спроса в первую очередь со стороны российских IT-компаний.
В бизнес-центрах класса В доля свободных площадей за полгода сократилась на 1,3 п. п. и составила 9,8%. В зданиях класса А наблюдался рост объема пустующих площадей на 1 п. п. – до 11,9%, что объясняется приростом нового предложения на рынке. По мере усиления конкуренции наблюдается увеличение сроков экспозиции свободных площадей на рынке. При этом все реже договоры аренды заключаются на этапе строительства.
С начала 2023 года существенно сократился объем свободных площадей в Московском и Василеостровском районах. В свою очередь, отмечался рост пустующих площадей в Центральном и Петроградском районах, на которые приходится 30% всех вакантных офисов города. Основная часть платежеспособного спроса ориентирована на офисы, где арендные ставки не превышают 2 000 рублей за кв. м/месяц, включая НДС и операционные расходы. В свою очередь, увеличилось и количество бизнес-центров, которые заполнены на 100% (279 зданий в июне 2023 года против 277 – в декабре 2023 года).
С декабря 2022 года по июнь 2023 года средневзвешенная арендная ставка в бизнес-центрах класса А снизилась на 3% и составила 2 210 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы. Отмечалось снижение верхней границы запрашиваемого диапазона. Запрашиваемая ставка на офисные помещения класса B выросла на 1,3% и, по данным на конец июня 2023 года, достигла 1 500 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы.
Диапазон запрашиваемых арендных ставок для офисов класса А составил 1 700–3 000 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы, для класса В – 1 200–2 000 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы.
Во второй половине 2023 г. девелоперами анонсировано завершение строительства не более 100 000 кв. м качественных офисов. Среди них большая часть относится к классу В: два здания на Васильевском острове («Тесла» и Jakov Chernihov), два – в северной части города («Шанс» и «Авангард») и одно – в южной («Атлас Сити», II очередь). В июле был введен бизнес-центр «М22» класса А на ул. Моисеенко, д. 22, где формируется новый деловой район города.
По прогнозам NF Group, с учетом текущей ситуации вакантность в среднем по рынку офисной недвижимости может сократиться до 10% и ниже. Ожидается, что продолжится процесс миграции из морально устаревших зданий в более современные с хорошей транспортной доступностью.
По словам Константина Лосюкова, генерального директора NF Group в Санкт-Петербурге, в январе 2023 года девелоперы анонсировали годовой объем нового предложения на уровне 220 000 кв. м, однако уже к середине года прогноз сократился до 150 000 кв. м, а завершение строительства ряда бизнес-центров стоит ожидать лишь в 2024 году. Небольшой объем нового предложения приведет к тому, что ставки в классе А начнут расти и вернутся к показателям конца 2022 года. В классе В существенных изменений не прогнозируется.
