Премиальный ритейл в новых ЖК подорожал на 30%, опередив топовые торговые коридоры

Торговые и сервисные помещения в ряде новых премиальных жилых комплексов за год выросли в цене на 20-30%. В отдельных новостройках прайс уже превысил уровень топовых торговых локаций столицы. Как отмечают аналитики «Аеон Девелопмент» и RRG, в ряде ЖК лоты под коммерцию стали активно продаваться уже на начальных стадиях девелопмента, что нехарактерно для рынка support-ритейла. Кроме того, сама доля площадей, занимаемых торговыми операторами, в высокобюджетных ЖК продолжает увеличиваться и в новых проектах составляет более 10% от жилой площади.
818
Изображение взято из источника: CRE
На этапе старта новых ЖК премиум-класса многие участники рынка давали консервативные прогнозы и относительно уровня цен на коммерческие помещения, и по темпам реализации. Но по ряду высокобюджетных комплексов, в отличии от рынка стрит-ритейла в целом, наблюдается ускорение темпов продаж и резкий рост ценников. В новостройках стоимость кв. метра ритейл-помещений достигает 800 тыс. – 900 тыс. рублей за кв. метр. Для сравнения, в Тверском районе средневзвешенная цена на стрит-ритейл составляет 670 тыс. рублей, в Хамовниках – около 630 тыс. рублей.
 
Понятие инфраструктурный ритейл (support-ритейл) объединяет операторов торгового и сервисного профилей, которые, как правило, размещаются на нижних этажах либо в стилобатной части жилых, офисных комплексов и МФК. На рынке высокобюджетного жилья набор ритейл-инфраструктуры традиционно был сильно ограничен, так как изначально дорогие ЖК строились в центральных локациях города, где размер участков просто не позволяет воплощать крупные проекты. Кроме того, в непосредственной близости, как правило, располагаются магазины и рестораны, которые полностью закрывают потребности жителей. Еще одна причина – индивидуальные предпочтения и привычки ЦА: резиденты посещают определенный фитнес-центр или ресторан, и девелоперам не всегда удается предложить им достойную альтернативу в составе ЖК.
 
Тем не менее, в последние годы заметно изменение тренда. Доля коммерции в составе премиальных ЖК неуклонно растет по мере появления крупных проектов за пределами исторического центра, в частности, вышли River Park Towers Кутузовский – 2062 квартиры, Luzhniki Collection – 1106 лотов, Prime Park - 3 200 лотов, High Life – 1 443 лота. Закономерно, в премиум-классе увеличивается и объем инфраструктурного ритейла. В ряде высокобюджетных новостроек доля коммерческой инфраструктуры превысила 10% от жилой площади проекта. Эта цифра даже выше показателей проектов комфорт – и бизнес-класса, которые исторически являлись основной площадкой для развития инфраструктурного ритейла. В среднем, в демократичных классах, доля коммерции составляет 5-7% от жилой площади проекта, или от 2 тыс. – до 15 тыс. кв. м (больший объем – до 15%, может создать избыточную конкуренцию и привести к снижению стоимости помещений и целесообразен для масштабных проектов КОТ).
 
«Объективно, чем выше класс жилья, тем больший процент коммерции способен поглотить внутренний спрос. Нюанс лишь в способности девелопера предложить правильный продукт. Люди с более высокими доходами чаще ходят в рестораны, больше внимания уделяют своему здоровью и внешнему виду и, в целом, чаще готовы платить за свой комфорт, будь то услуги химчистки или груминг для питомца. Что касается наиболее популярных профилей support-ритейла, то мы видим высокий спрос на общественное питание и, в частности, на хорошие видовые рестораны – в определенных локациях кафе и рестораны могут занимать до 30% от первых этажей. Также популярны фитнес, wellness, медицина и другие сервисы и услуги», - рассказывает Денис Колокольников, основатель, управляющий партнер консалтинговой компании RRG.
 
Именно в новых крупных ЖК премиум-класса с высокой долей коммерческой инфраструктуры фиксируется ускорение темпов реализации и резкий рост ценников. Этот тренд касается проектов, расположенных за пределами исторического центра Москвы.
 
«В комплексе небоскребов River Park Towers Кутузовский запроектирована премиальная торговая галерея площадью 5 тыс. кв. м.  Стратегия продаж изначально подразумевала реализацию всех коммерческих площадей до ввода ЖК в эксплуатацию, но текущие темпы оказались выше плановых и на сегодня мы продали более 50% помещений. Что касается ценовой стратегии, то мы вышли на рынок с прайсом выше изначально рекомендованных цифр на 25% и неоднократно пересматривали стоимость ряда помещений в сторону увеличения. Текущий рост от первоначального прайса составил в среднем от 20 до 30%. В первую очередь мы связываем такую динамику с нашим продуктом, так как сделки по коммерции у нас шли практически не прерываясь, даже в самые напряженное время», - рассказывает Марина Мальцева, заместитель генерального директора «Аеон Девелопмент».
 
В большинстве премиальных проектов коммерческие площади предлагаются на продажу. Чаще всего покупкой коммерции занимаются профессиональные инвесторы для последующей сдачи в аренду, но есть сделки и с предпринимателями, которые ищут выгодную локацию для собственного бизнеса, например, ресторана, детейлинг-центра.
 
«Самая популярная стратегия – продать все еще на этапе строительства. В этом варианте есть риски, что владелец помещения в последствии может выбрать арендатора, неподходящего по статусу, или состав арендаторов будет несбалансированный, также вероятно, что первые 2-3 года арендаторы будут часто сменяться, а часть помещений будет пустовать. Частичным решением является создание концепции будущего ритейла на этапе проектирования – когда помещения нарезаются под определенные форматы и закладываются технологии – например, выделенные мощности и отдельные вытяжки под общепит. Если помещение правильно спроектировано под определённую функцию по формату, то расточительно будет размещать что-то другое, в том числе для будущего инвестора. Также могут быть разные варианты партнерства с инвесторами, когда на этапе продажи достигаются договоренности о размещении определенного арендатора», -  комментирует Денис Колокольников.

Как добавляет эксперт, есть вариант и частичной продажи, когда девелопер продает основной объем коммерции, но оставляет несколько помещений, где планирует разместить основные инфраструктурные функции – к примеру, детский образовательный центр или фитнес. Впоследствии и эти помещения можно будет продать как готовый арендный бизнес, когда подходящие арендаторы будут найдены и выйдут на хорошие показатели. Третий вариант – самый редкий, когда девелопер не продает ничего и самостоятельно управляет коммерцией в составе своих ЖК, что позволяет сохранить концепцию, однако требует дополнительных компетенций со стороны девелопера.
 
«Мы предлагаем помещения на продажу, но уверены, что сохраним целостность премиального позиционирования. За счет чего это возможно? Под важные инфраструктурные проекты мы продаем лоты только опытным операторам, а не инвесторам. Наши покупатели и интересанты обладают компетенцией в сферах, которые закреплены за помещениями: фитнес-центр, супермаркеты, рестораны, кафе и др. Также мы ведем переговоры и предлагаем коммерческие условия только для премиальных и люксовых операторов. Мы понимаем, как создать сбалансированную инфраструктуру для жителей, которая при этом будет работать и на внешний трафик. К моменту ввода комплекса в шаговой доступности будет благоустроена набережная с парком и невероятным видом на небоскребы Сити, что уже обеспечит поток посетителей. Также в ближайшей перспективе - пешеходный мост к деловому центру, расширение штаб квартиры Сбербанка и остановка речных трамваем, что благоприятно повлияет на целевой трафик», - заключает Марина Мальцева.

 



иГРОКИ РЫНКА

RRG

Колокольников Денис

Консалтинг и брокеридж

RRG

Материалы по теме

Источник: Accent Capital
KnowHow

Реконцепция ТЦ: проблемы и решения

Проект реконцепции ТЦ «Сокольники» застал все потрясения последних лет – от пандемии и локдауна, до СВО и ухода западных компаний. Но несмотря на это, профессиональным сообществом он признан, как один из самых удачных среди районных торговых центров. О процессе реконцепции, о проблемах, к которыми столкнулась управляющая компания и ошибках, которых удалось избежать, рассказывает Светлана Кузьмина, директор департамента торговой недвижимости Accent Capital.
01.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

IBC Real Estate: Новые форматы не стали ключевыми в ТЦ

Новые форматы, такие как МФЦ, выставочные залы, позитивно повлияли на заполняемость торговых центров, однако не сказались на структуре арендаторов в целом по рынку.
31.08
Источник: Авито Недвижимость
Исследования рынка

«Авито Недвижимость»: коммерческие помещения в Москве за год подешевели на 11% за объект и подорожали на 2% за квадратный метр

Аналитики «Авито Недвижимости» изучили годовую динамику рынка продажи и аренды коммерческой недвижимости в Москве и области и сравнили показатели со средними данными по стране. По сравнению с августом 2022 года спрос на приобретение коммерческих объектов в Москве вырос на 49%, в Московской области — на 28%.
29.08

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (20-26 мая)

Новая офисная классификация, проекты на Пресне, в Ростокино, Филях и Чите, продажа БЦ «Стратос», новый складской комплекс Instone Development, назначение в NF Group и другие новости - в нашей традиционной подборке.  
26.05
Источник: stroi.mos.ru
Проект

На Пресне построят БЦ «Шелепиха»

Холдинг «Экто» получил разрешение на строительство БЦ овальной в Пресненском районе.
 
23.05
Источник: Instone Development
Игроки рынка

Instone Development выходит в сегмент Light Industrial

Занимающаяся развитием и управлением проектов в сегменте индустриально-логистической недвижимости компания Instone Development выходит в формат Light Industrial. Первые два корпуса нового индустриального парка «Гранат», расположенного на ЦКАД и вблизи от трассы М-4 Дон, планируются ко вводу в феврале 2025 года. Консалтинговая компания NF Group является эксклюзивным консультантом проекта. 
24.05
Источник: cre.ru
Инвестиции

«Интел-Групп» застроит Ростокино офисами

Москва заключила договор с инвестором на редевелопмент участка в Ростокине.
 
22.05
Источник: cre.ru
Сделка

Совладелец Melon Fashion Group купил Modi

Сеть магазинов Modi сменила собственника.
 
22.05
Источник: Пресс-служба Nikoliers
Сделка

DDX Fitness заглянет в HOLLYWOOD

DDX Fitness продолжает открываться в Санкт-Петербурге.
 
22.05
Источник: cre.ru
Проект

Для «Фили» разработают концепцию

Стартовал архитектурный конкурс на лучшую концепцию общественно-делового комплекса «Фили».

22.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre