Преимущества инвестиций в готовый арендный бизнес

В условиях макроэкономической нестабильности, а именно - роста строительных расходов и стоимости финансирования, - даже самые привлекательные проекты на стадии девелопмента могут оказаться очень рисковыми и даже убыточными для игроков, использующих высокий кредитный рычаг (доля кредитных средств). Поэтому инвестирование в готовый арендный бизнес (ГАБ) в последние годы стало популярно как у мелких инвесторов, так и у крупных инвестиционных фондов. О преимуществах ГАБ и наиболее привлекательных сегментах рассказывает Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global.
3089
Изображение взято из источника: CRE
ГАБ наиболее предсказуем

Нестабильная текущая экономическая обстановка делает процесс девелопмента сложно управляемым. В процессе строительства задействовано большое количество контрагентов, каждый из которых старается минимизировать свои риски и не готов делать долгосрочные коммерческие предложения. Повышается стоимость рабочей силы, трудности с поставками увеличивают стоимость строительных материалов и оборудования, изменение курса валют и повышение ставки финансирования приводят к удорожанию оборотного капитала в среднем на 4%. Все эти факторы влияют на сроки и итоговую цену реализации проекта, что увеличивает срок окупаемости и приводит к ухудшению доходности на 10-20-30%, в то время как инвесторы хотят иметь капитализацию 11,5-13%, то есть окупаемость 8-8,5 лет в проекте без учета стоимости финансирования.

Работающий объект с арендаторами дает инвестору рост стоимости, стабильный денежный поток, который регулярно индексируется, реальный прогноз по возврату инвестиций. Конечно, все это возможно при правильном выборе готового арендного бизнеса.

Как выбрать объект с арендаторами

При выборе ГАБ следует обращать внимание на несколько факторов, которые не только влияют на стабильность дохода, но и на ресурсозатратность и степень вовлеченности в управление объектами.

Во-первых, это локация объекта, во-вторых, период для покупки. Текущая доходность безусловно важна, но еще важнее потенциал развития территории, а также потенциал всего проекта. На офисном рынке есть варианты покупки на ранней стадии с гарантиями от девелопера по поиску арендатора или компенсации недополученного дохода на первое время после ввода здания в эксплуатацию. При этом, по мере готовности, помещения могут расти в цене более чем в два раза.

Помимо этого, следует проверить условия и длительность контрактов арендаторов. Так, при долгосрочных жестких договорах инвестор получает более долгий горизонт планирования. Например, в складском сегменте контракты заключаются в основном не менее чем на 10 лет. Нередко можно встретить ситуации, когда складской комплекс полностью построен под арендатора, т.е. проект build-to-suit или build-to-rent. Такое строительство, по техническому заданию под запрос, дает возможность заключать контракты с большой неразрывностью, когда прописаны стоимость и правила изменения цены на долгий период.

Если сравнивать с другими сегментами коммерческой недвижимости, то они, в плане договорных отношений с арендаторами, менее привлекательны. Контракты в офисах составляются, как правило, не более чем на 3-5 лет, а в стрит ретейле при любом прописанном сроке аренды клиент имеет право расторгнуть договор, выслав собственнику уведомление за 90 дней. В торговой недвижимости у мелких арендаторов срок договора аренды может составлять порядка 11 месяцев, крупные якорные, конечно, заинтересованы в более длительном периоде.

Таким образом, долгосрочные контракты, которые защищают собственника от одномоментной потери арендатора и позволяют избежать затрат, вызванных необходимостью замены, есть только в складах.

Готовый арендный бизнес в сегменте коммерческой недвижимости следует оценивать по качеству объекта, чеку и количеству контрагентов.

Чаще всего с проблемами сталкиваются инвесторы, имеющие несколько (или несколько десятков, если речь про регионы) небольших объектов от 300 до 1000 кв. м, в основном это стрит ретейл или одно-два здания с помещениями в мелкую нарезку – офисный центр. Основным минусом таких инвестиций является большое количество контрагентов, которые часто меняются, что требует больших ресурсов по управлению потоком арендаторов, а это, в свою очередь, выливается в дополнительные затраты, а также сопряжено со сложностями в управлении и эксплуатации.

Готовый арендный бизнес – игра вдолгую

Вложения в проекты с постоянной доходностью от аренды являются сейчас единственной гаванью для разумного инвестора, с гарантией стабильности денежного потока. Однако стоит понимать, что при отсутствии значительных рисков по сравнению с другими формами инвестиций в недвижимость на ГАБ влияют изменения в экономической среде.

При повышенной ключевой ставке доходность от инвестиций в ГАБ в краткосрочной перспективе будет ниже по сравнению с банковскими депозитами или облигациями федерального займа.

Большинство наших клиентов к окончанию 2-го, началу 3-го квартала 2024 г. рассчитывают на снижение ключевой ставки ЦБ не только до 8,5%, но даже до 6,5%. Поэтому в долгосрочной перспективе готовый бизнес в складской недвижимости, например, станет гораздо более прибыльным.

Если мы смотрим на среднюю капитализацию 12-12,5%, то, безусловно, заемное финансирование, которое сейчас будет стоить плюс 2,5% ставки рефинансирования – 17,5%, даст отрицательный финансовый рычаг. Поэтому об инвестировании в ГАБ в сегменте складов сейчас следует говорить при 50-60-70% отношении собственного капитала к заемному либо при подписании новых контрактов в текущий момент – о компенсации повышенной стоимости финансирования Арендатором, - так называемый финанасовый ОРЕХ.

Текущая ситуация на рынке капитала и изменения себестоимости строительства в складах сейчас заставляют арендаторов покупать складские объекты либо готовый склад, построенный на заказ (классический BTS), но разумнее делать это за собственные деньги, а позднее, при снижении ставки, рефинансировать на ломбардном кредитовании (классический SLB – sale lease back).
 
 


иГРОКИ РЫНКА

IBC Global

Станислав Ахмедзянов

Консалтинг и брокеридж

IBC Global

Материалы по теме

Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Ставка аренды офиса в Москве на 13% ниже, чем в Алматы

На рынке коммерческой недвижимости Казахстана практически отсутствуют вакантные офисные помещения с отделкой. В виду высокой конкуренции среди арендаторов ставка аренды офисов стремительно поднимается.
18.10
Источник: Авито Недвижимость
Исследования рынка

«Авито Недвижимость»: спрос на покупку торговых площадей в России за год вырос на 5%, на аренду — сократился на 8%

По сравнению с сентябрем 2022 года цены на покупку торговых объектов выросли на 22%, на аренду — на 7%.
27.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Как меняются требования арендаторов к офисному пространству

О том, какие изменения происходили в офисной аренде за последние четыре года, через что прошел рынок, начиная со спокойного 2019 года и заканчивая сегодняшним днем, рассуждает Екатерина Крюкова, управляющий активами офисной недвижимости Accent Capital.
16.06

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 марта)

Расширение Ленты на Алтае, крупная сделка по покупке light industrial, собственный склад Делимобиль, пополнения портфеля CORE.XP в управлении и девелоперского портфеля ЛСР в Москве, а также новые материалы из журнала CRE - о возможном возвращении международных консультантов, аудиторов и юристов на российский рынок.
16.03
Источник: Instone Development
Сделка

Wildberries арендовала 16 500 кв. м в “Гранате”

Компания заключила долгосрочный договор аренды второго здания нового индустриального парка девелопера Instone Development. Консультантом сделки выступила компания NF Group.
14.03
Источник: Пионер
Сделка

«Останкино Бизнес Парк» примет нового арендатора

Компания «Контур.Фокус» переезжает в новый офис.
 
14.03
Источник: cre.ru
Сделка

«Газпром промгаз» выбрал офис в историческом центре Питера

«Газпром промгаз» арендовал офис возле Исаакиевского собора.
14.03
Источник: «РКС Девелопмент»
Назначения

В «РКС Девелопмент» - новый генеральный

Василий Булгаков займет должность генерального директора ГК «РКС Девелопмент».
 
14.03
Источник: выкса.рф
Аукцион

В Нижегородской области появится «Шухов-Парк»

ДОМ.РФ подвел итоги конкурса по реализации памятника архитектуры в Нижегородской области.
 
14.03
Источник: ФСК
Сделка

ФСК нашла покупателя на свой особняк в ЦАО

ГК ФСК продала особняк на Мясницкой.

17.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre